Kā patstāvīgi pārdot dzīvokli? Nodoklis par pārdoto dzīvokli. Nekustamā īpašuma pārdošana bez starpniekiem

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Vai ir iespējams pārdot nekustamo īpašumu bez starpniekiem? Lai atbildētu uz šo jautājumu, ir jāsaprot, kādēļ pie viņiem vēršas nekustamo īpašumu īpašnieki. Vēršoties pie aģentūru pakalpojumiem, daudzi maldīgi uzskata, ka tā uzņemas pilnu atbildību par ar tās palīdzību iegādāto dzīvokli. Šim iemeslam vērsties pie starpnieku pakalpojumiem nav jēgas. Saskaņā ar likumu pārdošanas līgumu slēdz pārdevējs un pircējs, un nekustamā īpašuma birojs ir tikai starpnieks. Tā neuzņemas nekādu juridisku vai finansiālu atbildību. Tam jābūt atrunātam pakalpojumu līgumā starp klientu un aģentūru. Labākajā gadījumā tā varēs pārstāvēt pārdevēja intereses tiesvedībā.

Daudzi izmanto pakalpojumusstarpniekiem, lai izvairītos no neparedzētām situācijām vai krāpniekiem. Zinot, kā pārdot dzīvokli saviem spēkiem, proti, visus draudus un smalkumus katrā darījuma posmā, jūs varat maksimāli pasargāt sevi un iztikt bez aģentūras palīdzības.

Nekustamo īpašumu darbinieks veic darbietilpīgu darbu, tāpēc profesionāļa honorārs ir augsts. Taču liela daļa cilvēku, kuri ir gatavi pielikt pūles un ietaupīt naudu, joprojām izmanto starpnieku pakalpojumus. Ir tikai viens iemesls - viņi nezina, kā pārdot dzīvokli bez nekustamo īpašumu. Iepazīstoties ar visiem dzīvokļa iegādes procedūras posmiem, varat droši iztikt bez starpniecības pakalpojumiem.

Pirmie soļi: kā novērtēt, izlikt pārdošanai un organizēt dzīvokļa apskati

Kā patstāvīgi pārdot dzīvokli un ar ko sākt? Pirms darījuma veikšanas jums ir jāveic pirmie trīs soļi jebkura īpašuma pārdošanai:

1. Vispirms ir jānosaka pareizā dzīvokļa cena. Lai to izdarītu, jāizpēta līdzīgi nekustamā īpašuma piedāvājumi. Ar reklāmas laikrakstu, interneta palīdzību atrodiet sludinājumus par dzīvokļu pārdošanu tajā pašā pilsētas rajonā ar aptuveni līdzīgiem parametriem: stāvoklis, platība, atrašanās vieta un citi. Var zvanīt uz vairākiem līdzīgiem variantiem un precizēt visas detaļas sīkāk, kā arī pajautāt uz cik ilgu laiku dzīvoklis tiek pārdots. Veidojot pašizmaksu, jāņem vērā, ka pircējs var kaulēties. Parasti kaulēšanās ir līdz 5% no vēlamās cenas.
2. Noskaidrojot aptuvenās dzīvokļa izmaksas, jums vajadzētu piesaistīt pēc iespējas vairāk potenciālo pircēju uzmanību. Jāiesniedzsludinājumu populāros reklāmas izdevumos, bezmaksas laikrakstos, ievietojiet interneta lapās un ielīmējiet uz speciālām plāksnēm ar informāciju. Sludinājumā īsumā jānorāda visa informācija par dzīvokli un telefona numurs saziņai. Lai potenciālie pircēji nezvanītu visu diennakti, varat norādīt konkrētu zvanu laiku. Reklāma ir jāatjaunina pēc iespējas biežāk.



3. Padoms šajā posmā būs vajadzīgs visiem pārdevējiem un īpaši sievietēm, kuras interesējas par to, kā pašas pārdot dzīvokli. Uz klientu apmeklējumiem jāizturas piesardzīgi:

• pierunāt tikšanos dienas laikā, vēlams brīvdienā;
• būt sanāksmē vēlams kopā ar kādu, ko pazīstat;
• izņemiet vērtslietas un naudu no pamanāmām vietām;
• nekad nerādīt oriģinālos dokumentus pirms darījuma, tikai fotokopijas.

