Kā pārbaudīt dzīvokļa "tīrību", pērkot pašam? Kas būtu jāpārbauda, pērkot dzīvokli?

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Iegādājoties mājokli otrreizējā tirgū, pastāv neskaitāmi riski, un tāpēc pircējam vēlams pašam pērkot zināt, kā pašam pārbaudīt dzīvokļa "tīrību". Galvenais ir izvairīties no galvenajiem, lielākajiem riskiem, par kuriem informācija ir šajā rakstā. Pirmkārt, tiek prasīts izslēgt darījuma un tiesību uz dzīvokli apstrīdēšanas iespēju, un tāpēc visdetalizētāk tiks iesniegts ieteikums, kā pašam pērkot pārbaudīt dzīvokļa "tīrību".

Pirmie soļi

Pirmkārt - to dokumentu autentiskums, kurus pārdevējs nodrošina izskatīšanai. Tas ir jāpārbauda īpaši rūpīgi, pretējā gadījumā tas var notikt vēlākatklāt pretenzijas uz šo dzīvojamo platību pilnīgi trešo personu. Šeit jāņem vērā, ka situācijas ar mājokļa iegādes pavaddokumentiem ir ļoti daudz, un ir ļoti grūti sniegt vienu recepti juridiskos jautājumos, kā pārbaudīt dzīvokļa "tīrību", pērkot Tavs. Taču darījums ir maksimāli jānodrošina, un tāpēc labāk ir veikt visas dokumentu pārbaudei ieteiktās darbības. Protams, ir jāpārbauda juridiskā "tīrība", nepārsniedzot saprāta robežas, taču maksimāla informācija ir ne tikai jāiegūst, bet arī jāizvērtē, un tai jāattiecas gan uz pašu dzīvokli, gan uz visiem, kas saistīti ar tā īpašumu un statusu..

Protams, daudz ērtāk būtu vērsties pie profesionāliem juristiem, taču esam cita jautājuma priekšā: kā pašam pārbaudīt dzīvokļa "tīrību", to pērkot? Principā tas ir saprātīgi, kaut arī apgrūtinošāk. Turklāt profesionāļa palīdzība var tikai palielināt darījuma uzticamību, bet nevar garantēt simtprocentīgu veiksmi. Ārkārtējos gadījumos jūs varat apdrošināt titulu, ja joprojām pastāv bažas. Apdrošināšanas kompānijas parasti ir diezgan gatavas pieņemt.

Jaunā ēka un "sekundārā"

Ja mājoklis atrodas jaunbūvē, pērkot dzīvokli, jāzina, kā pārbaudīt attīstītāju. Šeit visvairāk noder īpašās interneta vietnēs apkopotās atsauksmes. Protams, godīgas atsauksmes ir jānošķir no konkurentu intrigām, taču šis uzdevums nav tik grūts: ja nav skaitļu,datumi, vārdi, konkrēti fakti, jums nevajadzētu pievērst uzmanību šādai informācijai. Tāpat ir labi sekot līdzi citu objektu termiņiem (parasti tāda informācija ir pieejama) un lasīt klientu atsauksmes. Ir daudz veidu, kā pārbaudīt attīstītāju, pērkot dzīvokli.

Un šajā gadījumā, pērkot mājokli jaunā ēkā, dokumentu pārbaudei ir jābūt rūpīgai, pat ja šī pārdošana ir no attīstītāja. Sekundārais mājoklis, protams, prasīs daudz pūļu, jo jaunbūvēm nav tik bagāta reģistrāciju, izrakstu un īpašnieku maiņas vēsture. Taču arī šeit pat pēc rūpīgas nekustamā īpašuma juridiskās "tīrības" pārbaudes, kas veikta saskaņā ar visiem noteikumiem, iegādātā dzīvokļa atņemšanas iespējamība saglabājas. Ja pārdevējs spēj pierādīt, ka, piemēram, pirkuma laikā ir pārkāptas viņa tiesības. Bet, ja tiek pirkts sekundārais mājoklis, demontāža notiks ne tikai pie pārdevēja, bet arī pie īpašnieka, kuram šis dzīvoklis piederēja pirms viņa. Visticamāk, jums būs jāiziet vesela virkne tiesvedību. Pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū, ir nepieciešams ilgs un grūts laiks, lai pārbaudītu juridisko "tīrību": tas ir visu dokumentu autentiskums, tas ir nekustamā īpašuma juridiskā statusa novērtējums, šī ir iespējamā analīze ar šo pirkumu saistītie riski.

