Ēku un būvju novērtēšana: dokumenti, noteikumi un metodes

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Ēku un būvju novērtēšanu var veikt daudzu iemeslu dēļ. Visbiežāk tas attiecas uz īpašuma nodokļu nomaksu, kuru apmērs ir atkarīgs no objekta kadastrālās vērtības. Lai pārskatītu šo skaitli un nopelnītu mazāku naudas summu kā nodokļu maksājumus, īpašnieki specializētā organizācijā pasūta neatkarīgu īpašuma novērtējumu. Rakstā tiks sniegts procedūrai nepieciešamo dokumentu saraksts, kā arī noteikumi un metodes, pēc kurām šī darbība tiek veikta.

Kāpēc jums tas vajadzīgs?

Papildus pamatojumam par objekta kadastrālās vērtības pārskatīšanu ir virkne citu apstākļu, kuru dēļ nepieciešams novērtēt ēku un būvju stāvokli:

• Sagatavošana pirms pārdošanas ar tirgus vērtības noteikšanu konkrētā datumā. Procedūra nepieciešama, lai veiktu jebkāda veida darījumus (pirkšana-pārdošana, maiņa, noma, akciju reģistrācija utt.).
• Pēc tiesas rīkojuma vai tiesvedības izskatīšanai tiesā.
• Lai aprēķinātu zaudējumus īpašuma bojājumu dēļ.
• Aizdevuma vai hipotēkas iegūšanai.
• Parobjekta pievienošana organizācijas pamatkapitālam.

Kam uzticēt neatkarīgu novērtējumu

Eksperti iesaka, izvēloties piemērotu uzņēmumu, ievērot šādus noteikumus:

• Uzdodiet jautājumu meklētājprogrammā, piemēram, Yandex, norādot savu reģionu. Tas būs daudz produktīvāk nekā reklāmu meklēšana drukātajos medijos vai draugu un radinieku intervēšana.
• Izpētiet vairāku uzņēmumu sludinājumus. Jo vairāk informācijas internetā, jo uzticamāks uzņēmums, bet dārgāki būs tā pakalpojumi.
• Jums jāatrod izvēlētā uzņēmuma vietne un jāizpēta tā dizaina līmenis, saturs, klātbūtne kontaktu lapā un informācija par jūsu jautājumu.
• Nepieciešams pārbaudīt skenētu atļauju kopiju, uzņēmuma darbības likumību apliecinošu sertifikātu, kā arī profesionālās atbildības apdrošināšanas sertifikātu izvietošanu vietnē.
• Ieteicams meklēt atsauksmes internetā. Protams, ja tie ir tikai divi vai trīs, tad tam nebūs izšķirošas nozīmes, taču negatīvu klientu viedokļu klātbūtnei ir jābrīdina īpašuma īpašnieks.
• Atrodot piemērotu variantu, jāzvana uzņēmumam, jāiepazīstina ar sevi un jāparunā par sev interesējošo tēmu. Skaidras un kodolīgas atbildes palīdzēs izdarīt pareizo izvēli. Nespēja tikt galā, iekāpšana automātiskajā atbildētājā, pāreja no viena darbinieka pie cita vajadzētu brīdināt klientu.

Dokumenti ēku un būvju novērtēšanai

Parasti īpašniekam irvairāki dokumenti par nekustamā īpašuma objektu. Lai noskaidrotu, kuri no tiem ir nepieciešami procedūrai, jāsazinās ar izvēlēto vērtēšanas uzņēmumu. Parasti uzņēmuma darbinieks pirmajā tikšanās reizē vai telefonsarunā klientu apkalpošanas speciālistam paskaidros, kas ir jāsniedz. Galvenie dokumenti, kas ļauj novērtēt juridiskai personai piederošo ēku un būvju tirgus vērtību, ir:

• Īpašuma īpašumtiesību reģistrācijas apliecība.
• Dokumenti par objekta lietošanas ierobežojumiem.
• Apstiprinātas ēkas vai būves robežas, norādot atrašanās vietu.
• Inventāra karte izdota pēc grāmatvedības datiem.
• Atsauce uz sākotnējām (nomaiņas) izmaksām un uzkrātā nolietojuma summu.

Dokumenti, kas attiecas uz tiesībām uz zemi zem objekta:

• Tehniskās uzskaites biroja izsniegta tehniskā pase ar objekta rasējumiem.
• Izziņu izziņas dokumentu trūkums nozīmē tehnisko specifikāciju sniegšanu atbilstoši grāmatvedības datiem.
• Uzņēmuma pamatlīdzekļu saraksts, kas atrodas ēkas iekšpusē vai kā daļa no tās, kā arī to uzskaites vērtība.
• Projekta dokumenti ar paskaidrojošu piezīmi.
• Komisijas akti par īpašuma faktisko nolietojumu.

