Dzīvokļa pirkšana ar nelegālu pārbūvi: riski, iespējamās problēmas, risinājumi un nekustamo īpašumu konsultācijas

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Saskaņā ar spēkā esošo likumdošanu jebkuri darbi, kas saistīti ar dzīvokļu plānojumu, ir jāsaskaņo ar attiecīgajām regulējošajām iestādēm. Tomēr, kā liecina prakse, daži bezatbildīgi pilsoņi to atstāj novārtā, kā rezultātā cilvēkiem, kuri iegādājas sekundāro mājokli, rodas zināmas problēmas. Turklāt? normatīvie akti tiek pastāvīgi papildināti un mainīti, tāpēc tas, kas agrāk bija pareizi, kādā brīdī var pārstāt būt. Uz šī fona rodas diezgan loģisks jautājums: kāds ir risks, pērkot dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi? Mēģināsim to izprast sīkāk un noskaidrot, ar kādiem riskiem saskarsies nekustamo īpašumu pircēji, kā arī kā apdrošināties un izvairīties no daudzām problēmām.

Vispārīga informācija

Pirms pastāstītpar to, kas draud iegādāties dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi, apskatīsim pamatnosacījumus un normatīvo regulējumu. Dzīvojamo ēku projekta izmaiņu veikšanas procesu regulē Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss. Tajā ir noteikti visi termiņi, atļauju izsniegšanas kārtība, paredzēta pārbūves klasifikācija, kā arī noteikts sods par jebkuriem likuma pārkāpumiem.

Ir svarīgi saprast, ka ne visiem darbiem pie mājokļa konfigurācijas maiņas ir nepieciešama atļauja. Dažos gadījumos pietiks tikai paziņot BTI par plānoto remontu, lai šīs valdības organizācijas darbinieki dokumentētu turpmākās izmaiņas. Tajos ietilpst:

• santehnikas nodošana;
• durvju ailes uzstādīšana nesošajā sienā;
• balkonu atjaunošana un iestiklošana;
• dzīvojamo telpu siltumizolācijas raksturlielumus paaugstinoša vestibila izbūve;
• iekšējo starpsienu izbūve;
• transfer durvju ailes.

Dzīvokļa iegāde ar nelikumīgu pārbūvi nevienā no iepriekšminētajiem gadījumiem neko nedraud, jo nav pretrunā ar Dzīvokļu kodeksa normām un neprasa saņemt atļaujas.

Galvenās normatīvās prasības

Apskatīsim tos tuvāk. Ja jūsu plānos ir dzīvokļa iegāde, nelikumīga pārbūve var radīt daudz problēmu, piemēram,ja vēlāk vēlaties pārreģistrēt dokumentus vai pārdot dzīvojamo platību tālāk. Tāpēc būtu jāzina, kādos gadījumos ir aizliegts veikt jebkādas izmaiņas dzīvojamo telpu konfigurācijā. Tajos ietilpst:

• ja pārbūves rezultātā pasliktinās mājokļa apstākļi vai tas apgrūtina piekļuvi komunikācijām;
• vieta kļūst nedroša vai neapdzīvojama;
• gadījumā, ja darbi skar mājas daļas, kas rezervētas civilās aizsardzības dienestu vai Ārkārtas situāciju ministrijas darbībai;
• ietekmē nesošo konstrukciju izturību un izturību;
• radīt ēkas sabrukšanas draudus vai traucēt blakus esošo ēku normālu ekspluatāciju;
• bojājas ventilācijas iekārtas;
• palielināt slodzi uz nesošajām konstrukcijām.

Dzīvokļa pirkšana ar nelikumīgu pārbūvi šajā gadījumā nav vēlama, jo tas ir pilns ar negatīvām sekām. Plašāku informāciju par iespējamām sekām skatiet tālāk.

Dzīvojamo māju pārveidošanas veidi

Kas jums par to jāzina? Ja esat izsvēris visus riskus, pērkot dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi un piekrītat spert tik riskantu soli, tad jums ir jābūt detalizētam priekšstatam par to, kas tas varētu būt. Pašreizējā likumdošana sadala dzīvojamo telpu rekonstrukciju divos veidos:

• vienkāršs;
• grūti.

Atšķirība starp tāmir tas, ka pirmajā gadījumā ir nepieciešams nodrošināt regulējošām iestādēm tikai skici, bet otrajā gadījumā ir nepieciešams izstrādāt projektu. Ja plānojat pārvietot durvju ailes vai pārvietot santehnikas aprīkojumu, tad pietiks ar skices iesniegšanu BTI apstiprināšanai. Turklāt būs nepieciešamas visas izmaiņas dzīvokļa plānojumā.

Kompleksā pārbūve ir problemātiskāka un laikietilpīgāka, jo jums būs jāizstrādā un jāapstiprina projekts vairākās valsts organizācijās. Viss process aizņem apmēram sešus mēnešus, un jums būs arī jāmaksā vidēji 60 000 rubļu. Pēc atļaujas dokumentācijas saņemšanas dzīvokļa īpašniekam par to jāziņo BTI, kas veic tehnisko apskati un izdod aktu.

