Kā pārbaudīt izstrādātāju: metodes un ieteikumi

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Iegādājoties mājokli būvniecības stadijā, jums ir tūkstoškārt jāpārliecinās par attīstītāja uzticamību. Kā pārbaudīt uzņēmumu un saprast, vai tam var uzticēties? Galu galā nekustamo īpašumu izmaksas mūsdienās ir tik augstas, ka lielākajai daļai iedzīvotāju ir jāņem vairāku miljonu dolāru hipotekārie kredīti un tie jāatmaksā ilgāk par vienu gadu, tāpēc ir svarīgi novērst pat mazāko risku. Rakstā uzzināsit, kā pārbaudīt izstrādātāju, kādai informācijai un dokumentiem jāpievērš īpaša uzmanība.

Kāpēc nevar paļauties uz veiksmi

Ir vairāki veidi, kā pārbaudīt attīstītāja uzticamību, pērkot dzīvokli rakšanas vai būvniecības stadijā. Uzticieties savai naudai tikai būvniecības uzņēmumam ar nevainojamu reputāciju. Apzinīgums un pieredze būvniecībā ir svarīgi, bet ne vienīgie uzņēmuma uzticamības rādītāji. Papildus tiem svarīga ir finanšu stabilitāte, tas ir, dažādu finansējuma avotu pieejamība un administratīvās spējas. No šiem kritērijiem tieši ir atkarīgi pircēja riski, "iesalšanas" iespējamībagatavā objekta būvniecība vai aizkavēšanās ar nodošanu ekspluatācijā.

Attīstītāja kā juridiskas personas vai individuālā uzņēmēja darbību ietekmē dažādi ekonomiskie faktori, izmaiņas likumdošanā, tendences nekustamā īpašuma tirgū, valūtas kursi un citi apstākļi, kas nav atkarīgi no paša būvuzņēmuma, savu reputāciju un labticību. Uzņēmuma ar ilggadēju pieredzi un stabilu tēlu darbā var rasties grūtības un neparedzēti apstākļi. Taču šāds uzņēmums, atšķirībā no mazāk zināma un nepārbaudīta izstrādātāja, spēs atrast izeju no sarežģītām situācijām, nenodarot kaitējumu gala patērētājam. Tāpēc ir ārkārtīgi svarīgi zināt, kā pārbaudīt izstrādātāju. Tas ļaus jums saprast, vai varat uzticēt viņam savu grūti nopelnīto naudu.

Informācija tīmekļa vietnē

Pirmais un vienkāršākais veids, kā iepazīt būvniecības uzņēmumu, ir apmeklēt tā oficiālo vietni. Parasti pamatinformācija par izstrādātāju ir ietverta sadaļā "Par mums" vai "Par uzņēmumu". Tajā ir informācija par pastāvēšanas periodu tirgū, attīstības vēsturi, sasniegumiem, balvām. Tajā pašā vietā daži uzņēmumi publicē informāciju par vadības līmeni un direktoru padomes sastāvu.

Noderēs informatīvi un analītiski raksti par neatkarīgiem specializētiem resursiem ("Nekustamā īpašuma tirgus rādītāji", "RBC Real Estate" u.c.). Informāciju par izstrādātāju varat iegūt, izmantojot jebkuru meklētājprogrammu. Bet neapšaubāmi uzticieties tam, kas rakstīts vietnē sadaļā "Medi par mums" vai "Atsauksmes",noteikti nav tā vērts.

Nepalaidiet garām lapu "Projekti". Šajā sadaļā uzņēmums ievieto jau realizētos projektus, ja tādi ir. Starp citu, to neesamība var norādīt, ka izstrādātājs savā biznesā ir iesācējs. Būtu nepareizi objektīvi spriest par uzņēmuma pieredzi pēc tiem objektiem, kas ir realizācijas vai plānošanas stadijā, jo tā saucamie "papīra projekti" liecina tikai par attīstītāja ambīcijām, nekas vairāk.

