Hipotēka ir reģistrēts vērtspapīrs, kas tiek izsniegts saskaņā ar līgumu

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2024-01-17 19:00

Hipotekārie kredīti raksturojas ar ķīlas esamību nekustamā īpašuma veidā. Šāda veida darījumam ir nepieciešams oficiāls apstiprinājums, izmantojot īpašu dokumentu, jo nekustamā īpašuma kredīts ir diezgan lielas naudas summas aizdevums. Turklāt šeit ir runa par noteiktu ķīlu, kuras lomu spēlē iegādātā māja, dzīvoklis vai cits mājoklis.

Šajā sakarā Krievijas bankas ir ieviesušas praksi izsniegt hipotēku kopā ar hipotēkas līgumu.

Kas ir hipotēka

Hipotēka ir nodrošinājums, kas regulē attiecības starp aizdevēju un aizņēmēju.

Pateicoties viņai, īpašnieks kļūst par divu tiesību īpašnieku uzreiz:

1. Tiesības pildīt hipotekārā kredīta monetārās saistības, nesniedzot citus pierādījumus par tā esamību.
2. Tiesības izmantot ieķīlāto īpašumu kā nodrošinājumu.

Lai precīzāk definētu, kas ir hipotēka un kā tā atšķiras no hipotēkas līguma, skatiet šo tabulu:

Nosacījumi	Hipotēka	Hipotēkas līgums
Statuss	Hipotēka ir nodrošinājums, kas var būt dalībnieks darījumos bankā un starp bankām	Oficiāls dokuments ar juridisku spēku
Spēja veikt izmaiņas	Nav iespējas, šim nolūkam ir jānoformē jauna hipotēka	Varbūt, bet ja abas puses vienojas
Kas parakstās	Aizņēmējs un ķīlas devējs	Aizdevējs un aizņēmējs
Reģistrācijas vieta	Reģistrācijas pakalpojums	Notārs
Depozīta informācija	Nodrošinājuma objekts ir detalizēti aprakstīts	Nodrošinājums ir tikai minēts
Saturs	Pušu saistību izpildes garantija	Mājokļa kredīta izsniegšanas un atmaksas tiesisko attiecību apraksts

Vispārīga informācija

Hipotēka ir parāda vērtspapīrs, kura darbība izbeidzas tikai pēc visu aizņēmēja saistību pret kreditoru pilnīgas atmaksas. Kamēr nav beidzies tās derīguma termiņš, tiesību turētāja banka var atkārtoti ieķīlāt vai pārdot hipotēku citām finanšu un kredītorganizācijām. Protams, tikai ar aizņēmēja personisku piekrišanu. Tomēr tas būtiski neietekmē pašu drošību.renderē: hipotēkas līguma nosacījumi, kā arī hipotēkas nosacījumi ir nemainīgi.

Krievijas kredītprakse neparedz šī darba obligātu noformēšanu. Lielās bankas, piemēram, neuzskata par vajadzīgu uzlikt par pienākumu kredītņēmējam parakstīt hipotēku, jo to rezervēs ir iespaidīgi finanšu aktīvi, proti, tās neriskē zaudēt sev kādu būtisku summu. Taču ne tik lieli kredītu un finanšu tirgus dalībnieki uzstāj uz hipotēku, lai sevi pasargātu.

Svarīga hipotēkas iezīme ir tā, ka tās nosacījumi ir pārāki par hipotēkas līgumu. Izrādās, ka saistību nepildīšanas gadījumā saistības tiks pildītas saskaņā ar hipotēkas noteikumiem.

Hipotekārā kredīta līgums ir šī darījuma galvenais dokuments, tas apliecina ķīlu, un hipotēka ir tā galvojums. Hipotēkas oriģināls glabājas bankā, kas piešķīrusi aizdevumu, savukārt aizņēmējs saņem notariāli apliecinātu kopiju.

Hipotēka ir vērtspapīrs, kura nominālās īpašumtiesības neļauj finanšu iestādei to nodot trešajām personām bez aizņēmēja rakstiskas atļaujas.

Hipotēku būtība

Hipotēka ir saikne starp nekustamā īpašuma un vērtspapīru tirgiem. Hipotēku būtība ir refinansēšana, tas ir, hipotēkas parādu var pārdot vai ieķīlāt. Hipotēku institūts tika ieviests pavisam nesen, kas neapšaubāmi nozīmē progresu parāda vērtspapīru tirgus attīstībā. Tādējādi bankas varēs pārdot parādus otrreizējā tirgū, tādējādi nodrošinot sev plašu naudas bāzi ilgtermiņa kreditēšanai.

Hipotēkā svarīgākais ir banku masveida kreditēšana būvniecības stadijā esošu un gatavu mājokļu. Ilgtermiņa aizdevumi mājokļa iegādei nevar būt balstīti tikai uz noguldījumiem un citiem krājkontiem. Masveida un ilgtermiņa kreditēšanai būvniecībai un privātā nekustamā īpašuma iegādei ir nepieciešama refinansēšanas iespēja, tostarp akciju tirgū. Pasaules finanšu vēsture ir pierādījusi, ka nav iespējams normāli attīstīt mājokļa kredītu tirgu bez hipotēkām.

Hipotekārās ķīlas zīmes izsniegšanas nosacījumi

Šo nodrošinājumu var izdot ar trim nosacījumiem:

• galvenais pienākums ir naudas izteiksmē;
• slēdzot hipotēkas līgumu, norāda uz to parāda summu vai kritērijus, pēc kuriem to var noteikt;
• hipotēkas līgumā ir jābūt klauzulai par hipotēkas izsniegšanu.

