Daudzdzīvokļu mājas kopīpašums - kas tas ir? Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšana un remonts

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Daudzdzīvokļu ēkām ir ievērojama ar kopīpašumu saistīta platība. Kāda ir tā īpašā izmantošana? Kā iedzīvotāji pieņem lēmumus, kas saistīti ar kopīpašuma uzturēšanu?

Kas ir kopīpašums mājā?

Saskaņā ar Krievijas Federācijā pieņemtajiem tiesību aktiem daudzdzīvokļu mājas kopīpašums ir īpašumā esošo dzīvokļu īpašnieku kopīgs resurss. Šīs infrastruktūras galvenos elementus var attēlot plašā diapazonā. Parasti tās ir telpas, kurās nav iekļauti dzīvokļi, kā arī:

- objekti, ko izmanto vairāku telpu apkalpošanai mājā;

- piezemēšanās;

- lifti;

- koridori;

- bēniņi;

- tehniskās grīdas un pagrabi;

- dažādas inženierkomunikācijas;

- jumti;

- konstrukcijas, kas veic aizsargājošu, nesošu funkciju;

- dažāda veida aprīkojums, kas atrodasmāja ārpus dzīvokļiem;

- zeme, kurā atrodas māja, uz tās iestādītie augi, uz tās esošie ainavas elementi.

Galvenie noteikumi, kas regulē tiesiskās attiecības šajā jomā, ir Mājokļu kodekss, kā arī valdības 2006. gada 13. augusta dekrēts Nr. Krievijas Federācija. Jautājumos par attiecīgo objektu uzturēšanu ir jāizlasa jau norādītais valdības dekrēts. Daudzdzīvokļu mājas kopīpašumu raksturo liels skaits nianšu izmantošanas un uzturēšanas ziņā.

Izpētīsim tos.

Kopīgo mājas resursu izmantošanas īpatnības

Attiecīgo telpu īpašnieki tās izmanto saskaņā ar Krievijas Federācijas federālajiem tiesību aktiem. Mājas kopīpašuma lieluma maiņa iespējama tikai ar visu šīs infrastruktūras īpašnieku piekrišanu. Papildus ir iespēja attiecīgās telpas nodot citu personu īpašumā. Galvenais, lai, īstenojot šādas tiesiskās attiecības, tiktu ievērots kritērijs - daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopīpašums var tikt nodots lietošanā tikai tad, ja šī kārtība nepārkāpj iedzīvotāju un organizāciju tiesības un intereses.

Zemes gabalus, uz kuriem atrodas dzīvojamie objekti, var nodot ierobežotā lietošanā citām personām. Ja pirms tiesību aktu pieņemšanas, kas reglamentē kopējo mājas resursu izmantošanu, šīs vietnes kāds jau ir izmantojis, piekļuve tām nav pieejamavar būt aizliegts. Objekta jaunais apgrūtinājums tiek noteikts saskaņā ar vienošanos starp dzīvokļu īpašniekiem un personu, kas gatavojas lietot vietni. Iespējamie strīdi šo tiesisko attiecību ietvaros tiek risināti tiesā.

Kopīgo mājas objektu uzturēšanas iezīmes

Tagad izpētīsim, kā tiek veikta kopīpašuma uzturēšana daudzdzīvokļu mājā.

Saskaņā ar Krievijas Federācijas likumiem mājokļu tiesību jomā dzīvokļu īpašnieki kopīgi sedz attiecīgās problēmas risināšanas izmaksas. Šo izmaksu daļa, kas attiecināma uz konkrēto īpašnieku, tiek noteikta, pamatojoties uz personai piederošo daļu kopīpašumā. Pat ja dzīvokļa īpašnieks tajā nedzīvo, viņam vienalga jāmaksā nodeva par daudzdzīvokļu mājā esošā kopīpašuma uzturēšanu. Ja cilvēks neizmanto liftu, piemēram, tāpēc, ka dzīvo 1. stāvā, tad viņam jāmaksā par atbilstošo dzīvojamās telpas infrastruktūras elementu.

