Hipotekārās kreditēšanas problēmas Krievijā

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Jēdziens "hipotēka" krievu valodā parādījās ne tik sen. Taču retais zina, ka pakalpojumi valsts iedzīvotāju nodrošināšanai ar naudas aizdevumiem mājokļa iegādei pastāv jau kopš 1917. gada. Jāteic, ka tajos laikos šādas operācijas bija ļoti populāras, jo šādi darījumi bija stingri reglamentēti. Tomēr, kad sāka dalīt mājokļus, šī prakse tika zaudēta, un tā tika atsākta tikai salīdzinoši nesen.

Šodien šādi darījumi iedzīvotāju vidū diemžēl asociējas ar visnepatīkamākajām lietām. Tas nav pārsteidzoši, jo šobrīd hipotekārās kreditēšanas jautājumi Krievijā un šāda veida pakalpojumu attīstības perspektīvas ir diezgan asas. Kas notiek ar aizdevumiem. Kāpēc viņi tagad ir mazāk populāri un saņem tik daudz kritikas?

Iedzīvotāju pašu nekustamais īpašums un subsīdijas

Pirmkārt, hipotekārās kreditēšanas problēmas sākas ar to, ka šobrīd tikai 10% iedzīvotāju ir sava dzīvojamā platība, kas kopējā platība pārsniedz 18 m² uz vienu cilvēku. Pamatojoties uz to, tikai 1% cilvēku var iegādāties nekustamo īpašumunopelnītā nauda.

Galu galā iedzīvotāji neredz citu izeju, kā iegūt hipotēku, kaut arī ar visnelabvēlīgākajiem nosacījumiem. Tajā pašā laikā, vadoties no ekonomiskās situācijas, lielākajai daļai kredītņēmēju būtu jāsaņem valsts atbalsts. Taču tas ne vienmēr ir iespējams, jo valstī ir milzīgs skaits cilvēku, kuri vēlas saņemt valsts subsīdijas. Līdz šim vairāk nekā 20 miljoni Krievijas Federācijas pilsoņu vēlas saņemt hipotēku. Pamatojoties uz šiem trakajiem skaitļiem, kļūst acīmredzams, ka izstrādātājiem pastāvīgi jābūvē mājas, ko arī ir gandrīz neiespējami izdarīt tik īsā laikā.

Galvenā hipotekārās kreditēšanas problēma Krievijā ir tāda, ka šādā situācijā valsts tikai 26 gadus varēs nodrošināt sociālo programmu ietvaros ar mājokli tiem, kam tas ir nepieciešams.

Vērts arī ņemt vērā, ka hipotekārās kreditēšanas likumdošanas bāze valstī joprojām ir diezgan neapstrādāta. Līdz ar to papildu problēmas rodas gan ar mājokļa kredītiem, gan ar subsīdiju piešķiršanu.

Inflācija

Šķiet, kāda ir saistība starp ekonomiskās situācijas uzlabošanos valstī un hipotekārās kreditēšanas attīstības problēmām? Jā, patiesībā pirms aptuveni 15 gadiem situācija valstī bija ļoti sarežģīta, un inflācijas līmenis šī vārda tiešākajā nozīmē kritās no skalas. Šodien situācija izskatās daudz pozitīvāka, taču tā joprojām ir tālu no pilnīgas stabilitātes. Pirmkārt, tas attiecas uz kredītu sistēmu.

Nestabilās situācijas dēļIedzīvotāji vienkārši nevēlas glabāt savu naudu bankās. Attiecīgi valsts kredītorganizācijām vienkārši nav kur ņemt naudu, lai sniegtu kredītus iedzīvotājiem. Tas rada arī augstākas gada likmes un citus nelabvēlīgus kreditēšanas nosacījumus.

Galu galā hipotēkas kļūst nevis par masu produktu, bet gan par pakalpojumu, ko ne katrs var atļauties.

Vispārējā ekonomiskā situācija

Ikviens zina, ka hipotēka ir aizdevums, kas atmaksājas pēc diezgan ilga laika perioda. Parasti šāds aizdevums tiek piešķirts uz laiku līdz 20-30 gadiem. Tādējādi Krievijas Federācijā rodas hipotekārās kreditēšanas problēmas.

