Hipotekārā kredīta kļūmes: hipotekārā kredīta nianses, riski, līguma noslēgšanas sarežģījumi, juristu padomi un ieteikumi

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Hipotekārie kredīti ir neatņemama valsts un individuālo mājsaimniecību dzīves sastāvdaļa, kurām nepieciešama zeme, mājoklis un uzlaboti dzīves apstākļi. Hipotēkas jēdziens pasaulē pastāv jau kopš seniem laikiem, kad par parādiem tika ieķīlāta pati parādnieka personība, kas tika padarīta par vergu. 6. gadsimtā pirms mūsu ēras personas ieķīlāšana tika aizstāta ar visa parādnieka īpašumā esošās mantas ieķīlāšanu, jo īpaši ar zemi. Kamēr parādnieka manta bija ieķīlāta kreditoram, viņa zemes īpašuma teritorijā tika uzstādīts hipotēkas stabs - pierādījums par ieķīlāto īpašumu. Parāda ieraksts tika ierakstīts ziņojumā.

Vēstures fakti par hipotēku izcelsmi

Elizabetes Petrovnas valdīšanas laikā (pirms 250 gadiem) Krievijas muižniecība tika subsidēta ar hipotekārajiem kredītiem. Tajā pašā laikā tas pats īpašums tika atkārtoti ieķīlāts vairākas reizes beztikai dižbankās, bet arī no privātajiem naudas aizdevējiem. Parādnieku un kreditoru atgriezeniskās saites kontroles trūkums, 18. gadsimta hipotēkas atlikšana un refinansēšana (pārķīlāšana) izraisīja milzīgu parādu valsts kasei un banku dabisku bankrotu.

Stimuls jaunai hipotekārā kredīta attīstības kārtai bija dzimtbūšanas atcelšanas reforma, kad miljoniem zemnieku bija nepieciešams kredīts zemes iegādei. Hipotekārais kredīts tika izsniegts uz 49 gadiem ar 6 procentiem gadā. Toreiz tika izveidota pilsētu kredītbiedrību harta, kurā tika noteikti hipotekārā kredīta noteikumi. Zemes privātīpašuma reforma veicināja kredītattiecību izplatību lauksaimniecībā visā Krievijā. Aizdevumus, kas nodrošināti ar zemi, tolaik sauca par zemes aizdevumiem. Ķīlu zīmes tika stingri reģistrētas pie notāra, un pret tām biržā tika emitēti vērtspapīri, no kuriem 35% līdz 1913. gadam bija ārvalstu kapitāls. Banku kredītu sistēma attīstījās, veidojoties jaunajai valsts ekonomikai.

Pēc Oktobra revolūcijas, kuras laikā tika nacionalizētas bankas un centralizētas kredītattiecības, hipotēkas jēdziens tika aizmirsts uz 70 gadiem.

Hipotēku kredītu atdzīvināšana Krievijā sākās tikai 90. gados, un likumdošanas atbalstu saņēma 1998. gadā. Pēc krīžu viļņa hipotekārajā kreditēšanā ir notikušas vairākas izmaiņas - stingrāki kreditēšanas nosacījumi, obligātā hipotēkas apdrošināšana, obligātā pirmā iemaksa un sodu sistēma - hipotekārās ķīlas.

Hipotēkastatistika šodien

Pagaidām Krievijas hipotekārās kreditēšanas tirgū darbojas aptuveni 400 kredītiestāžu. Pēc tam, kad Krievijas Federācijas Centrālā banka noteica stingrus noteikumus, kas regulē kredītiestāžu darbību, hipotēku tirgū palika tikai uzticami, pārbaudīti un efektīvi hipotekārie aizdevēji. Saskaņā ar Centrālās bankas datiem hipotekārā kredīta vidējais termiņš ir 15 gadi, un vidējā hipotēkas procentu likme Krievijā ir 9,8% gadā. Krievu procentuālais daudzums, kas vēlas iegādāties mājokli nākamajos 5 gados, ir 70%. Faktiski hipotekārais kredīts šobrīd ir pieejams tikai 33% strādājošo iedzīvotāju, salīdzinājumam - pirms 2000.gada - tikai 5% strādājošo iedzīvotāju. Iedzīvotāju vidū populārākās bankas hipotēkas saņemšanai ir Sberbank un VTB, ar kurām arī dzīvokļa iegāde uz hipotēkas var kļūt grūtāka, ja par tām nezināt.

