Kā iegādāties dzīvokli bez nekustamo īpašumu aģenta: soli pa solim instrukcijas, nianses un funkcijas

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Pastāv viedoklis, ka bez nekustamo īpašumu pārdevēja māju nopirkt nav iespējams. Patiesībā tas nav tik grūts uzdevums, ar kuru ikviens var tikt galā. Jā, nekustamo īpašumu aģents ietaupa klienta laiku, taču tas nekādā gadījumā nav garantija, ka pircējam ar iegādāto īpašumu nākotnē neradīsies problēmas. Turklāt starpniecības pakalpojumi tiek apmaksāti un var sasniegt 10% no darījuma vērtības, kas pie pašreizējām nekustamā īpašuma cenām radīs kārtīgu summu.

Zinot dažus noteikumus un izpildot soli pa solim sniegtos norādījumus "Kā iegādāties dzīvokli bez nekustamo īpašumu pārdevēja", jūs varat iegādāties māju salīdzinoši īsā laikā.

Sagatavošanās posms

Vispirms pareizi jānovērtē savas finansiālās iespējas. Šis jautājums ir ļoti svarīgs pat tad, ja mājokli meklēja labi nodrošināts. Dzīvokļa cena atspoguļojas pat notāra pakalpojumu cenā, nodokļa apmērā, kas būs jāmaksā turpmāk.

Faktori, kas ietekmē cenu:

• ēkas vieta;
• materiāls, no kura būvēta māja(piemēram, paneļu objekti ir mazāk novērtēti nekā ķieģeļu objekti);
• infrastruktūras pieejamība;
• materiāls un mājokļa plānojums, lai gan, ja runājam par jaunbūvi, tad šis jautājums parasti nerodas;
• remonta pieejamība;
• visas mājas stāvi un grīda, kurā tiek pārdots mājoklis;
• apkures veids. Ar augstiem tarifiem šis faktors ir kļuvis ļoti svarīgs.

Ir vairāk padomu, kā izvairīties no nepatikšanām, pērkot dzīvokli. Noteikti analizējiet līdzīgu īpašumu piedāvājumu un pieprasījumu. Nav noslēpums, ka lielas pilsētas robežās mājokļa cena ir daudzkārt augstāka par tā izmaksām. Līdz ar to notiek zināma cenu “uzskriešana”, un, ja piedāvā pārāk lētu mājokli, tad droši vien ar to ir kādas problēmas. Tas var būt liels komunālo pakalpojumu parāds, slikts mājas iekšējo komunikāciju stāvoklis vai problēmas ar īpašumtiesību dokumentiem. Ja cēloni nav iespējams noteikt, tad varat sazināties ar neatkarīgu ekspertu un izvērtēt sev tīkamo īpašumu.

Tālākpārdošana vai primārais mājoklis?

Primārais tirgus ir nekustamais īpašums bez juridiskas vēstures, un neviens to nekad nav pārņēmis īpašumā. Pirkums tiek veikts tieši no izstrādātāja. Vairumā gadījumu šī mājokļa iegādes iespēja ir daudz izdevīgāka, protams, ja pērkat dzīvokli ēkā, kas ir nodota ekspluatācijā. Tieši šādā situācijā nevajadzētu rasties jautājumam, kā bez māklera iegādāties dzīvokli jaunbūvē. Jums tikai jāpārbauda izstrādātājs, un, ja viss ir kārtībā, varat iegādāties mājokli.

Bet, ja jūs pērkat gatavu mājokli, jūs nevarēsiet ietaupīt naudu. Objekts, kas vēl ir būvniecības stadijā, ir lētāks. Tas ir, ar attīstītāju tiek parakstīts līdzdalības līgums, un topošais īpašnieks gaida, kamēr visa ēka tiks uzbūvēta un nodota ekspluatācijā. Celtniecība var ievilkties gadiem ilgi, tāpēc, ja jums steidzami nepieciešams mājoklis, jums būs jāapstājas pie sekundārā nekustamā īpašuma tirgus.

