Kāda ir atšķirība starp kadastrālo vērtību un inventarizācijas vērtību? Kadastrālās vērtības noteikšana

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Pēdējā laikā nekustamais īpašums tiek novērtēts jaunā veidā. Kadastrālā vērtība tika ieviesta, paredzot citus objektu vērtības aprēķināšanas principus un maksimāli tuvu tirgus cenai. Tajā pašā laikā jauninājums izraisīja nodokļu sloga pieaugumu. Rakstā ir aprakstīts, kā kadastrālā vērtība atšķiras no inventarizācijas vērtības un kā tā tiek aprēķināta.

Kas ir krājumu vērtība?

Nekustamā īpašuma inventarizācijas vērtība ir Tehniskās inventarizācijas biroja (BTI) speciālistu darba auglis. To metodoloģija paredz, ka, novērtējot, par bāzi tiek ņemtas objekta primārās izmaksas un reizinātas ar nolietojuma koeficientiem. Atšķirība starp kadastrālo vērtību un inventarizācijas vērtību ir tāda, ka otrajā gadījumā tirgus faktori netiek ņemti vērā.

Veicot inventarizāciju, tika ņemts vērā viss, no kā sastāv ēka, būve vai telpa - sienu, grīdu, jumtu, logu, durvju izmēri un materiāls. BTI darbinieki nodrošināja tehniķus, kuri periodiski apmeklēja vietu un pārbaudīja Biroja rīcībā esošos datus.

Turpinājumā visas izmaiņas sāka veikt katru gadu automātiski - pirmkārt, pielāgotas inflācijai, otrkārt, pielāgotas laikam. Tomēr, lai cik strauji ēka novecotu, tās inventarizācijas vērtība aug. Ja īpašuma īpašniekam rodas jautājums, kā uzzināt objekta inventarizācijas vērtību, tad viņam jāieskatās tehniskajā pasē. Nepieciešamā informācija ir tur.

Kāda ir kadastrālā vērtība?

Kadastrālajai vērtībai ir cita metodika. Savas izstrādes gaitā Finanšu ministrija izvirzīja mērķi palielināt nodokļu ieņēmumus budžetā. Taču tradicionālā veidā, vienkārši palielinot nodokļu likmes, to nevarēja panākt. Tāpēc nolēmām iet no otras puses un mainīt vērtēšanas metodiku. Mērķis bija tāds pats: maksimāli pietuvināt to tirgus vērtībai.

Tā rezultātā tika pieņemts federālais likums "Par novērtēšanas darbībām Krievijas Federācijā", un tagad kadastrālās vērtības noteikšana ir ieguvusi juridisku raksturu.

Zemes gabalu kadastrālā vērtība

Jaunā vērtējuma principi ņemti no zemes nodokļa jomas. Šeit ilgu laiku kadastrālās vērtības aprēķins tiek veikts, pamatojoties uz objekta atrašanās vietu un tās kategoriju. Tomēr tas ir vajadzīgs ne tikainodokļiem, bet arī īres attiecībām. Darījuma partneriem tad nav šaubu par tā apjomu. Visi dati ir atrodami kadastra kamerā, kas atkārtoti jāizvērtē ne retāk kā reizi 5 gados.

Zemes gabaliem ir arī standartvērtība, kuru piemēro, kad nav iespējams noteikt kadastrālo vērtību. Taču ir gadījumi, kad tikai to izmanto, piemēram, saņemot kredītu bankā, iegūstot pašvaldības zemi utt. Reģionu iestādēm ir tiesības katru gadu mainīt standarta cenu, tomēr ne vairāk kā par ceturtdaļu. Turklāt tas nedrīkst pārsniegt slieksni 75% no tirgus vērtības.