Ja ir nodoti nekustamā īpašuma objekti, kas iesniegti izskatīšanai oficiālajā tīmekļa vietnē, jums jāpievērš uzmanība reģionam, kurā tie ir uzbūvēti. Šis fakts palīdzēs pārbaudīt izstrādātāju. Parasti vairāku veiksmīgi pabeigtu projektu esamība liecina, ka attīstītājam ir labas attiecības ar pašvaldības iestādēm, kas nozīmē, ka problēmas, kas saistītas ar atļauju saņemšanu, vienošanos par tehniskajiem nosacījumiem un energoapgādi, ir maz ticamas.

Sadarbība ar partneriem

Novērtējot izstrādātāja uzticamību, jums jāpievērš uzmanība tā galvenajiem partneriem. Ja starp tām ir lielas bankas ar valsts līdzdalību un vadošie būvniecības uzņēmumi darbojas kā ģenerāluzņēmēji, nav šaubu par jūsu izvēles pareizību.

Ir cita metode, kā pārbaudīt veidotāju. Tas sastāv no uzņēmuma investīciju politikas izpētes. Turklāt, ja uzņēmuma galvenais investors ir milzu finanšu korporācija, tad noteikti nav jāuztraucas. Pirms lielu ieguldījumu veikšanas biznesā lielie investorirūpīgi izpētīt attīstības projektus, veikt neskaitāmas attīstītāja darbības pārbaudes un tikai tad, ja viņiem nav jautājumu, slēdz līgumu. Savukārt izstrādātājs, norādot uz sadarbību ar vadošo korporāciju, visam tirgum demonstrē savas reputācijas godīgumu.

Informācija par finansējuma avotiem ir ietverta projekta deklarācijā. Šo dokumentu var atrast arī izstrādātāja vietnē. Papildus tam tiek norādīts bankas vai citas organizācijas nosaukums, kas finansē būvniecību. Šis punkts ir īpaši svarīgs, jo sadarbība ar nelielu vai nezināmu uzņēmumu var būt saistīta. Citi avoti ir tiešo klientu līdzekļi, kas pārskaitīti saskaņā ar DDU līgumiem.

Lai pārbaudītu attīstītāja uzticamību koplietošanas būvniecībā, viņi parasti pievērš uzmanību valūtas risku klātbūtnei. Tie parādās, ja izstrādātājs visus maksājumus veic dolāros vai eiro. Mazākās valūtas kursa svārstības investoriem radīs nopietnus zaudējumus. Ja visas ar projektu saistītās darbības tiek veiktas rubļos, tas novērš investoru riskus.

Izstrādātāja uzņēmuma finansiālās iespējas

Uzņēmuma investīciju stipruma iezīmes ietver neatkarīgu pārdošanas stratēģiju. Tas nozīmē, ka attīstītājs īsteno projektu, ieguldot savus vai kredītlīdzekļus bez pircēju līdzdalības. Parasti šādi objekti tiek pārdoti būvniecības procesa beigās,kad tie ir gandrīz gatavi nodošanai ekspluatācijā. Ja attīstītājs ir uzsācis dzīvokļu pārdošanu, bet vēl nav sagatavota pat pamatu bedre, ir jāizpēta projekta deklarācija, kurā norādīti finansējuma avoti. Ja tie pārsvarā ir akciju turētāji, vislabāk ir rūpīgi pārvērtēt savu pirkuma lēmumu.

Cenu politikas atbilstība ir vēl viens arguments par labu izstrādātājam. Kā pārbaudīt, pērkot lētu dzīvokli, kāda ir nozveja? Priekšlikuma acīmredzamais lētums ne vienmēr liecina par tā priekšrocībām. Visbiežāk par uzņēmuma resursu trūkumu liecina dzīvokļi, kas tiek pārdoti par daudz zemāku cenu nekā tirgū. Tomēr mērens cenu samazinājums sezonas akciju laikā ir diezgan normāls nekustamo īpašumu tirgū.

