Nodoklis par dzīvokļa pārdošanu: pazīmes, summas aprēķins un prasības

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Dzīvokļa pārdošana var būt nepieciešama dažādu iemeslu dēļ, taču tajā pašā laikā katrs interesējas par to, vai par dzīvokļa pārdošanu ir jāmaksā nodoklis. Faktiski pēc šī procesa pabeigšanas pilsonis saņem noteiktus ienākumus, no kuriem ir jāiekasē nodeva. Bet tajā pašā laikā ir noteikti nosacījumi, saskaņā ar kuriem nodoklis nav jāpārskaita. Katram pārdevējam ir jāizdomā, cik ilgs laiks nepieciešams dzīvokļa iegūšanai, lai pēc tā pārdošanas nebūtu jāmaksā nodeva. Papildus tiek ņemta vērā iespēja izmantot atskaitījumu nodokļa bāzes samazināšanai.

Cik ir aplikts nodoklis?

Vispirms ir jānoskaidro, kāda ir maksa. Katram īpašniekam, kurš ir pārdevis nekustamo īpašumu vai tā daļu, būtu jāzina, kāds nodoklis tiek aplikts, pārdodot dzīvokli, un vai viņam šī nodeva ir jāmaksā.

Aprēķinos izmantota summa, kas norādīta sastādītajā līgumā par objekta pārdošanu. Nereti pārdevēji šajā līgumā pircējiem pieprasa mazāku summu,kas ļaus viņiem izvairīties no nodokļu nomaksas, izmantojot atskaitījumu. Tas radīja nepieciešamību grozīt likumu, tāpēc tagad tiek ņemta vērā ne tikai pārdošanas cena, bet arī objekta kadastrālā vērtība. Ja tā ir lielāka par vērtību, kas ir pieejama līgumā, tad tieši pēc kadastrālās cenas tiek aprēķināta nodokļa summa.

Šādas izmaiņas ir pamatotas ar to, ka nepieciešams samazināt krāpniecisko darījumu skaitu, kuru galvenais mērķis ir nodokļu nemaksāšana. No atklātās summas tiek iekasēti vēl 13%. Izmantojot atskaitījumu, nodokļa bāze var samazināties.

Likumdošanas regulējums

Prasību maksāt nodokli par ienākumiem, kas gūti no nekustamā īpašuma pārdošanas, regulē dažādi normatīvie akti. Tie ietver Art. 117 un Art. Nodokļu kodeksa 220. pantu, kā arī federālo likumu Nr. 382.

Dokumentos ir norādīts, vai par dzīvokļa pārdošanu jāmaksā pārdošanas nodoklis, kā tiek noteikta maksa un kādos apstākļos pārdevēji ir atbrīvoti no šī procesa.

Kad nodoklis nav samaksāts?

Ir noteikti nosacījumi, saskaņā ar kuriem cilvēkiem, kuri pārdod nekustamo īpašumu, nav jāmaksā nodoklis par ienākumiem. Nodoklis pēc dzīvokļa pārdošanas netiek maksāts (dažādu iemeslu dēļ) tikai tad, ja ir pierādījumi par šiem apstākļiem. Maksa nav jāaprēķina un jāmaksā šādās situācijās:

• pēc dzīvokļa iegādes dzīvoklis pārdevējai piederēja vairāk nekā piecus gadus;
• pēc mājokļa saņemšanas mantojumā, noformēšanas rezultātādāvanu vai ar tiesas lēmumu, jāgaida 3 gadi, lai vēlāk varētu pārdot objektu ar nodokļa atbrīvojumu;
• ja dzīvoklis tika pārdots par zemāku cenu nekā tā iegādes cena, jo jāmaksā nodoklis no ienākumiem, bet būs oficiāli jāpierāda, ka pārdevējs tiešām nav guvis peļņu, par ko noslēgti līgumi par mājokļa pirkšana un pārdošana tiek izmantota;
• Nekustamā īpašuma vērtība ir mazāka par 1 miljonu RUB, jo katrs īpašuma pārdevējs var izmantot 1 miljona rubļu atlaidi, un tieši par šo summu tiek samazināta nodokļa bāze, tāpēc ar zemu cenu no mājokļa, jums nav jāmaksā nodeva.