Kadastrālās vērtēšanas veikšanas kārtība

Aplūkojot, kā kadastrālā vērtība atšķiras no inventarizācijas vērtības, vispirms jāpievērš uzmanība metodēm. Ja inventarizācijas vērtība prasa skrupulozitāti un metodiskumu daudzu gadu garumā, tad kadastrālā vērtēšana tiek veikta salīdzinoši ātri. Darbību secība ar to ir šāda:

• Reģiona iestādes pieņem lēmumu par novērtējumu. Tas ir jārīko vismaz reizi 5 gados.
• Rosreestr, pamatojoties uz to, sagatavo novērtējamo objektu sarakstu. Dati ņemti no valsts kadastra.
• Rosreestr piesaista novērtēšanas firmu uz konkurences pamata.
• Vērtētājs, pamatojoties uz normatīvajiem dokumentiem un tajos norādītajiem koeficientiem, veic visu procedūru.
• Vērtētāju pašregulējošā organizācija veic kadastrālās vērtēšanas pārskata pārbaudi.
• Iegūtos datus apstiprina reģiona iestādes un publicē.
• Dati tiek ievadīti kadastra reģistrācijas sistēmā.

Kas novērtē īpašumu?

Iespējams, uz jautājumu, kā kadastrālā vērtība atšķiras no inventarizācijas vērtības, visprecīzāk var atbildēt vērtētājs. Šajā amatā darbojas īpaši uzņēmumi, kuriem ir licences šāda veida darbībai.

Lai piekļūtu vēlamajam ceļam, viņiem papildus jāiziet arī konkursa atlase. Tieši šo procedūru paredz īpašais federālais likums par valsts un pašvaldību vajadzībām paredzētajiem līgumiem. Turklāt pirms līguma parakstīšanas vērtētājs par saviem līdzekļiem apdrošina nepareizas vērtības noteikšanas riskus. Apdrošināšanas summa ir vismaz 30 miljoni rubļu.

Publisko līdzekļu saņemšana par paveikto darbu kļūst iespējama tikai pēc tam, kad reģionālās iestādes saņem pozitīvu ekspertu atzinumu par ziņojumu un novērtējuma rezultātu apstiprināšanu.

Kā tiek aprēķināta īpašuma kadastrālā vērtība?

Objektu vērtības noteikšanai vērtētāji izmanto veselu tehnisko noteikumu, standartu, noteikumu un likumdošanas aktu kopumu. Taču šeit nav apsveicama individuāla pieeja, kas uzreiz parāda atšķirību starp kadastrāloizmaksas no krājumiem.

Kadastrālā vērtēšana paredz masveida pieeju, kad nav nepieciešams uzmērīt katru dzīvokli vai māju. Acīmredzot tajā iesaistītajiem uzņēmumiem ir noteikts koeficientu kopums atkarībā no objekta atrašanās vietas un tā kategorijas. Ņem BTI punktu summu un reizina ar šiem koeficientiem. Tāpēc dzīvokļa inventarizācija un kadastrālā vērtība dažkārt atšķiras vairākas reizes. Amatpersonas cenšas ņemt vērā burtiski visu – pat attālumu līdz trolejbusa pieturai, metro vai bērnu rotaļu laukuma esamību.

Koeficienti tiek parādīti vienkārši. Vērtētāji ar reģionu iestādēm par pamatu ņem kvadrātmetra izmaksas nekustamā īpašuma tirgū un aprēķina, cik tas ir vairāk nekā inventārs. Atliek nedaudz (par 10 procentiem) samazināt dalījuma rezultātu - un koeficients gatavs.

Kā īpašuma nodoklis ir atkarīgs no kadastrālās vērtības?

Sakarā ar to, ka kadastrālās un inventarizācijas vērtības tiek noteiktas atšķirīgi, par nodokļa bāzi ņemtā nekustamā īpašuma cenas starpība radās būtiska.

Ja nodokļu likmes paliktu nemainīgas, lielākā daļa īpašumu īpašnieku vienas nakts laikā bankrotētu. Tātad Urālos, ja dzīvokļa cena reģistrācijas apliecībā ir 200 tūkstoši rubļu, pēc pārvērtēšanas tā ir vismaz 500 tūkstoši. Valsts apstākļos, kad nekustamo īpašumu kadastrālās un inventarizācijas vērtības ir tik atšķirīgas, nolēma zināmā mērā kompensēt nodokļu maksātāju zaudējumus ar nodokļu likmju palīdzību. Rezultātā reģioniem tika dotas tiesības noteikt nodokļu likmes, kaut arī federālā līmenī apstiprinātā koridora ietvaros. Mājoklim maksimālā likme 0,1% tiek noteikta, ja īpašuma vērtība nav lielāka par 300 miljoniem rubļu.

Vai jaunais nodoklis vienmēr ir augstāks par veco?