Depozīta saņemšana

Nav jāsteidzas ar pārdošanas sludinājumu izņemšanu, pēkšņi cilvēks pārdomā, un pārdevējs zaudēs potenciālo klientu. Vienojoties par cenu, nepieciešams piedāvāt pircējam veikt priekšapmaksu. Tiem, kuri ir patstāvīgi iesaistīti darījumā un mācās, kā pārdot dzīvokli bez nekustamo īpašumu pārdevēja, ir jāzina - juridiski šo brīdi var noformēt dažādi: rakstīt avansa līgumu (avansa saņemšanas kvīti) vai noformēt priekšapmaksu. līgums par depozītu. Ērtības un drošības labad šajā pirkuma-pārdošanas līgumā ir jāiekļauj pilns pārdodamā objekta apraksts un avansa nosacījumi. Tad darījuma atteikuma gadījumā pircējam būs pienākums atmaksāt vairākun sodi.

Kā tiek sastādīts pārdošanas līgums?

Galvenais solis šajā procesā ir korekta pirkuma-pārdošanas līguma noformēšana, kam jābūt gatavam 2-3 dienas pirms noteiktā darījuma laika. Šī dokumenta forma ir izvēlēta: notariāli apstiprināta vai vienkārši rakstiska (PPF). Abiem reģistrācijas veidiem ir vienāds juridiskais spēks. Taču tiem, kas mācās patstāvīgi pārdot dzīvokli uz hipotēkas, jāņem vērā, ka šajā gadījumā saskaņā ar likumu līguma veidlapai ir jābūt tikai notariāli apliecinātai.

PPF līguma sastādīšana ir ekonomiskāka un maksā apmēram 50-70 dolārus. Ar dokumenta notariālo formu notārs ņem arī papildus procentus no pārdošanas summas. Protams, šāda veida reģistrācijas izmaksas izmaksās daudz vairāk, tāpēc nevajadzētu izvēlēties notariāli apstiprinātu līguma formu un tērēt papildus naudu bez vajadzības.

PPF-līgumu var noformēt pats vai vērsties pēc palīdzības pie jurista. Jebkurā gadījumā jums rūpīgi jāizpēta nekustamā īpašuma pārdošanas līgums un rūpīgi jāpārbauda katrs tā punkts:

• kas pārdod un kam (pilns vārds un pases dati);
• adrese un līgumā noteikto galveno parametru pilnīga atbilstība BTI sertifikātiem - f Nr.11A un f Nr.22A;
• pārdošanas noteikumi, dzīvokļa cena un norēķinu forma;
• līgumā aprakstīto īpašumtiesību dokumentu pareizība;
• laiks dzīvokļa atbrīvošanai un reģistrēto personu atbrīvošanai no tā, kā likums,ir 14 dienas.

Pārdošanas līguma reģistrācija

Ērtākais un drošākais iekārtošanās veids ir seifs. Ieteicams to atvērt uzticamā bankā, kas atrodas neitrālā teritorijā. Seifs garantēs, ka pārdevējs savu naudu saņems uzreiz pēc visu nepieciešamo dokumentu noformēšanas.

Pēc tam, kad nauda ir ievietota bankas šūnā, reģistrācijai Federālajā valsts reģistrācijas dienestā (FSGRKK) jāiesniedz nekustamā īpašuma pirkuma-pārdošanas līgums ar parakstiem un šādiem dokumentiem:

• pārdodamā dzīvokļa īpašumtiesību dokuments (pirkuma-pārdošanas līgums, mantojuma apliecība, kā arī jebkurš cits īpašnieka tiesības apliecinošs dokuments);
• dzīvokļa kadastrālā pase, kas iegūta no BTI speciālistiem;
• finanšu un personīgā konta (AKC) kopija oriģinālā un izraksts no mājas grāmatas;
• oriģinālie sertifikāti F Nr. 22A (obligāti) un F Nr. 11A (ja nepieciešams) saņemti izziņu;
• visu darījuma dalībnieku pasu fotokopijas;
• sievietēm, kuras pašas mācās pārdot dzīvokli, jāzina, ka nepieciešama dzīvoklī reģistrētā vīra piekrišana, bet vīrietim - sievas piekrišana;
• ja ir bērni, tad atsevišķos gadījumos būs nepieciešama aizbildnības iestāžu atļauja;
• gadījumā, ja dzīvoklis ir komunāls, jāatsaka kaimiņi (ja tie ir citu istabu īpašnieki) vai pilsēta (ja atlikušās telpas nav privatizētas);
• citi dokumenti pēc reģistrācijas darbinieka ieskatiem (dzimšanas, miršanas unciti).

Ja reģistrators pieņēma dokumentus, tad viss ir izdarīts pareizi. Šis darbinieks iedos čeku par dokumentu saņemšanu un noteiks laiku, kad nepieciešams izņemt. Parasti dokumentus FSGRKK reģistrē vidēji divas nedēļas, pēc tam pircējam un pārdevējam tiek izsniegts reģistrēts pārdošanas dokuments. Abām pusēm rūpīgi jāpārbauda, vai saņemtajā līgumā nav drukas un kļūdu. Ja viss ir kārtībā, tad pārdevējam ir jāsaņem no pircēja seifa atslēga.

Kāpēc mums vajadzīgs nodošanas akts?

Dzīvokļa atbrīvošana notiek saskaņā ar pārdošanas līgumā noteiktajiem līgumiem. Nodošanas akts ir svarīgs dokuments, kas tiek sastādīts darījuma laikā jebkurā formā. Tajā detalizēti aprakstīts dzīvokļa stāvoklis. Dažreiz to aizstāj pārdošanas līgums, bet tomēr labāk šādu papīru noformēt atsevišķi. Var, protams, panākt mutiskas vienošanās, bet prātīgāk ir pasargāt sevi. Svarīgs punkts pārdevējiem, kuri mācās pārdot dzīvokli bez nekustamo īpašumu pārdevēja: līdz nodošanas akta parakstīšanai pārdevējs ir atbildīgs par dzīvokļa fizisko stāvokli (plūdi, ugunsgrēks, zādzība), kā arī apmaksā visus komunālos maksājumus.

Kad tiek samaksāts nodoklis?

Visus pārdevējus interesē jautājums, vai par pārdoto dzīvokli ir jāmaksā nodoklis. Tiesību aktos ir šādi svarīgi punkti:

• ja cilvēkam dzīvoklis pieder 3 gadus vai ilgāk, tad to pārdodot, īpašnieks ir atbrīvots no nodokļasaskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 217. panta 17.1. punktu, bet joprojām ir jāiesniedz nulles nodokļa deklarācija;
• ja pārdevējam pieder mājoklis mazāk nekā 3 gadus, tad saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 220. panta 1. punktu viņam ir pienākums maksāt 13% no nodokļa no summas, aprēķinu shēmu, kuru īpašnieks izvēlas pēc saviem ieskatiem.

Divas nodokļu aprēķināšanas formulas:

• 1. formula: no dzīvokļa pārdošanas peļņas atņemiet tā iegādes izmaksas;
• 2. formula: no summas par dzīvokļa pārdošanu atņemiet 1 miljonu rubļu.

Tiem, kas nodarbojas ar jautājumu "kā pārdot dzīvokli saviem spēkiem" un nezina visas likuma smalkumus, noderēs kāda noderīga informācija:

1. Ja dzīvoklis iegādāts par pašreizējo pārdošanas cenu vai augstāku, tad labāk izmantot pirmo aprēķina formulu, jo nodokļa summa būs negatīva, kas nozīmē, ka nekas nav jāmaksā. Piemēram, īpašnieks nopirka dzīvokli pirms diviem gadiem par 2 miljoniem rubļu, un tagad to pārdeva par 1,8 miljoniem rubļu, tad pēc formulas 1,8 miljoniem rubļu. - 2 miljoni rubļu.=-0,2 miljoni rubļu - Nodoklis par zaudējumiem netiek piemērots.
2. Kad dzīvoklis praktiski tika atdots (mantojot, dāvinot), prātīgāk ir ņemt vērā otro formulu.
3. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 229. panta 1. punktu jebkurā gadījumā ir jāiesniedz nodokļu deklarācija pārdevēja reģistrācijas vietā līdz 30. aprīlim nākamajā gadā, kas seko gadam. izpārdošana. Aprēķinātais nodoklis, kas nav nulles nodoklis, jāsamaksā līdz 15. jūlijam.

