Kā pārdot dzīvokli pašam un ar aģentūras starpniecību: soli pa solim instrukcijas

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Dzīvokļa pārdošana tiek uzskatīta par sarežģītu un specifisku procesu. To var izdarīt patstāvīgi vai ar nekustamo īpašumu piesaisti. Daudzi cilvēki nevēlas tērēt savu laiku pircēju meklēšanai, nekustamo īpašumu demonstrēšanai un darījuma slēgšanai, tāpēc izmanto profesionāla starpnieka maksas pakalpojumus. Taču bieži vien ir nepieciešams pārdot objektu par augstāku cenu, kas liek patstāvīgi sazināties ar pircējiem. Tāpēc jums vajadzētu izdomāt, kā pareizi pārdot dzīvokli abos gadījumos.

Pašpārdošana

Ja ir laiks un vēlme visus procesus veikt pašam, tad ir svarīgi saprast šīs procedūras pareizās darbības.

Standarta process ir sadalīts posmos:

• dokumentācijas sagatavošana par pārdodamo dzīvokli;
• pārdekorēšana;
• mēbeļu un lietu izņemšana no nekustamā īpašuma;
• pircēju meklēšana un mājokļa demonstrēšana;
• priekšlīguma slēgšana;
• depozīta pārskaitījuma apstrāde;
• parakstīšanāsgalvenais līgums, kas nav jāreģistrē Rosreestr;
• dzīvokļa atslēgu nodošana un nodošanas akta sastādīšana;
• saņemot atlikušo naudu par dzīvokli;
• nodokļa maksāšana, ja dzīvoklis pārdevēja īpašumā ir mazāk nekā trīs vai piecus gadus.

Katram posmam ir savas nianses, un, ja tiešām nepieciešams izlemt, kā ātri pārdot dzīvokli, vēlams noteikt nedaudz zemāku cenu, nekā vidēji maksā līdzīgiem īpašumiem tirgū.

Iepriekšējās darbības

Tā kā nav plānots sazināties ar nekustamo īpašumu, visas darbības veic patstāvīgi objekta īpašnieks. Operācijas ir iepriekš ieviestas:

• tiek gatavots tūlītējs nekustamais īpašums, kuram tas jāatbrīvo no mēbelēm un visām lietām;
• neliels kosmētiskais remonts, ja nepieciešams;
• visi dzīvojamā telpā reģistrētie pilsoņi ir izrakstīti;
• vēlams pārbaudīt pašam īpašniekam, lai potenciālie pircēji būtu pārliecināti par darījuma juridisko tīrību.

Tiklīdz dzīvoklis ir gatavs pārdošanai, sākas dokumentācijas sagatavošana.

Kādi dokumenti man ir nepieciešami?

Ja pārdevējam ir visi nepieciešamie papīri nekustamajam īpašumam, tas pozitīvi ietekmēs objekta pārdošanas efektivitāti. Kā legāli pārdot dzīvokli? Lai to izdarītu, pārdevējam ir jābūt dokumentiem:

• reģistrācijas apliecība;
• izraksts no USRN;
• izraksts no mājas grāmatas,satur informāciju par visiem īpašniekiem un reģistrētajām personām;
• izziņa no personīgā konta, kurā norādīts, ka nav parādu par mājokli un komunālajiem pakalpojumiem;
• ja starp īpašniekiem ir nepilngadīgs bērns, tad jāsaņem aizbildnības iestāžu piekrišana pārdošanai;
• visu līdzīpašnieku pases;
• tehniskā pase un tehniskais plāns dzīvoklim, un ar šo dokumentu palīdzību potenciālie pircēji varēs saprast, vai īpašumā nav veikta nelikumīga pārbūve;
• Federālā nodokļu dienesta izziņa, kas apliecina, ka nav īpašuma nodokļa parādu;
• ja pārdevējs ir oficiāli precējies, tad viņa dzīvesbiedre sastāda notariāli apliecinātu piekrišanu procesam.

Ja nepieciešams, potenciālie pircēji var pieprasīt papildu dokumentāciju.

Kādas ir izmaksas?