Tālākpārdevēji ir nekustamais īpašums, kas kādam jau ir bijis un pieder. Iegādājoties šādus dzīvojamās platības kvadrātmetrus, rūpīgi jāizanalizē īpašumtiesību dokumenti, lai turpmāk nesastaptos ar bijušā īpašnieka radinieku vai bērnu izskatu.

Opciju atlase

Par laimi, kad parādījās internets, bija vairāk iespēju meklēt jebkuru preci. Kā nopirkt dzīvokli bez māklera? Soli pa solim sniegtajos norādījumos nākamais solis ir atlasīt atbilstošās opcijas.

Jums jāsāk, izvēloties rajonu, kurā pircējs vēlas dzīvot. Topošajai dzīvesvietai jāatbilst visām pircēja prasībām, jābūt piemērotai infrastruktūrai, transporta apmaiņai. Izvēloties vairākas iespējas, varat sākt zvanīt. Sludinājumi gan internetā, gan laikrakstos būs no īpašniekiem un nekustamo īpašumu tirgotājiem.

Skatīt

Piekrītiet skatīšanai dienas laikā, pat ja tā ir nedēļas nogale. Uz šo pasākumu nevajadzētu doties vienam. Pirmkārt,informācija tiek uztverta objektīvāk, ja tuvumā ir kāds. Kad cilvēks ir emocionālāks un var pieņemt pārsteidzīgu un nepareizu lēmumu.

Novērtējiet ne tikai dzīvokli iekšpusē, bet arī ieeju. Pašai mājai nevajadzētu būt plaisām. Ja iespējams, runājiet ar saviem kaimiņiem. Apstaigājiet apkārtni, apskatiet, cik tuvu atrodas skola vai pirmsskolas izglītības iestāde, cik ilgs laiks būs nepieciešams, lai nokļūtu līdz transportam.

Kad jūs ierodaties apskatīt dzīvokli tālākpārdošanā, nekad neņemiet līdzi naudu.

Ja skatāties uz dzīvokli augšējā stāvā, tad pievērsiet uzmanību, vai uz griestiem un sienām nav noplūdes. Lielam skaitam paklāju, it īpaši uz sienām, vajadzētu radīt noteiktas domas. Tas pats attiecas uz stūra dzīvokļiem. Vēlams, lai māja būtu pilnībā nosiltināta, ārkārtējos gadījumos tikai dzīvoklis, kas tiek iegādāts. Dzīvoklī pirmajā stāvā nedrīkst būt smakas no pagraba.

Pārbaudiet saimniecības telpas, caurulēm jābūt labā stāvoklī, ūdens spiedienam jābūt spēcīgam. Ideālā gadījumā mājas vecums nedrīkst pārsniegt 10 gadus.

Apstiprinājums par piekrišanu pirkumam

Šajā soli pa solim instrukcijā "Kā iegādāties dzīvokli bez nekustamo īpašumu pārdevēja" ir divas darbības:

• dokumentu pārbaude;
• avansa vai depozīta pārskaitījums.

Dokumentu pārbaude

Īpašuma dokumentu pārbaude jāsāk ar pases datu un mājokļa dokumentos norādītās informācijas saskaņošanu. Pārbaudiet juridiskotīrība ir iespējama arī sazinoties ar Rosreestr vietējo filiāli. Lai to izdarītu, nepieciešams izraksts no reģistra, kurā būs redzama informācija par īpašnieku, aktuāla uz izdošanas datumu. Ieteicams sazināties ar apkalpojošo organizāciju un pajautāt arī informāciju par to, vai nav parādu par komunālajiem pakalpojumiem. Ja tādi ir, īpaši lielāki, tas ievērojami samazinās pirkuma cenu.