Dzīvokļa pārdošana ar pilnvaru

Kad nav pietiekami daudz laika darbietilpīgam darbammājokļa pārdošanas procesā bieži tiek sastādīta pilnvara. Piemēram, tas būs saprātīgs risinājums gadījumā, ja viens īpašums pieder vairākiem īpašniekiem. Dzīvokļu pārdošana šajā gadījumā tiek veikta šādi: visi īpašnieki noformē visas ar darījumu saistītās lietas vienai, mazāk aizņemtai personai. Neatkarīgi no pilnvaras noformēšanas iemesla ir ļoti svarīgs punkts: lai izvairītos no nepatikšanām un nepaliktu bez pajumtes, ir skaidri jānorāda pilnvarnieka pilnvaras.

Ļoti nopietni un modri jāvēršas pie vispārējās pilnvaras. Tas dod pilnvarniekam iespēju veikt jebkāda veida darījumus ar īpašumu un pēc saviem ieskatiem ar to rīkoties, piemēram, pārdot un iegūt naudu sev. Ģenerālpilnvaru izsniedz notārs tikai pēc rūpīgas pilnvarotāja pārbaudes, lai noskaidrotu, vai viņš saprot tik svarīga veida dokumenta parakstīšanas mērķi.

Ir gadījumi, kad pircējs vēlas apdrošināties un pieprasa pirkuma līgumā iekļaut mājokļa īpašnieka darījumu apliecinošu punktu. Tad pārdot dzīvokli pēc pilnvaras var tikai pēc notāra rakstīta pilnvarotāja paziņojuma par pārdošanas operācijas pamatotību.

Gadījumā, ja nepieciešamība izmantot pilnvarnieka pakalpojumus vairs nav aktuāla, pilnvaru var atsaukt pat pirms tās derīguma termiņa beigām. Dati par pilnvaras atsaukšanu tiek ierakstīti Notāru palātas informatīvajā datubāzē.

Dzīvokļa, kurā dzīvo bērns, pārdošana

Gandrīz iekšākatrā ģimenē ir bērni. Tāpēc vecākiem-pārdevējiem ļoti aktuāls ir jautājums: "Un kā šajā gadījumā pārdot dzīvokli?" Ar bērnu ir jādomā un nekādā gadījumā nedrīkst aizskart viņa intereses, pretējā gadījumā mājokļa pārdošana būs problemātiska. To uzrauga varas iestādes. Ir divu veidu pirkšanas un pārdošanas darījumu kārtība: bērns ir reģistrēts dzīvoklī vai ir mājokļa daļas īpašnieks.

Atbilstoši art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 26., 28. pantā nepilngadīgajiem un nepilngadīgajiem, tikai ar viņu likumīgo pārstāvju piekrišanu, ir iespēja veikt stingri noteiktu darījumu loku, tostarp tos, kas saistīti ar nekustamo īpašumu. Mājokli, kurā ir reģistrēts nepilngadīgais, bet nav īpašnieks, ir iespējams pārdot bez aizbildnības iestāžu atļaujas. Izņēmums ir bērni, kuriem atņemta vecāku gādība vai kuri atrodas aizbildnībā. Šādā situācijā ir nepieciešama īpaša aizbildņu dienesta atļauja. Jebkurā gadījumā pirms dzīvokļa pārdošanas ir jāatrod bērnam jauna reģistrācijas vieta, jo bērni, izrakstot no vienas dzīvesvietas, nekavējoties jāreģistrē citā vietā. Tajā pašā laikā jaunajiem mājokļiem jābūt ar tādu pašu vai lielāku platību un līdzīgiem dzīves apstākļiem. Ja nepilngadīgā tiesības nekādā veidā netika aizskartas, tad ar dzīvokļa pārdošanu problēmu nebūs.