Konkrēts darbību saraksts, kas veido kopējo resursu uzturēšanu mājā, ir atkarīgs no konkrētā dzīvojamā objekta īpašībām, klimatiskajiem apstākļiem, kādos tā atrodas. Parasti tajos ietilpst:

- īpašuma periodiskā apsekošana, ko veic dzīvokļu īpašnieki un citas atbildīgās personas, lai konstatētu trūkumus attiecīgo objektu struktūrā;

- elektroapgādes sistēmu funkcionalitātes nodrošināšana;

- tīrīšana un sanitārijatelpu apstrāde, zeme, uz kuras atrodas māja;

- atkritumu un atkritumu izvešana, kas radušies to firmu darba rezultātā, kuras izmanto dažādas mājas telpas;

- Krievijas Federācijas tiesību aktos paredzēto ugunsdrošības pasākumu piemērošana;

- rūpes par augiem, kas iestādīti uz mājas piegulošās zemes;

- attiecīgajā teritorijā esošo labiekārtojuma elementu uzturēšana;

- objektu kārtējo remontdarbu veikšana, sagatavošana ekspluatācijai noteiktā sezonā;

- pasākumu īstenošana, kas vērsti uz dzīvojamās mājas energoefektivitātes uzlabošanu.

Var atzīmēt, ka to darbību sarakstā, kas veido daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanu un remontu, nav:

- durvju funkcionalitātes nodrošināšana iedzīvotājiem piederošajos dzīvokļos - ārējie un iekšējie, logi;

- balkonu siltināšana;

- stikla nomaiņa;

- kopīpašuma struktūrā neiekļauto zemes gabalu kopšana, tajā skaitā stādu stādīšana uz tā.

Šos uzdevumus risina dzīvokļu īpašnieki.

Remonts ir viens no galvenajiem pasākumiem, kas tiek veikti kopīpašuma lietošanas ietvaros. Tas var būt pašreizējais un kapitāls. Izpētīsim tā īpašības.

Koplietošanas telpu remonts

Remonts tiek veikts saskaņā ar īpašnieku sapulces lēmumu. Pašreizējais paredzēts, lai novērstu nodilumu, kā arī uzturētu attiecīgo objektu funkcionalitāti. Kopīpašuma kapitālais remonts indaudzdzīvokļu mājā ietver atsevišķu dzīvojamās infrastruktūras elementu nomaiņu vai rekonstrukciju. To ražo arī tad, ja beidzas attiecīgo iekārtu derīguma termiņš.

Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma kārtējo (kā arī kapitālo) remontu var veikt apsaimniekošanas sabiedrības, ja ar īpašnieku lēmumiem tām noteikts šāds pienākums. Piedalīšanās šajās tiesiskajās attiecībās ir dzīvokļu īpašnieku ekskluzīvā kompetencē. Iedzīvotāji arī nosaka mājas kopējo resursu remonta apjomu un grafiku.

Ņemiet vērā, ka pārvaldības sabiedrībām ir pienākums veikt kārtējos un neatliekamos darbus, kas nepieciešami objektu funkcionalitātes uzturēšanai, pat ja līgumā ar īpašniekiem nav noteikts konkrēts attiecīgo darbu saraksts. Lai finansētu šīs darbības, dzīvokļu īpašnieki veido daudzdzīvokļu māju kopīpašuma kapitālā remonta fondu. Apsveriet tā specifiku.

Izmantojot dzīvokļu īpašnieku vispārējo naudas fondu

Attiecīgais fonds ir ievietots īpašā kontā. Tas tiek atvērts finanšu iestādē, kas ir kompetenta veikt attiecīgus darījumus. Līdz ar to līdzekļi, kas atrodas atsevišķā kontā un pieder dzīvokļu īpašniekiem, tiek izmantoti resursu kapitālā remonta veikšanai.

