Vai man tagad ņemt hipotēku? Vai tagad ir vērts ņemt hipotēku?

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Ekonomiskā situācija Krievijā šobrīd ir diezgan sarežģīta, un daudzi iedzīvotāji domā, kā nodrošināt uzkrājumu drošību, ieguldot tos dzīvokļa iegādē. Vieni grasās investēt nekustamajā īpašumā uz personīgo līdzekļu rēķina, citi paļaujas uz bankas kredītu. Bet vai tagad ir vērts ņemt hipotēku? Varbūt ir labāki veidi, kā ieguldīt?

Hipotēka krīzē: divas rādītāju grupas

Lai atbildētu uz jautājumu, vai ņemt hipotēku tagad, kad Krievijā ir izveidojusies sarežģītā ekonomiskā situācija, būs lietderīgi sākt ar analīzi, kuras ir galvenās banku krīzes sastāvdaļas, par kurām runā analītiķi. daudz. Tad mēģināsim noteikt, cik lielā mērā pie pašreizējās situācijas ir vainojamas ES un ASV sankcijas pret Krieviju - tām tiek ierādīta galvenā loma tajā, ka Krievijas ekonomikā ir radušās krīzes tendences.

Tātad, kādas ir problēmas Krievijas nacionālajā banku sistēmā? Eksperti identificē divas galvenās krīzes indikatoru grupas, kuras savukārt veidojas daudzu dažādu faktoru ietekmē.faktori.

Maksātspējas krīze

Pirmais krīzes rādītājs: iedzīvotāju maksātspēja samazinās. Cilvēki vienkārši nevar atļauties ņemt jaunus kredītus. Tas savukārt ir saistīts ar šādiem galvenajiem faktoriem.

Pirmkārt, pieaugot inflācijai, pieaugot cenām lielākajai daļai patēriņa preču, īpaši importētajām. Manāmākais sadārdzinājums sadzīves tehnikai. Un tas neskatoties uz to, ka reālās algas, ja aug, nav samērīgās proporcijās. Tāpat stabili augošās cenas mājoklim un komunālajiem pakalpojumiem, transportam. Rezultāts: iedzīvotājiem nav brīvu līdzekļu kredītu apkalpošanai.

Otrkārt, tā ir ievērojamas iedzīvotāju daļas parādu slodze. Daudzi ne tik daudz domā par to, vai tagad ir vērts ņemt hipotēku, bet gan par to, kā nomaksāt iepriekšējos kredītus. Daudziem krieviem ir grūtības atmaksāt pašreizējo parādu.

Tagad mēģināsim noteikt, kā ekonomiskās sankcijas pret Krieviju ietekmēja pirmā krīzes rādītāja rašanos. Attiecībā uz pirmo faktoru, iespējams, ir ietekme. Eksperti produktu sadārdzināšanos saista ar Krievijas Federācijas pārtikas embargo pret Eiropas piegādātājiem - un tas kaut kā saistīts ar sankcijām. Tā ir krievu atbilde viņiem. Attiecībā uz otro faktoru, visticamāk, sankciju vaina šeit ir relatīva. Fakts ir tāds, ka lielāko daļu aizdevumu izsniedza krievi ilgi pirms politiskās situācijas pasliktināšanās.

Iespējams, mēs arī būsim tiesīgi atzīmēt, ka abi faktori, kas veidoattiecīgie indikatori ir saistīti. Preču un pakalpojumu sadārdzināšanās, protams, vēl vairāk ierobežo potenciālā aizņēmēja maksātspēju, ja viņam ir kredīti.

Krīze bankās

Otrais krīzes indikators: situācijas pasliktināšanās bankās, kā rezultātā - finanšu institūciju nespēja izsniegt kredītus, tostarp hipotēkas, un arī piedāvāt tos uz patērētājam izdevīgiem nosacījumiem. Pašreizējās situācijas faktori savukārt ir šādi.

Pirmkārt, bankām ir ārkārtīgi ierobežots brīvais kapitāls. Lai kaut ko sniegtu kredītņēmējiem, bankām kaut kam ir jābūt. Krievijas kredītiestāžu likviditāti daudzi eksperti vērtē kā zemu.

Otrkārt, bankas, dīvainā kārtā, ir līdzīgā situācijā ar kredītņēmējiem – parādu slodzes ziņā. Fakts ir tāds, ka viņi paši ir daudz parādā kam - ārvalstu kreditoriem, Krievijas Centrālajai bankai.

