Jaunbūve vai "sekundārais": ko labāk pirkt?

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Viens no galvenajiem jautājumiem, kas rodas daudziem mājas pircējiem, ir izvēle starp jaunbūvi un "sekundāro" ēku. Izvēle ir pamatīgi sarežģīta, ja abu veidu dzīvokļu cenas īpaši neatšķiras. Katram variantam ir savi plusi un mīnusi, tāpēc mājokļa iegādei ir jāpieiet ļoti atbildīgi. Galu galā šis ir dzīvoklis, un daži no tiem var maksāt simtiem tūkstošu dolāru.

Jauna ēka vai "sekundārais" - kas ir labāks?

Primārais mājoklis ir dzīvoklis, kas iepriekš nevienam nebija reģistrēts. Patiesībā viņi bieži cenšas pārdot dzīvokļus, kas pat nav uzbūvēti kā primārie mājokļi.

Ņemiet vērā, ka dzīvokļu pārdošanu mājās, kuras tikko būvē vai plāno attīstīt, regulē likums Nr. 214-FZ. Šis likums uzliek attīstītājam pienākumu uzbūvēt māju un nodot to ekspluatācijā, nododot programmas dalībniekiem (pircējiem) līgumā fiksētos dzīvokļus (objektus)būvniecība).

Pēc mājas nodošanas ekspluatācijā tiek parakstīts objekta pieņemšanas akts. Vienlaikus pircējiem būs jāreģistrē īpašumtiesības uz dzīvokli jaunbūvē. Pēc valsts reģistrācijas apliecības saņemšanas mājokļa statuss automātiski mainīsies no primārā uz sekundāro.

Kas ir "lietotā roka"?

Tālākpārdevēja mājoklis ir dzīvoklis, kas kādam pieder, tas ir, tas ir fiziskas vai juridiskas personas īpašums. Šajā gadījumā dzīvoklis var būt privāts, pašvaldības vai valsts. Bet tās joprojām ir otrās mājas. Tāpēc pat jauni dzīvokļi, kas celti pirms pusgada vai gada, jau tiek uzskatīti par sekundārajiem mājokļiem, lai gan patiesībā tie ir jauni. Tāpēc sākotnēji nav iespējams pateikt, kas ir labāks - jaunbūve vai "otrreizējā", jo abi dzīvokļi var būt jauni.

Kas attiecas uz pašvaldības dzīvokļiem, cilvēki tajos var dzīvot saskaņā ar sociālo darba līgumu. Viņiem nav valsts reģistrācijas apliecības, taču mājoklis, kurā viņi dzīvo, joprojām tiek uzskatīts par sekundāru, jo viņiem joprojām ir īpašnieks - pašvaldība.

Abu veidu dzīvokļu salīdzināšanas kritēriji

Nav iespējams precīzi noteikt, ko labāk pirkt - "sekundāro" vai jaunu ēku, jo primārajam mājoklim nav acīmredzamu priekšrocību salīdzinājumā ar sekundāro mājokli. Viss būs atkarīgs no situācijas un apstākļiem. Ja vēlaties izdarīt pareizo izvēli un beidzot pats izlemt, kas ir izdevīgāk - "otršķirīgā" vai jaunbūve, tadņemiet vērā šādus kritērijus:

1. Izmaksas. Ja mēs runājam par "primāro", tad ir tāds modelis: mājokļa kvadrātmetra izmaksas ir atkarīgas no objekta būvniecības stadijas. Agrākajā stadijā izmaksas par kvadrātmetru būs zemas, un tā ir galvenā primārā mājokļa priekšrocība. "Second hand" cena vienmēr ir augstāka, un šo fiksēto cenu nevar pazemināt.
2. Laiks. Iegādājoties sekundāro mājokli, tajā var ievākties uzreiz pēc darījuma noslēgšanas. Bet ar "primāro" tas nav iespējams. Ja pircējs noslēdz darījumu un iegādājas māju pamatu bedres rakšanas stadijā, tad būs jāgaida vēl divi gadi. Ja darījumu noslēgsiet būvniecības pabeigšanas stadijā, tad cena par kvadrātmetru būs augstāka, bet būs jāgaida tikai kādi trīs līdz četri mēneši.
3. Ieguldījumi. Iegādājoties mājokli jaunceltnē, tas tiek piedāvāts pircējam rupjai apdarei. Tas nozīmē, ka būs jāiegulda daudz naudas remontā, būvmateriālu iegādē, tehnikas un mēbeļu iegādē. Pērkot dzīvokli otrreizējā mājokļu tirgū, bieži var atrast remontētus dzīvokļus. Un, lai gan remonts visbiežāk ir lēts vai vecs, šāds dzīvoklis ir diezgan apdzīvojams. Tātad, izvēloties mājokli, aktuāls ir jautājums par turpmākajām investīcijām.
4. Sortiments. Sekundārais mājokļu tirgus ir daudz plašāks, un šeit ir vairāk piedāvājumu. Parasti veiksmīgākie dzīvokļi jaunbūvēs tiek izpirkti rakšanas stadijā. Līdz izstrādes beigām pārdošanā paliek visnelabvēlīgākās iespējas.
5. Reģistrācija. Reģistrēties jaunbūvē nav iespējams, jo, lai saņemtu uzturēšanās atļauju, ir jābūt vai nuīpašumtiesību reģistrācijas apliecība vai radinieks, kurš jau ir reģistrēts valsts dzīvojamā mājā.
6. Iespējami ienākumi. Iepriekš jau rakstīts, ka kvadrātmetra cena aug tieši proporcionāli būvniecības stadijai. Tāpēc, veicot ieguldījumus rakšanas stadijā, topošā mājokļa īpašnieks var gūt peļņu līdz 30% gadā. Tas ir gadījumā, ja būvniecība norit bez kavēšanās. Nevar garantēt sekundāro mājokļu izmaksu pieaugumu, taču tās mainās tirgus faktoru ietekmē. Tomēr jūs varat nopelnīt naudu par sekundāro dzīvokli, to izīrējot. Šajā gadījumā ir grūti aprēķināt peļņas apjomu. Tas viss ir atkarīgs no izmaksām, platības un daudziem citiem faktoriem.
7. Hipotēka. Hipotēkā var ņemt "Sekundāro" vai jaunbūvi. Taču hipotekārās kreditēšanas gadījumā dzīvoklim jaunbūvē, ir daudz dažādu grūtību. Bankas cenšas neizsniegt kredītus vēl nepabeigtu dzīvokļu iegādei, jo pastāv risks, ka tie nekad netiks pabeigti. Šādu aizdevumu var izsniegt viena vai vairākas bankas, un nosacījumi tam var būt nelabvēlīgi. Parasti primārā mājokļa likme ir par 2–3% augstāka nekā sekundārā mājokļa likme.
8. Juridiskā tīrība. Iegādājoties jaunu mājokli, varat būt 100% pārliecināts, ka tas ir tīrs no juridiskā viedokļa. Iepriekš neviens tajā nav dzīvojis, un pircējs šeit ir jaunais īpašnieks. Dzīvokļiem otrreizējā tirgū bija īpašnieki, dažkārt vairāki. Un bieži vien nav zināms, kādi cilvēki viņi bija un ko viņi darīja dzīvoklī.

Turklāt jaunbūvēs vienmēr ir svaigas komunikācijas un inženiertehniskās sistēmas. Otrreizējā tirgū komunikācijas var būt nolietojušās un nepieciešama nomaiņa, tāpēc šajā gadījumā tā ir priekšrocība par labu jaunbūvei. Tāpat, iegādājoties “primāro” īpašumu, ir ļoti maza iespēja, ka tuvumā dzīvos narkomāns vai alkoholiķis.

Riski

Iegādājoties dzīvokli jaunbūvētā ēkā, pastāv risks, ka būvfirma bankrotēs un būvniecība netiks pabeigta. Šajā gadījumā jūs nevarat atgūt savu naudu. To paredzēt ir nereāli. Prakse rāda, ka diezgan bieži būvniecības uzņēmumi kavē mājokļa piegādi, un pircēji tam neko nevar darīt. Protams, valdība cenšas šo risku mazināt, izskatot likumus par izstrādātāju obligāto apdrošināšanu pret bankrotu. Bet joprojām pastāv risks, un pat kavēšanās sodi neattur izstrādātāju no termiņu aizkavēšanas. Izvēloties starp jaunu ēku vai "sekundāro ēku", jums jāatceras šie riski. Bet, ja attīstītājam uzticas un viņam ir pilnvaras, tad risks no viņa iegādāties mājokli ir krasi samazināts.