Uzņēmuma finansiālo labklājību bieži izsaka tā publicitāte. Pašu akciju izvietošana publiskajā telpā vietējā vai ārvalstu akciju tirgū apliecina faktu, ka attīstītājs ir izgājis daudzas pārbaudes procedūras un saņēmis augstus ekspertu vērtējumus. Šis fakts norāda, ka akciju investori uzticas uzņēmumam un atbalsta tā korporatīvās pārvaldības un finanšu politikas modeli.

Nekustamo īpašumu portāli, kas publicē Krievijas būvkompāniju reitingus, ir vieta, kur var pārbaudīt attīstītāju pēc viņa kvantitatīvajiem rādītājiem. Topā, kā likums, ir firmas ar ievērojamu ekspluatācijā nodoto dzīvojamo platību apjomu un kalendārā gada peļņu.

Paceprojekta īstenošana

Kā pārbaudīt attīstītāja uzticamību, pērkot dzīvokli, ja mājā notiek būvniecība vai rakšanas darbi? Šajā gadījumā jūs varat paļauties uz katra būvdarbu posma tempu. Par pamatu tiek ņemti jau realizētie attīstītāja projekti. Bieži izstrādātāji īpaši publicē foto un video reportāžas, tādējādi cenšoties attaisnot investoru uzticību. Pateicoties objekta teritorijā uzstādītajām web kamerām, topošajiem iedzīvotājiem ir iespēja tiešsaistē sekot līdzi darba procesam, izvērtēt procesa dinamiku un saskaņotību.

Bet kā pārbaudīt attīstītāja uzticamību koplietošanas būvniecībā un kā saprast, ka augstceltņu celtniecība notiek pārāk lēni? Parastā darba plūsmā daudzdzīvokļu ēkai, kas tiek celta, katru mēnesi vajadzētu palielināties par 2-3 stāviem. Paneļu ēkas, atšķirībā no ķieģeļu un monolītajām, tiek būvētas ātrāk: vidēji mēnesī betona kaste pieaug par 4-5 stāviem. Tomēr šie aprēķini ir teorētiski, un pat vadošie būvniecības uzņēmumi bieži atšķiras no normas.

Pirms iegādājoties no attīstītāja būvniecības stadijā esošu māju, vēlams veltīt dažas stundas sava personīgā laika un apmeklēt pāris gatavus objektus. Iekšpagalmu, ēku fasāžu, ieejas dzīvojamā kompleksā apsekošana ļaus izdarīt provizorisku secinājumu par māju kvalitāti. Jāņem vērā arī būvniecības gads un iedzīvotāju atsauksmes. Pat tās ēkas, kuras vizuāli ir bez defektiem, pēc tam var uzdāvināt jaunajiem īpašniekiem Nrpatīkamākie pārsteigumi aizsalstošu sienu, augstas dzirdamības, nekvalitatīvas iekšējās apdares u.c. veidā.

Par kādiem dokumentiem jautāt

Federālais likums Nr.214, kas regulē dalību koplietošanas būvniecībā, nosaka attīstītāja pienākumu iesniegt vairākus dokumentus, lai tos izskatītu jebkura interesenta. Tie ietver:

• būvfirmas harta jaunākajā izdevumā un citi dibināšanas dokumenti;
• sertifikāts par attīstītāja kā individuālā uzņēmēja vai juridiskas personas valsts reģistrāciju;
• nodokļu reģistrācijas apliecība;
• grāmatvedības dokumenti par trim kalendārajiem gadiem;
• revidenta ziņojums par uzņēmuma darbību.

Šie ir vispārīgi dokumenti, kas vispirms jāpārbauda pie jaunās ēkas būvnieka. Uzņēmumam ir pienākums pēc pieprasījuma iesniegt to oriģinālus vai notariāli apliecinātas kopijas. Bet, no otras puses, iepazīšanos ar šiem dokumentiem nevar saukt par 100% iespēju, kas ļaus jums pārbaudīt attīstītāja uzticamību, pērkot jaunu ēku. Parasti šī informācija ir formāla rakstura un ir pieejama katram izstrādātājam, tāpēc parastajam pircējam nekāda īpaša informācija netiks sniegta. Vienīgā vērtība potenciālajiem investoriem ir audita ziņojums, pēc kura speciālisti varēs izdarīt secinājumus par uzņēmuma finansiālo stāvokli.