Fakts ir tāds, ka bankām, kuras izsniedz šādus ilgtermiņa kredītus, ir jābūt vismaz kaut kādai maksājumu garantijai, lai nezaudētu savu ekonomisko stabilitāti. Savukārt paši kredītņēmēji vēlas būt droši, ka spēs atmaksāt mājokli, par kuru jau veikuši diezgan iespaidīgu pirmo iemaksu. Bet kā var iegūt kādas garantijas, ja iedzīvotāju ienākumi periodiski mainās? Tas noved pie finanšu kāpumiem un kritumiem, kas, savukārt, ir cieši saistīti ar vispārējo ekonomisko situāciju visā pasaulē.

Pamatojoties uz to, kredītorganizācijas ir spiestas rēķināties ar riskiem un kredīta nemaksāšanas gadījumā piedzīt soda naudu no aizņēmēja. Tieši tāpēc ne visi šodien var saņemt hipotēku, jo gadījumā, ja paņemto kredītu kavējas vai nespēj atmaksāt, cilvēkam ir jānodrošina citi līdzekļi, ar kuriem banka var rēķinātiesnenomaksāts parāds.

Iedzīvotāju zema maksātspēja

Ja runājam par hipotekārās kreditēšanas problēmām un attīstības perspektīvām, tad jāsaprot, ka šī nozare ir tieši atkarīga no pašiem valsts iedzīvotājiem, pareizāk sakot, no viņu ienākumu līmeņa. Šobrīd vairāk nekā 60% iedzīvotāju ir jāuzlabo mājokļa apstākļi. Šķiet, ka šiem cilvēkiem hipotēka var būt īsts glābiņš. Taču diemžēl ne visi var nodrošināt bankai nepieciešamos ienākumu līmeni apliecinošus dokumentus.

Atbilstoši hipotekārās kreditēšanas noteikumiem aizdevums tiek sniegts personai, ja ikmēneša maksājums nav lielāks par 40% no pilsoņa un viņa radinieku oficiālajiem ienākumiem. Tādējādi, ja katru mēnesi aizņēmējs maksā apmēram 30 tūkstošus rubļu, tad viņam vajadzētu nopelnīt vismaz 75 tūkstošus rubļu.

Diemžēl šodien vidējā alga nesasniedz šo līmeni. Tas rada papildu problēmas mājokļa hipotēkas kreditēšanai. Daudzi iedzīvotāji, cenšoties tikt pie kārotā kredīta, izziņās norāda uzpūstas algas un pēc tam netiek galā ar kredītsaistībām.

Tirgus monopolizācija

Primārais mājokļu tirgus Krievijā joprojām ir "necaurspīdīgs". Nav tik daudz firmu, kas nodarbojas ar māju celtniecību, un tāpēc starp uzņēmumiem praktiski nav konkurences. Sakarā ar to attīstītāji var atļauties uzturēt nekustamā īpašuma cenas diezgan augstā līmenī, kasnoved pie virtuālas monopolizācijas un augstākām likmēm aizdevuma sākotnējām un turpmākajām iemaksām.

Attiecīgi vienīgais risinājums hipotekārās kreditēšanas problēmām ir cenu samazināšana jaunbūvēm. Lai tas notiktu, nepieciešama būvniecības tirgus attīstība. Ja valstī parādīsies jauni attīstītāju uzņēmumi, tas ne tikai samazinās mājokļa izmaksas, bet arī sniegs labumu iedzīvotājiem. Tikai tad hipotēka kļūs par publisku produktu.

Ieguldījumu metodes

Turpinot aplūkot hipotekārās kreditēšanas problēmas, ir vērts padomāt, ka nauda, kas bankās nonāk no privātpersonām, parasti tur tiek glabāta ne ilgāk kā 1 gadu.

Valsts budžetam un finanšu iestādēm vienkārši nepietiek naudas, lai nodrošinātu atvieglotas subsīdijas. Lai izveidotu valsts programmas iedzīvotāju atbalstam ar hipotēku, nepieciešams stabilizēt akciju tirgus. Tas nozīmē, ka hipotekārās kreditēšanas problēmas Krievijā daļēji atrisināsies pēc tam, kad sāks aktīvi pārdot un pirkt vērtīgas akcijas un papīrus.

