Kā pārdot dzīvokli bez starpniekiem: soli pa solim instrukcijas. Kā pārdot dzīvokļus, lai netiktu maldināts

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Tiklīdz dzīvokļa īpašnieks domā par pārdošanu, nav šaubu, ka ir jāsazinās ar nekustamo īpašumu. Speciālists visu izdarīs pēc augstākajiem standartiem, atradīs īstos pircējus un palīdzēs noformēt visus dokumentus. Taču arī komisijai būs jāsamaksā krietna summa. Daudzi mākleri ņem 1% no darījuma vērtības. Ir viegli aprēķināt, cik daudz naudas pārdevējs zaudē. Bet atliek tikai izpētīt dažas nianses, un mājokli var pārdot pilnīgi droši bez starpniekiem. Tātad, kā pārdot dzīvokli?

Veicam nekustamā īpašuma novērtēšanu

Pirms ievietojat sludinājumu par dzīvokļa pārdošanu, vispirms jāizlemj par tā vērtību. Šis brīdis ir diezgan atbildīgs. Ja noteiksiet pārāk zemu cenu, darījums neizrādīsies izdevīgs. Taču mājokļi ar paaugstinātu vērtību var būt pārdošanā gadiem ilgi. Pirms dzīvokļu pārdošanas ir vērts izpētīt nekustamā īpašuma tirgu konkrētajā reģionā. Lai to izdarītu, varat, piemēram, vairākas dienas pārlūkot attiecīgo portālu un forumu lapas un meklēt līdzīgus sludinājumus. Sākotnēji var iestatīt cenu, kas nebūs daudz augstāka par tirgus cenu. Ja pieprasījums pēcnekustamais īpašums būs zems, sākumā norādītā summa būs nedaudz jāsamazina.

Ir vairāki faktori, kas ietekmē galīgās izmaksas par kvadrātmetru. Pirmkārt, šī ir mājas atrašanās vieta. Ja dzīvojamā platība atrodas ne īpaši prestižā rajonā, kur nav labas transporta apmaiņas, to nevarēs pārdot par augstu cenu. Izmaksas var ietekmēt arī mājas vecums, stāvu skaits, palīgkomunikāciju esamība. Pārdot dzīvokli, kas celts pirms nepilniem 3 gadiem, būs daudz ātrāk un izdevīgāk. Galu galā šī ir praktiski jauna ēka. Svarīgs ir arī skats pa logu.

Iedzīvotāju maksātspējas līmenis konkrētajā teritorijā netieši ietekmē arī nekustamā īpašuma vērtību. Pārāk dārgi nevarēs pārdot mājokli, ja cilvēki dzīvo ar minimālo algu. Pat tie, kuri iepriekš krāj naudu nekustamā īpašuma iegādei, cenšas apsvērt lētākas iespējas.

Kā ātri un dārgi pārdot dzīvokli?

Mainīt iedzīvotāju maksātspējas līmeni vai pārcelt mājokli uz citu rajonu nederēs, jo tas ir pāri jūsu spēkiem. Bet joprojām ir iespējams nedaudz paaugstināt mājokļa izmaksas. Ir jādara viss, lai dzīvoklis vizuāli izskatītos dārgāks. Lielākā daļa cilvēku pieņem galīgo lēmumu tikai pēc potenciālā pirkuma apskatīšanas. Ja dzīvoklis izskatīsies ideāli, to varēs pārdot par labu naudu.

Vienkāršs kosmētiskais remonts var ievērojami palielināt priekšlaicīgas remonta iespējasnekustamā īpašuma pārdošana. Atliek tikai pārlīmēt tapetes, nokrāsot griesti un sakārtot balkonu. Varēs pārdot istabu dzīvokli par kapeikas gabala cenu, ja labi remontēs. Šo darbu ieteicams uzticēt īstam profesionālim. Dzīvojamā platība ar dizaineru remontu vienmēr ir daudz dārgāka. Speciālisti aprēķināja, ka pēc vienkāršu apdares darbu veikšanas nekustamā īpašuma vērtība pieaug par 20-30%.

Dzīvokļa sagatavošana pārdošanai

Pirms pārdošanas sludinājuma iesniegšanas ir vērts dzīvokli savest labā formā. Galu galā potenciālie pircēji var ierasties pie "līgavas" jebkurā laikā. Kā pārdot dzīvokli, ja tas nav uzkopts? Cilvēki, kuri vēlas noslēgt darījumu, neatstās labāko iespaidu.

Pirmkārt, jānovērš redzamās nepilnības. Tās ir plaisas, kas radušās mājas iegrimšanas dēļ, nolobījusies krāsa uz radiatoriem un palodzes, kā arī sarūsējušas caurules. Nestrādājoša santehnika un traipi vannas istabā nepārprotami atbaidīs potenciālos pircējus. Turklāt, ja dzīvoklis ilgstoši nav remontēts, būs nepatīkama smaka. Vispirms atbrīvojieties no viņa.