Kādi dokumenti jāpieprasa no saimnieka:

• izraksts no reģistra vai sertifikāta;
• pase;
• sertifikāts, kas tiek sagatavots pirms pārdošanas;
• izraksts no mājas reģistra, pagarināts.

Noteikti pārrunājiet ar īpašnieku, ka mājokļa pārdošanas brīdī tika izlādēti.

Depozīts

Apmaksājot dzīvokli, tiek ņemts vērā depozīts un avanss. Summa tiek noteikta, pusēm vienojoties, atkarībā no mājokļa izmaksām. Bet depozīta pārskaitīšanas brīdī starp pusēm jau būtu jāpanāk vienošanās, par kādu cenu būs atsavināšana. No pārdevēja var saņemt čeku, noslēgt depozīta līgumu vai pirkuma-pārdošanas priekšlīgumu, kurā var fiksēt naudas pārskaitījuma brīdi un pilnu darījuma izmaksu.

Pērkot otrreizējos dzīvokļus, depozīta līgumu labāk slēgt, pilnībā ievērojot visas civilkodeksa prasības, proti, nodrošināt:

• ja pārdevējs pēc naudas saņemšanas turpina mēģināt pārdot īpašumu, viņš apņemas atdot depozītu dubultā apmērā;
• par kļūmipircējam no darījuma depozīts nav atmaksājams.

Nebūs lieki sazināties ar notāru, lai apstiprinātu pušu nodomu nopietnību. Notāra birojā var apliecināt priekšlīgumu vai vienošanos par depozītu, vai abus.

Gatavošanās darījumam

Kā iegādāties dzīvokli bez māklera? Soli pa solim sniegtajā instrukcijā nākamais solis ir atrisināt maksājuma jautājumu: kad tas tiks veikts, pirms īpašumtiesību nodošanas reģistrācijas vai pēc tam. Pircējam ir izdevīgāk maksāt pēc tiesību uz mājokli reģistrēšanas Rosreestr; tas novērš riskus, kas saistīti ar naudas zaudēšanu. Pārdevējs vēlas saņemt līdzekļus pirms sazināšanās ar reģistrācijas dienestu, lai vienlaikus nezaudētu naudu un mājokli. Šīs problēmas risināšana ir pavisam vienkārša – līguma noslēgšana ar banku par bankas kameras nomu. Protams, pakalpojums tiek apmaksāts, taču tādējādi katrai pusei ir papildu garantija, un izmaksas var dalīt uz pusēm.

Darījuma izpilde un tiesību nodošana

Šodien šādu darījumu notariāla noformēšana nav obligāta. Īpašumtiesību pāreja no pārdevēja pircējam jāreģistrē nekustamā īpašuma tiesību reģistrā. Tomēr ir ieteicams izmantot notāra biroja pakalpojumus, īpaši, ja pircējam iepriekš nav bijusi šāda pieredze. Salīdzinot ar nekustamo īpašumu cenām, notāra pakalpojumu izmaksas nešķitīs augstas. Šim speciālistam ir juridiskā izglītība un atbilstoša pieredze. Viņš pratīs kompetenti sastādīt līgumu, paredzēt riskus, iekšānepieciešamības gadījumā apstiprina naudas līdzekļu pārskaitīšanas faktu un fizisko personu - darījuma dalībnieku rīcībspēju.

Dzīvokļa iegādes reģistrācija neaprobežojas tikai ar līguma noslēgšanu. Tagad jums jādodas uz reģistrācijas biroju. Lai reģistrētu īpašumtiesības, ir jābūt klāt abām pusēm. Jāiesniedz šādi dokumenti:

• dokumenti, kas apliecina abu darījuma dalībnieku identitāti;
• pārdošanas līgums;
• kadastrālā pase mājoklim;
• ja pārdevējai ir bērni, tad būs nepieciešams aizbildnības iestāžu dokuments;
• ja pārdevējam un pircējam ir laulātie, tad būs nepieciešama notariāli apliecināta piekrišana attiecīgi pārdošanai no viņa un iegādei, ja mājoklis netiek iegādāts kopīpašumā;
• valsts nodevas samaksas kvīts.