Dokumenti

Dzīvokļa juridisko "tīrību" var pārbaudīt, iespēju robežās nodrošinot darījumu, pērkot jebkuru nekustamo īpašumu. No pārdevēja jāpieprasa šādi dokumenti.

1. Vislabāk ir sākt lasīt dokumentāciju ar sertifikātupar tiesību valsts reģistrāciju, kā arī ar to saistīto: pirkuma vai mantošanas, dāvinājuma, privatizācijas un tamlīdzīgi līgumi.
2. Otrais solis būs USRR paziņojuma izpēte. Tas ir vienotajā valsts reģistrā, kurā ir visa informācija par visiem darījumiem ar šo īpašumu.
3. Trešais solis ir izraksts no mājas grāmatas, lai pārliecinātos, ka šajā dzīvojamā telpā nav reģistrētu īrnieku. Šādu izrakstu var pasūtīt jebkurā daudzfunkcionālajā centrā. Dokumentā jānorāda, ka visi, kas iepriekš dzīvoja šajā dzīvoklī, ir izņemti no reģistrācijas.
4. Palīdzība - arī no MFC - atbildēs uz jautājumu, kā pārbaudīt parādus, pērkot dzīvokli, jo tur ir norādīta jebkādu komunālo maksājumu parādu esamība.
5. Nepieciešama neiropsihiatriskā un narkoloģiskā dispansera pārdevēja izziņa.

Detaļas

Kā pārbaudīt, vai dzīvoklim ir arests? No EGRP ekstrakta. Ja tas ir vienkāršs paziņojums, tas norāda, vai pārdevējs ir īpašnieks. Un izraksta paplašinātajā versijā ir visa šī dzīvokļa vēsture no pirmā ieraksta USRR. Tas norāda, kurš bija īpašnieks iepriekš un cik bieži tas tika pārdots. Tomēr nevar aprobežoties ar šo apgalvojumu. Kā pārbaudīt, vai dzīvoklis pērkot ir ieķīlāts? Bieži vien mājokli pārdod ar pilnvaru, un tāpēc īpašnieks darījumā praktiski nepiedalās. Šī ir ļoti riskanta situācija. Diezgan bieži šādi dokumenti tiek iegūti ar negodīgiem līdzekļiem.

Tāpēc viss, kas, pērkot dzīvokli, ir ļoti rūpīgi jāpārbauda, ir mājokļa tiešā īpašnieka dokumenti. Lai to izdarītu, jālūdz kontakts uzticamai personai un jāsazinās ar īpašnieku, lai viņš apstiprina, ka dzīvoklis tiek pārdots. Tālāk USRR izrakstā jāpārbauda aile "Apgrūtinājums", kurā ir informācija par dzīvokļa statusu – vai tas ir ieķīlāts. Ja īpašums tiek pārdots uzreiz pēc mantojuma, labāk to nepirkt. Trīs gadu laikā var parādīties jauni mantinieki, kas šo darījumu apstrīdēs tiesā. Tāpat pēc USRR sertifikāta paplašinātās versijas var konstatēt, ka, piemēram, hipotēka par šo dzīvokli nav nomaksāta līdz galam.

Kam pievērst īpašu uzmanību

Pirmais, kas jāņem vērā, ir cena. Ja līdzīgi dzīvokļi tiek pārdoti dārgāk, tas ir īpaši satraucoši, un tikai ar lielu interesi par šo īpašumu var turpināt pārbaudīt tā "tīrību" juridiski, turklāt darīt to daudz rūpīgāk, nekā tika uzskatīts līdz šim. Pārdevējam rūpīgi jājautā un jāmeklē detaļas: ne tikai kam šis dzīvoklis pieder, bet arī kad, kā un no kā tas iegādāts, kāpēc tiek pārdots atkārtoti, vai dzīvoklis bijis iesaistīts tiesvedībā. Pēc tam pārbaudiet, kas bija teikts dokumentos. No šejienes būs skaidrs, cik patiess ir pārdevējs, jo jums būs jāsadarbojas ar viņu kā darījumu partneri. Bet kā pārbaudīt dzīvokļa pārdevēju, pērkot citādi?