Tomēr riski pastāv arī otrreizējā mājokļu tirgū. Tie ir saistīti ar pirkuma līguma izpildi. Šo līgumu var lauzt tiesā pēc tam, kad pircējs ir samaksājis visu naudu. Ir arī gadījumi, kad parādās trešās personas, kurām ir likumīgas īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu. Tādā gadījumā pirkuma līgums var tikt atkal lauzts, un darījums tiks atzīts par spēkā neesošu. Tādā gadījumā jūs zaudēsiet savu naudu unpalikt bez pajumtes. Par laimi, visus šos riskus var izlīdzināt ar kompetenta jurista palīdzību, taču viņa pakalpojumi var būt dārgi.

Jaunas ēkas plusi

Dzīvokļiem jaunās ēkās ir šādas priekšrocības:

1. Tie ir izgatavoti no mūsdienīgiem materiāliem. Tas netieši nozīmē, ka tie ir izturīgāki un uzticamāki.
2. Tie ir labi izstrādāti un gandrīz vienmēr ietilpīgi.
3. Izkārtojums ir ērts un veidots atbilstoši mūsdienu standartiem.
4. Izkraušanas vietas ir tīras un lielas. Tas pats attiecas uz ieejām.
5. Visiem dzīvokļiem ir pakešu logi.
6. Ūdens un gāzes skaitītāji ir visur.
7. Ir strādājoši lifti, dažās mājās ir pat kravas lifti.
8. Pazemē un pagalmā ir autostāvvieta.

Jaunbūves cena kā galvenā priekšrocība

Visas šīs priekšrocības ir mazas, salīdzinot ar vissvarīgāko priekšrocību – izmaksām. Primārā mājokļa visaugstākā popularitāte nodrošina cenu. Ja iegādājaties šādu dzīvokli rakšanas stadijā, tad dzīvoklis jaunbūvē var maksāt par 30% lētāk nekā tieši tāds pats dzīvoklis otrreizējā mājokļu tirgū. Tas ir, ja nosacīti labs "sekundārais" maksā 100 tūkstošus rubļu (cena tiek ņemta par piemēru), tad tas pats "primārais" maksās tikai 70 tūkstošus. Tiesa, viņai būs jāgaida apmēram gads vai pat divi.

Dzīvojamā telpa un uzlabota drošība

Vēl viens arguments par labu"primaries" - liela dzīvojamā platība. Mūsdienīgie projekti paredz iedzīvotājiem lielu platību. Piemēram, populārākās jaunās paneļu mājas Krievijā (P-44T sērija) paredz minimālo platību vienam dzīvoklim, kas vienāds ar 38 "kvadrātiem". Bet vecā paneļu mājā vienistabas dzīvokļa platība var būt 30-33 kvadrātmetri. Tas bija standarts šīs vecās mājas celtniecības laikā.

Joprojām nezināt, kas ir labāks - "second hand" vai jaunbūve? Tad jums ir vēl viens arguments: jaunbūvēs tiek ievērotas jaunas drošības prasības, tiek izmantotas jaunas tehnoloģijas un materiāli. Ir arī garantija dažiem elementiem: griestiem, inženiertehniskajām iekārtām, sienām un logiem. Ja piecu gadu laikā īrnieks saskaras ar problēmām, kas nav saistītas ar mājokļa nepareizu ekspluatāciju, tad viņš var sazināties ar attīstītāju un pieprasīt novērst defektu un samaksāt kompensāciju par nodarīto kaitējumu.

Mājokļa juridiskā tīrība

Izvēloties, kuru dzīvokli pirkt - jaunbūvi vai "otrreizējo", jāatceras arī tas, ka sekundārajiem mājokļiem vēsturē var būt "tumša pagātne". Taču jaunbūves juridiski vienmēr ir tīras, un nav jāuztraucas, ka uzradīsies kāds pārdevēja radinieks ar tiesībām uz tavu dzīvokli. Vienīgais risks ir saistīts ar iespējamu naudas zaudēšanu mājokļa būvniecības laikā rakšanas stadijā. Bet, ja rodas problēmas ar attīstītāju saistībā ar inženiertīklu ieviešanu vai dokumentāciju, tas vienkārši pārcels objekta pabeigšanas termiņu. Varbūtība, ka attīstītājs bankrotēs, ir maza. Visticamāk, viņš būs apdrošināts pret bankrotu vispār. Taču parasti ir bēdīgi gadījumi, kad attīstītājs nez kāpēc objektu iesaldē, un tad cilvēki, kas iegādājušies dzīvokļus nepabeigtā ēkā, tos nesaņem un nevar atdot naudu.

