Kam pievērst uzmanību, pērkot dzīvokli? Dokumentu pārbaude un dzīvokļa juridiskā tīrība

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Jebkurš darījums pirkšanas un pārdošanas veidā ietver skaidras naudas norēķinus. Mēbeles, kažoks, zaļumi pie vecmāmiņu tirgus - noteikts skaits banknošu plūst no viena maciņa uz otru. Un vienmēr pastāv risks, ka par savu grūti nopelnīto preci iegūsit ne tādu kvalitāti, kādu gaidījāt, vai pat palikt bez tās, ja pārdevējs ir krāpnieks. Pat ar nelielu pirkuma cenu dažu banknošu pazaudēšana var izraisīt dziļu vilšanos, bet, ja mēs runājam par miljoniem? Piemēram, pērkot dzīvokli vai māju? Šeit jums ir jāpārbauda simts reizes, pirms turpināt galīgo aprēķinu.

Jauns vai tālākpārdošana?

Iespēja iegādāties mājokli “ar bagāžu” - parādi par komunālo dzīvokli, nereģistrēti akciju īpašnieki un citas līdzīgas nianses, kas vēlāk var traucēt normālu dzīvošanu personīgajos kvadrātmetros - ir iespējama, pērkot nekustamo īpašumu, kas iepriekš piederējis kādam, tā sauktais sekundārā fonda mājoklis. Pieņemot lēmumu par šādu darījumu, jums noteikti jāzina, ko meklēt.uzmanību, pērkot dzīvokli vai māju no iepriekšējā īpašnieka vai viņa pārstāvja. Risks iegūt veltīgu tiesas prāvu mājokļa vietā un rezultātā palikt bez sava stūra un bez naudas, pērkot otrreizējo īpašumu, ir diezgan liels.

Drošāka iespēja ir iegādāties dzīvokli jaunbūvē. It īpaši, ja māja jau ir nodota ekspluatācijā un atrodas norēķināšanās stadijā. Šajā gadījumā verifikācijai nepieciešamās mājokļa dokumentācijas saraksts ir daudz īsāks. Bet pat šeit nebūtu lieki saņemt padomu par dzīvokļa iegādi no attīstītāja no pieredzējuša jurista, jo jebkuram darījumam ir savas nepilnības. Un attiecībā uz nekustamo īpašumu, kad runa ir par diezgan ievērojamām summām, jums jābūt īpaši uzmanīgiem.

Tīra dzīvokļa briesmas

Šodien lētākais veids, kā iegūt nekustamo īpašumu, ir piedalīties koplietošanā. Šajā gadījumā jūs varat ietaupīt līdz pat 30% no dzīvokļa reālajām izmaksām. Taču risks, gadiem ilgi atrodot aizaugušu tuksnesi bedres vietā, arī ir diezgan augsts. Kā iegādāties dzīvokli koplietošanas celtniecībā - labāk to noskaidrot pirms tikšanās ar attīstītāju, lai neparakstītu līgumu, kas nedos nekādas garantijas mājokļa atslēgu iegūšanas stadijā. Taču pat visuzticamākais, notariāli apliecināts dokuments atsevišķos gadījumos nepasargā pret zaudējumiem. Attīstītājs var bankrotēt, nesaņemt atļauju būvēt māju noteiktajā laikā, un nauda līdz brīdim, kad tiks savākti visi paraksti un zīmogi, nolietosies. Akcionāru līdzekļi dažkārt pazūd nezināmā virzienā. Lemjot par mājokļa iegādi jau pirms tā uzcelšanas, pircējiem jāatceras, ka vairumā gadījumu, ja attīstītājam rodas neparedzētas problēmas, maksimums, ar ko var rēķināties, ir saņemt apkrāptā interesenta statusu, bet ne pašu mājokli..