Valsts reģistrācijas apliecība

Šis dokuments bija likumīgs līdz 2016. gada jūnijam un tika izsniegts visiemnekustamā īpašuma objektiem. Mainoties īpašniekam, adresei, tehniskajiem parametriem (piemēram, sakarā ar rekonstrukciju) vai veicot nepieciešamās korekcijas Vienotajā valsts tiesību reģistrā (EGRP), nekavējoties tika izsniegts jauns sertifikāts.

Kopš 2016. gada vasaras dokuments nav izsniegts, un jūs varat apstiprināt īpašumtiesības, saņemot izrakstu no USRR, kas derīgs vienu mēnesi.

Objektu ierobežojumi

Šeit tiek sniegta informācija par apgrūtinājumu esamību, īrniekiem, līgumiem, līgumiem un jebkādiem ierobežojumiem, kas neapšaubāmi ietekmē objekta gala cenu ēku un būvju novērtējuma rezultātā. Īpaši svarīgas ir dažādas tiesvedības, kuras tiesā izskata objekta vērtības noteikšanas procedūras laikā, ko veic algotu uzņēmumu speciālists.

Atrašanās vieta

Īpašuma adresi var apliecināt ar īpašumtiesību apliecību, izrakstu no USRR, ģeodēzisko plānu, tehnisko vai projekta dokumentāciju. Vērtēšanas pakalpojumu sniedzējam jānorāda arī ēkas, būves un zemes, uz kuras atrodas objekts, kadastra numurs.

Grāmatvedības dati

Pamatlīdzekļu uzskaite uzņēmumā vienmēr tiek kārtota. Saskaņā ar PBU 6/01 prasībām īpašums tiek iekļauts bilancē. Turklāt tajā obligāti tiek sākta inventāra karte. To var aizpildīt ar roku, kas ir raksturīgi maziem uzņēmumiem. Šajā gadījumā tiek veiktas arī visas izmaiņas objektāievadīts manuāli. Bet lielākā daļa uzņēmumu izmanto 1C. Šeit dati par objektu tiek ievadīti programmā, un konts tiek saglabāts automātiski.

Lai novērtētu ēkas un būves nomaiņas izmaksas, darbu veicošā uzņēmuma speciālistam tiek nodota manuāli aizpildīta un ar pilnvarotās personas parakstu apliecināta inventarizācijas kartes kopija.

Dokumenti par zemi

Nepieciešams sniegt vērtētājam informāciju par zemes gabala stāvokli zem ēkas vai būves. Papildus kadastra numuram ir dokumentu saraksts, kurā iekļauts:

• kadastrālā pase vai plāns;
• īpašumtiesību sertifikāts (ja tas izdots pirms 2016. gada) vai pastāvīgas mūžīgas lietošanas tiesības, un no 2016. gada - izraksts no USRR;
• līgums (nomas gadījumā).

Ja objektā ir apgrūtinājumi, tad par tiem arī jāziņo, slēdzot līgumu ar uzņēmumu par ēku un būvju novērtēšanas darbu veikšanu.

Tehnisko datu lapa

Šāds dokuments parasti tiek izgatavots pirms objekta īpašumtiesību reģistrācijas procedūras. Ja īpašums pieder juridiskai personai, ko apliecina izraksts no USRR, un kopš reģistrācijas nav notikušas izmaiņas tehniskajos parametros, tad vērtētājam ir pilnīgi iespējams izsniegt ēkas reģistrācijas apliecību vai struktūra, ko BTI izstrādājusi agrāk. Jums nav jāpasūta jauns dokuments. Pat gadījumā, ja tas nav pieejams no īpašnieka, varat sazināties ar speciālistiemtehnisko inventarizāciju objekta atrašanās vietā, lai iegūtu dublikātu. Šī procedūra izmaksās vairākas reizes lētāk nekā jaunas īpašuma pases izsniegšana.

Ja objekts tika nodots īpašumā saskaņā ar pirkuma-pārdošanas līgumu, un tehniskā dokumentācija netika nodota jaunajam īpašniekam, vērtētājam ir jāsastāda īss apraksts pēc grāmatvedības datiem un jāparaksta pilnvarotais pārstāvis. no īpašnieka.

Citi dokumenti

Neapšaubāmi, lai ēku un būvju izmaksu novērtēšanas process noritētu bez aizķeršanās, visa informācija par īpašumu būtu jāsniedz nolīgtā uzņēmuma speciālistiem. Tas attiecas uz gadījumu, kad nepieciešams novērtēt ēku kopā ar pildījumu, piemēram, grūti demontējamu aprīkojumu. Papildus varat ieskatīties projekta dokumentācijā. Ja objekts ir daļēji nopostīts, tad jāizsniedz komisijas sertifikāti, kas apliecina īpašuma faktisko nolietojumu.

