Nekustamā īpašuma attīstība un tās nozīme ekonomikas attīstībā. Attīstības jēdziens, veidi, principi un pamati

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Nekustamā īpašuma attīstība ir daudzpakāpju process, kas mūsdienu vidē var būt riskants, ilgstošs un sarežģīts. Ir daudz šķēršļu, kas var rasties nekustamā īpašuma attīstības ceļā. Šāds process var ilgt vairākus gadus, līdz projekts no sākotnējās plānošanas stadijas līdz pabeigšanai. Nekustamā īpašuma attīstības projekti var būt arī ļoti ienesīgas investīciju iespējas.

Koncepcija

Pēdējos gados ir parādījies jauns jēdziens ekonomikas terminoloģijā - nekustamo īpašumu attīstības aktivitātes. Šīs nozares attīstība attiecas uz uzņēmējdarbību, kas ietver izmaiņas esošajās ēkās, būvēs vai zemē, kā rezultātā palielinās to tirgus vērtība.

Attīstība ir uzņēmējdarbības veids, kas saistīts ar esoša īpašuma vai zemes izveidi, rekonstrukciju vai maiņu daudzstāvu ēku, tirdzniecības, biroja, ražošanas un noliktavu telpu būvniecībā, lai iegūtuienākumi no to cenu pieauguma.

Koncepcija

Būvniecības nozares attīstības uzlabošanas grūtības ir izraisījušas zinātnisko un lietišķo pētījumu paplašināšanos jaunu nekustamo īpašumu pārvaldīšanas formu, metožu un sistēmu izstrādē un ieviešanā, lai palielinātu nekustamā īpašuma konkurētspēju un produktivitāti. viņu aktivitātes.

Viena no šīm formām ir attīstība. Nekustamā īpašuma attīstības attīstība Krievijas Federācijā ir salīdzinoši jauns uzņēmējdarbības veids, kas radies tirgus ekonomikas tendenču rezultātā no saistītajām biznesa jomām nekustamo īpašumu, investīciju un būvniecības jomā.

Saskaņā ar Krievijas ekonomikas zinātnes skaitļiem Mazura I. I., Šapiro V. D., kuri nodarbojās ar pētniecisko darbu nekustamā īpašuma pārvaldīšanas un attīstības jomā, attīstība ir īpašs process un profesionālās darbības (biznesa) veids, kas ir saistīta ar kvalitatīvu nekustamā īpašuma pārveidošanu, lai palielinātu tā vērtību.

Attīstība ir process, kurā tiek panāktas kvalitatīvas izmaiņas nekustamajā īpašumā.

Galu galā galvenās attīstības pazīmes ir konkrēti kvalitatīvie rādītāji, t.i., nekustamā īpašuma objekta pamata transformācija un sadārdzinājums, kā arī produktivitāte un ieguldījumu atdeve.

Savukārt attīstība darbojas arī kā vadības sistēma nekustamā īpašuma radīšanas un attīstības procesam, kā rezultātā tā fiziskā, finansiālā un juridiskāspecifikācijas.

Nekustamā īpašuma objekta maiņa izstrādes gaitā notiek tā, ka tā cena pieaug vairākas reizes.

Rezultātā fiziskie attīstības procesi nodrošina jaunu objekta patēriņa īpašību rašanos, kas atbilst sabiedrības mainīgajām vajadzībām. Šīs izmaiņas var būt gan dramatiskas, gan ne pārāk pamanāmas no ārpuses. Taču tie vienmēr ir nepieciešama attīstības zīme, nepieciešams nosacījums nekustamā īpašuma izmantošanas finansiālā efekta palielināšanai.

Īpašības laika gaitā mainās attīstības gaitā, lai apmierinātu sabiedrības vajadzības.

Finanšu attīstības procesi tiek realizēti īpašuma sadārdzinājuma veidā veikto fizisko izmaiņu rezultātā. Tajā pašā laikā cenu pieaugumu nenodrošina nekādas fiziskas izmaiņas, bet tikai tādas, kas atbilst tirgus prasībām un tā klientu vajadzībām.

Jo vairāk šīs atbilstības, jo augstāka ir izveidotā objekta vērtība un augstāka izstrādes efektivitāte.

Attīstības produktivitāte uzlabosies, ja tā atbildīs klientu vajadzībām.

Uzņēmums pēc savas struktūras var būt diversificēts investīciju un būvniecības koncerns vai holdingkompānija ar sarežģītu izstrādātu sistēmu, kas sastāv no vairākām organizācijām, no kurām katra ieņem savu vietu noteiktā hierarhijā un tai ir sava mērķis.

Jāuzsver, ka ne visas organizācijas, kas piedalāsinvestīciju un būvniecības projekta izveides un īstenošanas process, ir daļa no attīstības uzņēmuma struktūras (sistēmas).

Tie var būt pašvaldību un privātie uzņēmumi, kas ir iesaistīti noteiktās projekta fāzēs. Bet jo vairāk viņi tiks iekļauti šajā investīciju un būvniecības holdingā un nonāks attīstības uzņēmuma vispārējā vadībā, jo produktīvāk šis uzņēmums strādās. Tajā pašā laikā šīs firmas veiks noteiktas vadības, organizēšanas, motivēšanas, kontroles u.c. funkcijas.