Jālikvidē arī nekārtība telpā. Gandrīz visos dzīvokļos ir dažādi sīkumi, no kuriem grūti atbrīvoties. Tie ir no ārzemēm atvesti suvenīri, pakas ar neizņemtām lietām, vecas mīkstās rotaļlietas u.c.. Tas viss ir piemiņa dzīvojamās telpas saimniekam. Bet par potenciālupircējam šīs "vērtības" liksies kā miskaste. Tiem, kuri ir apņēmības pilni dzīvokli pārdot bez starpniekiem, lai viss nevajadzīgais jāiznes uz garāžu. Telpā jābūt minimālam lietu skaitam. Jāatstāj tikai mēbeles un pirmās nepieciešamības lietas.

No dažām mēbelēm arī būs jāatbrīvojas. Pirmkārt, tas tiek darīts, lai vizuāli paplašinātu telpu. Turklāt potenciālais pircējs noteikti vēlēsies mēbeles sakārtot savā veidā. Ir jārada viss, lai otrs darījuma dalībnieks varētu parādīt savu iztēli. Nu, ja pārdošanas brīdī būs iespēja vispār pārvākties uz citu vietu. Kāpēc? Viss ir vienkārši. Tukša dzīvokļa pārdošanas termiņš tiek samazināts vairākas reizes.

Pareiza reklāmas sastādīšana

Ikviens zina, ka tirdzniecības dzinējspēks ir reklāma. Nekustamā īpašuma pārdošana nav izņēmums. Un reklāma darbojas kā reklāma. Informāciju par izpārdošanu nepieciešams ievietot dažādos laikrakstos un elektroniskajos resursos. Tajā pašā laikā ir vērts tērēt nedaudz naudas, lai reklāma izceltos starp daudzām citām. Pārdodot dzīvokli bez starpniekiem, ātri tiks nodrošināts kvalitatīvs teksts. Varat izdomāt spilgtu virsrakstu, kas piesaistīs potenciālos pircējus.

Sludinājuma galvenajam tekstam jābūt pēc iespējas informatīvākam. Potenciālais pircējs vēlas saņemt atbildes uz visiem saviem jautājumiem. Tiem, kas vēlas pārdot dzīvokli Maskavā, vajadzētu ne tikai aprakstīt teritoriju, bet arī norādīt tās priekšrocības. Ja piecu minūšu gājiena attālumā no mājas atrodas metro stacija, tas noteikti jāatceras. Visa nepieciešamā informācijaievadiet kompakti, mazos teikumos. Pārāk garš un garlaicīgs teksts pircēju neinteresēs.

Paziņojums, protams, jāsastāda pareizi. Ja nepieciešams, varat izmantot korektora pakalpojumus. Speciālists ne tikai izlabos pareizrakstības, runas vai pieturzīmju kļūdas (ja tādas ir), bet arī pastāstīs, kā pareizi rakstīt teikumus.

Kā vēl reklamēt īpašumu?

Ja steidzami jāpārdod dzīvoklis Maskavā vai citā pilsētā, jāizmanto katra iespēja. Informāciju par izpārdošanu varat ievietot televīzijā vai radio. Ir arī absolūti bezmaksas veidi, kā reklamēties. Sludinājumu var piekārt pie ieejas durvīm vai automašīnas loga. Ikviens, kuram nepieciešams dzīvoklis konkrētā rajonā, noteikti izlasīs informāciju par pārdošanu.

Tātad, paziņojumi tiek veidoti, noformēti un ielīmēti/ievietoti avīzē, internetā, radio utt. Kas tālāk? Kad informācija par pārdošanu ir pieejama potenciālajiem pircējiem, jums jābūt gatavam tam, ka parādīsies liels skaits zvanu. Labi, ja sludinājumā norādījāt, kurā laikā vislabāk zvanīt. Varbūt ir vērts pārdot dzīvokli brīvdienās. Šo laiku var pilnībā veltīt darījuma jautājumiem. Centieties katram klientam veltīt maksimālu uzmanību. Jo vairāk cilvēku runājat, jo lielāka iespēja, ka māja drīz tiks pārdota.

Kā un kad organizēt apskati?

Dzīvokļa apskate ir svarīgasolis. Tikai pēc tam, kad klients apskatīs īpašumu savām acīm, viņš lems par darījumu. Vai ir vērts pārdot dzīvokli, ja tas nav savests kārtībā? Mēs jau esam izvirzījuši šo jautājumu. Atgādināsim vēlreiz: remonta trūkums un pareiza tīrīšana nenāks par labu pārdevējam.