Kur svarīgāka ir iepazīties ar projekta dokumentāciju. Papildus galvenajai dokumentu paketei ir pieejami:

• zemes īpašuma līgumi;
• valdības ekspertu secinājumi;
• atļaujas no reģionālajām iestādēm būvniecībai;
• izraksti no Vienotā valsts juridisko personu reģistra.

Jautājot, kā pārbaudīt attīstītāju, pērkot jaunu ēku, nevajadzētu aizmirst par dokumentiem, kas ir nepieciešami uzreiz līguma noslēgšanas brīdī. Pirms parakstāt līgumā par līdzdalību pamatkapitālā, jums ir jāpārliecinās, vai uzņēmums darbojas saskaņā ar likumu. Tātad, kādi izstrādātāja dokumenti jums jāpārbauda? Noteikti pārliecinieties, vai personai, kas pārstāv uzņēmuma intereses, ir tiesības veikt darījumu. Ja līgumu paraksta uzņēmuma darbinieks, viņam ir jābūt atbilstošai ģenerāldirektora pilnvarai. Gadījumos, kad līgumslēdzēja puse ir persona, kurai nav šo pilnvaru, līgums tiek atzīts par spēkā neesošu, un visas no tā izrietošās saistības tiek atceltas, neskatoties uz naudas pārskaitīšanas faktu. Jāpievērš uzmanība dokumenta izdevēja vārdam, pilnvaras derīguma termiņam un tiesībām veikt kādas darbības tā dod.

Kas vēl var liecināt par uzņēmuma uzticamību

Lielākā daļa lietotāju apkopo informāciju par viņus interesējošo attīstītāju dažādos forumos, kas ir veltīti projektu apspriešanai, jaunas ēkas izmaksām, dzīvokļu priekšrocībām un trūkumiem utt. Šeit jūs to nevarēsit pārbaudīt. izstrādātāja dokumentus, bet jūs varat uzzināt par akcionāru sūdzībām, saprast, kādas var būt neatbilstības un zem ūdensakmeņi nekustamā īpašuma reģistrācijas procesā. Ja ir vairāk sūdzību nekā pozitīvu atsauksmju, jums vajadzētu atkārtoti izvērtēt pirkuma lēmumu. Gadījumā, ja desmitiem akcionāru apsūdz attīstītāju atklāti krāpnieciskās darbībās, pastāvīgos objektu pabeigšanas termiņu pārkāpumos vai, piemēram, atteikumā sniegt dokumentus par būvniecības likumību konkrētajā zemes gabalā, labāk ir lai atrastu citu uzņēmumu.

Daudzus interesē, kādus dokumentus pārbaudīt pie izstrādātāja, lai jūs varētu uzzināt par viņa notiekošajām tiesvedībām. Bet pat tad, ja informācija, kas apstiprinātu noteiktu strīdu esamību starp būvuzņēmumu un līdzinvestori, darbuzņēmējiem vai kapitāla turētājiem, būtu publiski pieejama, tas neko nenozīmētu. Tiesvedība ir izplatīta prakse nekustamo īpašumu tirgū, it īpaši lielās firmās, kas katru gadu nodod simtiem tūkstošu kvadrātmetru dzīvojamās platības. Strīdu risināšanu risina juristu kolektīvs, tāpēc šiem jautājumiem nav nekāda sakara ar būvniecības procesa gaitu un ar to saistītajiem tehniskajiem jautājumiem.

Kā pārbaudīt izstrādātāja bankrotu

2014. gadā tika pieņemts federālais likums, kas visām būvniecības kompānijām uzlika pienākumu apdrošināt savu atbildību pret akcionāriem, izmantojot bankas garantiju, apdrošināšanas polisi vai līgumu ar Savstarpējās apdrošināšanas sabiedrību. Un 2017. gadā norādītajā federālajā likumā atkal tika veikti jauni grozījumi, saskaņā ar kuriem attīstītājiem tagad ir jāpiešķir līdzekļi vienotajā dalītās būvniecības atlīdzības fondā. Šīs valsts organizācijas mērķis ir novirzīt budžetu, lai finansētu ilgtermiņa būvniecību un dzēstu parādus kapitāla turētājiem attīstītāja bankrota gadījumā.