Ja bērns ir dzīvokļa daļas īpašnieks, tad nepieciešama atbilstoša aizbildnības un aizbildnības iestāžu piekrišana. Par to ir jāparūpējas iepriekš, pirms mājokļa pārdošanas. Jums jāsazinās ar aizbildnības organizāciju nepilngadīga bērna reģistrācijas vietā un jānoskaidrovai dzīvokli vispār ir iespējams pārdot, atkarībā no konkrētā gadījuma specifikas. Ja darījums ir paredzēts likumā, tad jānoskaidro, pa kuru laiku būs gatava pārdošanas atļauja, un jāsāk vākt nepieciešamās izziņas. Pēc tam, noformējot pārdošanas dokumentu, pārdevējs bez bērna (ja viņš ir jaunāks par 14 gadiem) vai kopā ar viņu (ja viņam ir vecāks par 14 gadiem) ierodas aizbildnības un aizbildnības iestādēs, lai aizpildītu un parakstītu iesniegumu.. Otrajam aizbildnim (laulātajam, pat ja pāris ir šķīries) arī jābūt klāt un jādod piekrišana. Pēc tam noteiktajā dienā jūs varat saņemt gatavu atļauju.

Izņēmuma gadījumi:

• Ja plānojat mainīt dzīvesvietu sakarā ar pārcelšanos uz citu vietu, tad darījums ir iespējams tikai ar aizbildnorganizācijas atļauju, un par dzīvokli saņemtā summa tiek pārskaitīta uz pašvaldības bankas kontu. nepilngadīgais. Vecākiem tiek doti 3 mēneši no pārdošanas dienas, lai iegādātos jaunu mājokli un reģistrētu līdzīgu daļu bērna īpašumā. Pretējā gadījumā aizbildnības iestādes patur tiesības lauzt pārdošanas līgumu.
• Pārvācoties uz pastāvīgu dzīvi ārpus valsts, ir jāiesniedz aizbildņu organizācijai noteiktu dokumentu saraksts, kas saņemti no OVIR.
• Ja tiek celts jauns mājoklis, tad, lai saņemtu aizbildnības iestāžu piekrišanu, tai ir jābūt būvniecības beigu stadijā. Nepilngadīgais uz laiku kaut kur jāpiereģistrē (pie draugiem, radiem). Piesakot atļauju aizbildņu organizācijai, tiek ņemta līdzi vienošanāsizstrādātāju uzņēmums, kas atspoguļo bērna līdzdalību.

Privatizēta dzīvokļa pārdošanas iespējas

Vienkāršākais veids, kā pārdot privatizēto mājokli, ir to pilnībā pārdot vienam pircējam un peļņu sadalīt atbilstoši katra daļai. Tāpat iespējams, ka kāds no īpašniekiem visas pārējās akcijas pērk no citiem īpašniekiem. Šeit viss ir vienkārši, un darījumu shēma ir standarta. Taču nereti gadās, ka kāds no īpašniekiem atsakās pārdot. Kā šajā gadījumā pārdot privatizētu dzīvokli? Tas viss ir atkarīgs no tā, kā īpašums ir sadalīts.

Ja dzīvoklis ir sadalīts daļās pēc nofilmētiem materiāliem, tad vispirms jāuzraksta notariāli apliecināts pārdošanas paziņojums, kurā jānorāda savas pārdodamās platības lielums un vēlamā vērtība, un jānosūta ierakstītā sūtījumā pārējiem īpašniekiem. Saskaņā ar Art. 250 no Krievijas Federācijas Civilkodeksa, viņiem ir priekšrocības salīdzinājumā ar citiem pircējiem. Ja 30 dienu laikā citi īpašnieki nepiekrita vai atteicās pirkt, tad saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. pantu jūs varat izmantot savas tiesības un pārdot daļu no kopīgā dzīvokļa jebkurai citai personai.