Cenu var noteikt paši iedzīvotāji, koncentrējoties uz dažādiem faktoriem. Piemēram, tiek ņemts vērā mājas būvniecības gads, inženierkomunikāciju stāvoklis, objekta atrašanās vieta, esošā infrastruktūra, attālums no veikaliem un autobusu pieturām, kā arī stāvu skaits un citi faktori.

Lai uzstādītu labāko cenu, ieteicams apskatīt līdzīgu objektu vidējās cenas.

Kā ātri pārdot dzīvokli? Lai to izdarītu, ir ieteicams nedaudz samazināt izmaksas. Tāpat ātrumu ietekmē pārdošanas sludinājuma pareizība.

Meklēt potenciālos pircējus

Šim nolūkam ir optimāli ievietot reklāmas laikrakstos vai specializētās vietnēsinternets. Kā pašam pārdot dzīvokli? Šim nolūkam tiek ņemti vērā ieteikumi:

• reklāmai jābūt interesantai un lipīgai;
• jums nekavējoties jānorāda cena un visas nekustamā īpašuma priekšrocības;
• ir atļauts izvietot sludinājumus ne tikai uz bezmaksas resursiem, bet pat uz reklāmas stendiem pilsētā, ja nepieciešams ātri vienoties.

Demonstrējot nekustamo īpašumu, jums jārunā par visām tā pozitīvajām īpašībām. Dažus mīnusus var pārvērst par priekšrocībām, piemēram, ja ir pirmais stāvs, tad tas būs piemērots veciem cilvēkiem vai ģimenēm ar maziem bērniem.

Darījuma noteikumi

Tiklīdz ir atrasts pircējs, ir jāizdomā, kā pareizi pārdot dzīvokli no juridiskā viedokļa. Ieteicams izmantot jurista palīdzību, bet, ja ir jaunākās zināšanas, process tiek veikts patstāvīgi. Kā pārdot dzīvokli? Soli pa solim sniegtā instrukcija sastāv no vairākām darbībām:

1. Priekšlīguma sastādīšana. Tas norāda uz abu dalībnieku nodomiem veikt darījumu. Ir uzskaitīti svarīgi punkti: līguma priekšmets, tā cena, norēķinu kārtība, nekustamā īpašuma nodošanas laiks un galvenā līguma parakstīšana.
2. Pircēju ieviestā drošības nauda. Tas darbojas kā garantija, ka cilvēki neatteiksies no pirkuma. Ja tiek saņemts atteikums, pārdevējs naudu neatgriež. Drošības naudas vietā var noformēt līgumu par iemaksu.
3. Maksājumu veikšana par dzīvokli. Kā pārdot dzīvokli bez starpniekiem un nepakļauties krāpniekiem? Lai to izdarītu, ir svarīgi rūpīgi ievērot visas darbības, un īpaši liela uzmanība tiek pievērsta dzīvokļa maksājumu veikšanas noteikumiem. Šim nolūkam ieteicams izmantot bankas šūnas. Lai to izdarītu, pircējam ir jānomā seifs bankā uz laiku, kas nepieciešams darījuma reģistrēšanai. Līdzekļus vajadzīgajā apmērā pircējs tajā ievieto pārdevēja un bankas darbinieka klātbūtnē. Paciņa ar līdzekļiem ir aizzīmogota un aizzīmogota ar visu klātesošo personu parakstiem. Pēc tam, kad pircējs būs reģistrējis tiesības uz īpašumu, pārdevējs varēs piedzīt naudu.
4. Galvenā līguma noslēgšana. Tiek izgatavotas 3 kopijas, jo viens paliek pie pārdevēja, otrs tiek nosūtīts pircējam, bet trešo pieprasa notārs. Līgums nav jāreģistrē Rosreestr, bet vēlams to noformēt pie notāra.
5. Pircējs reģistrē objektu sev Rosreestr vai MFC.
6. Pārdevējs nodod dzīvokli un tā atslēgas jaunajam īpašniekam, un par to vēlams noformēt nodošanas aktu.
7. Pārdevēja atlikušos naudas līdzekļus par dzīvokli var piedzīt bankā vai citā iepriekš saskaņotā veidā.