Savukārt mēģināsim noteikt, vai pie esošās situācijas vainojamas sankcijas? Daudzi eksperti uzskata, ka tas tā ir. Kāpēc? Šī viedokļa atbalstītāji koncentrējas uz to, ka ievērojama daļa Krievijas finanšu institūciju ir ārvalstu kreditoru parādnieki. Gados pirms sankcijām viņi aktīvi veica ārējos aizdevumus, izmantojot procentu nosacījumu pievilcību. Parādu atgriešanās lielā mērā tika gaidīta ar refinansēšanas mehānismiem – ar jauniem ārvalstu kredītiem. Tagad, kad sankciju apstākļos Krievijas bankas praktiski ir zaudējušasiespēja aizņemties naudu ārzemēs, finansistiem jāmeklē jauni avoti maksājumiem. Daudzām kredītiestādēm, pēc analītiķu domām, tam nav savu rezervju. Un vēl jo vairāk, viņiem nav kapitāla, lai to izsniegtu kā aizdevumus.

Vai situācija bankās ir prioritāte?

Prognozes par to, kā attīstīsies hipotēkas, ko sagaidīt no tirgus, analītiķi uzskata, ka lielā mērā joprojām ir atkarīgas no reālā stāvokļa bankās. Potenciālo aizņēmēju aktivitāti atspoguļojošais aspekts šajā posmā ir sekundārs. Pat ja krieviem nebija problēmu ar maksātspēju, ko noteica cenu pieaugums (īpaši elektronikai un citām importa precēm) un reāla algu pieauguma neesamība, situācija pašā banku nozarē ir pārāk tālu no optimālā. ekonomisti uzskata, ka hipotēku tirgus attīstīsies tikpat aktīvi kā pēdējos gados.

Atkāpieties ar procentiem

Visticamāk, analītiķi uzskata, ka bankas, ja tās vēlēsies aktīvi kreditēt iedzīvotājus krīzes apstākļos, to darīs, būtiski paaugstinot procentu likmes. Vai arī pēc iespējas pastiprinot kredīta apstiprināšanas kritērijus. Līdz ar to pilnīgi iespējams scenārijs, kurā cilvēkam pat nav jādomā, vai ir vērts ņemt hipotēku tagad. Visticamāk, banka vienkārši nespēs piešķirt aizdevumu ar ērtiem nosacījumiem. Vai pat noraidīt pieteikumu iekšējas krīzes iemeslu dēļ. Vai tagad ir jēga ņemt hipotēku, kad situācija bankās ir tālu no optimālās? Daudzi eksperti uzskata, ka šāda veidalēmumi vēl nav īpaši pamatoti.

Ja pieteikums ir apstiprināts

Apskatīsim veiksmīgu scenāriju - pieņemsim, ka krievu cilvēkam nav problēmu ar esošajiem kredītiem, viņam ir liela alga, un banka principā ir gatava viņam izsniegt kredītu mājokļa iegādei. Vai šim pilsonim ir vērts tagad ņemt hipotēku? Atbildi uz šo jautājumu var sniegt, izpētot gaidāmā darījuma galveno aspektu: vai neizrādīsies, ka pēc dzīvokļa iegādes pēc kāda laika tas kļūs lētāks tā, ka hipotēka cilvēkam būs neizdevīga?

Šajā aspektā, lemjot par hipotēkas ņemšanu tagad, vislabāk ir pētīt tirgu ne tik daudz saistībā ar banku krīzes situāciju un sankcijām, bet gan analizējot tendences, kas atspoguļo hipotēkas dinamiku. nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana. Protams, politiskā situācija šeit spēlē savu lomu. Taču galvenais faktors investīciju mājokļos izredzēs, pēc ekspertu domām, ir situācija attiecīgajā tirgū.

Nekustamā īpašuma situācija

Kā klājas nekustamo īpašumu segmentā? Vai šobrīd ir izdevīgi ņemt hipotēku, ņemot vērā gaidāmo mājokļu cenu kustību? Eksperti identificē trīs iespējamos scenārijus attiecībā uz tirgus attīstības perspektīvām.

Saskaņā ar pirmo, nekustamā īpašuma cenas turpmākajos gados saglabāsies vairāk vai mazāk atbilstošā līmenī pašreizējam. Šī viedokļa piekritēji uzskata, ka mūsdienu nekustamā īpašuma tirgus cenu, piedāvājuma un pieprasījuma attiecības ziņā ir pietiekami sabalansēts. Iespējama pirkšanas aktivitātes samazināšanāsSakarā ar banku noteikto kreditēšanas ierobežojumu un kredītņēmēju zemo maksātspēju, ekonomisti uzskata, ka to pavadīs atbilstošs piedāvājuma samazinājums - lielā mērā tāpēc, ka māju īpašnieki labprātāk nogaida krīzi un nepārdod mājokļus pārāk lēti. Vai šobrīd ir izdevīgi ņemt hipotēku saistībā ar šo scenāriju? Droši vien nav daudz. Cenas paliks nemainīgas, un būs jāmaksā banku procenti, kas turklāt, visticamāk, būs lieli krīzes dēļ.