Infrastruktūra un ainavu veidošana

Tāpat, pērkot dzīvokli jaunbūvē, ir iespēja iekļūt pilsētas daļā ar vāji attīstītu infrastruktūru. Parasti attīstītājs sākotnēji nodod ekspluatācijā dzīvojamo ēku, un tikai pēc gadiem tai apkārt parādās veikali, skolas, bērnudārzi un citi objekti. Tāpēc, pērkot šādu mājokli, jums ir jāsaprot, ka vispirms jums būs jābrauc pēc pārtikas precēm. Lai gan, ja tiek celta jaunbūve pilsētas centrā, tad dzīvokļa izmaksas tur būs ļoti augstas.

Vēl viens trūkums ir ērtību trūkums. Dzīvoklis jaunā mājā ir betona kaste arī bez komunālajiem pakalpojumiem. Šeit nekā nav, tāpēc jums būs jāiegulda nauda un pūles ainavas veidošanā.

"Vidējā līmeņa" plusi

Izvēloties starp jaunbūvi vai "sekundāro ēku", jāatceras arī pēdējā mājokļa veida trūkumi un priekšrocības. Sāksim ar plusiem:

1. Iespēja nekavējoties ievākties dzīvoklī, kuru tikko iegādājāties.
2. Tādā dzīvoklī būs inženierkomunikācijas un kaut kāds remonts, kas jau ļauj te dzīvot.
3. Liels sortiments. Sekundārais mājokļu tirgus ir milzīgs, un jūs bieži varat izvēlēties starp dažādām iespējām. Un tas ir iespējamsatrodiet dzīvokli, kas atrodas netālu no metro un ar lielisku skatu pa logu.

Dzīvokļu mīnusi otrreizējā mājokļu tirgū

Protams, visas šīs priekšrocības bieži liek pircējiem apsvērt iespēju izvēlēties sekundāro mājokļu tirgu. Bet, runājot par to, kurš dzīvoklis ir labāks - jaunbūve vai "otrreizējais", noteikti jānorāda mīnusi:

1. Augsta cena par kvadrātmetru.
2. Gars stāsts, kas var slēpt nepatīkamus faktus. Lai nākotnē noteikti iegādātos labu mājokli bez juridiskām problēmām, nāksies investēt profesionālā juristā, kurš var pārbaudīt dzīvokļa vēsturi un “tīrību”.
3. Atbalstsienas dzīves laikā var būt kļuvušas vājas.
4. Inženierkomunikācijas ir novecojušas, un, iespējams, drīz būs nepieciešama nomaiņa, vai arī tās var darboties vēl desmit gadus.

Mājas sabrukšana kā iespējamais trūkums

Tomēr vājas sienas un inženierkomunikācijas var būt mājā, kas celta pirms 20-25 gadiem. Neskatoties uz mājas pievilcīgo izskatu, tās vispārējais stāvoklis var būt slikts, tādēļ, pērkot mājokli, vēlams pārbaudīt inženiertehniskās sistēmas un pašas mājas izturību. Lai to izdarītu, jums būs jātērē nauda speciālistu ekspertu vērtējumiem. Dažkārt situācija var izvērsties tā, ka komunikāciju nomaiņai un mājas konstrukcijas nostiprināšanas darbiem nāksies tērēt pusi no dzīvokļa izmaksām. Tāpēc ir vērts rūpīgi pārdomāt, kuru dzīvokli labāk pirkt – "otrreizējo" vai jaunbūvi. Ir plusi un mīnusi gan tur, gan tur. Nav iespējams vispārināt, kas ir labāks. Jāsalīdzina konkrēti dzīvokļi vecajā mājā un jaunbūvē.

Vai atsauksmēm ir nozīme?

Pēdējais kritērijs, kas palīdzēs izvēlēties tālākpārdošanu vai jaunbūvi, ir iedzīvotāju un pircēju atsauksmes! Piemēram, ja celtnieks ceļ jaunu māju, noteikti izlasi par to atsauksmes. Pircēji par viņu var runāt negatīvi, jo agrāk viņš ļoti kavēja būvniecības procesu. Ja izstrādātājs ir jauns, tad arī viņam nevajadzētu īpaši uzticēties, bet, ja viņam ir nevainojama reputācija un labas atsauksmes, viņam var uzticēties.