Kad būvējamā māja jau ir uzcelta zem jumta, iespēja ātri ievākties savā mājoklī ir daudz lielāka nekā tās iegādes gadījumā pamatu bedres rakšanas stadijā. Kur pirkt dzīvokli, katram ir tiesības izlemt pašam, taču vēlme ietaupīt naudu ne vienmēr ir pamatota. Bieži kļūt par akcionāru dzīvojamās ēkas celtniecībā ir līdzīgs cūkas iegādei kulā. Nauda dota, bet preces nav.

Ja māja ir uzbūvēta un nodota ekspluatācijā ar apstiprinātu tehnisko dokumentāciju, Jums personīgi jāpārliecinās, vai uz papīra rakstītais ir īstenībā. Salīdziniet acu priekšā esošo plānojumu ar dizaina, kopējās un izmantojamās platības kvadrātmetru skaitu, attīstītāja tiesības pārdot konkrētu platību. Nebūs lieki pārbaudīt, vai kāds jau nav reģistrēts jaunajā dzīvoklī. Viena un tā paša mājokļa pārdošana divreiz dažādiem cilvēkiem nav jauns krāpniecības veids.

Esošā ciltsraksti

Neviens nav pasargāts no šādas notikumu attīstības, iegādājoties savu mājokli. Dzīvokļa juridiskās tīrības pārbaude var aizņemt daudz laika, taču nevajadzētu to atstāt novārtā. Izsekojiet iepriekšējo nekustamā īpašuma īpašnieku sarakstu, viņu uzturēšanās ilgumu norādītajā adresē, ģimenes stāvokli, pieejamībubērniem un citiem tuviem radiniekiem ir grūti, bet iespējams. Šajā sakarā aktuālu informāciju un reālu palīdzību var iegūt vairākās valsts institūcijās: kadastra dienestā, pasu nodaļā u.c. Pilnīga informācija nepieciešama, lai darījuma noformēšanas stadijā vai pēc ievākšanās pēkšņi izrādītos, ka nē. visi dzīvokļa kvadrātmetri piederēja pārdevējai. Daļa dzīvojamās platības un dažreiz atsevišķas telpas var piederēt citām personām. Viņi jebkurā laikā var pieprasīt savas tiesības uz šiem skaitītājiem. Un viņu prasības ir vairāk aizsargātas ar likumu, atšķirībā no pircēja vēlmes pilnībā iegūt maksas skaitītājus.

Kas vēl jāņem vērā, pērkot dzīvokli - tehniskā dokumentācija. Bieži vien iedzīvotāji veic remontdarbus ar virtuves, koridora, istabu pārbūvi. Viņi nojauc nesošās sienas, apvieno vannas istabu vai, gluži pretēji, dala vienvietīgu istabu. Ar juridiska rakstura problēmām, kad uz spēles ir liktas īpašumtiesības, nevar salīdzināt izziņas sodus gadījumā, ja tiek konstatēts izkārtojuma pārveidojums. Bet tie var arī radīt daudz nepatikšanas. Jebkurā gadījumā tie neapšaubāmi radīs papildu naudas tēriņus. Sods, pārkāpumu labošana neplānota kapitālā remonta veidā - iespējamā notikumu attīstība.

Sekundārās slēptā pagātne

Papildus informācijai, ko pārdevējs vēlētos slēpt līdz darījuma pabeigšanai, ir daudzas nepilnības, kuras bieži vien ir grūti uzminēt. Kam pievērst uzmanību, kadpērkot dzīvokli, papildus uzskaitītajām niansēm? Piemēram, par iespējamu likuma pārkāpumu iegādātā nekustamā īpašuma privatizācijas laikā.

Pagājušā gadsimta 90. gados stājās spēkā likums, saskaņā ar kuru katram, kas reģistrēts noteiktā dzīvojamā telpā, pienākas savi kvadrātmetri. Tas attiecās uz visiem, tostarp maziem bērniem, bijušajiem laulātajiem, kas palika reģistrēti vienā dzīvoklī, īslaicīgi prombūtnē esošu radinieku, piemēram, ilgstošu ieslodzīto. Privatizācijas dokumentācijā nebija norādīti visi ģimenes locekļi. Taču pēc kāda laika viņi varēja sūdzēties, ka viņus tajā laikā piekrāpa.