Noteikti pievērsiet uzmanībutiek pārbaudīta viņa pase un citi dokumenti, kas attiecas uz dzīvokli: uz kā pamata reģistrēts īpašums, kur, kad saņemta izziņa par tiesību uz to reģistrāciju. Noteikti paņemiet kopijas atkārtotai pārbaudei, bet pārbaudiet oriģinālos, vai nav zīmogu, parakstu, ūdenszīmju un visa cita, kas saistīts ar valdības dokumentu. Tāpat noteikti salīdziniet kopijas ar oriģinālu. Viņi var iesniegt pilnīgi atšķirīgus dokumentus. Uz papīra uzrādītajai informācijai jāatbilst pārdevēja mutiskajam stāstam. Kā pārbaudīt mantiniekus, pērkot dzīvokli? Nevar būt. Vislabāk to iegādāties, kad tiesības apstiprinātas pēc trim gadiem no mantojuma dienas. Kā pārbaudīt dzīvokli pirms pirkšanas caur Rosreestr? Iepriekš teikts, ka MFC jūs varat pasūtīt un saņemt pilnīgi visus dokumentus, kas saistīti ar nekustamo īpašumu.

Papildinformācija

Pirms dokumentu saņemšanas un izskatīšanas pārdevējam nevar pārskaitīt ne avansa maksājumu, ne depozītu, jo bijušais īpašnieks var paturēt sertifikāta un līguma oriģinālu, pat pārdevis šo dzīvokli. Obligāti dokumentāli jānoskaidro, vai pārdevējam ir apgādībā esošie pilsoņi, nepilngadīgi bērni, vai pārdevējs šobrīd ir precējies un vai viņš bija precējies brīdī, kad iegādājās šo dzīvokli, un pats galvenais, vai rīkojas personīgi, vai ar pilnvarnieka starpniecību.

Nevar noslēgt darījumu, nerunājot ar īpašnieku personīgi. Labāk ir slēgt līgumu ar īpašnieku, nevis ar pilnvarnieku. Ievērojams skaits viltotu darījumu ir saskaņā arattaisnojums, ka īpašnieks nav klāt: citā pilsētā, citā valstī utt. Pilnvara var būt viltota. Ja pilnvarnieks nevēlas pircējam parādīt dzīvokļa īpašnieku, tam vajadzētu būt aizdomīgam, un iemesli šeit ir pilnīgi nenozīmīgi. Tāpat maz ticams, ka notārs, kurš to izsniedzis, varēs pārliecināties par pilnvaras īstumu, jo notāri uz šādiem pieprasījumiem nereaģē.

Aizbildnības iestādes un rīcībspējas sertifikāti

Ja pārdodamajā dzīvoklī bija reģistrēti nepilngadīgi bērni, nepieciešama aizbildnības iestāžu rakstiska piekrišana, pretējā gadījumā darījumu nevar noslēgt. Ja pats pārdevējs tiek atzīts par oficiāli nepieskaitāmu, viņa lietas tiek uzticētas aizbildnim, un tikai aizbildnības iestādes ieceltam. No dokumentiem jāpārbauda tiesas lēmumi pirmajā jautājumā (par rīcībnespēju) un otrajā jautājumā (par aizbildņa iecelšanu). Un, lai veiktu pašu darījumu, ir jāsaņem aizbildnības iestāžu piekrišana. Šāda darījuma plāna riski ir tik lieli, ka visbiežāk pircējs atsakās iegādāties šādu mājokli.

Bet vēl lielāka problēma ir situācija, kad pārdevējs netiek atzīts par rīcībnespējīgu, bet pastāvīgi vai brīžiem atrodas nespējas izprast savas rīcības jēgu (šī definīcija ir atvasināta no likuma). Šo stāvokli ir diezgan grūti aprēķināt pēc acs pat ar atkārtotām personīgām tikšanās reizēm. Tāpēc katram gadījumam jāprasa psihiatra izziņa ar darījuma dienu. Risinājums var būt arī drauga psihiatra uzaicināšana uz darījumu kā radiniekuvai draugs. Tomēr ir vienkārši nereāli nodrošināt šādu darījumu no visiem sliktajiem gadījumiem. Pat noslēdzot darījumu ar notāru, šī uzņēmuma panākumi var netikt sasniegti. Tāpēc labāk ir atteikties no apšaubāmā uzņēmuma, jo šodien nekustamā īpašuma piedāvājums ir gandrīz trīs reizes lielāks par pieprasījumu.

Oficiālajās vietnēs

Jums jāiet uz apgab altiesas oficiālo vietni, kurai šis mājoklis pieder, un meklēšanā ierakstiet pārdevēja un viņa priekšgājēju - dzīvokļa īpašnieku vārdus. Tas pats princips attiecas arī uz gadījumiem, kad jāpārbauda, vai pārdevējiem un viņu laulātajiem ir bijušas lietas tiesā, un, ja jā, tad kuras. Galvenais ir tas, vai laulība tika šķirta un vai īpašums tika sadalīts, vai īpašnieks tika atzīts par rīcībnespējīgu. Pēdējais tiek pārbaudīts reģistrācijas vietā, tāpēc ļoti rūpīgi jāizpēta pārdevēja pase un pēc tam jāiet uz tās tiesas vietni, kurā šī persona reģistrēta vai reģistrēta.

