Kā tiek noteikta zemes gabala kadastrālā vērtība: formula un aprēķina kārtība

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Saprast, kas ir zemes gabala kadastrālā vērtība, nav nemaz tik grūti. Tā ir cena, kas fiksēta Nekustamā īpašuma valsts kadastrā (GKN). Izmaksas tiek noteiktas, pamatojoties uz informāciju, kas saņemta attiecīgo darbību rezultātā. Kadastrālā vērtība galvenokārt ir atkarīga no zemes gabala individuālajām īpašībām, jo īpaši no tā atrašanās vietas, platības, mērķa, kategorijas, kā arī no tirgus cenas. Uzziniet vairāk par to, kā tiek noteikta zemes gabala kadastrālā vērtība no raksta.

Kāpēc tiek veikta kadastrālā vērtēšana

Procedūra ietver vairākas darbības, kuru mērķis ir noteikt atbilstošu cenu. Tā nepieciešamība ir izskaidrojama ar šādiem iemesliem:

• Pareizs nodokļa nodevas aprēķins par zemi.
• Kalpo par etalonu darījumiem ar nekustamā īpašuma objektiem (ar pareizu maksimuma definīcijutuvu tirgus cenai).
• Apstiprina īpašumtiesības uz zemes gabalu. Tādējādi ir iespējama ne tikai zemes valdīšana un izmantošana, bet arī atsavināšana. Piemēram, to var pārdot, ieķīlāt vai mantot.
• Ļauj izvairīties no konfliktiem un attiecīgi arī tiesvedības.

Tiesību ietvars

Tautas skaitīšanu un kadastru nekustamo īpašumu ziņā veic Rosreestr speciālisti. Galvenie ar aplūkojamo tēmu saistītie normatīvie akti ir:

• Likums "Par kadastrālo darbību" Nr. 221-FZ.
• Likums “Par valsti. nekustamā īpašuma reģistrācija” Nr.218-FZ.
• Likums "Par novērtēšanas darbībām Krievijā" Nr. 135-FZ.
• Valdības dekrēts "Par kadastrālās vērtēšanas veikšanas noteikumiem" Nr.316.
• Likums "Par valsts kadastrālo vērtēšanu" Nr.237-FZ.

Izpirkuma vērtība un kadastrālā vērtība: atšķirības

Uzzinot, kāda ir zemes gabala kadastrālā vērtība, tagad ir jāsaprot izpirkuma cenas jēdziens. Šajā gadījumā mēs runājam par parametru, kas tiek noteikts īpaši nomātās platības īpašumtiesību nodošanas procesam. Vienkāršāk sakot, izpirkšana nozīmē cenu, par kādu tika nopirkts īpašums, kas iepriekš piederēja citai personai.

Šāds nekustamais īpašums var piederēt ne tikai privātpersonām, bet arī valstij, kā arī pašvaldībai. To bieži dēvē par “zemes gabala vērtību pēc kadastrālās vērtības”. Tas izskaidrojams ar to, ka vērtība tiek aprēķināta, pamatojoties uz kadastrālo vērtību.

Tajā pašā laikā šos jēdzienus nevajag jaukt, jo izpirkuma cena ir statiska, tas ir, nemainīga, neskatoties uz mainīgajām nekustamā īpašuma cenām. Taču zemes gabala kadastrālās vērtības noteikšanu pārskata tikai vienu reizi laika intervālā no 3 līdz 5 gadiem pēc inventarizācijas. Turklāt pārvērtēšanas ierosinātājs var būt arī zemes īpašnieks.

Lētākais ir pirkt zemi, kas īpašumā ir 25 gadus, un kapitālo būvju būvniecības gadījumā uz tās. Tad par pašvaldības zemi būs jāmaksā tikai 20% no kadastra cenas, bet par valsts zemi tikai 25%.

Kadastra reģistrs

Tas ir saprotams kā Valsts īpašuma komitejas daļa, kas glabā vērtēšanas darbību rezultātā iegūto informāciju par cenu pēc zemes gabalu kadastra. Pēc to veikšanas tiek veikta zemes gabala pārvērtēšana (to var veikt arī pēc īpašnieka iniciatīvas). Precīzāka informācija norādīta arī reģistrā, kur katram zemesgabalam ir savs unikālais kadastra numurs. Tas ietver arī mainīgās tirgus šobrīd piedāvātās cenas, kas tiek noteiktas pēc inventarizācijas.