Attīstība ir jauns uzņēmējdarbības veids, kas saistīts ar restaurācijas, inženierijas, celtniecības un citiem darbiem. Pēc šo darbu pabeigšanas īpašumā notiek kvalitatīvas izmaiņas un īpašuma vērtība pieaug.

Atšķirības starp Krievijas un ārvalstu attīstību

Galvenā atšķirība ir tā, ka Rietumu attīstība balstās uz nekustamā īpašuma objekta izveides nepieciešamības shēmu, kuras pamatā bija mārketinga pētījumi. Mūsu valstī tiek izstrādāts investīciju projekts konkrētam zemes gabalam, kas ir pieejams projektam.

Nekustamā īpašuma attīstība Krievijā nozīmē, ka mūsu uzņēmumi vēl nevar konkurēt ar ārvalstu uzņēmumiem, taču šī doktrīna kļūst arvien populārāka, attīstoties pilsētplānošanas sistēmai un mūsdienu sabiedrības eiropeizācijai. Izstrādātāju loma kļūst arvien taustāmāka. Viņi var organizēt fundamentālusizmaiņas. Pārveidojumi tiek veikti dažādos veidos. Attīstītāji ir uzņēmēji un plaša profila speciālisti: tiesību, naudas un būvniecības jomā. Krievijā to ir maz, un to pakalpojumu cena ir diezgan augsta.

Attīstības uzdevumi

Nekustamā īpašuma attīstības un pārvaldīšanas galvenais mērķis ir maksimāli palielināt ienākumus no īpašuma. Šo ienākumu avots ir pievienotā vērtība, kas tika radīta projekta īstenošanas gaitā kā starpība starp objekta pašizmaksu un projekta izmaksām.

Šeit izstrādātāja darbībai jābūt vērstai uz pabeigtā objekta vērtības maksimizāciju un izmaksu samazināšanu.

Profesionālās nekustamā īpašuma attīstības galvenie mērķi:

1. Efektīva projektu apstiprināšanas procesa organizēšana ar valsts aģentūrām.
2. Efektīva darba organizācija ar darbuzņēmējiem, kā arī uzticamu darbuzņēmēju piesaiste ar cenu un projekta laika minimizēšanu ar līgumu izsoles palīdzību. Viens no principiālajiem instrumentiem attīstības projektu būvniecības daļas (īstenošanas) vadības uzlabošanai ir profesionālu projektu vadītāju ar būvniecības tehnoloģiju zināšanām piesaiste.
3. Efektīva projektu finansēšanas organizēšana fondu jomā - ekonomiski dzīvotspējīga un labi iedibināta finanšu līdzekļu sadales mehānisma veidošana, kas ietver dažādu līdzekļu avotu kombināciju un attiecību maiņu starp tiem, progresējotprojekts.

Attīstības projektu finansējuma avoti ir: pašu kapitāls, tiešais finansējums, aizņemtie līdzekļi (tai skaitā banku aizdevumi, fondi).

Katram no šiem avotiem ir savas priekšrocības un trūkumi. Tā rezultātā attīstītāja pašu līdzekļi parasti veido mazāko daļu no kopējā projektam piešķirtā finansējuma.

Galvenais projekta finansēšanas avots būvniecības posmā ir aizņemtie līdzekļi un līdzekļi no tiešajiem finansējuma avotiem, savukārt pēdējo īpatsvars pieaug līdz ar projekta beigām. Attīstītājam ir jāspēj apvienot šos avotus projekta gaitā, izvairoties no liekas projekta atkarības no kredītu līdzekļu piešķiršanas un līdz minimumam samazinot maksu par piesaistītajiem līdzekļiem.

4. Efektīva objekta pārdošanas (nomas) organizēšana, kas tiek veidota, iesaistot specializētas brokeru kompānijas. Pārdošanas komandu kapacitātes palielināšana, izmantojot dažādus pārdošanas organizēšanas veidus, ietver: darbu ar internetu, sociālo tīklu izmantošanu, pārdošanu laukā.

Principi

Viens no galvenajiem nekustamā īpašuma attīstības principiem ir spēcīgas konsultantu komandas izveide, kas strādās dažādos projekta posmos – no mārketinga darbiem līdz būvlaukumu darbības īstenošanai. Šādu profesionāļu piesaiste nav lēta, taču, kā rāda pieredze, ir izdevīgi.

IeslēgtsKatrā projekta izstrādes posmā ir jāizceļ galvenie punkti, kurus veiksmīgi īstenojot, var sagaidīt veiksmīgu visa projekta rezultātu. Tirgus izpētei jāatbild uz šādiem jautājumiem:

• kurā tirgus sektorā ir šobrīd un vai tās paliks arī turpmāk neaizpildītas nišas;
• kāds ir vairāk iespējamais cenu līmenis apbūvētās platības pārdošanai;
• kāda ir projekta rentabilitātes prognoze;
• kāds konkurences līmenis konkrētajā nozarē;
• iespējamie riski un veidi, kā tos samazināt.

