Zemes tirgus vērtība. Kadastrālā un tirgus vērtība

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Zemes gabala kadastrālā un tirgus vērtība ir divi jēdzieni, kurus ir svarīgi zināt, lai virzītos uz pārdošanu. Pirmais veids izsaka vietnes cenu atbilstoši standartiem, kas tiek aprēķināti atkarībā no zemes atrašanās vietas un kategorijas. To izmanto kā zemes attiecību regulatoru, slēdzot nomas un pārdošanas darījumus, kā arī lai aprēķinātu nodokļa summu, kas tiks maksāta valstij. Zemes gabala kadastrālo un tirgus vērtību novērtē ne retāk kā reizi piecos gados. Šāda novērtējuma rezultātā iegūtie dati tiek ievadīti Federālā valsts reģistrācijas, kartogrāfijas un kadastra dienesta uzturētajā valsts nekustamā īpašuma kadastrā.

Saistība starp lietotajiem jēdzieniem

Krievijas likumdošana paredz ne tikai kadastrālo vērtību, bet arī normatīvo un tirgus vērtību. Normatīvo piemēro gadījumos, kad nav veikta kadastrālā definīcija. To aprēķina vairākos gadījumos, kas noteikti likumā: saņemot banku kredītus ar zemi, izpērkot pašvaldības un valsts zemes un citos gadījumos. Zemes vērtības aprēķins šŠajā gadījumā to parasti nosaka kā zemes nodokļa likmi 200 reizes par zemes platības kvadrātmetru, kas aprēķināta, pamatojoties uz paredzēto mērķi, vienlaikus ņemot vērā reizināšanas koeficientus un neņemot vērā nodokļu atvieglojumus.

Ik gadu pašvaldības nosaka zemes pašizmaksu, kas atzīta par normatīvu, kas var mainīties 25% robežās. Zemes gabalu tirgus vērtība parasti ir par 25% augstāka nekā standarta vērtība. Dokumentu, kas kalpo kā apstiprinājums konkrētā zemes gabala standarta cenai, var saņemt pilsētas vai rajona zemes ierīcības un zemes resursu komitejā.

Funkcijas

Zemes gabalu tirgus vērtība parasti tiek noteikta atkarībā no tādiem faktoriem kā tirgus pieprasījums un piedāvājums pēc noteiktas kategorijas zemes konkrētajā reģionā konkrētajā brīdī. Vērtībā tas nedrīkst pārsniegt līdzīgas teritorijas visticamāko pirkuma cenas līmeni. Tirgus apstākļu maiņa vai vietnes mērķa orientācija var ietekmēt tās lielumu. Zemes gabalu tirgus vērtība ir raksturīga otrreizējam tirgum, kurā tiek veikta privātīpašnieku rīcībā esošo zemes platību tālākpārdošana. Primārais tirgus, kur pašvaldību un valsts zemju izpirkšana privātīpašumā, iesaka izmantot standarta vērtību. Visiem šiem veidiem var būt noteiktas atšķirības. Kadastrālās un standarta vērtības ir līdzīgas inventāra cenai, savukārt tirgus vērtība ir līdzīga tradicionālajam pieprasījumam unpiedāvājums.

Novērtēšanas process

Zemes tirgus vērtības aplēse tiek veikta, lai uzzinātu objekta reālo cenu. Parasti cena tiek veidota, pamatojoties uz objekta teritoriālo izvietojumu, tirgus apstākļiem, piedāvājuma un pieprasījuma dinamiku, kā arī situāciju valsts ekonomikā darījuma brīdī. Pateicoties visu šo faktoru visaptverošai noteikšanai, ir iespējams aprēķināt zemes gabala pašizmaksu, jo vērtēšanas uzņēmums savāks visatbilstošākos datus, kas var būt noderīgi objektīvam novērtējumam.

Nepieciešamība pēc novērtēšanas darbībām

Parasti vairākos gadījumos ir ieteicams sazināties ar specializētiem uzņēmumiem, lai veiktu izvērtēšanu, tostarp:

- kadastrālās vērtējuma nepieciešamība;

- ja vietne ir paredzēts izpirkt no valsts īpašumtiesībām;

- ja nepieciešams pārskaitīt iemaksu uzņēmuma pamatkapitālā;

- hipotēkas vai ķīlas gadījumā;

- ja nepieciešams, noteikt zemes pārdošanas izmaksas;

- par ziedojumiem samaksātās nodokļu summas aprēķins.

Īpašuma sadale

Sadalot īpašumu, nepieciešams zemes gabala tirgus vērtības novērtējums. Tas attiecas uz fiziskām un juridiskām personām. Ja mēs runājam par personām, tad vērtēšanas process sākas, kad pāris šķiras, un tiek aprēķināts, ņemot vērā objektā esošās ēkas. Juridiskām personām zemes vērtēšana sastāv no piešķiršanasun katra sabiedrības akcionāra vai līdzīpašnieka daļas novērtējums atbilstoši sabiedrības juridiskajam statusam. Nereti īpašuma sadalīšanu pavada arī tiesvedība tiesā, kuras dēļ zemes gabalu tirgus vērtība var tikt noteikta daudzkārt.

Kad mantojumā stājas vairāki tiesību pārņēmēji, tiek veikts arī zemes gabalu pilns novērtējums. Ja kāda no pusēm nepiekrīt ekspertīzes rezultātiem, tad lieta tiek nodota izskatīšanai tiesā.