Pašvaldības zemes cenas noteikšana

Aprēķinu var pasūtīt pašvaldības (rajoni, pilsētas, apdzīvotas vietas). Kā pašvaldībai tiek noteikta zemes gabala kadastrālā vērtība? Novērtējumsveikts, pamatojoties uz pieejamajām tirgus cenām. Tajā pašā laikā tiek ņemti vērā dati par zemes gabalu piešķiršanu.

Pašvaldībai piederošo zemi var izmantot privātmājas būvniecībai, kā arī dārzkopībai un dārzkopībai, garāžām vai daudzdzīvokļu mājas celtniecībai. Tajā pašā laikā tiek ņemti vērā Zemes kodeksā, Pilsētplānošanas kodeksā un citos tiesību aktos ietvertie standarti.

Īpašuma publiskā kadastrālā vērtība pašvaldībai piederošā adresē tiek lēsta šādi:

1. Sagatavošanās posms. Tas sastāv no nepieciešamās informācijas, proti, regulējošās informācijas un datu par tirgus tendencēm tuvākajā nākotnē, savākšanas un apstrādes. Papildus tiek vākti dati par apdzīvotu vietu, ekoloģisko stāvokli, tiek precizēta klimata informācija, tiek veikta zemes klasifikācija.
2. Teritorijas zonēšana. Tās robežās ir iedalīta dzīvojamā zona (privātu un daudzdzīvokļu māju apbūvei); ražošana (rūpniecisko ēku, noliktavu un citu līdzīgu objektu izvietošanai); valsts un uzņēmējdarbība (ar veselības aprūpes iestādēm, patērētāju dienestiem, zinātnes, kultūras un citām iestādēm); transporta un inženiertehniskā infrastruktūra (transporta un sakaru objektiem un komunikācijām); lauksaimniecības (ar dārziem, ganībām, piemājas dārziem un ēkām); atpūtai (atpūtai, meža parkiem, pludmalēm).
3. Izmantota zemes gabala kadastrālās vērtības aprēķināšanas formula. Neapbūvēta zeme tiek novērtēta, izmantojot statisko cenu analīzi,ko piedāvā tirgus, kā arī atbilstošo jomu attīstības izmaksas. Zemes gabala platības vienības izmaksas, ko aizņem būves, aprēķina, izmantojot infrastruktūras aizstāšanas izmaksu metodi.
4. Zonējums pēc kadastrālās vērtības.
5. Pēdējais posms. Šajā posmā tiek veikta kadastrālās vērtēšanas rezultātā iegūtās informācijas galīgā apstrāde, kā arī to ievadīšana Rosreestr.

Pēc procedūras pabeigšanas tiek noteikta kadastrālā vērtība zemesgabalam vērtēšanas zonā. Tas ir vienāds ar zemesgabala platības vienības tirgus vērtību, kas atrodas teritorijā ar vienādām īpašībām.

Publiskās zemes cenas noteikšana

Zemes gabala kadastrālās vērtības noteikšanas procesa iezīme, šajā gadījumā, ir dažādu koeficientu izmantošana (gan pazeminoša, gan palielinot). Tie ir atkarīgi no:

• Piešķīrumu atrašanās vietas.
• Viņa tirgus cena.
• Sakaru sistēmu attīstības līmenis.
• Transporta pieejamība.
• Piemērotības līmenis paredzētajam lietojumam.
• Dzīvojamo vai nedzīvojamo ēku klātbūtne.

Tā kā tirgus vērtība dažādās teritorijās pat ar vienādām īpašībām ir atšķirīga, atšķiras arī kadastrālā cena. Tomēr atšķirība var būt ievērojama.

Zemes cenas noteikšana apdzīvotās vietās

Kopumā cena tiek noteikta tāpat kā kadastrālāzemes vērtība, ja tā pieder pašvaldībai. Taču norēķiniem ir raksturīgas vairākas iezīmes.