Kā pārbaudīt, vai uzņēmums ir ieguvis oficiālu maksātnespējas statusu pirms pašu kapitāla līguma noslēgšanas? Šajā jautājumā palīdzēs īpaši reģistri. Lai izmantotu kādu no tiem, jums jāiet uz šķīrējtiesas oficiālo vietni. Sadaļā “Viena failu skapis”, izmantojot meklēšanas filtru, slejā “Lieta dalībnieks” iestatiet parametrus, norādot “Respondents”, pēc tam ievadiet izstrādātāja nosaukumu un atlasiet aktīvo pogu “Bankrotējis”. Ekrānā tiks parādītas visas arhīvā esošās un izskatāmās juridisko un fizisko personu maksātnespējas lietas.

Nodošana ekspluatācijā mājās: pamata formalitātes

Beidzot darījums noslēdzies un ir pienākuši visi termiņi objekta nodošanai iedzīvotājiem, kuri ar nepacietību gaida ieskandināšanas dienu. Bet, kā izrādījās praksē, daudzi nezina, kā pārbaudīt dzīvokli pie attīstītāja.

Būvdarbu izpildes termiņi ir noteikti DDU. Ja attīstītājam nav laika nodot objektu laikā, tad viņam ir pienākums divus mēnešus pirms šī termiņa beigām informēt pircējus un ierosināt mainīt attiecīgo līguma noteikumu. Turklāt ir svarīgi arī nodalīt jēdzienus par nodošanu ekspluatācijā un atslēgu nodošanu īpašniekiem. Jauniedzīvotāji, kā likums, varēs ievākties jaunos dzīvokļos ne ātrāk kā nākamajā dienā pēc objekta pieņemšanas.valsts komisija. Turklāt līgumā būtu jānorāda arī atslēgu nodošanas brīdis īrniekiem. Parasti tas notiek 4-6 mēnešus pēc nodošanas ekspluatācijā atļaujas saņemšanas.

Visiem akcionāriem attīstītājiem ir pienākums ne vēlāk kā mēnesi pirms atslēgu nodošanas dienas ierakstītā vēstulē nosūtīt paziņojumu par objekta gatavību. Taču biežāk pircējiem pa telefonu tiek paziņotas priecīgas ziņas un aicinātas ierasties birojā pārbaudīt dokumentus. Tur jāierodas ar savu pasi un darījuma līguma kopiju. Ja iegādātais mājoklis reģistrēts pie vairākiem īpašniekiem, katram ir jābūt klāt, un, ja tas nav iespējams, jāizsniedz pilnvara savam pārstāvim.

viens pret vienu. Izstrādātājam ir pienākums veikt objekta piegādi pēc noteikta regulējuma, un jaunajam īpašniekam ir tiesības to nepieņemt, ja ir laulība, nepilnības. Pirms pieņemšanas un nodošanas akta parakstīšanas nepieciešams pārbaudīt katras mazākās līgumā paredzētās detaļas izpildi dzīvoklī. Turklāt jāpārliecinās, vai attīstītājs ir saņēmis atļauju nodot ekspluatācijā un mājai jau ir piešķirta adrese.

Ja attīstītājs ir aizkavējis objekta savlaicīgu piegādi, pircējam ir tiesības saņemt atlīdzību. Tajā pašā laikā ir jāsaprot, ka neviens izstrādātājsuzņemsies iniciatīvu un sodu nemaksās pēc paša vēlēšanās. Jaunajam īpašniekam ir tiesības iesniegt pretenziju uzņēmuma galvenajā birojā un gaidīt tās izskatīšanu 10 dienu laikā. Daudzi uzņēmumi šādos gadījumos piedāvā saviem klientiem pirmstiesas strīda izšķiršanu, norādot atlīdzības apmēru un samaksas termiņu.