Izdomājot, kā pārdot dzīvokli bez starpniekiem, visas darbības būs iespējams veikt pareizi un nesamaksāt ievērojamus līdzekļus par nekustamo īpašumu mākleru pakalpojumiem.

Tipiskas kļūdas

Ja cilvēks pārdod viens pats, bieži gadās tipiskas kļūdas. Kāpārdot dzīvokli? Lai to izdarītu, ieteicams ņemt vērā dažas kļūdas, kuras pieļauj daudzi pārdevēji:

• nekustamā īpašuma cenas nepareiza noteikšana, kas var novest pie procesa aizkavēšanās vai pārdevēja nesaņemšanas;
• kompetentas sagatavošanas trūkums pirms pārdošanas;
• nesagatavo visus nepieciešamos dokumentus.

Ja neizmantojat nekustamo īpašumu pakalpojumus, jums būs jāsagatavojas sarežģītai un ilgstošai procedūrai.

Pārdošana ar starpnieku starpniecību

Ja nevēlaties pats nodarboties ar pārdošanas procesu, varat izmantot mākleru pakalpojumus. Starpnieku izmantošanas priekšrocības ir šādas:

• profesionāļi paši sagatavo visus dokumentus, tāpēc var tikai lūgt pārdevējam iegūt šo vai citu sertifikātu;
• paši nekustamo īpašumu tirgotāji izvērtē pārdošanas juridisko tīrību, tāpēc daudzi pircēji ir lojālāki šādai iegādei;
• pēc statistikas dzīvokļi tiek pārdoti daudz ātrāk nekā tad, kad darījums tiek veikts patstāvīgi;
• visus darījuma posmus veic nekustamo īpašumu aģentūras darbinieki.

Sazināšanās ar nekustamo īpašumu trūkumiem ir tas, ka dzīvoklis ir jāpārdod par zemāku cenu, nekā plānots.

Pārdošanas process, izmantojot nekustamo īpašumu

Ja nolemjat izmantot starpnieka pakalpojumus, vispirms jāizvēlas piemērota nekustamā īpašuma aģentūra. Tam jau sen vajadzēja būt tirgū, kā arī ieteicams iepriekš izlasīt visas atsauksmes.par viņu. Tiklīdz ir atrasts īstais uzņēmums, jums ir jāizdomā, kā pareizi pārdot dzīvokli ar aģentūras starpniecību. Lai to izdarītu, tiek veiktas šādas darbības:

• ar izvēlēto organizāciju tiek noslēgts līgums;
• dokumenti tiek nodoti visiem īpašniekiem un pats nekustamais īpašums aģentam;
• dzīvokļa atslēgas tiek nodotas nekustamo īpašumu tirgotājam, lai speciālists varētu objektu demonstrēt potenciālajiem pircējiem;
• tiklīdz tiek atrasts pircējs, ar viņu tiek noslēgts līgums;
• darījuma aprēķins un izpilde;
• dzīvokļa atslēgas tiek nodotas jaunajam īpašniekam.

Pateicoties starpnieka līdzdalībai, īpašumu ir iespējams pārdot patiešām īsā laika periodā, tādēļ, ja īpašniekam pašam nav iespējas pārdot saviem spēkiem, tad šī iespēja uzskatāma par ideāls risinājums.

Nomaksas pārdošanas nianses

Daži pircēji nevar atļauties uzreiz pārskaitīt pārdevējam visus līdzekļus par dzīvokli, tāpēc lūdz nomaksas plānu. Kā pārdot dzīvokli uz nomaksu? Lai to izdarītu, tiek ņemtas vērā procesa nianses:

• pēc līguma sastādīšanas tiek izveidots maksājumu grafiks;
• nepieciešams depozīts ar oficiālu līguma sastādīšanu;
• Pirmajai iemaksai jābūt vismaz 70% no dzīvokļa izmaksām;
• pārējo var maksāt vienādos ikmēneša vai ceturkšņa maksājumos;
• var iepriekš noteikt iespēju izmantot maternitātes kapitālu vai citus pabalstus;
• apmaksu var veikt skaidrā naudā ar obligātu noformēšanukvītis, izmantojot seifu vai bezskaidras naudas pārskaitījumu.