Atbilstošā veidošanāsFonds tiek veikts uz īrnieku iemaksām, kā arī uz šīm summām likumā noteiktajā kārtībā uzkrāto sodu rēķina. Dažos gadījumos bankai ir arī iespēja iekasēt procentus par līdzekļu ieskaitīšanu attiecīgajā kontā. Kapitālā remonta fonds tiek sadalīts starp dzīvokļu īpašniekiem proporcionāli viņu iemaksu summai.

Šo līdzekļu īpašumtiesības pieder konkrēta mājokļa īpašniekam. Ja cilvēks pārdod dzīvokli, tad arī tā pircējs kļūst par kapitālā remonta fonda daļas īpašnieku. Ir vērts atzīmēt, ka atsevišķā kontā esošo līdzekļu īpašniekiem nav tiesību tos izmantot citiem mērķiem, izņemot mājas kopējo resursu kapitālo remontu.

Tagad pētīsim, kā tiek veikti pasākumi, kuru ietvaros īpašnieki nosaka kopīpašuma uzturēšanas noteikumus daudzdzīvokļu mājā. Runa ir par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sapulcēm.

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce: pasākuma iezīmes

Dzīvojamo telpu īpašnieku kopsapulce saskaņā ar Krievijas Federācijas likumiem mājokļu tiesību jomā ir galvenā mājas pārvaldes institūcija. Faktiski tā ir arī tikšanās, un tāpēc to var uzskatīt par notikumu. Īpašnieku sapulcei ir darba kārtība un tiek veidots balsošanas ceļā pieņemto lēmumu saraksts.

Daudzdzīvokļu mājas kopīpašums ir objekti, kas saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku sapulces rezultātiem var būt:

- rekonstruēts;

- papildinātssaimniecības ēkas dažādiem mērķiem;

- salabots - arī tad, ja tiek izmantots kapitālā remonta fonds.

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē var pieņemt lēmumus:

- par kapitālremonta fonda izveidi;

- par kapitālā remonta iemaksas apmēru - attiecībā pret minimālo līmeni;

- par pilsoņa izvēli, kurš atvērs attiecīgā fonda speciālo kontu un veiks operācijas ar šo kontu;

- par bankas izvēli, kas apkalpos finanšu darījumus, kas saistīti ar norēķiniem starp dzīvokļu īpašniekiem un pakalpojumu sniedzējiem kopējo resursu uzturēšanai;

- par HOA, Apvienotās Karalistes vai citas kompetentas organizācijas aizdevuma saņemšanu kapitālremontam mājā;

- par garantiju izsniegšanu šādiem finanšu darījumiem;

- par mājai piegulošā zemesgabala lietošanas kārtību;

- par mājas kopējos resursos iekļauto objektu izmantošanu no trešajām personām - piemēram, reklāmas nolūkos;

- par personu pilnvarošanu, kas piedalās objektu lietošanas līgumu parakstīšanā;

- par informācijas sistēmu ieviešanu dzīvokļu īpašnieku mijiedarbības ietvaros, kā arī par personu noteikšanu, kuras ir tiesīgas izmantot šādus tehnoloģiskos risinājumus;

- par kārtību, kādā tiek finansētas izmaksas, kas saistītas ar sanāksmju organizēšanu ar Kriminālkodeksa, HOA vai citas kompetentas organizācijas piedalīšanos;

- par mājas kontroles mehānismu izvēli;

- par kārtējo remontdarbu nepieciešamībuīpašums.

Izpētīsim, kā var vadīt attiecīgās sanāksmes.

Dzīvokļu īpašnieku sapulču rīkošanas formas un kārtība

Attiecīgo aktivitāti var veikt:

- klātienes balsošanas veidā - kad īpašnieki to apmeklē klātienē, pārrunā jautājumus un pieņem tajos lēmumus;

- ar iedzīvotāju neierašanos balsojumā - Krievijas Federācijas normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā;

- jaukta forma.