Nākamā nianse ir dāvinājuma vai īres līgums. Parasti strīdīgos radiniekus par šādām operācijām informē reti. Patiesība var parādīties kādu laiku vēlāk, pēc strīdīgā mājokļa iegādes. Taču visizplatītākais pārsteigums, ar ko var saskarties, pērkot īpašumu, ir dzīvoklis ar parādiem komunālajiem maksājumiem. Šeit problēmu var konstatēt pirms līguma parakstīšanas, un pircējam ir svarīgi vienoties ar pārdevēju, kā to atrisināt. Parasti tas tiek dzēsts, samazinot mājokļa izmaksas. Bet katrs gadījums ir atšķirīgs.

Visuzticamākā informācija

Ne visa tā vai cita nekustamā īpašuma uzticamā ģenealoģija ir atrodama oficiālajos dokumentos. Tajos nav atrodami slēptie radinieki, iespējamie mājokļa pretendenti. Turklāt komunālos maksājumus var veikt nevis māju īpašnieki, bet pavisam citicilvēki, kuriem tas tika solīts. Shēma ir šāda: gados veci dzīvokļu īpašnieki noslēdz līgumu ar attāliem radiniekiem vai sociālajiem darbiniekiem, ka pēc viņu nāves viņi iegūs platību, bet tie, kuriem par komunālo dzīvokli jāmaksā tagad. Viņi regulāri pārskaita naudu pārvaldības sabiedrībai saskaņā ar līgumu un uzskata mājokli gandrīz par savu. Neņemot vērā šādu vienošanos, tiešie mantinieki pēc sirmgalvju nāves cenšas atbrīvoties no neuzticamās dāvanas. Dzīvokļa pirkšana-pārdošana notiek, bet uz to jau ir divi pretendenti.

Ir visdrošākais veids, kā uzzināt par visiem iespējamajiem slazdiem, kas var aizēnot mājas iegādes prieku – iegūt informāciju par tā bijušajiem īpašniekiem no kaimiņiem uz lieveņa vai tenkām pagalmā. Ja dzīvoklis diezgan ilgu laiku piederēja vieniem un tiem pašiem īpašniekiem, nekādus noslēpumus par to tuvumā dzīvojošajiem nevar slēpt. No viņiem saņemtā informācija nav atrodama nekādos dokumentos, pērkot dzīvokli. Pēkšņi pārdevēja ģimenē kāds ir garīgi slims cilvēks vai invalīds, kurš nevar patstāvīgi rīkoties ar savu īpašumu, un aizbildnis neuzskata par vajadzīgu ievērot viņa tiesības. Ja jaunais mājoklis ir sliktāks par iepriekšējo, darījumu var atcelt pēc aizbildnības iestāžu pieprasījuma. Tāpēc nedrīkst atstāt novārtā arī informāciju no kaimiņiem.

Labākais nekustamo īpašumu pārdevējs ir pats pircējs

Svarīgi atcerēties - nekāds atalgojums starpniekam nepadarīs viņu vērīgāku, pārbaudot dokumentus mājokļa iegādei, izņemot līgumā noteiktos punktus. Tāpēc, pagriežotlai saņemtu palīdzību nekustamo īpašumu tirgotājiem, ir skaidri jāpasaka atbildība pret darba devēju, ja pēkšņi kaut kas noiet greizi un darījums tiek izjaukts. Dzīvokļa pirkšana ar aģentūras starpniecību ir vēl viens diezgan riskants pasākums. Turklāt tas ir ļoti dārgi. Māklers nevāc informāciju par bijušo īpašnieku pagātni, necenšas aizsargāt savu klientu nākotnē. Viņš tikai salīdzina datus par mājokļiem ar tiem, kas ir oficiālajām struktūrām. Un tikai pēc nekustamā īpašuma pirkuma vekseļa noformēšanas un samaksas, kā arī atlīdzības aģentam var parādīties potenciālie pretendenti uz iegādāto dzīvokli. Absolūtā plusā būs viens nekustamo īpašumu pārdevējs. Un iepriekšējie un jaunie īpašnieki iegrims virknē tiesvedību.

