Komerciālā nekustamā īpašuma iegāde: funkcijas, procedūras un ieteikumi

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Komerciālā nekustamā īpašuma iegādei nepieciešama ārkārtīgi atbildīga pieeja. Tikai viena kļūda vai nepareizība var izraisīt nopietnas negatīvas sekas. Neatkarīgi no darījuma sarežģītības, komerciālā nekustamā īpašuma iegāde Maskavā prasa īpašu piesardzību un stingru noteiktu noteikumu un darbību algoritma ievērošanu.

Kā iegādāties biroju?

Šodien mūsu valstī ienesīgākais veids, kā investēt komerciālajā nekustamajā īpašumā, ir objektu iegāde galvaspilsētā un tuvākajā reģionā. Uzvar īpašuma īpašnieks. Viņš var iegūt stabilu peļņu no objekta piegādes saskaņā ar nomas līgumu. Turklāt šodien tirgū var atrast lielu skaitu veiksmīgu uzņēmumu, kas vēlas iegādāties biroja telpas. Viņus galvenokārt interesē komercdarbībai piemēroti nedzīvojamie īpašumi.

Piemērotas biroja telpas atrašana var aizņemt ilgu laiku. Taču, ja beidzot esi atradis piemērotu objektu, rodas jauni jautājumi. Kā tas tiek veiktspērkot komerciālo īpašumu? Kā noformēt līgumu? Kādas iezīmes jāņem vērā, slēdzot darījumu? Tas un daudz kas cits tiks apspriests šajā rakstā.

Juridiskās lietas: īpašumtiesības

Par laimi, naidīgu pārņemšanu un citu nelikumīgu darbību scenāriju laiki jau sen ir pagājuši. Bet šeit ir cilvēki, kas specializējušies šādās aktivitātēs, strādā līdz šai dienai. Bieži vien viņi ir iesaistīti dažādu problēmu risināšanā. Ekonomiskās krīzes laikā krāpšanas risks ir augstāks nekā jebkad agrāk, tāpēc uzņēmumu īpašniekiem jābūt uzmanīgiem un modriem.

Kā notiek komerciālā nekustamā īpašuma iegāde? Kļūdas, kuras varat sagaidīt, noslēdzot darījumu, ir ļoti dažādas. Īpaši uzmanīgam jābūt, ja zini, ka īpašuma pārdevējs ir nonācis sarežģītā finansiālā situācijā. Mūsdienu juridiskajā praksē ir daudz piemēru, kā sākotnējais telpu īpašnieks, sastādot līgumu par komerciālā nekustamā īpašuma iegādi, atstāja nepilnības, kas ļāva saglabāt īpašumtiesības. Šādi negodīgi pārdevēji pēc finanšu jautājumu atrisināšanas darījuma ceļā varētu pieprasīt objekta atgriešanu.

Līdz ar to varam secināt, ka komerciālā nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana būs veiksmīga tikai tad, ja darījums tiks noformēts likumīgi. Galvenie faktori šajā jautājumā ir līguma sastādīšanas pareizība un pareizība. Tikai šajā gadījumā jūs varēsiet pasargāt sevi no riskiem, kas saistīti ar īpašuma zaudēšanu unpārdevēja nepamatotu finansiālu prasību uzrādīšana. Tieši tāpēc lielākajai daļai pircēju svarīgākais aspekts ir juridiski tīru telpu iegāde.

Pērkot komerciālo nekustamo īpašumu individuālajam uzņēmējam (individuālajam uzņēmējam), ir daudz risku, kas var novest pie ilgstošas tiesvedības. Rezultātā jūs varat ne tikai tērēt savu laiku un enerģiju, bet arī zaudēt savas telpas.

Galvenie pircēja riski

Komerciālā nekustamā īpašuma iegāde var būt saistīta ar šādiem riskiem:

• pārdevējam nepieder objekts;
• tiesības uz telpām var apstrīdēt trešās personas;
• īpašuma tiesības var būt nepareizas;
• objektu displejs;
• objekta iegāde var būt saistīta ar virkni papildu izmaksu;
• trešo personu parādīšanās, kas pieprasa atmaksāt parādus vai atlīdzināt zaudējumus, kas saistīti ar objekta lietošanu.