Pirms došanās uz reģistrācijas nodaļu, labāk noskaidrojiet pilnu dzīvokļa iegādes dokumentu sarakstu.

Nekustamā īpašuma nodošana un pilns norēķins

Kad īpašumtiesību nodošanas reģistrācija ir pabeigta, pārdevējs saņem visu naudu no seifa.

Pēdējais posms ir dzīvokļa nodošana jaunajam īpašniekam. Starp citu, dzīvokļa nodošanas nosacījumiem un termiņiem ir jābūt atrunātiem līgumā. Bieži vien pašā līgumā ir norādīts nodoto īpašumu saraksts, tas var būt mēbeles, iebūvēta tehnika. Ja saraksts ir liels, tad jāsastāda akts. Šis dokuments ir svarīgs gan pircējam, gan pārdevējam. Pircējs skaidri saprot, kas viņam tiks nodots kopā ar sienām, un pārdevējs - no kāno viņa vairs nekas netiks prasīts, jo īpaši tāpēc, ka tas ir bezjēdzīgi. Galvenais neaizmirst piebilst, ka pusēm nav pretenziju vienai pret otru.

Uzturēšanās atļauja

Tālākpārdevējus (dzīvokli vai māju) var reģistrēt ierašanās vietā uzreiz pēc īpašumtiesību iegūšanas.

No kā jāuzmanās

Nekustamā īpašuma augsto izmaksu dēļ šajā tirgū ir milzīgs skaits krāpnieku un negodīgu pārdevēju, kuri nelegāli iegūst dokumentus mājokļa iegādei, vilto tos un cenšas pēc iespējas ātrāk pārdot kvadrātmetrus. Tāpēc rūpīgi jāpārbauda visi dokumenti, gan tiesību nodibināšanas, gan identitāti apliecinoši dokumenti. Nevajadzētu “steigties” uz pārāk zemu cenu, par to vajadzētu brīdināt pat -10% no vidējās tirgus vērtības. Iespējams, šī nav steidzama pārdošana sakarā ar izbraukšanu no valsts, bet pārdevējs vienkārši slēpj dažus faktus, kas var ietekmēt darījumu.

Vairāk dzīvokļa iegādes nianses un iespējas:

• Lai nezaudētu depozītu, noslēdziet ar pārdevēju priekšlīgumu, kas neļauj viņam pēc avansa maksājuma saņemšanas meklēt jaunus pircējus.
• Atteikties no darījuma, ja īpašnieka vietā rīkojas pilnvarota persona, pat ja pilnvara noformēta atbilstoši visiem noteikumiem. Var izrādīties, ka pilnvaras izdevēja jau ir "pametusi šo pasauli", tad darījumu var viegli atzīt par spēkā neesošu.
• Atcerieties, ka personai, kura atrodas cietumā, ir tiesības uz daļudzīvoklis, tāpēc rūpīgi jāizpēta mājas grāmata, jāiztaujā kaimiņi, lai pēc dažiem gadiem uz viņa dzīvokļa sliekšņa nesastaptu recidīvistu, kurš iznācis no cietuma un kuram nav kur dzīvot.

Principā atbildei uz jautājumu, kā pašam iegādāties dzīvokli, nevajadzētu rasties. Lielākā daļa nekustamo īpašumu paši nezina, kā rīkoties dažās situācijās. Šo arodu var apgūt tikai praksē, taču jūs nevēlaties būt par “jūrascūciņu” un pat maksāt par to naudu. Tāpēc, ja kaut kas nav skaidrs, labāk konsultēties ar juristu. Jums pašiem ir jābūt modriem un uzmanīgiem, pārbaudot dokumentus un pieņemot lēmumu.