Īres izmaksu noteikšana

Šis novērtējuma veids var noderēt diezgan bieži. Šajā situācijā, aprēķinot zemesgabala pašizmaksu, par pamatu tiek ņemta starpība starp tā reālo vērtību tirgū un katalizēto nomas likmi šāda veida teritorijām. Nomas tiesību izmaksas ir tieši atkarīgas no īrnieka pilnvarām, apgrūtinājumiem un nomas tiesību ilguma, trešajām personām novērtētajām tiesībām uz īpašumu, kā arī zemes mērķa.

Zemes gabalu tirgus vērtība ir tieši atkarīga no tādiem faktoriem kā: teritoriju izvietojums; transportlīdzekļu pieejamība; sakaru pieejamība, kā arī to kvantitatīvais un kvalitatīvais sastāvs. Turklāt ir nepieciešams ņemt vērā ģeodēzisko un inženierģeoloģisko pētījumu datus, kuru nozīme ir diezgan liela, īpaši plānojot būvdarbus objektā.

Statuss noteiktā datumā

Tā kā zemes tirgum ir raksturīgas pastāvīgas cenu izmaiņas, tad novērtējums ir jāveic uz noteiktu datumu. Arī zemes gabalu tirgus vērtība mainās atkarībā no to mērķa pēc papīriem, tas ir, atļautā izmantošanas gadījuma. Mērķis nozīmē visefektīvāko vai ticamāko teritorijas iznīcināšanu. Tas viss tiek izmantots, lai noteiktu zemes izpirkšanas izmaksas. Šajā gadījumā aplēses ir sadalītas atsevišķās teritorijās, kas atšķiras pēc zemes izmantošanas formas un rakstura.

Novērtēšanas metodika

Tātad, pirms zemes gabala izmaksu noteikšanas, jāatbild uz dažiem jautājumiem:

- kāds ir zemes gabala paredzētais mērķis, kā arī ar kādu atļauto izmantošanu tas apveltīts;

- kādas ir zemesgabalu tiešā tuvumā dominējošās zemes izmantošanas metodes un veidi;

- kādas izmaiņas gaidāmas zemes tirgū;

- kāds zemes izmantošanas veids šobrīd gaidāms.

Zemes gabala tirgus vērtības novērtējums ir balstīts uz noteiktu informāciju. Tas parasti prasa: definēt novērtējuma mērķus; noteikt konkrētu norēķinu datumu; zināt klienta rekvizītus; ir dokumenti, kas apliecina objekta īpašnieka tiesības uz teritoriju, tas var būt nomnieks vai īpašnieks.

Jums jāzina arī:

- novērtētās teritorijas mērķis;

- atļautszemes izmantošana;

- vietnes lietošanas veids šobrīd;

- teritorijas plānojumā novērtējamā objekta novietojums, tas ir, tā transporta pieejamība un tuvākā vide;

- galvenie zemes izmantošanas veidi tuvākajā apkārtnē.

Turklāt jābūt:

- zemes plāns;

- informācija par teritoriālo robežu noteikšanu;

- dati par dažu uzlabojumu esamību, jo īpaši par ēkām, būvēm, objektā esošajām komunikācijām, kā arī detalizēta informācija par tiem;

- dati par apgrūtinājumu esamību objektā esošo ēku, komunikāciju un objektu veidā, ar detalizētu informāciju par tiem.

Zemes gabalu tirgus vērtība tiek aprēķināta, ņemot vērā daudzas nianses. Ar precīzu novērtējumu pieredzējušu profesionāļu vadībā var droši veikt jebkuru finanšu darījumu ar zemi.

Faktori, kas ietekmē rezultātu

Dažādus zemes gabalu veidus, vērtējot tos, ietekmē vieni un tie paši faktori: atrašanās vieta, ārējie faktori, tirgus apstākļi, paredzētais lietojums un tā maiņas iespējamība, iespējamā peļņa no tā izmantošanas. Svarīga ir pēdējās aptuvenā vērtība.

Zemes gabala tirgus vērtības novērtējums tiek veikts uz noteiktu datumu. Laika gaitā šis rādītājs var mainīties. Novērtējumu ieteicams veiktpamats maksimālai efektivitātei. Tas ir, veicot pētījumus, eksperti izmanto pieņēmumu par šī objekta izmantošanas saprātīgumu saskaņā ar likumu, kā arī finansiālo un fizisko realitāti. Izrādās, ka novērtējuma rezultātā tiek aprēķinātas nevis vidējās izmaksas, bet gan maksimālās. Dažkārt pieļaujama nosacīta, bet pamatota objekta sadalīšana vairākās daļās, kurām raksturīgi dažādi veidi, formas un citas pazīmes. Bieži vien pētījuma rezultāts atšķiras no gaidītā tādēļ, ka esošais lietošanas veids neatbilst maksimāli efektīvajam. Šis jēdziens ir jārisina.

Maksimālā izmantošana

Gadījumā, ja tiek noteikta zemes gabala tirgus vērtība, jāņem vērā šādi faktori:

- paredzētais mērķis, kā arī atļauju pieejamība noteiktam lietošanas veidam;

- vietnes izmantošana pēc fakta;

- vēlamais zemes lietošanas veids pašreizējā novadā;

- prognozes par cenu izmaiņām līdzīgām sadaļām.

Secinājumi

Novērtēšanas procesā tiek ņemtas vērā vidējās izmaksas par teritorijām pētījuma teritorijā, transporta tīklu pieejamība, ēku, inženiertīklu neesamība vai esamība uz zemes, vides situācija, infrastruktūras attālums un citi. Lauksaimniecības zemei nepieciešams novērtēt faktisko ražu, ražošanas izmaksas, pašizmaksuprodukcijas realizāciju reģionā, kā arī vairākus tikpat nozīmīgus faktorus. Tādā pašā veidā tiek vērtēti arī citi zemes gabalu veidi.