Kāda ir atšķirība starp kadastrālo vērtību un inventarizācijas vērtību? nodokļu principi. Ar inventarizācijas vērtību nodoklis bija mazs, un daži cilvēki tam pievērsa uzmanību. Tagad tā ir cita lieta. Dažos reģionos, kas ir pārgājuši uz jauno režīmu, nodokļu maksātāji jau ir sākuši saņemt paziņojumus, kuros ietverti atturoši skaitļi, kas pārsniedz pat viņu lielākās bailes.

Tomēr dažos gadījumos īpašuma nodokli var maksāt pat mazākās summās nekā līdz šim. Fakts ir tāds, ka šis nodoklis netiek aplikts ar nodokli dzīvoklim 20 kvadrātmetru platībā, mājai - 50, dzīvojamām telpām - 10. Ja ņem vērā arī tiesību atvieglojumus, kļūst skaidrs, ka tie, kas dzīvo lielā. mājas un prestiži rajoni.

Piemēram, attālos lauku rajonos mājokļa kvadrātmetra izmaksas pēc kadastra var būt no 7 līdz 15 tūkstošiem rubļu, bet Maskavā no 150 tūkstošiem rubļu un vairāk.

Kur var uzzināt sava īpašuma kadastrālo vērtību?

No 2015. gada 1. janvāra Rosreestr uzsāka pakalpojumu, ar kuru katrs īpašnieks var salīdzināt, cik ļoti atšķiras dzīvokļa inventarizācija un kadastrālā vērtība. Inventarizācija, kā jau teicām, ir ietverta reģistrācijas apliecībā, un par kadastrālo tiks ziņots, atbildot uzpieprasījums.

Jāatzīmē, ka dažas teritorijas nav pabeigušas pāreju, un joprojām ir inventāra vērtība. Nodokļa aprēķins šādos apstākļos nemainīsies. Taču šādu reģionu varas iestādes steidzās pārrēķināt inventarizācijas vērtību, ko iedzīvotāji jau redzējuši nodokļu paziņojumos. Ierēdņu nodomi ir vienkārši: līdz kadastrālās vērtības atnākšanai iepriekšējā cena būs maksimāli iespējama, un, ieviešot koeficientu, budžets gūs papildu ienākumus.

Vai kadastrālo vērtējumu var apstrīdēt?

Izrādās, ka īpašuma nodokli valstī veido gan kadastrālā, gan inventarizācijas vērtība. Atšķirība starp tām ir arī tāda, ka nav iespējams apstrīdēt inventarizācijas tāmi, jo tas tiek darīts, pamatojoties uz tehniskajiem noteikumiem, SNIP un GOST, un kadastrālais ir diezgan iespējams, jo ir koeficienti.

Lai izteiktu nepiekrišanu iesniegtajam novērtējumam, pirmajā posmā jums jāsazinās ar īpašu komisiju Rosreestr, kuras reģionālās nodaļas atrodas visās nodaļās. Jums būs jāuzrāda noteikta dokumentu pakete, kas apliecina pieteikuma iesniedzēja tiesības uz šo īpašumu.

Tiesa vai sūdzība - ko izvēlēties?

Kadastrālo kļūdu var labot administratīvā ceļā vai tiesas ceļā. Taču kadastrālās vērtēšanas apstrīdēšanas sistēma sākotnēji tika uzbūvēta tā, lai nebūtu iespējams apiet Rosreestr komisiju. Šķīrējtiesa vienkārši noraidīs prasību, ja pieteikumam nav pievienotsšīs struktūras secinājums. Taču turpmāk, ja īpašnieks būs pārliecināts, ka viņam ir taisnība, ir jāvēršas tiesā.

Tajā pašā laikā tiesas lēmumā rodas viena problēma - nepieciešams piesaistīt neatkarīgu vērtētāju, lai viņš atspēkotu kadastra palātas secinājumus. Un šis pakalpojums ir dārgs un dažos gadījumos vienkārši nerentabls. Eksperta izmaksas var ievērojami pārsniegt nodokļu starpību.

Ja spriedums tiks pieņemts par labu nodokļu maksātājam, tad pirms jaunas informācijas ieviešanas paies zināms laiks, līdz kadastra palāta atjaunos datubāzi.