Privātpersonām

Nespeciālistam visbiežāk ir jāizmanto vērtēšanas pakalpojumi, lai noteiktu piederošā dzīvokļa, mājas vai zemes tirgus vērtību. Šajā gadījumā dokumentu saraksts ir mazs un sastāv no trim punktiem:

• īpašuma dokuments;
• kadastrālā pase (zemei);
• tehniskā pase (ēkai vai dzīvoklim).

Izmantotās novērtēšanas metodes

Ir trīs metodes, ar kurām speciālists var noteikt vērtību:

• Analogs, kuru izmantojotsalīdziniet pēdējās pārdotā īpašuma cenas. Šī metode ir piemērota mājas novērtēšanai. Vērtētājs pēta kārtējā gada pārdošanas apjomus, pārdoto īpašumu ar koeficientu palīdzību summējot uz to, kas šobrīd tiek vērtēts. Tādējādi viņš vispirms atrod informāciju par pārdoto mājokli un pielāgo to cenu, ņemot vērā aplēstā analoga pieejamās īpašības. Pēc tam tas salīdzina vairākus līdzīgus īpašumus tajā pašā segmentā un izvada vidējo cenu.
• Dārgi, kas ņem vērā visas ēkas vai būves celtniecības izmaksas. Visbiežāk tas attiecas uz jaunuzceltiem mājokļiem ar nelielām platībām. Tas attiecas uz līdzekļu apjomu, kas šobrīd būs nepieciešams, lai no identiskiem materiāliem ar līdzīgu uzstādīšanas kvalitāti un pat ar līdzīgiem arhitektūras risinājumiem atjaunotu tieši tādu pašu objektu.

Izdevīgs, kurā var precīzi noteikt tirgus vērtību, ņemot vērā ienesīgumu ieguldījumu gadījumā. Šī metode ir piemērota komercplatību cenas noteikšanai. Pirmkārt, iestatiet periodu, par kuru tiks aprēķināta rentabilitāte. Otrkārt, tiek lēsts paredzamo ienākumu apjoms. Treškārt, tiek aprēķināta peļņa, ko īpašnieks saņems pēc norēķinu perioda. Ceturtkārt, tiek aprēķināta visu ienākumu summa pārskatāmā nākotnē

Īpašuma nolietojums

Visi nekustamā īpašuma objekti ir pakļauti novecošanai. Grāmatvedībā šis jēdziens tiek definēts kā nolietojums, kura procentuālo daļu var novērtēt, pamatojoties uz uzkrāto nolietojumu. Metodesēku un būvju fiziskās nolietošanās novērtējumus izmanto arī īpašuma tirgus vērtības noteikšanā iesaistītie uzņēmumi. Šobrīd priekšroka tiek dota aprēķinam, kurā tiek noteikts katra konstrukcijas elementa nodilums, un pēc tam tiek apkopoti visi rādītāji. Izmantojot šo metodi, obligāti tiek ņemtas vērā nekustamā īpašuma objekta aizstāšanas izmaksas.

Kā strādā speciālisti

Ir vairāki noteikumi, kas tiek ievēroti, slēdzot līgumu par ēku un būvju novērtēšanu:

• Klienta piedāvātā objekta analīze izmaksu noteikšanai.
• Servitūtu, apgrūtinājumu, hipotēku apzināšana.
• Skaidra īpašuma veida definīcija ar aprēķinu metožu pieejamības pārbaudi.
• Noskaidrot ierobežojumus, kas var traucēt darbu.
• Pasūtītāja sniegtās informācijas analīze ar informācijas pietiekamības noteikšanu.

Savā darbā vērtētājs ievēro šādus principus:

• Neatkarība no iesaistītajiem cilvēkiem un apstākļiem.
• Novērtējuma objektivitāte.
• Nav interešu konflikta starp darbuzņēmēju un klientu.
• Obligāts darba līguma slēgšana.
• Skaidras vienošanās par aptaujas laiku un priekšmetu.

Tādējādi, novērtējot īpašumu, pasūtītājam ir jāiesniedz izpildītājam visi nepieciešamie dokumenti lietošanai. No tā būs atkarīgs nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanas termiņš. Arī sekonodrošināt vērtēšanas uzņēmuma pārstāvim pieeju objektam, kas ir priekšnoteikums, lai izpildītu izpildītāja saistības saskaņā ar noslēgto darba līgumu.