Vairs nevar piemērot nepamatotu mājokļa izmaksu zemu novērtēšanu. Tas saistīts ar to, ka nodokli par dzīvokļa pārdošanu privātpersonām var aprēķināt pēc kadastrālās vērtības, ja tā ir lielāka par objekta pārdošanas cenu.

Kad ir jāpārskaita līdzekļi?

Maksa jāmaksā nākamgad. Līdz ar to, ja dzīvoklis tiek pārdots 2017. gadā, un tajā pašā laikā rodas nepieciešamība aprēķināt un pārskaitīt maksu, tad tā jāieskaita budžetā līdz 2018. gada 15. jūlijam.

Ja ir kavēšanās, tiek iekasēta soda nauda, kas ievērojami palielina kopējo summu, kas jāieskaita budžetā.

Cik ilgs laiks nepieciešams, lai dzīvoklis būtu īpašumā, lai pēc tā pārdošanas nemaksātu nodokli?

2016. gadā tika veiktas būtiskas izmaiņas, tāpēc tagad visiem cilvēkiem būtu jāzina, kā pareizi noteikt šo periodu,ka viņi nav saukti pie atbildības par pārkāpumiem. Pamatnoteikumos ietilpst:

• ja īpašums pirkts pēc 2016. gada, tad jāgaida 5 gadi, lai to pārdotu bez komisijas maksas;
• ja objekts saņemts uz citu darījumu pamata, kuros dzīvokļa saņēmējs nav iztērējis naudu, piemēram, mājoklis saņemts mantojumā vai dāvināts uz pareizi noformēta ziedojuma pamata, tad to var pārdot bez nodokļa trīs gadu laikā.

Nodoklis par dzīvokļa pārdošanu, kas pieder mazāk nekā 3 gadiem, būs jāmaksā bez kļūdām. Šajā gadījumā atpakaļskaitīšana sākas no brīža, kad pilsonis saņem dokumentu, kas apliecina viņa tiesības uz nekustamo īpašumu. Piemēram, ja objekts tiek pirkts uz akciju iemaksām, tad atpakaļskaitīšana jāveic no pēdējās iemaksas brīža.

Vai man ir jāmaksā nodoklis par dāvinātu vai mantotu mājokli? jā, ja šādam īpašumam ir pagājuši mazāk nekā trīs lietošanas gadi un vēlaties to pārdot. Pieņemsim, ka jums pieder dzīvoklis 3 gadus. Tādā gadījumā tirdzniecības nodoklis nebūs jāaprēķina un jāpārskaita, bet tajā pašā laikā ir jāiesniedz Federālajam nodokļu dienestam pierādījumi, ka tiešām ir pagājuši vairāk nekā trīs vai pieci gadi.

Vai varu pazemināt cenu?

Katrs cilvēks, kurš pārdod nekustamo īpašumu, vēlas izvairīties no nodokļu maksāšanas. Daudzi cilvēki dod priekšroku nemaksāt nodokli par dzīvokļa pārdošanu, pamatojoties uz to, ka viņi apzināti par zemu novērtē pārdošanas apjomuobjekta cena, tāpēc, izmantojot atskaitījumu, nodokļa vai nu nav vispār, vai arī ir neliela summa.

Šī metode nav izmantota kopš 2016. gada. Tas ir saistīts ar faktu, ka pirms nodevas aprēķināšanas Federālā nodokļu dienesta darbinieki salīdzina divus rādītājus, ko attēlo pārdošanas cena un objekta kadastrālā vērtība. Aprēķins ir balstīts uz summu, kas būs lielāka. Tāpēc šādā veidā izvairīties no nodokļu nomaksas nedarbosies. Nodoklis par jauna dzīvokļa pārdošanu, kas pirkts vai saņemts mazāk nekā pirms trim vai pieciem gadiem, būs jāmaksā jebkurā gadījumā.

Kā nemaksāt nodokli, ja dzīvoklis īpašumā ir mazāks par 5 gadiem?