Arī dzīvokļa iegāde bez starpniekiem ir saistīta ar neparedzētām grūtībām, ja nav pietiekama sajēga, informācija par visiem iespējamiem pārsteigumiem, kas saistīti ar dokumentu kārtošanu, naudas pārskaitījumu un citiem darījuma smalkumiem. Bet starp šiem redzamajiem trūkumiem ir viena būtiska priekšrocība: neviens neaizstāvēs savas intereses tik dedzīgi kā tas, kurš pērk sev, tas, kurš maksā. Pietiek piesaistīt pieredzējuša padomdevēja atbalstu, kurš pastāstīs par visām operācijas niansēm, un jūsu iegādātais dzīvoklis tiks rūpīgi pārbaudīts.

Krāpnieki ir modri

Kāda cita dzīvokļa pārdošana ir viena no visizplatītākajām krāpniecībām ar nekustamo īpašumu. Pieredzējušiem krāpniekiem ir viltoti dokumenti par pašu mājokli, pilnvara, ar kuru viņikas ir pilnvaroti veikt darījumu, bieži izskatās labāk nekā īstie. Nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas, īrēšanas jomā strādā augsti profesionāli krāpnieki, kuri labi pārzina visas tiesību sistēmas smalkumus šajā jautājumā. Tikai pilnvara ir pirmā lieta, kas jābrīdina pircējam. Kāpēc īpašnieks pats nepārdod savu mājokli, kā ar viņu sazināties vismaz, lai viņš personīgi apstiprinātu starpnieka pilnvaras. Jebkurā gadījumā no dokumentu pārbaudes, pērkot dzīvokli, sākot ar pilnvaru, pie notāra nevar izvairīties. Viņam jāapstiprina dokumenta autentiskums, jāpārbauda tā derīgums. Vislabāk ir vērsties pie notāra, kurš izdevis šo pilnvaru.

Nākamais krāpnieku triks ir viltota pase. Mājas īpašnieki atrodas ilgā komandējumā vai atvaļinājumā, un viņu teritoriju pārvalda sveši cilvēki, kuriem ir bijuši oriģinālo dokumentu paraugi vai pat paši oriģināli. Ir daudz noziedzīgu shēmu, ko krāpnieki var izmantot. Neaizmirstiet par melnajiem mākleriem. Tātad, plānojot mājokļa iegādi, labāk konsultēties ar juristu un uzturēt ar viņu ciešu kontaktu visa darījuma laikā. Viņš spēj sniegt praktiskus padomus, kad labāk iegādāties dzīvokli, koncentrējoties uz aktuālo nekustamā īpašuma tirgus pieprasījumu.

Dokumentācija zem mikroskopa

Lai cik pievilcīgi būtu darījuma nosacījumi un izdevīgā cena, nevajag steigties ar maksājumu. Vispirms jums ir jāsavāc visu dokumentu par mājokli, tā īpašniekiem otrās kopijas vai kopijas un jādodas ar visiem papīriem pie notāra. Ja nekustamais īpašums atrodasstarp īpašniekiem ir nepilngadīgi ģimenes locekļi, advokāts jums pastāstīs, kā pareizi pierakstīt punktu viņiem līgumā. Turklāt viņš ieteiks, kuras iestādes apmeklēt, kādas izziņas iegūt, lai netiktu pārkāptas mazu bērnu tiesības un neviens vēlāk nevarētu dzīvokļa pārdošanu un pirkšanu atzīt par spēkā neesošu.

Noderīgi jurista padomi palīdzēs pirkuma vekseļa izpildē, ja īpašnieki ir laulātie ar dažādām īpašuma daļām vai dzīvoklis pieder tikai vienam no viņiem, bet otrajam ir tikai tajā reģistrēts. Šajā gadījumā, kā pareizi noformēt dokumentus un kādas kvītis saņemt - atkal nevar iztikt bez notāra. Pat ja pircējs pats ir profesionālis juridiskajos jautājumos, katrs darījuma īstumu apliecinošs papīrs ir rūpīgi jāpārbauda, lai nebūtu kļūdu, rakstot adresi, pārdevēja un pircēja datus, datumu, summu un citus būtiskus datus.