Tas nenozīmē, ka hipotēka vai pamatlīgums vairs nav spēkā. Viņi abi joprojām ir spēkā. Taču jāatceras, ka hipotēka ir nodrošinājums, kura saistības nodrošinātas ar ķīlu. Turētājs var atgūt hipotekārā kredīta priekšmetu vai saņemt izpildi saskaņā ar galveno līgumu tieši uz hipotēkas pamata, nevis uz hipotēkas vai pamatlīguma pamata. Turklāt vienā no hipotēkas iezīmēm jāietver šī vērtīgā objekta obligāta valsts reģistrācijapapīrs.

Hipotēkas devējs izsniedz dokumentu. Hipotēka ir ķīlas līgums, kas tiek izsniegts vienā eksemplārā, rakstveidā, uz speciālas standarta veidlapas. Hipotekārās ķīlas valsts reģistrācijai nepieciešams individuāls reģistrācijas numurs un zīmogs, bez kuriem šis nodrošinājums tiek uzskatīts par nederīgu.

Objektu kategorijas

Hipotēka ir nodrošinājums, kas nodrošināts ar vienu no šādām kategorijām:

• dzīvokļi, dzīvojamās ēkas un to daļas;
• nepabeigti objekti;
• zemes gabali;
• garāžas, dārza mājas, vasarnīcas un citas patēriņa ēkas;
• iekšzemes navigācijas kuģi, kuģi un lidmašīnas, kosmosa objekti.

Hipotēku nevar izsniegt, ja līguma priekšmets ir nekustamais objekts ar konkrētiem īpašumiem, piemēram:

• zemes gabals;
• uzņēmums kā vienots un nedalāms īpašumu komplekss;
• mežs utt.

Hipotēkas līgumā kā objektu var norādīt nomas tiesības.

Kas ir hipotēka vērtspapīru tirgū

Hipotēka ir nodrošināta parādsaistība. Uzņēmumam, kuram pieder šādu hipotēku portfelis, ir tiesības uzsākt pašam savu obligāciju emisiju, lai piesaistītu papildu finansējumu. Tos atmaksā, maksājot procentus par hipotēkām, kas pieder uzņēmumam, kas izdevis obligācijas.

Hipotēka vērtspapīru tirgū ir dokuments, kas atbilst vairākām prasībām. Jo īpaši tam jābūt burtiski, tas ir, noteiktām detaļām jābūt uz papīra. Ja tie nebūs visi, tā vērtība automātiski kļūs nederīga.

Papildus likumā noteiktajiem punktiem un datiem hipotēka var saturēt ķīlas ņēmēja un ķīlas devēja norādīto informāciju. Piemēram, tās var būt noteiktas sankcijas, kas piemērojamas kredīta ņēmējam nākamā maksājuma kavējuma gadījumā vai kādas papildu iespējas, kas saistītas ar ieķīlātās mantas saglabāšanu. Bankai ir tiesības patstāvīgi, bez parādnieka līdzdalības noteikt šos papildu nosacījumus.

Hipotēkas nodošana un tās juridiskās sekas

Hipotēkas nodošana juridiskā nozīmē ir sadalīta divos posmos:

• indosamenta sastādīšana par labu apstiprinātājam (jebkurai trešajai pusei);
• oriģināla faktiskā pārraide.

Indosoram (tā, kurš nodod nodrošinājumu) ir pienākums sniegt parādniekam rakstisku paziņojumu par hipotēkas nodošanas faktu. Pēc dokumenta saņemšanas indosors kļūst par visu hipotēkas ņēmēja tiesību īpašnieku saskaņā ar hipotēku un galvenajiem līgumiem. Indosors ir atbildīgs viņa priekšā par nodotajā vērtspapīrā ietvertās informācijas ticamības pakāpi. Turklāt hipotēkas nodošana nozīmē indosora apstiprinājumu par visu parādnieka saistību apzinīgu izpildi saskaņā ar līgumu. Pēcpapīra nodošanu, ķīlas devējs atsakās no jebkādas atbildības indosātoram par parādnieka saistību nepildīšanu.

Tomēr Hipotēkas likumā ir punkts, kas paredz atbildības nosacījumu apzīmēšanu. Tādējādi hipotēkas pircējs palielina savu komfortu un sava ieguldījuma drošību.

Refinansēšana ar hipotēku

Hipotēku likums paredz vairākus veidus, kā refinansēt ar hipotēku:

• hipotēku pārdošana;
• viņas drošības nauda;
• šī dokumenta pārdošana ar obligātu tā atpirkšanas nosacījumu;
• Ar hipotēku nodrošinātu vērtspapīru emisija.

Ļoti svarīga nianse šajā jautājumā ir tāda, ka hipotēku varat refinansēt tikai līdz brīdim, kad parādnieks izpildīs visas aizdevuma saistības.

Ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru priekšrocības un trūkumi

Hipotekāro ķīlu zīmju un sertifikātu izsniegšanas priekšrocības ir:

• hipotekāro kredītu tirgus saņemšana par finanšu līdzekļiem hipotekārās kreditēšanas mēroga paplašināšanai;
• Investori saņem vērtspapīrus ar augstu atdevi un garantijām.

Hipotekāro ķīlu zīmju un sertifikātu trūkums īpašniekam ir iespēja parādniekam atmaksāt aizdevumu pirms termiņa. Sertifikāta nominālvērtības atgriešanas risks ir augsts, kā rezultātā ar hipotēku nodrošinātā nodrošinājuma turētājam tiks liegta ilgtermiņa peļņa procentu veidā.