Šī varētu būt laba "barība" finanšu iestādēm, kas izsniedz aizdevumus mājokļa iegādei. Tā kā šajā gadījumā bankas naudu saņems nevis no fiziskām, bet juridiskām personām, tad līdzekļi tiks glabāti (attiecīgi un apgriezti) ilgāku laiku.

Migrācijas politika

To zina visi Krievijas galvaspilsētā un lielākajās pilsētāsdzīve ir daudz labāka nekā reģionos. Tāpēc nav pārsteidzoši, ka cilvēki dod priekšroku pārcelties uz vietām ar pārtikušāku un stabilāku situāciju. Katru gadu milzīgs skaits migrantu no visas valsts steidzas uz Maskavu, Sanktpēterburgu un citām megapilsētām. Šajā sakarā pieaug arī pieprasījums pēc mājokļiem, kas noved pie vēl lielāka dzīvokļu vērtības pieauguma. Attiecīgi pieaug arī kredītu likmes, un iedzīvotāji saskaras ar jaunām hipotekārās kreditēšanas problēmām.

To risināšanai jāveic visaptveroši pasākumi, kas skars ne tikai būvniecības un kredītorganizācijas, bet būs vērsti arī uz valsts mikroekonomikas uzlabošanu. Protams, šādas globālas problēmas nevar atrisināt vienas nakts laikā.

Sociālo programmu skaits

Mājokļu kredīti ir viens no instrumentiem, kas paredzēts hipotekārās kreditēšanas problēmas risināšanai. Līdz šim notiek vairākas aktivitātes, kuru mērķis ir uzlabot apstākļus jaunajām ģimenēm, skolotājiem, militārpersonām un citiem iedzīvotāju segmentiem. Tomēr saskaņā ar statistiku lielākajai daļai šo programmu ir nepieciešami nopietni uzlabojumi.

Jau tiek izstrādātas papildu subsīdijas jaunajiem ārstiem un daudzbērnu ģimenēm. Bet sliktā ziņa ir tā, ka lielākā daļa finanšu iestāžu vienkārši nav ieinteresētas šādās programmās, jo šajā gadījumā viņu ienākumi samazināsies. Vienīgā situācija, kad banka dodas uz sociālo hipotekāro kreditēšanu, ir tad, kad finansiālos zaudējumus kompensē pati valsts.

Tādējādi hipotekārās kreditēšanas attīstības problēmām Krievijā patiešām ir globāls raksturs, un tās vienkārši nav iespējams atrisināt momentāni. Neskatoties uz to, valsts veic aktīvus pasākumus mājokļa kredītu likmju samazināšanai.

Pēdējo gadu laikā milzīgs skaits banku ir iekļautas to personu sarakstā, kuras sniedz šādus pakalpojumus iedzīvotājiem. Daudzi no tiem piedāvā izdevīgākus nosacījumus, un cilvēkiem ir izvēle. Tas liek domāt, ka valsts ir izvērtējusi visas esošās hipotekārās kreditēšanas problēmas, un jau ir iezīmēti to risināšanas veidi. Tāpēc mājokļi Krievijas pilsoņiem drīzumā būs pieejamāki. Attīstoties sociālajām programmām un parādoties jauniem būvniecības uzņēmumiem, situācija ar nekustamo īpašumu iegādi pamazām stabilizējas.

Hipotēku attīstības perspektīvas

Ja runājam par mājokļu kreditēšanas nākotni, tad viss tieši atkarīgs no pieprasījuma. Tā kā šodien nav alternatīvas, kas varētu aizstāt hipotēku, ir viegli secināt, ka ar laiku šī virziena popularitāte tikai augs.

Runājot par hipotekārās kreditēšanas problēmām un attīstības perspektīvām, lielākā daļa ekspertu izsaka visai optimistiskas prognozes. Tomēr līdz šim galvenā uzmanība pievērsta vidējā līmeņa vadītājiem, kuru algas ir stabilākas.