Pastāv noteiktas iespējas, kas ļauj šo maksu faktiski nemaksāt, pat ja dzīvoklis ir personas īpašumā mazāk nekā piecus gadus. Dzīvokļa pārdošanas nodoklis netiek maksāts šādos apstākļos un situācijās:

• īpašums iegādāts pirms 2016. gada, tāpēc uz to joprojām attiecas nosacījums, ka jāgaida trīs, nevis pieci gadi, lai varētu to pārdot bez komisijas maksas;
• dzīvoklis tika saņemts dāvinājumā vai mantojumā, tāpēc par to nav samaksājis līdzekļus no pilsoņa, kas noved pie tā, ka pietiek ar objektu īpašumā tikai uz 3 gadiem, pēc tam pārdot un nevis maksāt nodokli;
• pārdevējs var pierādīt, ka triju gadu laikā divos darījumos nav guvis peļņu, tāpēc pārdeva objektu par nedaudz zemāku cenu, nekā tas sākotnēji tika nopirkts, taču pie šādiem nosacījumiem ir svarīgi, lai pārdošanas cena nav bijis zem kadastradzīvokļa izmaksas;
• darījumi tiek veikti saistībā ar nedārgu mājokli, tāpēc tā kadastrālā un pārdošanas cena ir zem 1 miljona rubļu, kas noved pie tā, ka atskaitījuma izmantošanas dēļ nodokļa bāze ir pilnībā negatīva.

Visi iepriekš minētie nosacījumi pilsonim ir jāpierāda, izmantojot oficiālus dokumentus, tāpēc ir jāiesniedz Federālajā nodokļu dienestā attiecīgā dokumentācija.

Mantojumā saņemtā dzīvokļa pārdošanas nianses

Ja pilsonis saņem īpašumu mantojumā, tad viņam jāmaksā valsts nodeva atkarībā no objekta vērtības, kā arī jātiek galā ar ilgstošu dzīvokļa reģistrāciju. Turklāt par tā reģistrāciju īpašumā ir jāmaksā nodeva 2 tūkstošus rubļu. Bieži vien pēc reģistrācijas cilvēkam rodas vēlme objektu pārdot. Jāpatur prātā, ka pie šādiem nosacījumiem būs jāmaksā nodoklis par mantotā dzīvokļa pārdošanu.

Vispirms ir jānovērtē daži faktori:

• tiek noteikts, kāds ir īpašuma kadastrālās vērtības lielums, jo tas ir rādītājs, pēc kura tiks aprēķināts nodoklis, ja dzīvoklis tiek pārdots par zemāku cenu;
• 1 miljons rubļu tiek atskaitīts no saņemtās summas, ko veido atskaitījums;
• aprēķināts no šīs 13% vērtības, lai noteiktu, kāda summa būs jāiemaksā budžetā, jo, ja tā ir pārāk liela, bieži vien ieteicams pagaidīt trīs gadus, lai pēc tam pārdotu objektu bez nodokļa.

Visiem dzīvokļiem kadastrālā vērtība vēl nav aprēķināta. Tas ir saistīts ar to, ka to nosaka tikai īpaša komisija, kuras sastāvā ir kvalificēti BTI darbinieki, tāpēc bieži vien šis rādītājs konkrētam objektam vēl nav noteikts. Šādā gadījumā mantiniekam šāds novērtējums būs jāpasūta pašam, kas rada papildu izmaksas.

Kāds ir ieteicamais atskaitījums?

Jebkurai personai, kas plāno pārdot dzīvokli vai pat istabu, jāatceras, ka viņam ir iespēja izmantot nodokļa atlaidi. Tas ir standarta visiem dzīvokļiem ir 1 miljons rubļu. Cik liels nodoklis par dzīvokļa pārdošanu būs jāmaksā šajā gadījumā?

Piemēram, dzīvoklis tika pārdots par 3,4 miljoniem rubļu, un šī summa ir lielāka par objekta kadastrālo vērtību. Darījums tika pabeigts gada laikā pēc īpašuma iegādes. Vai man šajā gadījumā ir jāmaksā nodoklis par dzīvokļa pārdošanu? Tā kā pēc nekustamā īpašuma reģistrācijas vēl nav pagājuši trīs vai pieci gadi, tad maksa ir pareizi jāaprēķina un jāpārskaita.

Sākotnēji tiek aprēķināta nodokļa bāze, par kuru pārdošanas cena tiek samazināta par atskaitījuma summu: 3, 4 - 1=2,4 miljoni rubļu. Tālāk par šo summu tiek iekasēts nodoklis: 2,4 miljoni x 13%=312 tūkstoši rubļu.