Hipotēkas dokumentu iesniegšanas iespējas

Pirms hipotēkas līguma noslēgšanas ieteicams iepazīties ne tikai ar piedāvāto procentu likmi un maksājuma termiņu, bet arī ar vairākiem nosacījumiem un iespējamiem trūkumiem banku sistēmā, tā sauktajām hipotēkas ķīlām..

Svarīgi atcerēties, jo pārliecinošāki dokumenti par aizņēmēja uzticamību tiks uzrādīti, jo stabilākas būs attiecības ar banku. Pirms došanās uz banku jāsagatavo standarta dokumenti: Krievijas pase ar reģistrāciju bankas atrašanās vietā, kā arī izziņa par ienākumiem.

Banka var piekrist izsniegt kredītu bez izziņas par ienākumiem, bet inVērtēšanas anketā jānorāda darba vieta un mēnešalgas apmērs. Valsts apsardzes darbinieks to visu noteikti pārbaudīs un, ja pretendents melo par darba vietu vai algu, viņam atteiks hipotēku.

Pamatojoties uz ienākumu deklarāciju, banka aprēķina hipotekārā kredīta termiņu. Saskaņā ar noteikumiem vidējais kredīta maksājums nedrīkst pārsniegt 40% no aizņēmēja ikmēneša izpeļņas, pretējā gadījumā aizdevuma termiņš tiks pagarināts saskaņā ar šo noteikumu. Un jo garāks aizdevuma termiņš, jo vairāk aizņēmējs pārmaksā par visu hipotēkas termiņu.

Bankas maksas

Reģistrējot hipotēkas līgumu, iespējamas šādas papildu komisijas:

• Līguma izpildei, konta atvēršanai.
• Maksājums tiek nodrošināts neatkarīgam hipotēkas vērtētājam.
• Obligātā hipotēkas apdrošināšana, kā arī aizņēmēja veselība un dzīvība, īpašumtiesības uz ķīlu.
• Papildu prasības banka var izvirzīt aizņēmējam gadījumā, ja attīstītājam rodas neuzticība, piesakoties hipotēkai jaunbūvē. Tas var izraisīt augstākas hipotēkas procentu likmes.
• Banka var uzlikt par pienākumu aizņēmējam izvēlēties ieķīlāto dzīvokli tikai ar uzticama nekustamo īpašumu starpniecību, kas var būt bankas partneris (māklera pakalpojumi parasti nav mazāki par 5% no mājokļa izmaksām).

Sodi un sodi

Sodas par novēlotiem hipotēkas maksājumiem var būtiski palielināt kopējo kredīta summu, tāpēc pirms līguma parakstīšanas ir jānoskaidro - līdz kuram datumam jāveic maksājums, kālabāks iemaksas veids: skaidra nauda, bankomāti, elektroniskie maksājumi. Ir noderīgi zināt, cik ilgā laikā naudas līdzekļi tiek ieskaitīti bankas kontā, piemēram, no konta uz kontu 1-3 bankas dienas.

Rindu dēļ banku birojos vai bankomātos var rasties situācijas, kas bremzē savlaicīgus ikmēneša maksājumus. Precīzi jānoskaidro, kādi sodi tiks piemēroti vienas vai divu kavējumu gadījumā, un kādi - sistemātiskas nemaksāšanas gadījumos (atlaišanas vai slimības dēļ) un ko šajā sakarā var darīt iepriekš. Ārkārtējos gadījumos banka var vienpusēji lauzt līgumu, pārdot ķīlu un nomaksāt hipotēkas parādu, bet pārējo atdot aizņēmējam.