Ja šo procedūru apiet, tad pērkot dzīvokli var rasties zināmas sekas. Par neatļautu pārbūvi, ja to konstatē attiecīgās regulējošās iestādes, piemēro piemērojamie tiesību akti.

Kas notiek, ja iegādājaties īpašumu ar neapstiprinātu pārkonfigurāciju?

Daudzus cilvēkus interesē jautājums par to, kas, pērkot dzīvokli, apdraud nelikumīgu pārbūvi. Un tas nav pārsteidzoši, jo otrreizējais tirgus ir pilns ar mājokļu pārdošanas piedāvājumiem ar dažādiem pārkāpumiem. Šajā gadījumā visa atbildība gulstas nevis uz pārdevēju, bet gan uz pircēju. Tāpēc, izvēloties dzīvokli, jums vajadzētu būt ļoti uzmanīgiem, izpētot tā tehnisko pasi un citu dokumentāciju. Galu galā, japēc darījuma pabeigšanas visus pārkāpumus turpmāk atklās regulējošās iestādes, tad būs jāmaksā sods.

Mājas iegāde uz kredīta

Kas jums par to jāzina? Nelegalizēta pārbūve, pērkot dzīvokli uz hipotēkas, ir iespējama tikai tad, ja nav neatbilstību starp tehnisko dokumentāciju un īpašuma faktisko plānu. Šajā gadījumā viss nav tik biedējoši, jo visa atbildība pilnībā gulstas uz personu, kas pirkuma / pārdošanas darījuma laikā darbojas kā mājokļa likumīgais īpašnieks. Tāpēc, ja jums nepietiek naudas dzīvojamās platības iegādei par skaidru naudu un vēlaties par to saņemt kredītu, ieteicams vispirms konsultēties ar speciālistu, kurš var pārbaudīt visas dokumentācijas atbilstību pamata tiesību normām.

Kādi riski man jāņem vērā?

Šim aspektam ir jāpiešķir īpaša nozīme. Kā minēts iepriekš, nelikumīgas pārbūves sekas, pērkot dzīvokli, ir naudas sods. Tās lielums ir atkarīgs no daudziem faktoriem un dažos gadījumos sasniedz ļoti pienācīgas summas. Parasti ar soda naudu var iztikt, ja mājokļa konfigurācijas maiņa nav radījusi nekādas sekas, proti, nav nodarījusi kaitējumu blakus esošajām telpām vai ēkām, kā arī to īpašniekiem. Pretējā gadījumā likumdošana paredz kriminālatbildību, kas jau ir smagāka. Turklāt cietušaispuse var pieprasīt papildu sodus tiesā, un vairumā gadījumu viņiem izdodas tos panākt. Šādi gadījumi ir šādi:

• pārkāpums ventilācijas darbībā;
• jebkuru mehānisku bojājumu izpausme uz ēku fasādes;
• nesošo konstrukciju skaņas izolācijas īpašību samazināšanās.

Ja plānojat pārbūvi, labāk nekrāpties, jo būvinstrumentu troksnis par remontu noteikti pastāstīs kaimiņiem, kuri var ziņot attiecīgajām regulējošajām iestādēm. Turklāt darbi var netikt veikti, ievērojot pamatnoteikumus un noteikumus, un tas var izraisīt mājokļa komunikāciju darbības traucējumus.

Nelikumīgu pārbūvi var konstatēt komunālo pakalpojumu pārstāvji, veicot atsevišķu enerģijas skaitītāju rādījumus. Savas darbības specifikas dēļ viņi būs spiesti ziņot attiecīgajām iestādēm, kuru pārstāvji ieradīsies ar pārbaudi un labākajā gadījumā izrakstīs naudas sodu. Turklāt veiktās izmaiņas netiks veiktas tehniskajā un kadastrālajā pasē, un tāpēc šie dokumenti būs nederīgi, un jums būs problēmas ar turpmāko mājokļa tālākpārdošanu.

Galvenie riski, pērkot dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi, ir šādi:

• Darījuma vienpusēja izbeigšana un tā atzīšana par spēkā neesošu.
• Īpašuma arests par labu valstij. Visbiežāk tas notiek, kad pircējs zināja, ka izmaiņas telpās veiktas nelikumīgi, un viņš apzināti devās uzdarījums.
• Īpašuma arests līdz brīdim, kad visus pārkāpumus novērsīs tā pašreizējais īpašnieks.

Kas attiecas uz pārdevējiem, viņi ne ar ko neriskē, izņemot mājokļa vērtības zaudēšanu. Kā minēts iepriekš, viņi ne par ko nav atbildīgi. Tāpēc pircējiem dzīves telpas izvēle ir jāuztver nopietni, jo mūsdienās ar to saistītie riski ir ļoti augsti. Ieteicams rūpīgi padomāt, pirms piekrītat jebkādiem darījumiem.

Kā būt pircējiem?