Ja runājam par likmju svārstībām, šodien tās ir par 5% augstākas nekā inflācijas līmenis. Līdz ar to straujo kritumu bankām radīsies finansiālas problēmas, kas var novest piehipotēku programmu trūkums.

Vērts arī padomāt, ka šobrīd ar hipotekāro kreditēšanu finanšu iestādes ir apdrošinātas pret iespējamiem riskiem ar īpašuma ķīlu. Taču tas viņus nepasargā no iespējamā aizņēmēja bankrota. Ja notiks saistību nepildīšana, tad kredīta ņēmēja apdrošināšanas summa segs tikai daļu no aizdevuma pamatsummas. Pamatojoties uz to, finanšu struktūra riskē vairāk nekā pats pilsonis. Tāpēc ir svarīgi ņemt vērā visus kredītriskus un izstrādāt atbilstošas programmas.

Problēmu risināšanas veidi

Ja bankas būs pārliecinātas par 100% iespējamo zaudējumu atlīdzināšanu, tad uz kredītņēmējiem netiks izvirzītas tik stingras prasības hipotēkas saņemšanai, un pirmā iemaksa var tikt ievērojami samazināta.

Šodien, lai nodrošinātu savus īpašumus, finanšu institūcijas pieprasa kredītņēmējiem veikt daļēju iemaksu par mājokli, kas tiek iemaksāta, piesakoties kredītam un ir aptuveni 30% no visa dzīvokļa izmaksām. Protams, ne katrs var noguldīt šādu summu vienā reizē. Tas liek iedzīvotājiem īrēt dzīvokļus, nevis ņemt ilgtermiņa bankas kredītus.

ASV šī problēma jau ir atrisināta, un šodien Amerikas bankas izsniedz kredītus bez pirmās iemaksas, tas ir, 100% no dzīvokļu izmaksām. Tas kļuva iespējams tieši pēc hipotēkas risku sistēmas izstrādes. Ja šī prakse sāks darboties Krievijā, tad pēc kāda laika arī vietējās bankas sāks izsniegt lielākus kredītus.

Tomēr ne viss ir tik vienkārši. Runājot par hipotekāro kreditēšanu, problēmām un to risināšanas perspektīvām, nevajadzētu aizmirst par tirgus riskiem. Fakts ir tāds, ka pastāv iespēja strauji samazināties mājokļa izmaksas. Šī situācija negatīvi ietekmēs gan aizņēmēju, gan kredītiestādi.

Ikviens, iegādājoties dzīvojamo platību, vēlas būt pārliecināts, ka ar laiku tās vērtība ne tikai nekritīs, bet jūtami pieaugs. Pateicoties tam, pēc 10 gadiem jūs varat noslēgt diezgan labu darījumu, pārdodot dzīvokli. Šāda situācija ir neizdevīga arī bankai, jo tādā gadījumā tā būs spiesta samazināt gada procentu likmi. Tāpēc, kamēr nekustamo īpašumu tirgū nebūs stabilitātes, šajā jomā būs grūti panākt optimālus kreditēšanas nosacījumus.

Turklāt vērts pievērst uzmanību tādai lietai kā likviditātes risks. Tas nozīmē iespējamību, ka banka nespēs izpildīt savas saistības noteiktajā termiņā esošo aktīvu nesabalansētības dēļ. Šādā gadījumā ar saistībām nepietiks nepieciešamajiem maksājumiem.

Šādas situācijas notiek tāpēc, ka hipotekāros kredītus veido īstermiņa aizdevumi un noguldījumi. Un viņi, savukārt, nelabprāt veido pilsoņus.

Tādējādi stabilitāti hipotekārās kreditēšanas jomā būs iespējams panākt tikai tad, kad šis jautājums tiks risināts visos iepriekš aprakstītajos virzienos. Jo vairāk iedzīvotāju ņems hipotēkas, noguldījumus un mazos kredītus, jo vairāk līdzekļu būs finanšu iestādēm.organizācijām. Tas pats attiecas uz būvniecības firmām, kā arī valdības programmām, kas lēnām sāk attīstīties.