Krievijas Federācijas normatīvie akti noteica arī attiecīgā pasākuma norises kārtību. Pirmkārt, likumā ir noteikts, cik bieži ir jārīko sapulces, lai noskaidrotu, kā mājas īpašnieki izmanto daudzdzīvokļu mājas kopīpašumu. Tas ir ļoti nozīmīgs kritērijs attiecīgo objektu pārvaldības efektivitātes ziņā.

Tātad attiecīgās sapulces ir jānotiek reizi gadā, ja vien dzīvokļu īpašnieku noteiktajos vietējos normatīvajos aktos nav noteikts citādi. Papildus galvenajai īpašnieku sapulcei var tikt rīkoti ārkārtas pasākumi, kas saistīti ar dažādu mājas apsaimniekošanas aspektu apspriešanu. Tos var ierosināt jebkurš iedzīvotājs no dzīvokļu īpašnieku vidus.

Īpašnieku kopsapulce tiek atzīta par leģitīmu, ja ir kvorums. Saskaņā ar Krievijas Federācijas mājokļu likumiem tai vajadzētu būt 50% no kopējā balsu skaita. Ja kvorums nav sasniegts, tiek sasaukta cita kopsapulce.

Ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem nolēma likt uz diskusijujautājums, piemēram, kā būtu veicams kopīpašuma kārtējais remonts daudzdzīvokļu mājā, ārpuskārtas kārtībā, tad viņam par savu iniciatīvu jāinformē citi iedzīvotāji 10 dienas pirms attiecīgās sēdes. Personai ir nepieciešams rakstiski nosūtīt informāciju par pasākumu kaimiņiem vai ievietot ziņas par dzīvokļu īpašnieku sapulci īpašos stendos. Šajā dokumentā ir jābūt:

- informācija par īpašnieku ārkārtas sapulces ierosinātāju;

- dati par sapulces formu;

-pasākuma datums, vieta un laiks;

- galvenie īpašnieku sapulces darba kārtības jautājumi;

- dzīvokļu īpašnieku pārbaudes kārtība ar sapulcē izskatāmo informāciju.

Dzīvokļa īpašnieki ar 10% vai vairāk balsu sapulcēs var vērsties Kriminālkodeksā vai HOA ar lūgumu sasaukt kopsapulci. Šai apelācijai jābūt rakstiskai un jāiekļauj darba kārtības jautājumi. Kriminālkodeksam vai HOA 45 dienu laikā pēc attiecīgā dokumenta saņemšanas, bet ne vēlāk kā 10 dienas pirms kopsapulces jāinformē iedzīvotāji par attiecīgo notikumu.

Šādas iniciatīvas var saistīt arī ar diskusiju par niansēm, kas raksturo daudzdzīvokļu māju kopīpašuma remontu vai, piemēram, kapitālā remonta fonda izmantošanu. Attiecīgās sapulces iniciators var būt pati pārvaldības sabiedrība vai īpašnieku personālsabiedrība. Tajā pašā laikā darba kārtībā var iekļautbūt jautājumiem, kas parasti ir dzīvokļu īpašnieku sapulces kompetencē.

Tagad apskatīsim, kā tiek pieņemti mājas īpašnieku lēmumi.

Lēmumu pieņemšanas iezīmes māju īpašnieku sapulcēs

Kā atzīmējām iepriekš, ar kopējo resursu uzturēšanu saistīto aktivitāšu īstenošana mājā tiek veikta balstoties uz dzīvokļu īpašnieku sapulces balsojuma rezultātiem. Atbilstošus lēmumus īpašnieki pieņem vispārējā gadījumā ar balsu vairākumu, bet dažkārt ir nepieciešams divu trešdaļu iedzīvotāju atbalsts konkrētajā jautājumā.