Katrai personai jābūt ļoti atbildīgai pieejai mājokļa iegādei. Īpaši tas attiecas uz gadījumiem, kad tiek veikta dzīvokļa iegāde ar nelikumīgu pārbūvi pret hipotēku, jo pēc līguma parakstīšanas jūs būsiet īpašuma īpašnieks un visa atbildība gulsies uz jums. Šajā gadījumā problēmas risināšanai ir divas iespējas: likumā noteiktajā termiņā pārkārtot visus mājokļa dokumentus vai atgriezt telpas to sākotnējā stāvoklī. Pirmā metode ir mazāk dārga un laikietilpīga, tāpēc labāk to izmantot.

Kā legalizēt neatļautu mājokļa maiņu

Pakavēsimies pie šī aspekta sīkāk. Tātad, jūs iegādājāties dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi. Ko darīt, lai izvairītos no problēmām ar likumu? Atbilde uz šo jautājumu tika sniegta iepriekš: pārreģistrēt dokumentus mājokļa iegādei. Tomēr jums ir jāsaprot, ka visas saistītās izmaksas sedz jūs, nevis pārdevējs. Jums vajadzēs savāktšādus dokumentus:

• pieteikums telpu konfigurācijas maiņai;
• tehnisko datu lapa;
• pirkuma/pārdošanas līguma oriģināls un kopija;
• personas, kurai dzīvoklis reģistrēts, civilās pases kopija;
• jauns plāns;
• Visu ģimenes locekļu rakstiska piekrišana pārbūvei.

Jums būs tikai 6 mēneši, lai atrisinātu visus šos jautājumus, tāpēc pēc mājokļa iegādes labāk neatlikt, bet nekavējoties sākt dokumentu vākšanu, jo tas aizņem daudz laika. Tajā pašā laikā jums ir labi jāpārzina visi juridiskie aspekti. Kā saka, likuma nezināšana nav attaisnojums, un jautājumos, kas saistīti ar nekustamo īpašumu, ir daudz slazdu. Un dzīvokļa pirkšana ar nelikumīgu pārbūvi ir diezgan apšaubāms uzņēmums, pret kuru jārīkojas ar visu piesardzību. Tāpēc vispirms noderēs juristu padoms. Tas ne tikai ievērojami paātrinās procesu, bet arī novērsīs daudzas problēmas nākotnē.

Kam pievērst uzmanību, izvēloties māju?

Lai neiegādātos dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi, rūpīgi jāizpēta tā dokumenti. Ja ir kādi pārkāpumi vai nelegālas izmaiņas, tad tos var viegli atklāt. To var izdarīt, izmantojot vienu no šīm metodēm:

1. Bieži vien pārbūves laikā notiek blakus esošo būvju sākotnējo raksturlielumu maiņa, uz kuras pamatakaimiņu dzīvokļu iedzīvotāji var nojaust par darbību nelikumību un ziņot par to inspekcijas iestādēm. Pamatojoties uz saņemto sūdzību, komisija izbrauc norādītajā adresē. Ja tajā pašā laikā tiks atklātas neatbilstības starp mājokļa stāvokli un tā plānojumu, tad īpašniekam būs jāmaksā naudas sods un jāatgriež viss sākotnējā stāvoklī.
2. Līdzīgs scenārijs notiek, ja izmaiņu procesā tika pieļauti rupji būvnormatīvu un noteikumu pārkāpumi, kas noveda pie sakaru traucējumiem, kā rezultātā tika izsauktas neatliekamās palīdzības brigādes problēmu novēršanai. Šajā gadījumā naudas soda apmērs būs daudz lielāks, un par notikušā faktu var tikt ierosināta krimināllieta.
3. Pārbūves nelikumību var konstatēt komunālie darbinieki, veicot rādījumus no individuālajiem enerģijas patēriņa skaitītājiem, kuri var arī nosūtīt iesniegumu attiecīgajām iestādēm.

Jebkurš no iepriekš minētajiem gadījumiem tiks fiksēts un atspoguļots attiecīgajā dokumentācijā, tāpēc, ja esat nopietni domājis to izpētīt, pērkot dzīvokli, varat izvairīties no daudzām problēmām.

Secinājums

Šodien daudzi cilvēki nolemj iegādāties dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi, jo šāda dzīvokļa izmaksas ir daudz zemākas, līdzīgā veidā viņi vēlas ietaupīt naudu. Tomēr jums ir rūpīgi jāizsver plusi un mīnusi. Ne vienmēr ir iespējams leģitimizēt izmaiņas telpu konfigurācijā vai tās novērst, un sekas var būtesi diezgan nopietna. Labāk kārtējo reizi neriskēt un neslēgt apšaubāmus darījumus. Un, ja jūs beidzot nolemjat iegādāties mājokli ar nelikumīgu pārbūvi, tad uzmanīgi izlasiet tehnisko dokumentāciju un pārliecinieties, ka pēc pirkuma varat izdarīt visu atbilstoši likuma prasībām. Tikai šādā veidā jūs varat būt drošs, ka taisnīgums jūs nepārņems.