Atskaitījumu varat izmantot dzīvokļa pārdošanas nodokļa samazināšanai tikai tad, ja pārdevējam ir pierādījumi, ka viņš sākotnēji iztērējis naudu par objektu. Šos pierādījumus var nodrošināt ar dokumentiem:

• maksājumu pārskaitījumi, uz kuru pamata tika pārskaitīti līdzekļicits konts, tāpēc objekta iegādes procedūra pilnībā tika veikta caur banku;
• kvīts, kurā norādīts naudas līdzekļu pārskaitījums;
• priekšmeta pieņemšanas un nodošanas akts, kurā norādīta šī īpašuma cena;
• fiskālie čeki, kas var apstiprināt ne tikai mājokļa iegādi, bet arī tā apdari.

Tikai pēc pierādījumu sagatavošanas varat izmantot atskaitījumu.

Kad ir lietderīgi atteikties no atskaitīšanas?

Mājas pārdevējs var izlemt, vai pārdošanas cena tiks samazināta par atskaitījuma summu vai īpašuma iegādes cenu. Piemēram, 2016. gadā dzīvoklis tika nopirkts par 2,3 miljoniem rubļu. 2017. gadā tas pārdots par 4,2 miljoniem rubļu.

Ja izmantosit atskaitījumu, nodokļa summa par dzīvokļa pārdošanu būs vienāda ar: (4, 2 - 1) x 13%=416 tūkstoši rubļu.

Ja izmantojat metodi, kas ietver faktiskās saņemtās peļņas noteikšanu, tad maksas apmērs būs: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 tūkstoši rubļu.

Tāpēc šādā situācijā vēlams atteikt atskaitījumu, lai samazinātu dzīvokļa pārdošanas nodokli. Jaunais likums norāda, ka gadījumā, ja objekta pirkuma maksu nav iespējams apstiprināt, tad jebkurā gadījumā būs jāizmanto atskaitījums.

Atskaitījums tiek veikts tikai reizi gadā, tātad, ja persona vienā gadā veic vairākus darījumus uzreiz, tad ir iespēja samazināt nodokļa bāzi tikai vienam dzīvoklim.

Turklāt, pērkot mājokli, varat rēķināties ar nodokļu atmaksu. To aprēķina, pamatojoties uztēriņi:

• summa, par kādu dzīvoklis pirkts;
• objekta būvniecības izdevumi;
• pērkot zemi, uz kuras tika uzcelta māja;
• kredīta procentu atmaksa, ja hipotekārais kredīts tika izsniegts mājokļa iegādei.

Maksimālais īpašuma atskaitījums paredzēts 260 rubļu apmērā. līdz 390 tūkstošiem rubļu var atgriezt no pirkuma vai būvniecības cenas, kā arī par hipotēkas procentiem.

Kā tiek aprēķināta objekta kadastrālā cena?

Daudzi nezina par jauninājumiem likumdošanā, tāpēc cenšas samazināt nodokļa bāzi, pārdodot nekustamo īpašumu par zemu cenu. Viņi veic sarunas ar pircējiem, lai līgumā būtu summa, kas nepārsniedz 1 miljonu rubļu. Izmantojot atskaitījumu, izrādās, ka nodokļa bāze ir attēlota ar negatīvu vērtību.

Bet tagad nodokļu iestādes šādā situācijā dzīvokļa pārdošanas nodokļa noteikšanai izmanto ne tikai rādītāju, kas norādīts pārdošanas līgumā, bet arī kadastrālo cenu. Likumā norādīts, ja kadastrālā vērtība pārsniedz dokumentā pieejamo vērtību, tad par to tiek aprēķināta maksa.

Piemēram, pilsonis nopirka dzīvokli par 1,5 miljoniem rubļu. Tās kadastrālā cena ir 1,3 miljoni rubļu. Pēc īpašumtiesību gada cilvēks nolemj objektu pārdot par 1,6 miljoniem rubļu. Viņš piekrīt pircējam, ka līgumā jānorāda summa 900 tūkstoši rubļu. Aprēķinot nodokli, Federālā nodokļu dienesta darbinieki ņem vērā objekta kadastrālo cenu, jo tā ir augstāka par pārdošanas cenu. Šajā gadījumā, izmantojot atskaitījumu, izmērsnodoklis būs vienāds ar: (1, 3 - 1) x 13%=39 tūkstoši rubļu.