Pie šādiem nosacījumiem pārdevējs riskē, ka pat reģistrējot dzīvokli kā ķīlu, pircējs atteiksies maksāt atlikušos naudas līdzekļus. Tāpēc jums būs jāvēršas tiesā. Vai pārdevējs var iekasēt procentus par iemaksu veikšanu.

Istabas pārdošanas specifika komunālajā dzīvoklī

Ja ir istabiņa komunālajā dzīvoklī, tad to ir diezgan grūti pārdot. Kā pārdot komunālo dzīvokli? Lai to izdarītu, tiek ņemtas vērā nianses:

• kaimiņiem ir pirmpirkuma tiesības, tāpēc īpašums sākotnēji tiek piedāvāts viņiem;
• ja atsakās, tad atteikums tiek noformēts ar oficiāliem notāra apliecinātiem dokumentiem;
• jūs nevarat pārdot istabu svešiem cilvēkiem par summu, ko piedāvāja dzīvokļa biedriem.

Citādi šāds darījums ne ar ko neatšķiras no standarta dzīvokļa pārdošanas. Ja kārtīgi sapratīsi, kā pareizi pārdot istabu dzīvoklī, turpmāk nebūs problēmu ar to, ka bijušie kaimiņi mēģina apstrīdēt pircēja tiesības uz iegādāto objektu. Tāpēc visas darbības vēlams noformēt ar dokumentācijas apliecinājumu pie notāra.

Vai varu pārdot ar hipotēku?

Pat pārdodot paši, bieži vien pārdevēji saskaras ar faktu, ka pircēji tiek lūgti iegādāties ar hipotekāro kredītu. Process ir sarežģīts un ilgstošs,bet ja labi sapratīsi tad problēmu nebūs. Kā pārdot dzīvokli ar hipotēku? Procedūra tiek veikta vairākos posmos:

• visas darījuma detaļas tiek apspriestas ar abiem dalībniekiem;
• priekšlīguma slēgšana;
• pārdevējam tiek izsniegts depozīts, par kuru tiek sastādīta kvīts;
• notiek īpašuma novērtēšana, un neatkarīga vērtētāja pakalpojumus apmaksā pircējs;
• pārdevējs nodod visus dokumentus par nekustamo īpašumu, kas pēc tam tiek nosūtīti bankai, lai organizācija būtu pārliecināta par darījuma juridisko tīrību;
• pēc aizdevēja apstiprinājuma saņemšanas starp pārdevēju un pircēju tiek noslēgts standarta līgums;
• ir parakstīts aizdevuma līgums ar aizņēmējbanku;
• jaunajam īpašniekam tiek izsniegts dzīvoklis Rosreestr, kur papildus tiek fiksēts nekustamā īpašuma apgrūtinājums;
• izraksts no USRN ar citiem dokumentiem tiek pārsūtīts uz banku;
• pārdevējs saņem no bankas atlikušo summu par savu dzīvokli.

Pateicoties bankas līdzdalībai, varat būt droši, ka līdzekļi tiešām tiks pārskaitīti bijušajam dzīvokļa īpašniekam. Norēķinus var iesniegt ar pārskaitījumu vai var izmantot bankas šūnu.

Tātad, ja labi saproti, kā pārdot dzīvokli, tad ar šo procesu nebūs nekādu grūtību. Procedūru var veikt patstāvīgi vai ar starpnieka iesaisti. Ir atļauts nodrošināt pircējus ar nomaksu vai veikt pārdošanu uz pircēja izsniegtā hipotekārā kredīta rēķina. Plkstnoteiktu nosacījumu ievērošana, pat istabu komunālajā dzīvoklī pārdod bez grūtībām. Vienlaikus ir svarīgi sagatavot dokumentus mājokļa iegādei un saprast, kādi soļi ir jāveic katrai darījuma pusei, lai pārdošanas process būtu juridiski tīrs un drošs.