Tiesu sistēma vēl nav izveidota tā, lai to visu varētu atrast ar pāris klikšķiem, diemžēl. Šķīrējtiesām ir arī oficiāla datubāze. Tur jums ir jānoskaidro, vai pārdevējs ir pasludināts par bankrotējušu. Ja tā bija, tad tas noteikti tiek atspoguļots tās pilsētas šķīrējtiesā, kurā tā reģistrēta. Izmantojot atvērtu oficiālu tiešsaistes izpildu procesu datubāzi, jums ir jānoskaidro, vai dzīvokļa īpašnieks vai viņa dzīvesbiedre ir parādnieks un vai pret šiem pilsoņiem ir ierosināta lieta.

Saskaņā ar paziņojumiem un atsaucēm

Īpašnieka apliecībā, tas ir, izraksts nomājas grāmata, jums ir jānoskaidro, kas ir reģistrēts šajā dzīvoklī, ieskaitot (un īpaši) tos, kuri tur nedzīvo. Jāiesniedz arī komunālo pakalpojumu rēķins. Ideāls variants, kad dzīvoklī neviens nav reģistrēts, bet ne vienmēr tā ir. Ja dzīvoklī ir reģistrētas personas, līgumā nepieciešams norādīt periodu, kurā tās tiks izņemtas no reģistrācijas reģistra. Tiem, kuri ir reģistrēti šajā dzīvojamā platībā, bet tajā nedzīvo, jāuzrāda notariāli apliecināta apņemšanās izrakstīties līdz noteiktam datumam.

Pēdējo labāk izrakstīt no dzīvokļa pirms darījuma pabeigšanas, pretējā gadījumā ar "pildījumu" var palikt iegādātajā dzīvoklī. Tiesā lietas, kas saistītas ar izlikšanas prasībām, bieži tiek zaudētas, jo šajā jautājumā ir daudz nepatīkamu nianšu. Notariāli apstiprināta piekrišana darījumam nepieciešama arī īpašniekam, kurš ir reģistrētā laulībā, kas apliecina, ka laulātais nav pret šīs dzīvojamās telpas pārdošanu. Tas tiek darīts bez kļūdām, ja dzīvoklis tika nopirkts laulības laikā un līdz pārdošanas brīdim laulība tika šķirta. Papildu dokumenti nav nepieciešami tikai gadījumos, ja dzīvoklis saņemts dāvinājumā, mantojumā (pirms vairāk nekā trīs gadiem!), Tika privatizēts. Tas ir par visām elementārākajām lietām, kas jums jāpārbauda, pērkot dzīvokli. Pēc visas šīs apjomīgās informācijas saņemšanas dokumentu pakete tiek rūpīgi izpētīta un analizēta.

Juridiskais statuss

Vispirms jāizvērtē šī dzīvokļa juridiskais statuss: kā un uz kā pamata to ieguvuši esošie īpašnieki, kad tas noticis. Ja kopš iegādes nav pagājuši trīs gadi, tad parādās divas problēmas. Noilgums nav beidzies, proti, dzīvokļa pirkšanas darījumu joprojām var apstrīdēt iepriekšējie īpašnieki. Lai samazinātu nodokļus, pārdevējs var lūgt dokumentos norādīt zemākas dzīvokļa izmaksas. Labāk nevienoties, jo, ja šis darījums tiks atzīts par spēkā neesošu, pārdevējs neatgriezīs visu summu, bet atdos tikai to, kas ir norādīta līgumā.

Neuzticamākais iemesls dzīvokļa iegādei tā īpašniekam ir tā mantošana, īpaši, ja nav beidzies trīs gadu termiņš tā saņemšanai. Ja jauns mantinieks tiesā ieradīsies vēlāk par šo termiņu, pircēja riski ievērojami samazināsies. Ja dzīvoklis bieži tika pārdots un nopirkts īsā laika periodā, šī ir visizteiktākā krāpšanas pazīme. Labāk ir nekavējoties meklēt citu pirkuma iespēju, jo tagad ar to praktiski nav problēmu. Jo vairāk pārdošanas un pirkumu ir dzīvoklim, jo neglītāka ir tā juridiskā vēsture. Ja vēlme iegādāties šo konkrēto dzīvojamo platību ir patiešām milzīga, tad ir jāpārbauda ne tikai pēdējais pārdevējs, bet arī dzīvesbiedrs un visi iepriekšējie īpašnieki vismaz pēdējos piecus gadus.