Deklarācijas sastādīšanas nianses

Ja personai pieder nekustamais īpašums mazāk nekā noteiktajā termiņā, tad viņam ne tikai jāaprēķina un jāsamaksā nodeva, bet arī jāsastāda un jāiesniedz Federālajā nodokļu dienestā deklarācija. Šis dokuments nav jāģenerē šādos gadījumos:

• dzīvoklis netiek pārdots, bet tiek mainīts vai dāvināts citai personai, jo objekts tiek nodots bez atlīdzības vai nesaņemot papildu samaksu, tāpēc iedzīvotājam vienkārši nav ienākumu, no kuriem varētu aprēķināt nodokli;
• pārdodamais objekts piederēja personai vairāk nekā trīs vai piecus gadus atkarībā no tā, kā tas iegūts.

Citās situācijās svarīgi ir ne tikai nomaksāt nodokli, bet arī iesniegt deklarāciju. Tas ir nepieciešams tikai tad, ja nodokļa bāze ir pozitīva.

Svarīgi ir saprast ne tikai to, vai iedzīvotāji maksā nodokli par dzīvokļa pārdošanu, bet arī to, kā tiek veidota deklarācija. Tās apkopošanas noteikumi ietver:

• norādiet periodu, par kuru dokuments ir ģenerēts;
• ir reģistrēta personas informācija par nodokļu maksātāju;
• tiek ievadīti dati par to, kā dzīvoklis saņemts, cik ilgi tas bija pilsoņa rīcībā, par kādu cenu pirkts un pārdots;
• ievadiet informāciju par piemērojamo atskaitījumu;
• dod nodokļu aprēķināšanas noteikumus.

Pamatojoties uz informāciju no deklarācijas, tiek samaksāta nodeva.

Kā tiek iesniegta deklarācija?

Dokuments ir iesniegtsFTS dažādos veidos:

• apmeklējot Federālā nodokļu dienesta biroju, lai iesniegtu dokumentu speciālistam, pēc tam tiek sniegts paziņojums un nodokļu kvīts;
• dokumentācijas nosūtīšana pa pastu;
• interneta lietojums;
• izmantojot starpnieka palīdzību, kuram jābūt notariāli apstiprinātai pilnvarai.

Jums nav jāsastāda dokuments, ja aprēķina rezultāts ir tāds, ka nodoklis nav jāmaksā. Tas ietver gadījumus, kad pēc atskaitījuma izmantošanas tiek iegūta negatīva nodokļa bāzes vērtība, jo šis fakts nodokļa maksātājam nav jāpierāda, pamatojoties uz Regulas Nr. 229 NK. Tajā teikts, ka, ja ienākumi nav apliekami ar nodokli, tad nodokļu maksātāji tos nedrīkst uzrādīt.

Atbildība par nodevas nemaksāšanu

Ja nodokļu maksātājs kļūdās vai vienkārši mērķtiecīgi nemaksā iedzīvotāju ienākuma nodokli pēc dzīvokļa pārdošanas, tas noved pie tā, ka pilsonis tiek saukts pie administratīvās vai kriminālatbildības.

Atbildības mērs ir atkarīgs no nozieguma smaguma pakāpes un nodokļa apmēra. Tāpēc var uzlikt naudas sodu līdz 100 tūkstošiem rubļu. vai pat brīvības atņemšana uz laiku līdz trim gadiem. Līdz ar to deklarāciju nepieciešams iesniegt savlaicīgi līdz 30.aprīlim, kā arī nodevu samaksāt līdz 15.jūlijam. Ja 16. datumā līdzekļu nav, tad par katru nokavēto mēnesi tiek iekasēts 5% sods, tātad pēc sešiem mēnešiem būs jāmaksā ne tikai nodoklis, bet arī 30% no tā. Minimālais šāda soda apmērs ir 1 tūkstotis rubļu.

Tādējādi katram cilvēkam vajadzētuzināt, kādi nodokļi jāmaksā, pārdodot/pērkot dzīvokli, lai savlaicīgi veiktu iemaksas budžetā. Tas ļaus izvairīties no būtiskas atbildības par nopietniem pārkāpumiem. Tajā pašā laikā jums vajadzētu saprast īpašumtiesību nosacījumus, atskaitījuma izmantošanas iespēju un citas aprēķina nianses.