Tomēr ir jēga ņemt dzīvokli uz kredīta, ja cilvēks šobrīd īrē māju, un paredzamā maksājumu summa būs samērojama ar īres likmēm. Tomēr šī iespēja paredz, ka pilsonim ir ievērojama summa hipotēkas pirmajai iemaksai. Un šajā gadījumā, iespējams, izdevīgāk būs to izsniegt kā depozītu, saņemt procentus, caur kuriem, savukārt, norēķināties par īrēto dzīvokli. Dažas bankas tagad piedāvā veikt depozītu 20% gadā vai vairāk. Tas, pēc analītiķu domām, ir saistīts ar Centrālās bankas refinansēšanas likmes pieaugumu, kas decembrī pieauga līdz 17%. Ja par pamatu ņemam iepriekš apskatīto scenāriju, tad no investīciju viedokļa depozīts izskatīsies izdevīgāk nekā ieguldot dzīvoklī - maz ticams, ka šajā gadījumā tas sadārdzināsies par 20% gadā., un pēc tam par tādu pašu summu, savukārt noguldījuma gadījumā banka uzkrāj procentus.

Otrais scenārijs paredz, ka nekustamā īpašuma cenas joprojām pieaugs. Šis būsgalvenokārt inflācijas dēļ. Paredzams, ka, piemēram, summējot tautsaimniecības attīstības rezultātus 2014. gadā, attiecīgais rādītājs pārsniegs 11%. Pat ja pieprasījums nekustamo īpašumu tirgū nav pietiekami dinamisks, eksperti uzskata, ka mājokļu cenu kāpums kopumā sagaidāms proporcionāli inflācijai. Vai, ņemot vērā šo scenāriju, ir vērts ņemt hipotēku tagad?

Visticamāk, vadlīnijas potenciālajam pircējam šajā gadījumā būs aptuveni tādas pašas kā pirmā varianta gadījumā. Tas ir, jūs varat ņemt kredītu dzīvoklim, ja šobrīd mājoklis tiek īrēts, un procentu maksājumi būs tikpat vai ne daudz lielāki par īri. Vai arī veiciet depozītu par summu, kas tiek iekasēta sākotnējam iemaksai, saņemiet procentus un samaksājiet par īri saistībā ar to.

Trešais scenārijs ir saistīts ar mājokļu cenu kritumu. Tas savukārt būs saistīts ar iespējamo nelīdzsvarotību starp piedāvājumu un pieprasījumu tirgū, ko var veicināt fakts, ka pēdējos gados Krievija ir ieviesusi ievērojamu jaunu ēku krājumu. Lai gan ievērojama daļa šādu projektu ietvaros uzcelto dzīvokļu tiek dalīti, ievērojams procents no tiem vēlāk tiks pārdots par tirgus cenām vai, piemēram, tālākpārdots. Tas varētu radīt to, ko daži ekonomisti uzskata par pārprodukciju mājokļu tirgū.

Iespējams, ja tiks ievērots šis scenārijs, nav pat jēgas brīnīties, vaiVai man tagad ņemt hipotēku? Protams, tas nebūs labākais variants. Ja mēs runājam par ienesīgu ieguldījumu atrašanu, tad varat pievērst uzmanību noguldījumiem. Ja ir nepieciešams mājoklis, labāk to pagaidām īrēt, jo īpaši tāpēc, ka atbilstošās likmes, kā likums, tiek samazinātas, sekojot pārdošanas segmentam.

Faktori ir savstarpēji saistīti

Protams, katrs no scenārijiem nekustamā īpašuma tirgū lielā mērā ir atkarīgs no situācijas banku sektorā un iedzīvotāju maksātspējas līmeņa. Līdz ar to varam teikt, ka iepriekš apskatītie krīzes faktori tieši ietekmē mājokļu tirgu, kā arī jebkuru citu. Tajā pašā laikā eksperti joprojām uzskata, ka objektīvi tirgus mehānismi - piedāvājums un pieprasījums - iepriekš minēto faktoru ietekmē veidojas ierobežotā mērā. Kritēriji, kas atspoguļo reālo Krievijas iedzīvotāju nepieciešamību pēc noteiktiem mājokļu veidiem, ir ļoti svarīgi, ņemot vērā migrācijas procesu ietekmi, dzīvokļu būvniecības tehnoloģiju izmaiņas u.c.