Kad dzīvoklis tiek sadalīts procentos, to pārdot bez citu vēlēšanās nav iespējams, taču naudu par savu daļu var saņemt brīvprātīgi vai piespiedu kārtā, vēršoties tiesā.

Ja privatizētajā mājoklī ir nepilngadīga bērna daļa, tad dzīvokli var pārdot ar aizbildnības iestāžu atļauju.

Ziedota dzīvokļa pārdošana

Persona, kurai ir dāvanu sertifikāts, var atbrīvotiesīpašums pēc jūsu ieskatiem. Ja īpašnieks vēlas pārdot dāvināto dzīvokli, kurā viņš ir vienīgais īpašnieks, tad pārdošana notiek pēc vispārējās tipveida shēmas. Saņemot naudu par nekustamo īpašumu, pārdevējam jāmaksā nodoklis. Iepriekš apspriedām, kā izvēlēties pareizo un izdevīgo nodokļu formulu.

Saņemot dāvanā dzīvokļa daļu, kas tiek dalīta procentos vai pēc nofilmētajiem materiāliem, pārdošanas shēma ir līdzīga sadaļā "Privatizēta dzīvokļa pārdošanas iespējas" apskatītajai.

Dzīvokļa pārdošana hipotēkā

Neskatoties uz dažiem šķēršļiem, kas pavada darījumus ar hipotēku, dzīvokli ir iespējams pārdot ar hipotēku. Ir vairāki veidi, kā veikt šo darbību:

1. Slēgt aizdevumu pirms termiņa, atmaksājot to ar saviem uzkrājumiem vai, ja pircējs piekrīt, ar no viņa saņemto avansu.
2. Jūs varat pārdot dzīvokli, iepriekš neatmaksājot kredīta parādu. Lai to izdarītu, jums jāraksta pieteikums bankai un jāgaida apstiprinājums. Viņš var atteikties, ja pārdošana notiek aizdevuma pirmstermiņa slēgšanas moratorija laikā. Ja banka piekrīt, bet uzstāj uz savu dalību darījumā, tad tajā tiek atvērtas divas bankas šūnas: pirmajā pircējs ievieto kredīta atmaksas summu, bet otrajā – atlikušo starpību. Pēc apgrūtinājuma noņemšanas no mājokļa tiek sastādīts pirkuma-pārdošanas darījums. Tādā gadījumā, pat pārdodot dzīvokli bez nekustamo īpašumu pārdevēja, būs jāmaksā bankai komisijas maksa par seifu atvēršanu un darījuma atbalstīšanu.
3. Ja aizdevējs piekrīt pārdošanai bez iepriekšējasaizdevuma parāda dzēšanu un piekrītu nepiedalīties darījumā, nepieciešams noslēgt iepriekšēju pārdošanas dokumentu. Pēc tam, samaksājis par kredītu ar no pircēja saņemto naudu, īpašnieks saņem dokumentus aizlieguma atcelšanai un dodas uz reģistrācijas palātu. Tālāk pārdevējs pabeidz darījumu pie notāra.
4. Var pārdot dzīvokli ar kredītu. Pircējam ir jāiesniedz bankā visi nepieciešamie dokumenti, kas apliecina viņa maksātspēju, un viņš jau pieņem lēmumu par aizņēmēja aizstāšanas iespēju. Ar pozitīvu lēmumu īpašuma tiesības tiek pārreģistrētas, īpašums paliek hipotēkā, un pārdevējs bez kreditora līdzdalības saņem starpību starp pārdotā dzīvokļa izmaksām un parāda atlikumu.

Secinājums

Izrādās, ka dažādi dzīvokļi: privatizēti, tie, kuru īpašnieks ir bērns, hipotēka, dāvināti - var tikt pārdoti bez nekustamo īpašumu palīdzības, zinot visus darījuma posmus no cenas noteikšanas līdz saņemšanai. naudas daudzums. Ja jums ir priekšstats par šī procesa bīstamību un sarežģījumiem un darījumam ir jāpieliek daudz pūļu un laika, varat pārdot savu dzīvokli patstāvīgi.