Jābūt gataviem tam, ka dzīvokli vēlēsies ne tikai potenciālie pircēji, bet arī nekustamo īpašumu tirgotāji. Tālrunī viņi, visticamāk, sevi nepieteiks. Bet, tiklīdz viņi šķērso mājas slieksni, viņi nekavējoties sāk piedāvāt savus pakalpojumus. Jūs varat pārdot jaunu dzīvokli bez starpnieku palīdzības. Bet, ja mājoklim nav reprezentabls izskats un ātri jāvienojas, ir jēga izmantot speciālistu palīdzību.

Bez mākleriem var ierasties arī tie, kuri pieraduši pelnīt naudu nelegāli saskaņā ar sludinājumu. Potenciālo pircēju aizsegā bandīti ienāk mājā, pēta saimnieka uzvedību, apskata, kādas vērtības ir dzīvoklī. Ja cilvēks, kurš ieradās apskatīt dzīvojamo platību, šķiet aizdomīgs, palūdziet pasi. Pa telefonu var arī vienoties, ka pircējs paņem līdzi dokumentus. Šāds lūgums kārtīgu cilvēku neizbiedēs. Taču lielākā daļa "viltus" pircēju nevēlēsies nākt.

Skatīšanās organizēšanai ir vērts rūpīgi izvēlēties laiku. Ideālā gadījumā tam vajadzētu būt dienasgaismas stundās. Ja dienas laikā nevarat sarunāt tikšanos (piemēram, klients strādā vēlu), uzaiciniet draugu vai kaimiņu. Tādējādi jūs varat pasargāt sevi no apšaubāmām personībām.

Istabas apskate tumsālaikam ir savas priekšrocības. Ja dzīvoklī ir nepilnības, potenciālais pircējs tās var vienkārši nepamanīt.

Kādi dokumenti man ir nepieciešami?

Ja pircējs ir gatavs veikt pirkšanas un pārdošanas darījumu, ir kārta kārtot dokumentus. Iepriekš ir vērts sakārtot dzīvokļa īpašnieka pasi un telpu tehnisko pasi, kurā tiks norādīti galvenie parametri. Dzīvokli arī nav iespējams pārdot bez tajā reģistrēto ģimenes locekļu piekrišanas. Vienīgie izņēmumi ir bērni, kas jaunāki par 18 gadiem. Turklāt jums būs nepieciešami šādi dokumenti: izziņa par personīgā konta stāvokli, izraksts no mājas grāmatas, finanšu un personīgā konta kopija, nodokļu dienesta izziņa.

Pārdevējs un pircējs sastāda priekšlīgumu dokumentācijas sagatavošanas stadijā. Paralēli tiek iemaksāta depozīts par dzīvokli. Tas būs pircēja godīgu nodomu garantija. Vai tagad ir vērts pārdot dzīvokli bez ķīlas, ir grūti izlemt. Visu nepieciešamo dokumentu noformēšana ir dārga procedūra. Tomēr lielākā daļa sertifikātu ir derīgi ne ilgāk kā mēnesi. Ja pircējs atceļ darījumu pēdējā brīdī, nauda tiks izšķiesta. Depozīts pircējam netiek atgriezts.

Pārdodam dzīvokli hipotēkā

Jebkurus darījumus ar ieķīlāto nekustamo īpašumu var veikt tikai pēc vienošanās ar finanšu iestādi, ar kuru noslēgts kredīta līgums. Pirmkārt, pārdevējam ir jāsaņem atbilstoša atļauja no bankas. Nākamajā posmānosaka precīzu summu, kas mājas īpašniekam ir jāatdod finanšu iestādei. Tā ir starpība starp kopējo aizdevuma summu ar procentiem un naudu, ko saimnieks jau ir samaksājis.

Svarīgi! Pārdot dzīvokli uz hipotēkas var tikai tad, ja potenciālais pircējs ir informēts par līguma noslēgšanu ar banku. Finanšu iestāde izsniedz īpašu sertifikātu, kas apliecina nekustamā īpašuma pārdošanas likumību. Un tad viss ir vienkārši. Procedūra ir tāda pati kā parasta nekustamā īpašuma pārdošanai. Pārdevējam ir jāsavāc visi dokumenti un jāsaņem dzīvoklī reģistrēto radinieku piekrišana.

Kā pārdot dzīvokli, ja tas pieder vairākiem īpašniekiem?

Ir iespēja pārdot daļu no dzīvokļa. Tomēr darījumam ir daudz nianšu. To pat nevar salīdzināt ar istabas pārdošanu hostelī vai komunālajā dzīvoklī. Problēma ir tā, ka ir diezgan grūti noteikt daļas robežas. Telpu līdzīpašnieks var aizņemt visu telpu. Bet tas nenozīmē, ka viņš ir likumīgais īpašnieks.