Hipotekārā kredīta nianses un riski

Pirms līguma parakstīšanas rūpīgi jāizlasa un, ja iespējams, jākonsultējas ar juristu par strīdīgajiem un nesaprotamajiem punktiem. Tātad, kādas tieši ir nepilnības, kas jums ir jāatrisina, piesakoties hipotēkai?

1. Izpētiet visu nodevu apmēru un to samaksas veidu.
2. Iepazīstieties ar sodu sarakstu, to lielumu un to ieskaitīšanas iemesliem. Līgumā nevajadzētu ietvert soda naudu par hipotēkas pirmstermiņa atmaksu.
3. Izpētiet maksājumu grafiku: iemaksu summas un izpildes datumus.
4. Ir svarīgi izlasīt sarakstu ar situācijām, kas saistītas ar hipotēkas procentu likmes paaugstināšanu. Pārrunājiet ar bankas vadītāju jebkuru neskaidru valodu, piemēram, "procentu likmes paaugstināšana tirgus apstākļu izmaiņu rezultātā".
5. Uzziniet, cik liela ir apdrošināšana un vai ir iespējams bez tāsiztikt ar to. Bankai nav tiesību piespiest apdrošināt kredītu vai aizņēmēja dzīvību ar hipotēku, bet tai ir tiesības paaugstināt procentu likmi apdrošināšanas atteikuma gadījumā par 1-1,5%.

Hipotēkas līgumu paraksta abas vienlīdzīgas puses, tāpēc aizņēmējam ir tiesības bez ierunām nepiekrist bankas noteikumiem, uzņemoties hipotēkas ķīlas slazdus un riskus. Strīdu gadījumā tos nepieciešams atrisināt pirms līguma parakstīšanas. Klients var pieprasīt, lai līgumā tiktu iekļauts punkts par tiesībām refinansēt hipotēku, kas ievērojami atvieglos iespējamos nepārvaramas varas apstākļus nākotnē.

Hipotēkas līguma slēgšanas smalkumi

Pētot hipotēkas slazdus, ir svarīgi paturēt prātā dažas kredīta un hipotēkas attiecību nianses ar banku. Piemēram, visā līguma darbības laikā īpašums pieder aizņēmējam, taču viņš nevar ar to pilnībā atbrīvoties līdz līguma beigām. Turklāt aizņēmējs nevar:

• Iznomājiet ieķīlāto īpašumu bez iepriekšēja bankas apstiprinājuma. Raksturīgi, ka kredītiestādes nelabprāt pieļauj šādus darījumus ar nekustamo īpašumu kā ķīlu, jo var pasliktināties objekta stāvoklis, kas novedīs pie tā tirgus cenas samazināšanās, ja būs nepieciešams to pārdot. Tomēr aizdevējam nav tiesību liegt ķīlas iznomāšanu uz laiku, kas nepārsniedz vienu gadu.
• Veikt renovācijas darbus, tostarp nelegālu dzīvokļa pārbūvi. Veikt nepieciešamās remonta un būvniecības izmaiņasjums būs jāsagatavo projekts, pēc tam jāsaņem mājokļu inspekcijas atļauja un pēc tam jāpaziņo aizdevējam.
• Visā hipotēkas līguma darbības laikā ar likumu ir aizliegts pārreģistrēt ieķīlāto īpašumu par nedzīvojamo telpu.
• Nav iespējams veikt maiņas vai dāvinājuma darījumus ar ieķīlāto nekustamo īpašumu, kā arī pārdot bez kreditora atļaujas. Pārdošana būs iespējama tikai tad, ja aizņēmējs būs parādā kreditora bankai un pārdošanas ieņēmumi tiks izmantoti parāda dzēšanai un saistību pret banku slēgšanai.

Hipotēku slazds Sberbank

Sberbank ir standarta hipotekārā kredīta līgums, tā paraugs ir atrodams tīmekļa vietnē sākotnējai pārskatīšanai.