Cīņa par vērtību

Kas jāņem vērā, pērkot dzīvokli, papildus jau uzskaitītajiem punktiem ir naudas summa, kas iztērēta par dokumentiem un faktiski nodota pirkuma vekseļa rokās. Pārdevējam ir izdevīgāk deklarēt ienākumu deklarācijā (un uz mājokļa pārdošanu attiecas šis noteikums) zemāku darījuma vērtību, jo viņam par to būs jāveic nodokļu maksājumi. Galvenais, lai norādītā summa nebūtu par 20-30% zemāka par tirgu, jo tas var radīt aizdomas inspekcijas iestādēm. Ja tiek pierādīts pārdevēja un pircēja vienošanās brīdis, tad pēdējais var kļūtatbildētāji administratīvās krāpšanas lietā.

Pārdevējam ir izdevīgi norādīt mazāku summu, un viņš var lūgt pircējam šo pakalpojumu.

Jums nevajadzētu piekrist daudzu iemeslu dēļ:

• Pirmkārt, šāda piekāpšanās patiešām pārkāpj spēkā esošos tiesību aktus un ir pilnas ar sekām.
• Otrkārt, pircējam ir tiesības atgriezt aptuveni 13% no mājokļa iegādei iztērētās summas. Attiecīgo iespēju regulē Nodokļu kodekss.
• Treškārt, ja darījumu pēc tam apstrīd kāda no pusēm un atzīst par spēkā neesošu, pārdevējam ir tiesības atdot pircējam tikai dokumentos norādīto summu. Cietušais nevarēs pierādīt pretējo, ja līgumā būs noteikts konkrēts skaitlis.

Gudrs aprēķins

Un pēdējā lielā briesma, kas var sagaidīt gan pārdevēju, gan pircēju, ir gala norēķins. Grūtības izvēlēties (iegādāties primāro vai sekundāro mājokli) ir aiz muguras, tiek noteikts laika rāmis, kad labāk iegādāties dzīvokli, pārbaudījums visu dokumentu savākšanai un pārbaudei, nepieciešamās summas uzkrāšanai vai kredīta saņemšanai bankā. ir pabeigta. Un viss var sabrukt pēdējā brīdī, ja nespēlēsi droši ar naudas pārskaitījumu. To var veikt, pārskaitot nepieciešamo banknošu skaitu pārdevēja rokās vai pārskaitot uz bankas kontu, kas ir drošāks. Ja mēs runājam par lielu summu, tad viņi parasti baidās sajaukt ar skaidru naudu. Tomēr, ja kāda no pusēm dod priekšroku šim konkrētajam maksājuma veidam, nauda var būtpārskaitījums, īrējot seifu, no kura ir tiesības izņemt to, kurš uzrāda noteiktus dokumentus, kas izsniegti pērkot dzīvokli. To sarakstu pārbauda iestādes speciālists. Tas arī garantē to autentiskumu. Visas nianses gan šāda veida aprēķiniem, gan bezskaidras naudas norēķiniem var uzzināt bankā.

Vēl svarīgi atcerēties dzīvokļa izmaksu galīgās apmaksas stadijā, lai nesajauktu depozīta un avansa lielumu, jo tiem ir dažādi mērķi un atgriešanas iespējas, ja darījums nenotiek kaut kādu iemeslu dēļ iziet cauri. Avansa summa tiek ņemta vērā galīgajā aprēķinā, bet depozīts netiek ņemts vērā. Tas tiek vai nu atdots pircējam, ja pirkums bija veiksmīgs, vai arī paliek pārdevējam, ja operācija neizdevās bez iemesla. Jebkurā gadījumā depozīts paliek cietušajai pusei darījuma traucējumu gadījumā.