USD maiņas kursa faktors

Daži eksperti tajā pašā laikā uzskata par pieņemamu izcelt ceturto scenāriju, kas paredz būtisku nekustamā īpašuma cenu pieaugumu kāda unikāla, savā ziņā faktora ietekmes dēļ. Kā zināms, dolāra kurss pret rubli 2014. gadā gandrīz dubultojās. Tomēr lielākajai daļai citu jaunattīstības valstu, tostarp NVS valstu, valūtu cenas nav tik ļoti samazinājušās pret Amerikas valūtu. Rezultātā vidējā alga dolāros Krievijā un, teiksim, iekšāKazahstāna ir praktiski izlīdzinājusies vai pat, iespējams, kļuvusi zemāka par kaimiņvalstī uzstādīto. Līdz ar to dzīvokļi Krievijas Federācijā, teiksim, Kazahstānas tengu izteiksmē, vairākos segmentos ir kļuvuši manāmi lētāki nekā kaimiņos. Kazahstānas pilsoņi galu galā ierodas Krievijā un iegādājas šeit mājokli. Šī tendence, kā norāda daži ekonomisti, var turpināties, kā arī pastiprināties līdz ar līdzīgu citu kaimiņvalstu - B altkrievijas, Azerbaidžānas, B altijas valstu un, iespējams, arī Ķīnas - iedzīvotāju aktivitāti. Tas zināmā mērā var sildīt pieprasījumu pēc nekustamajiem īpašumiem un izraisīt cenu kāpumu dinamikā, kas pārsniedz inflāciju.

Varbūt cilvēkam, lemjot par hipotēkas ņemšanu, vajadzētu papētīt speciālistu viedokļus par ceturto scenāriju, bet tikai tad, ja viņš dzīvo pierobežas pilsētā. Tas nozīmē, ka šo opciju var klasificēt kā lokalizētu.

Secinājumi

Tādējādi esam apzinājuši galvenos faktorus, kas nosaka krīzes tendences nekustamā īpašuma tirgū, un apsvēruši galvenos scenārijus, kuru izpēte ļaus izlemt, vai ir vērts ņemt hipotēku dzīvoklim pašreizējā tirgus situācija.

Mēģināsim apkopot. Tātad banku kreditēšanas tirgū ir krīze. Bankas, visticamāk, nevarēs izsniegt kredītus ar tādu dinamiku kā iepriekšējos gados un ar tādiem pašiem procentu nosacījumiem. Savukārt kredītņēmējiem ne vienmēr būs objektīva iespēja nomaksāt hipotēku. Rezultāts ir pieprasījuma samazināšanās. Banku krīzes iemesls ir politiskā situācija. Tāpēc,lemjot, vai ņemt hipotēku tagad, kad ir ES un ASV sankcijas pret Krieviju, mēs droši vien sakām nē. Jāgaida, kamēr situācija bankās stabilizēsies, tās atradīs jaunus kredītu avotus, lai nomaksātu esošās saistības, vai arī valdība tām palīdzēs.

Otrs faktors, kas var ietekmēt lēmumu par hipotēkas ņemšanu šobrīd, ir situācija Krievijas nekustamo īpašumu tirgū. Ekonomisti identificē trīs pamata scenārijus. Tā ir cenu stabilizācija, to neliels pieaugums, proporcionāls inflācijai, vai samazinājums. Vai arī, ja cilvēks dzīvo pierobežas pilsētā, kāds dzīvokļu sadārdzinājums.

Vai man vajadzētu ņemt hipotēku? Šī lēmuma plusi un mīnusi saistībā ar pašreizējo tirgus situāciju ir diezgan acīmredzami. Pie pozitīvajiem aspektiem jāmin iespēja izdevīgi investēt, ja pieprasījums tuvākajā laikā augs. Ekonomisti, lai arī atzīst pašreizējās krīzes būtisko dziļumu, uzskata, ka situācija pārskatāmā nākotnē uzlabosies - gan iespējamas naftas cenu atgriešanās, gan importa aizstāšanas, gan valsts ekonomikas diversifikācijas dēļ. Tāpat investīcijas nekustamajā īpašumā nodrošinās vismaz naudas ieguldījumu drošību attiecībā pret inflāciju. Starp lēmuma iegādāties mājokli negatīvajām pusēm - cenu krituma vai to pieauguma neesamības iespējamība ir diezgan augsta. Ne viens, ne otrs dzīvokļa pircējam nebūs izdevīgi. Tāpat, visticamāk, šajā posmā bankas nevarēs piedāvāt aizņēmējam ērtus nosacījumusprocenti.