Tātad ļoti vērīgi pievēršas zemesgabalu robežu precizēšanai, kā arī teritorijas sadalīšanai zonās atbilstoši to mērķim. Novērtēšanas mērķi ir:

• Apdzīvotajai vietai piederošās zemes ar nodokli apliekamās bāzes veidošana.
• Atjauninātas zonējuma shēmas izstrāde pēc teritorijas un ekonomiskajiem rādītājiem.
• Īres apstiprinājums.
• Cenas iestatīšana, par kādu īpašumu tiek pārdots vai iznomāts ilgtermiņā.
• Precīzāka kompensācijas apmēra sastādīšana personām, kurām tiek atsavināta zeme pašvaldības vajadzībām.
• Objektīva perspektīvāko attīstības jomu noteikšana dažādām attīstības jomām.

Piepilsētas zonas cenas noteikšana

Lai iegūtu objektīvus datus, šajā gadījumā jāņem vērā šādas pazīmes:

• Zemes gabala atrašanās vieta pēc kadastra plāna (nomaļā vietā tiek lēsta lētāk nekā tāda pati, bet atrodas netālu no pilsētas ar atbilstošu infrastruktūru).
• Kvadrāts.
• Sakari (elektrība, gāze, santehnika, kanalizācija).
• Lotes kategorija.
• Teritorijas ekoloģiskais stāvoklis.
• Ja ir zināma tirgus cena, tad kadastrālā cena tiek noteikta tādā pašā apmērā.

Zemes gabala cenas noteikšana armežs

Zemes gabala ar mežu kadastrālās vērtības aprēķināšanas īpatnība ir tāda, ka katrā gadījumā cena tiek noteikta konkrētai platībai:

• Krievijas reģionos.
• Leshoz zonā.
• Mežsaimniecības teritorijās, kuras aizņem meži.

Meža joslā esošo platību pašizmaksa tiek aprēķināta, ņemot vērā atbilstošās ienākumu summas kapitalizāciju no nomas gadā, kas samaksāta par platību izmantošanu saimnieciskajai darbībai. Aprēķinos ņemti vērā kokmateriālu ieguves parametri.

Aprēķins un apstiprināšana

Lai pareizi aprēķinātu cenu pēc inventāra, jāņem vērā dažādi parametri. Kas ietekmē zemes kadastrālo vērtību? Nozīmīgākie no tiem ir korekcijas faktori. To izmantošana anulē faktorus, kas ietekmē cenu veidošanos. Piemēram, ja objektā atrodas būves, kas uzskatāmas par nolietotām, vai teritorija ir pakļauta applūšanai plūdu dēļ, tad tiek izmantots kadastrālo vērtību samazinošs koeficients. Ir situācijas, kad, gluži pretēji, tiek piemērots reizināšanas koeficients.

Nozīme ir arī konkrētajam kadastra cenas rādītājam. Konkrētais izmērs tiek aprēķināts, pamatojoties uz platību, kas vienāda ar vienu kvadrātmetru. Šis rādītājs tiek noteikts katru ceturksni. Īpašuma kadastrālā vērtība atrašanās vietas adresē tiek noteikta šādi:

1. Faktori, kas ietekmē izmaksas, tiek atpazīti.
2. Standarts ir pieņemtsvietne, kas vislabāk atbilst īpašumiem.
3. Tiek izveidota atsauces diagrammu apakšgrupa ar līdzīgiem raksturlielumiem.
4. Dati tiek savākti par katru apakšgrupu un pēc tam analizēti.
5. Pēc tam tiek modelēti statistikas dati un noteikti tirgus vērtību ietekmējošie faktori.
6. Aprēķināt vienības izmaksas.

Pēc iegūtajiem datiem iespējams aprēķināt cenu pēc visu zemes gabalu kadastra. Izrādās, ka cenas lielumu pēc kadastra ietekmē tādi rādītāji kā platība, zemes klasifikācija pēc mērķa un objekta tirgus cena.

Ne vēlāk kā divdesmit darba dienu laikā pēc pārskata aizpildīšanas pasūtītājs akceptē aktu par cenas apstiprināšanu pēc kadastra. Šis dokuments stājas spēkā no tā oficiālā izsludināšanas brīža. To pieņem valsts aģentūra, pašvaldība vai izpildinstitūcija.