Tādējādi, ja jūs darījumam nepievēršat pienācīgu uzmanību, šāda iegāde var radīt smagas finansiālas sekas. Īpaši tas attiecas uz gadījumiem, kad kredīts tiek ņemts komerciālā nekustamā īpašuma iegādei. Lieta tāda, ka lielajās bankās strādā īpaši apmācīti speciālisti, kuru uzdevums ir darboties organizācijas interesēs. Pārdošanas un pirkšanas darījuma rūpīgas pārbaudes trūkums, drošības pamatnoteikumu neievērošana un svarīgu juridisku dokumentu trūkums varnovest pie iegūtās mantas reiderisma konfiskācijas.

Darījumu apstrāde

Dokumentācijas izstrāde gadījumā, ja privātpersonas komercnekustamā īpašuma iegāde tiek veikta pēc tipveida veidlapām. Tie var neņemt vērā visas konkrētas telpas iezīmes. Lielākā daļa līgumu tiek sastādīti, izmantojot standarta noteikumus un vispārīgas frāzes. Turklāt pircējs var nepietiekami pārdomāt iespējamos darījuma scenārijus un plānu. Tā rezultātā komerciālā nekustamā īpašuma iegāde var radīt grūtības iegūt īpašumtiesības vai tiesāties par kādu no līgumā aprakstītajiem punktiem.

Kā pārbaudīt darījuma tīrību?

Šis jautājums šodien interesē daudzus īpašuma pircējus. Ja neveicat rūpīgu pārbaudi, pastāv iespēja, ka uz īpašumu pieprasīs trešās personas. Pircējam tas radīs tikai negatīvas sekas: viņam būs jāpierāda savas tiesības tiesā, kas prasa papildu izmaksas. Turklāt, ja kredīts ņemts komerciālā nekustamā īpašuma iegādei, būtiskākas problēmas ir ar prasībām banku parāda atmaksai.

Komerctelpu juridiskais statuss

Pirkšanas un pārdošanas darījuma reģistrēšanas kārtības neievērošanas gadījumā var rasties dažādi konflikti ar valsts institūcijām, kas veic kontroli. Nepietiekami rūpīgi izpētot visas darījuma detaļas, iespējams, kapircējs ir vienkārši maldināts. Šajā gadījumā jūs varat zaudēt ne tikai īpašumu, bet arī naudu.

Lai samazinātu negatīvo seku iespējamību līdz nullei, rūpīgi jāpārbauda gan pats objekts, gan pārdevējs. Centieties pēc iespējas precīzāk aprakstīt visus līguma nosacījumus, noteikti ņemiet vērā darījuma brīdi un periodu uzreiz pēc tā. Labāk ir iepriekš analizēt visas iespējamās sekas un izlemt par vēlamo uzvedības stratēģiju.

Nepietiekami sagatavojoties darījumam, tā pamats no juridiskā viedokļa var būt trausls. Šajā gadījumā neveiksmes iespējamība ir augsta. Tātad, ja esat nolēmis iegādāties komerciālu īpašumu, kvalificētam juridiskajam atbalstam ir jābūt jūsu galvenajai prioritātei.

Slēptie riski

Iegādājoties komerciālo nekustamo īpašumu, pircēja rīcībā var nebūt nepieciešamās informācijas par objekta tehniskajiem parametriem. Pārdevēji cenšas nekoncentrēties uz negatīvajiem punktiem. Rezultātā pircējam pēc darījuma pabeigšanas var rasties nepieciešamība pēc ievērojamām finansiālām izmaksām, kas nepieciešamas, lai īpašumu nogādātu atbilstošā stāvoklī. Piemēram, iegādājoties telpas jaunbūvē, pircējs var konstatēt kādus defektus, kas nav konstatēti sākotnējās apskates rezultātā. Dažkārt pat rodas neatbilstības starp pārdodamo telpu platību un plānojumu un oficiālajā tehniskajā dokumentācijā norādītajiem parametriem.