Galvenās nepilnības, slēdzot hipotēkas līgumu ar Sberbank, ir papildu izmaksas ķīlas vērtētājam, bankas kameras īrēšanai, nekustamo īpašumu vai jurista pakalpojumiem, apdrošināšanas apmaksai un, protams, valsts nodeva.

Hipotēkas līguma nosacījumi paredz iespēju vērtētāja aizņēmējam pašam izvēlēties, taču viņam ir jāatbilst Sberbank prasībām. Tāpēc nav vērts riskēt un iepriekš izvērtēt ķīlas īpašumu, Sberbank var atteikt sniegtos novērtējuma dokumentus, atteikumu skaidrojot ar noteikto procesa noteikumu neievērošanu, un nauda tiks izšķiesta.

Sods par kavēšanos Sberbank

Visnepatīkamākā daļa no hipotēkas problēmām Sberbank diskusijām ir sodi un naudas sodi. Bet ir svarīgi saprast šādus līguma punktus.

Punkts par nokavējuma naudu. Soda apmērs ir tieši atkarīgs no Centrālās bankas refinansēšanas likmes soda uzlikšanas dienā. Tas var ievērojami palielināt pašreizējā soda apmēru. Tāpēc ir lietderīgi jau laikus zināt par iespējamo soda sankciju nosacījumiem par kavētiem maksājumiem.

Nosacījumi hipotēkas līguma izbeigšanai. Sberbank ir tiesības lauzt līgumu dažās nelikumīgās situācijās, piemēram, sistemātisku kavējumu gadījumā, ja ķīla tiek izmantota citiem mērķiem, gadījumos, kad kreditora banka atsakās pārbaudīt īpašuma stāvokli, kā arī izbeidzot. apdrošināšanas polises līgums.

Hipotekārā kredīta līguma darbības laikā kredīta ņēmējam nav tiesību pārdot ieķīlāto mājokli, reģistrēt tajā citas personas, izīrēt, pārbūvēt bez saskaņošanas ar aizdevēju.

Hipotēka VTB: kļūmes

No krasām slazdiem, slēdzot līgumu, jāpievērš uzmanība sekojošam.

VTB banka stingri iesaka īpašumtiesību (īpašuma), veselības, dzīvības apdrošināšanas polisi noslēgt tikai ar savu partneri VTB apdrošināšanu. Ja atteiksities no apdrošināšanas, hipotekārā kredīta likme noteikti pieaugs par 1%.

Minimālā hipotekārā kredīta summa ir no 2 miljoniem rubļu. Mazāka summa nozīmē pirmās iemaksas ierobežojumus vai papildu izmaksas, piesakoties aizdevumam. Bankai nav izdevīgi dot nelielus kredītus uz ilgu laiku.

Kadkavējumu gadījumā banka neuzņemas iniciatīvu par parāda restrukturizāciju vai kredītbrīvdienu organizēšanu. Bankai izdevīgāk ir ievērot iepriekšējā līguma nosacījumus un laicīgi atdot aizņemto naudu. Lai atrisinātu problēmas ar kavētiem maksājumiem, kredīta ņēmējs pats iesniedz bankā iesniegumu.

Banka "VTB" ir uzticama un efektīva kredītorganizācija, tāpēc tai ir nepieciešama skaidra līgumā noteikto saistību izpilde. Tāpēc, ja rodas šaubas par sava budžeta finansiālo spēku, lēmumu par hipotēkas ņemšanu labāk atlikt uz kādu laiku.

Juristu padomi un padomi

Praktējoši juristi pirms aizdevuma līguma noslēgšanas iesaka izvairīties no hipotēkas kļūdām.

