Krievijas nekustamā īpašuma tirgus analīze uz Volgas reģiona piemēra

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Pērciet vai īrējiet nekustamo īpašumu reģionos, protams, lētāk nekā galvaspilsētā. Izmaksas ievērojami atšķiras. Bet tas arī atšķiras dažādos reģionos. Lai saprastu, kā veidojas cena, ir jāanalizē nekustamā īpašuma tirgus. Kā likums, galvenais faktors ir noteikta reģiona attīstība. Salīdzināsim Samāras pilsētas Toljati, Mordovijas galvaspilsētas Saranskas, Sarovas Ņižņijnovgorodā un Orskas Orenburgā cenas. Pilnīgi citas nozīmes pilsētas, bet viens rajons - Volgas reģions.

Toljati: nekustamā īpašuma tirgus

Toljati ir Krievijas autobūves galvaspilsēta. Iedzīvotāju skaits - vairāk nekā 715 tūkstoši cilvēku. Pilsēta ir jauna, plaša, dinamiski attīstās. Rūpnīcu ir daudz, bet galvenā ir AS AvtoVAZ. Tajā strādā vairāk nekā puse no visiem pilsētas iedzīvotājiem. Taču pēc 2009. gada krīzes nekustamā īpašuma tirgus analīze parādīja, ka dzīvojamo un ražošanas telpu cenas strauji kritās. Pašlaik nav iespējas tos stabilizēt. Ja pirmskrīzes izmaksas par 1 kv. m primārajā tirgū bija aptuveni 70 000 rubļu, sekundārajā - no 50 000r., tad pēc tā veidojās gandrīz tādas pašas cenas - apmēram 40 000-45 000 r. Tas noveda pie tā, ka izstrādātāji cieta lielus zaudējumus. 2014. gadā situāciju vēl vairāk sarežģīja straujš dolāra kursa lēciens. Daudzi cilvēki iegādājās mājokli uz hipotēkas, un, palielinoties refinansēšanas likmei, pārdošanas līmenis strauji kritās. Tas bija saistīts ar faktu, ka bankas izsniedza kredītus ar pārāk augstām procentu likmēm. Šajā sakarā sāka parādīties jaunas hipotēkas programmas ar pazeminātām likmēm tiem, kas iegādājās primāro mājokli.

Komerciālā nekustamā īpašuma tirgus analīze liecina par augstu lēcienu 2000. gada sākumā. Tieši šajā laikā bija liels pieprasījums pēc rūpnieciskām telpām, tāpēc šādu ēku celtniecība sākās lielos apjomos. AS "AvtoVAZ" veiksmīgā attīstība veicināja reģiona ekonomisko izaugsmi. Šajā ziņā straujš lēciens bija citās jomās. Taču pēc krīzes uzņēmēji sāka dot priekšroku īrējamiem komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem. Pamatā šādu pieprasījumu ietekmēja piedāvājumu pārpilnība ar diezgan zemām cenām.

Īpašums Saranskā

Mordovijas galvaspilsēta Saranska ir maza pilsēta ar zemu dzīves līmeni. Iedzīvotāju skaits ir aptuveni 300 tūkstoši cilvēku. Šeit ir daudz dažādu uzņēmumu. Nekustamā īpašuma tirgus analīze šajā pilsētā liecina par tiešu cenu atkarību no dzīvojošo cilvēku skaita. 2000. gadā mājokļi primārajā tirgū maksāja 50 000 rubļu, bet otrreizējā tirgū – 35 000 rubļu (par 1 kv.m). Tajā laikā jaunu ēku praktiski nebija. Tomēr kopš2005. gadā aina krasi mainījās. Saransku sāka aktīvi veidot. Tagad tā ir ļoti skaista pilsēta. Tiek celti ne tikai dzīvojamie rajoni, bet arī tiek labiekārtoti tempļi un parki.

Reģiona nekustamā īpašuma tirgus analīze 2015. gadā uzrādīja strauju cenu lēcienu:

• primārais tirgus piedāvā cenas no 65 tūkstošiem rubļu;
• sekundārais - no 45 tūkstošiem rubļu.

Spēcīgu izaugsmi piedzīvo arī komerciālais nekustamais īpašums. Šobrīd šim nolūkam tiek celtas daudzas ēkas. Ražotņu cenas - no 20 miljoniem rubļu.

Sarovs: nekustamā īpašuma cenas

Sarovs ir Krievijas kodolcentrs. Tai ir slēgtas pilsētas statuss. Ļoti mazs gan platības, gan iedzīvotāju skaita ziņā (ap 100 tūkst. cilvēku). 90% šeit dzīvojošo cilvēku strādā atomelektrostacijā. Pilsētā ir daudz karavīru. Pilsētnieku dzīves līmenis ir virs vidējā līmeņa. Šeit valda ekonomiskā stabilitāte, jo to labi finansē valsts. Pēc Sarovas nekustamā īpašuma tirgus analīzes varam secināt, ka izmaksas ir diezgan augstas.

• Primārajā tirgū - no 70 000 rubļu, dažreiz sasniedz 80 000 rubļu.
• Sekundārajā - no 45 000 līdz 65 000 rubļu.

Cenas gandrīz nekritās pat grūtos krīzes gados.

Tas pats novērojams arī komerciālā nekustamā īpašuma tirgū. Piemēram, ražotne aptuveni 2000 kv. m maksās no 60 miljoniem rubļu.

Orskas pilsētas nekustamā īpašuma tirgus analīze

Mazā Orskas pilsēta atrodas Orenburgāapgabali. Iedzīvotāju skaits ir aptuveni 230 tūkstoši cilvēku. Nav lielu rūpnīcu un valstij nozīmīgu objektu. Šajā sakarā mājokļa izmaksas ir zemas:

• viens kvadrātmetrs primārajā tirgū ir aptuveni 40 000 rubļu;
• sekundārajā - no 27000 rubļiem

Komerciālo nekustamo īpašumu cenas arī ir diezgan pieņemamas. Piemēram, ražošanas ēka vairāk nekā 1500 kv. m ar noliktavām un birojiem maksā apmēram 12 miljonus rubļu.

Izanalizējot vairāku pilsētu nekustamā īpašuma tirgu, varam secināt, ka cenu veidošanos ietekmē tādi faktori kā rūpniecības attīstības līmenis, iedzīvotāju skaits un, protams, valsts finansējums.