Ekspertīze

Lai noteiktu visus objekta parametrus un īpašības, nepieciešams veikt tehnisko ekspertīzi. Ar ekspertu komisijas atzinumu rokās varat izvirzīt izstrādātājam pamatotas prasības ar lūgumu novērst noteiktas nepilnības. Gadījumā, ja attīstītājs atsakās novērst būvniecības laikā radušos trūkumus, pircējs var vērsties tiesā un aizstāvēt savas tiesības tur.

Iegādājoties komerciālo nekustamo īpašumu vecās ēkās, galvenā uzmanība jāpievērš nolietojumam. Galu galā defekti, kas no pirmā acu uzmetiena šķiet nenozīmīgi, var izraisīt globālu iznīcināšanu. Objekta tehniskā stāvokļa noteikšanai nepieciešams veikt rūpīgu būves pārbaudi. Attīstītāji un nekustamā īpašuma aģentūras ir ieinteresētas pēc iespējas ātrāk pārdot īpašumu. Maz ticams, ka viņi vēlēsies informēt pircēju par visām telpu īpašībām. Tas ir saprotams, jo, uzzinot visas nepilnības, viņš vēlēsies samazināt darījuma summu.

Lai nekļūtu par negodīga pārdevēja upuri, ir svarīgi ne tikai pievērst īpašu uzmanību acīmredzamiem trūkumiem, bet arī pievērsties pat mazākajiem defektiem. Jūs varat pieprasīt no pārdevēja vai nu samazināt objekta pašizmaksu, vai bez maksas novērst visus trūkumus iepriekš noteiktā termiņā. Ja tiek konstatēti būtiski pārkāpumi attiecībā uz komercīpašuma kvalitāti, pircējs var atteikties pildīt apakšpunktā noteiktās saistībaslīgums.

Pāraugstināta cena

Kā tiek novērtēts komerciālais īpašums? Lai veiktu izdevīgu pirkumu, būs rūpīgi jāizvērtē īpašums.

Ir trīs galvenās pieejas:

1. Izdevīgi: pakāpeniska iztērētās naudas atmaksa noteiktā laika periodā.
2. Salīdzinošs: īpašums ir salīdzināts ar līdzīgiem īpašumiem, kas tiek pārdoti.
3. Izmaksas: aprēķina aptuveno izdevumu summu, kas būs jāiztērē, neiegādājoties līdzīgu objektu.

Šim novērtējumam ir analītisks raksturs.

Kā pareizi novērtēt objekta vērtību?

Novērtēšanas procedūru var veikt neatkarīgs eksperts, nekustamo īpašumu tirgotājs vai pats pārdevējs. Ja darījumus ar nekustamo īpašumu veic juridiskas personas, ir nepieciešams piesaistīt neatkarīgu vērtētāju. Pēc padarītā darba speciālists sniedz detalizētu ziņojumu, kas būs oficiāls dokuments.

Nekustamais īpašums pēc nekustamā īpašuma novērtējuma neizsniedz nekādus dokumentus. Jāņem vērā arī tas, ka lielākā daļa nekustamo īpašumu, kas šobrīd strādā mūsu valstī, nespēj nodrošināt tik kvalitatīvu pakalpojumu. Novērtējums būs atbilstošs tikai tad, ja sadarbosieties ar kompetentu un kvalificētu speciālistu.

Tāpat varat patstāvīgi veikt īpašuma novērtēšanu. Lai to izdarītu, pietiek nedaudz izprast tirgus rādītājus un analizēt citus piedāvājumus. Šeit ir galvenaissastādiet tāmi, pamatojoties uz daudziem dažādiem objektu pirkšanas un pārdošanas avotiem.

Galvenie faktori, kas ietekmē izmaksas

Svarīgs parametrs ir īpašuma atrašanās vieta. Teritorijas prestižam ir liela ietekme uz telpu izmaksām. Svarīga ir arī ērta infrastruktūra un transporta pieejamība. Jo precīzāk noteiksiet objekta vērtību, jo veiksmīgāks būs darījums.

Ja grasāties iegādāties komerciālo nekustamo īpašumu, pirms darījuma veikšanas noteikti izlasi visas nianses, lai nenonāktu nepatīkamā situācijā un nepazaudētu naudu.