• Aprēķiniet hipotēkas maksājumus tā, lai tie nepārsniegtu 30% no ģimenes ienākumiem.
• Ņemiet hipotēku tikai tajā valūtā, kurā iet ikmēneša ienākumi. Pat ja ir jēga ietaupīt naudu, nav nepieciešams riskēt. Hipotekārais kredīts ir ilgtermiņa kredīts, un, mainoties kursam, rubli pret līguma valūtu nāksies pārmaksāt daudzkārt.
• Hipotēkai izvēlieties aizdevēju tikai no lielajām bankām ar daudzu gadu pieredzi un labu reputāciju, nodrošinot visizdevīgākos nosacījumus.
• Nesteidzieties izvēlēties hipotēkas programmu. Ir rūpīgi jāatrod piemērotākais ar iespējami izdevīgiem, atvieglotiem noteikumiem.
• Nav nepieciešams nekavējoties ņemt hipotēku lielai dzīvojamai telpai. Ieteicams pakāpeniski uzlabot dzīves apstākļus. Piemēram, pēc odnushki nevajadzētu mērķēt uz trīs vai četru istabu dzīvokļiem.dzīvokļi. Vispirms iegādājieties divistabu dzīvokli, un pēc visas summas samaksāšanas jau varat domāt par ērtāku trīsistabu dzīvokli.
• Rūpīgi izpētiet līgumu, pievēršot uzmanību papildu komisijām un izdevumiem, piesakoties hipotēkai. Tās ir hipotēkas līguma nepilnības.
• Jo ilgāks hipotēkas termiņš, jo augstāka likme. Hipotēku vēlams ņemt uz īsāku termiņu. Galu galā, jo garāks hipotēkas termiņš, jo lielāka ir kopējā pārmaksa.
• Izvēlieties fiksētu likmi, dodot priekšroku tam, nevis peldošajai, kas patiesībā ir izdevīgāk, taču ne augsta tirgus nestabilitātes apstākļos, kas var iedzīt aizņēmēju milzīgos parādos. Fiksēta likme neļauj ietaupīt, bet neļauj arī zaudēt.
• Izvēloties hipotēkas objektu, sazinieties tikai ar neatkarīgiem vērtētājiem, jo mākleri vienmēr izpušķo īpašuma stāvokli, lai pārdotu izdevīgāk.
• Pirms līguma parakstīšanas vēlams iepriekš izveidot finanšu rezervi. Šis ir tā sauktais finanšu drošības spilvens, kas sastāv no 3 ikmēneša hipotēkas maksājumiem, lai justos pārliecināti visā līguma darbības laikā.

Tālākpārdošanas hipotēka

Hipotēku otrreizējā tirgū ir vieglāk noformēt, pateicoties tam, ka māja ir nodota ekspluatācijā un nav būvniecības risku.

Pērkot otrreizējo īpašumu hipotēkā, ir jāpārbauda nepilnības: kurš ir īpašnieks un kurš ir reģistrēts izvēlētajā mājoklī. Var rasties situācija, kad kāds no dzīvojamās telpas daļu īpašniekiem to nedarapiekrītu pārdot.

Tālāk obligāti jāpārbauda, vai visa esošā pārbūve dzīvoklī ir likumīga, vai nav parādi uz rēķiniem un jāpārliecinās, vai dzīvoklis jau nav ieķīlāts citā kredītiestādē.

Pārbaudiet komunikāciju stāvokli, vai ir veikts remonts un kādā līmenī, pārliecinieties, vai logi, griesti un citi korpusa elementi ir labā stāvoklī.

Hipotēku refinansēšana

Refinansēšana ir esoša hipotekārā kredīta pārfinansēšana citā bankā. Šādai ietilpīgai hipotēkas refinansēšanas procedūrai ir jēga, ja jums ir jāatmaksā hipotēka ar termiņu, kas pārsniedz divus gadus.

Lūdzu, ņemiet vērā, ka ķīlas pārejas periodā no bankas uz banku procentu likme būs nedaudz augstāka, jo jaunajā bankā īslaicīgi trūks ķīlas, un tas ir liels risks.

Refinansējot, būs obligātas ķīlas novērtēšanas izmaksas, notāra u.c.