Dzīvokļa apskate

Pirms doties uz dzīvokļa pieņemšanu un nodošanu, īpašniekam vēlreiz jāatver savs dalījuma līguma eksemplārs un rūpīgi jāizpēta nodaļa, kurā aprakstītas dzīvošanai gatavā objekta īpašības. Šeit ir norādīti visi darbu veidi, kurus izstrādātājs apņemas veikt. Pārbaudes laikā vēlams neizlaist DDU no rokām, lai varētu nekavējoties norādīt izstrādātāja uzņēmuma pārstāvim uz konstatētajām neatbilstībām.

Tātad, ko pārbaudīt, pieņemot dzīvokli no attīstītāja? Uzskaitīsim visu, kam jāpievērš uzmanība:

• Priekšējās durvis. Tam jābūt pareizi uzstādītam un brīvi atvērtam, cieši pie atvēruma. Pievērsiet uzmanību slēdzenes funkcionalitātei.
• Sienas. Pat minimāla novirze no vertikāles nav pieļaujama, savukārt lokāli nelīdzenumi var būt 5 mm robežās. Jāizmēra arī dzīvokļa platība un jāpārliecinās, vai sienu izvietojums atbilst tā shematiskajam izkārtojumam.
• Grīdas. Nedrīkst būt gaisa tukšumiem vai saišķiem. Varat tos atrast, pieskaroties dažiem fragmentiem ar āmuru.
• Griesti. pilieniun spraugas salaiduma vietās, neatbilstība starp griestu faktisko augstumu un deklarēto ir pamats atteikumam pieņemt dzīvokli. Tomēr, ja pircējs plāno uzstādīt stieptus griestus, varat pievērt acis uz nelieliem defektiem.
• Windows. Jāinstalē izstrādātāja DDU norādītā zīmola struktūras. Jums pašam jāpārbauda stikla pakešu viengabalainība, furnitūras funkcionalitāte, spraugu aizvēršanas pakāpe, viziera esamība uz lodžijas (ja tāds ir).
• Elektriskās instalācijas. Ar speciālu testeru palīdzību var pārbaudīt visu slēdžu un kontaktligzdu darbību. Ja viņu klātbūtne nav paredzēta līgumā, pārliecinieties, vai ir visi vadi turpmākam savienojumam.
• Inženierkomunikācijas. Apkures, kanalizācijas un ventilācijas sistēmas, visi slēgvārsti, tējas, kanalizācijas caurules, izlietne, tualetes pods, apkures radiatori utt. ir verificējami.
• Pabeigt. Ir jāpievērš uzmanība izmantoto materiālu kvalitātei, to zīmolam. Nedrīkst būt plaisām, šķembām vai vaļējām šuvēm.

Visbeidzot, jāfiksē arī dzīvoklī un ārpus tā uzstādīto skaitītāju rādījumi. Mēraparātu datus vēlams saglabāt un salīdzināt ar pasēs norādītajiem. Turklāt jūs varat sazināties ar attīstītāju ar lūgumu parādīt pagrabu vai augšējo tehnisko stāvu. Akcionāriem ir tiesības piekļūt jebkurai ēkas daļai, lai pārliecinātos, ka caurules vai jumts neplūst un nav svešas smakas.

Pēdējais solis

Ja īpašniekam nav pretenziju uz gatavo dzīvokli, tiek parakstīts pieņemšanas akts. Pretējā gadījumā, ja tiek konstatēti defekti, tiek sastādīts defektu akts. Tas norāda visu klientu sūdzību sarakstu, kā arī adresi, dzīvokļa numuru, detalizētu informāciju un informāciju par izstrādātāja uzņēmumu.

Izstrādātājs aicina akcionāru atkārtoti apskatīt pēc defektu novēršanas. Ja pircējam nav nopietnu pretenziju, bet viņš kādu iemeslu dēļ atsakās pieņemt dzīvokli, attīstītājam ir tiesības vienpusēji nodot objektu.