Pārdot dzīvokļa daļu var tikai tad, ja mājoklis ir privatizēts. Šajā gadījumā visām telpām būs kopīgs personīgais konts. Saskaņā ar Krievijas Federācijas likumdošanu vairākām personām piederošu dzīvokli var pārdot tikai ar visu cilvēku piekrišanu. Līdzīpašnieks iegūst tiesības vispirms iegūt daļu.

Sievai ir iespēja pārdot vīram dzīvokli vai daļu. Ar ārēju pircēju darījumu var noslēgt tikai vienojoties ar tuvākoradinieki, kas reģistrēti šajā dzīvojamā telpā. Mājas īpašnieki saņem paziņojumu, kurā ir informācija par gaidāmo izpārdošanu. Ja mēneša laikā otrs īpašnieks nepieņems lēmumu par pārdotās daļas iegādi, tā var tikt piedāvāta trešajām personām.

Ne visi zina, vai ir iespējams pārdot dzīvokļa daļu, ja tajā dzīvo nepilngadīgi bērni. Uz šo jautājumu ir grūti atbildēt. Katra situācija ir atšķirīga. Lēmumu var pieņemt tiesā, ja saimnieki nevar vienoties par detaļām.

Kā noformēt pārdošanas līgumu?

Pirms dzīvokļa pārdošanas nepieciešams noskaidrot pamatdokumentu noformēšanas pareizību. Kad pircējs ir atrasts, tas palīdzēs daudz ātrāk noslēgt pārdošanas līgumu. Šis ir galvenais juridiskais dokuments, kurā aprakstītas darījuma nianses.

Līguma galvenie dati ietver nekustamā īpašuma vērtību, darījuma priekšmeta aprakstu. Turklāt tajā norādīti pušu pasu dati, kā arī uzskaitīti dokumenti, kas nepieciešami nekustamā īpašuma pārdošanai. Ja pircējs iepriekš veica depozītu, šī informācija tiek parādīta arī līgumā. Nekustamā īpašuma pārdošanas galvenajā dokumentā ir aprakstītas pušu saistības, savstarpējās vienošanās, kā arī norādīts darījuma datums.

Tas ir pirkuma līgums, kas ir galvenais dokuments, ar kuru var pārskaitīt naudu. Ja tiek veikts bezskaidras naudas maksājums, tas ir jānorāda. Iekļauti arī dati parfinanšu iestāde, ar kuras starpniecību tiek apstrādāts darījums, un konta numurs.

Krīze ir krīze arī Āfrikā

Daudzi mūsdienās domā, vai ir vērts pārdot dzīvokli 2015. gadā? Un tas nav pārsteidzoši. Ekonomiskā situācija valstī joprojām ir nestabila. Tas, pirmkārt, ietekmē nekustamā īpašuma tirgu. Jautājums par to, vai tagad ir vērts dzīvokli pārdot, nerodas, izņemot tos, kuri gatavojas doties uz ārzemēm. Šajā gadījumā īpašums ir jāiznīcina pēc iespējas ātrāk. Tajā pašā laikā mājokļa izmaksas var būt ievērojami par zemu novērtētas.

Pēdējā gada laikā cenas nekustamā īpašuma tirgū augušas par 10%. Tajā pašā laikā krievu vidējā alga palika nemainīga. Cilvēkiem ir ļoti jāuzkrāj, lai uzkrātu nepieciešamo summu. Tas saistīts ar aktivitātes samazināšanos nekustamo īpašumu tirgū. Speciālisti prognozē, ka darījumu 2015. gadā būs krietni mazāk. Līdz ar to jautājumu vairs nav iespējams atrisināt pēc principa “pārdošu dzīvokli dārgi”. Tālākpārdevēju vērtība pēdējo dažu mēnešu laikā ir strauji samazinājusies. Tiem, kas vēlas izdevīgi pārdot īpašumus, vajadzētu pagaidīt vēl dažus gadus. Analītiķi cer, ka ekonomiskā situācija valstī drīz stabilizēsies.

Visbeidzot, īsi apskatīsim vēl vienu iespēju. Arvien vairāk jaunu ģimeņu izvēlas iegādāties nekustamo īpašumu no attīstītāja. Tas vēl vairāk saasina situāciju otrreizējā tirgū. Pircēju var piesaistīt tikai ar ideālu atrašanās vietu un Eiropas kvalitātes remontu. Tajā pašā laikā dzīvokļa cena ir ievērojami nenovērtējama. Pārdevējs riskē zaudēt vairāk nekā 15% no mājokļa reālās vērtības.