Aprēķinu formula

Aprēķinu veic, izmantojot šādu formulu:

Lotes laukums(Lineārā funkcija + Darījuma formāta funkcija)Attiecība.

Lineārajai funkcijai ir izcili norēķinu dzīves un tā dzīvotspējas parametri, un darījuma formāta funkcija ietver lokālu komponentu. Tātad, lai aprēķinātu pašizmaksu pēc kadastra, ir jāzina noteikti zemes gabala parametri, kā arī jābūt speciālām zināšanām.

Šo summu aprēķina vērtētāji, kuri zemes gabala vērtības aprēķināšanai izmanto valsts vērtēšanas metodes,izveidojusi un apstiprinājusi Krievijas Federācijas Ekonomiskās attīstības ministrija.

Kadastrālās vērtības izmaiņas

Papildus tam, kā tiek noteikta daudzfunkcionālo zemesgabalu kadastrālā vērtība, ir jāņem vērā arī pārvērtēšanas biežums. Šo procedūru veic vienu reizi intervālā no trim līdz pieciem gadiem. Jaunā vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz audita rezultātiem. Tas var samazināties vai palielināties. Parasti visbiežāk tiek izmantota pēdējā iespēja.

Daudzi zemes īpašnieki ir saskārušies ar situāciju, kurā pieaug kadastrālā vērtība. Šī iemesla dēļ jums ir jāmaksā vairāk nodokļu. Tādējādi straujš pieaugums notika 2016. gada beigās, kad atbilstošās cenas pieauga daudzkārt.

Bet tas nenozīmē, ka ir kļuvis izdevīgāk pārdot zemi. Tā kvalitāte palika tajā pašā līmenī, un daudzas vietnes līdz šim nebija vislabākajā stāvoklī. Tāpēc ne visi cilvēki ir gatavi pirkt zemi, lai maksātu milzīgus nodokļus. Turklāt šī pārvērtēšana tika veikta neklātienē. Vietas dati tika ievadīti kadastrālās reģistrācijas tehniskajā plānā tā, ka rezultātā vienas platības, bet dažādos parametros būtiski atšķirīgi zemes gabali sāka maksāt vienādi.

2016. gada vidū tika ieviests moratorijs, saskaņā ar kuru uz trim gadiem tika iesaldēta kadastra cena. Šajā periodā bija spēkā izmaksas, kas bija aktuālas no gada sākuma, bet ne agrāk kā 2014. gadā.

Apmēram tajā pašā laikā tika pieņemts likums “Par valsts kadastranovērtējums” Nr.237-FZ, kurā nekas nebija minēts par moratoriju. Šajā sakarā eksperti nevarēja vienoties par to, vai “iesaldēšana” ir jāpiemēro vai nē. Tā rezultātā tiesām bija jāizskata daudz strīdu par šo jautājumu.

Noteikšana pēc TIN

Zinot tikai NĪN numuru (nodokļu maksātāja identifikācijas numuru), nav iespējams iegūt nepieciešamo informāciju par konkrētajam pilsonim piederošās zemes vērtību. Šos pakalpojumus var piedāvāt vietnes ar apšaubāmu reputāciju. Tomēr jums nevajadzētu viņiem uzticēties, jo šādi resursi ir krāpnieciski.

Secinājums

Zemes gabala cena pēc kadastra ir paredzamā vērtība, kas iegūta valsts veiktā īpašuma novērtējuma rezultātā un ir nostiprināta Nekustamā īpašuma valsts kadastrā. Esošā metode, kas parāda, kā tiek aprēķināta zemes gabala kadastrālā vērtība, ietver galveno pazīmju ņemšanu vērā. Šī vērtība ir vienāda ar tirgus cenu novērtējuma brīdī. Cena pēc kadastra dažādu kategoriju zemēm tiek noteikta, ņemot vērā attiecīgās pazīmes. Vērtība tiek pārskatīta vismaz reizi piecos gados, bet ne biežāk kā reizi trijos gados.

No 2016. gada ir stājies spēkā likums “Par valsts kadastrālo vērtēšanu”. Visi vērtēšanas uzdevumi tiek uzdoti valsts struktūrām.