Balsošanas iespējas dzīvokļu īpašnieku sapulcē

Noderīgi papētīt, kā notiek balsošana par darba kārtības jautājumiem attiecīgajās sēdēs. Piemēram, attiecībā uz tādām procedūrām kā daudzdzīvokļu namu kopīpašuma kapitālais remonts vai līdzekļu izlietojums, ko paredzēts izmantot atbilstošiem mērķiem. Balsot dzīvokļu īpašnieku sapulcē var klātienē vai ar pārstāvja starpniecību, kurš darbojas uz pilnvaras pamata. Katram īpašniekam ir balsu skaits, kas ir proporcionāls viņa īpašuma daļai mājas kopējos resursos. Informācija par personām, kas piedalās balsošanā, tiek ierakstīta dzīvokļu īpašnieku sapulces protokolā.

Balsošanas rezultāti dzīvokļu īpašnieku sapulces ietvaros tiek fiksēti īpašos protokolos, kas ir oficiāli dokumenti. To apkopošana un pielietošanatajos ietvertajiem noteikumiem var būt juridiskas sekas.

Īpašnieku sapulces rezultātu formulēšana

Attiecīgo protokolu kopijas 10 dienu laikā pēc dzīvokļu īpašnieku sapulces pilnvarotajam pilsonim jāiesniedz Kriminālkodeksā, HOA vai citā kompetentā organizācijā. Savukārt Kriminālkodeksam, HOA vai citai struktūrai 5 dienu laikā pēc atzīmētā dokumenta saņemšanas protokols jānosūta uzraugošajām iestādēm. Ja šīs valsts iestādes saņem 2 vai vairāk atbilstoša veida avotus 3 mēnešus pēc kārtas, tad tām ir jāuzsāk neplānota ar mājas apsaimniekošanu saistīta iedzīvotāju darbības pārbaude. Piemēram, ja iedzīvotāji aktīvi apspriež, kādiem daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanas pakalpojumiem būtu jāveido pasākumi attiecīgo objektu uzturēšanai, tad kompetentās valsts iestādes var pārbaudīt, cik tiesiska ir iedzīvotāju rīcība šādu jautājumu risināšanas ietvaros..

Dzīvokļu īpašnieku sapulces protokolā nedrīkst būt lēmumi par jautājumiem, kurus darba kārtībā nav iekļāvuši pasākuma iniciatori. Par dzīvokļu īpašnieku sapulces rezultātiem īrnieki tiek informēti 10 dienu laikā pēc attiecīgā dokumenta noformēšanas. Kā likums – novietojot uz speciālajiem stendiem. Dzīvokļu īpašnieku sapulces rezultātu fiksēšanas protokoli tiek glabāti pašu iedzīvotāju noteiktā vietā. Īpašnieku sapulces protokoli, kas reglamentē daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma izmantošanu, ir normu avoti,obligāti visiem iedzīvotājiem, ja sapulces darba kārtībā izskatītie jautājumi bija attiecīgās namu pārvaldes institūcijas kompetencē.

Pēc dzīvokļu īpašnieku sapulces pieņemtos lēmumus dzīvokļa īpašnieki var pārsūdzēt tiesā. Piemēram, ja kāds no iedzīvotājiem nebija apmierināts ar veidu, kādā bez viņa līdzdalības tika noteikta līdzekļu izlietojuma kārtība daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma remontam, vai arī viņš balsoja pret un uzskata, ka viņa tiesības ir aizskartas. Persona var vērsties tiesā 6 mēnešu laikā no iepazīšanās dienas ar mājokļa īpašnieku sapulces lēmumu.

Tādējādi īpašnieku kopīpašums daudzdzīvokļu mājā jāizmanto, ņemot vērā katra īrnieka intereses. Viņam ir tiesības tās izteikt personīgi - dzīvokļu īpašnieku sapulcēs vai tiesā.