Nekustamā īpašuma tirgus izpēte ļauj atrast esošo piedāvājuma un pieprasījuma līdzsvaru dažādās nozarēs un tādējādi identificēt neaizpildītās nišas, kurās trūkst atsevišķu jomu.

Pārdošanas cenas un būvniecības cenas izpēte ļauj atrast nozares, kurās attīstības projekta efektivitāte būs maksimāla.

Pētījumā liela uzmanība jāpievērš šo raksturlielumu prognozēm, jo situācija tirgū pastāvīgi mainās. Pētījumā jāiekļauj arī konkurentu darba izpēte, nosakot viņu stiprās un vājās puses.

Skatījumi

Ir ierasts atšķirt divus galvenos attīstības veidus: attīstību ar maksu un spekulatīvu attīstību.

Maksas attīstība ir būvniecības biznesa veids, kurā attīstītājam nepieder objekts, kas tiek būvēts, bet gan nodarbojas tikai ar tīru attīstību bez investīciju funkcijām. Šāda veida attīstība irvismazākais risks.

Tradicionālā attīstība mūsdienu Krievijas būvniecības tirgū nozīmē neaizvietojamu attīstītāju līdzekļu līdzdalību investīciju un būvniecības aspektos.

Būvfirmas lomas īpatsvars investīciju projektos svārstās no 100 līdz 35-40 procentiem.

Spekulatīvā attīstība ir grūtāka nekā pirmā iespēja. Attīstītājs būvē komerciālo nekustamo īpašumu, rīkojoties kā projekta dibinātājs. Lielo attīstības projektu finanšu shēma ir attīstītāja pašu līdzekļu un piesaistīto investīciju komplekss apvienojums: banku kredīti un maksājumi no topošajiem nomniekiem.

Augsta peļņa spekulatīvajā attīstībā ir saistīta ar lieliem riskiem projekta neveiksmes gadījumā. Spekulatīvā attīstība ir vissarežģītākā attiecību forma starp investīciju procesa dalībniekiem nekustamo īpašumu tirgū, jo vienā projektā sajaucas nekustamais īpašums, būvniecības process, projektēšana un ārkārtīgi sarežģītas bankas operācijas.

Kas ir izstrādātājs?

Izstrādātājs ir uzņēmums, kas veido objektu un pārvalda šo procesu. Visu attīstītāja veikto darbu kopums ir komplekss investīciju projekts nekustamo īpašumu jomā. Projekta īstenošanas laikā attīstītājs (aka attīstītājs) cenšas samazināt riskus un palielināt rentabilitāti. Dažos gadījumos viņš var darboties tikai kā izpildītājs un saņemt no klienta fiksētu maksu par savu darbu. Ja izstrādātājsdarbojas kā projekta iniciators, tad viņš ir spiests uzņemties visus riskus.

Attīstītājs ir nekustamo īpašumu profesionālis, kas specializējas jaunu vai esošo īpašumu veidošanā, to veiksmīgā mārketingā un pārdošanā. Šie darbinieki bieži sadarbojas ar partneriem, lai sadalītu risku un darba slodzi, un viņi var strādāt lielos uzņēmumos, kas nodarbojas ar nekustamā īpašuma attīstīšanu plašā mērogā vai izmanto nekustamo īpašumu attīstību kā vienu ieguldījumu instrumentu daudzveidīgā portfelī.

Cilvēki var pieiet izstrādātāja karjerai no dažādiem skatpunktiem. Izstrādātājiem var būt grāds nekustamo īpašumu attīstībā vai arī viņi var darboties kā nekustamā īpašuma aģenti, darbuzņēmēji vai arhitekti.

Darbs par nekustamā īpašuma attīstītāju ir ļoti grūts uzdevums. Izstrādātājiem jāspēj novērtēt plašu nākotnes scenāriju klāstu un noteikt, vai tie ir praktiski un pieņemami. Viņš var aplūkot tukšu zemes gabalu un saskatīt tajā potenciālu, vai arī doties ekskursijā pa pussagruvušu ēku un izveidot plānu pārbūvei un veiksmīgai pārdošanai nākotnē.

Izstrādātāji mēdz strādāt plašā mērogā, iesaistoties vairāku bloku būvniecībā, kas var aptvert tūkstošiem īpašumu.

Pieredze nekustamo īpašumu nozarē ir kritiska, jo attīstītājam ir labi jāpārzina tirgus, lai saprastu, vai projekts būs veiksmīgs vai nē. Izstrādātājiem ir vajadzīgas arī saites ar vietējām pašvaldībām, lai palīdzētu viņiem satiktiesprojekti, sākot no biroja darbiniekiem, kuri var sniegt norādījumus, lai palīdzētu virzīt projektu uz priekšu, līdz plānošanas partneriem pašvaldībā, kas virzīs šos projektus uz priekšu.

Labs izstrādātājs ir arī daļa no lielākas komandas. Izstrādātājam ir jāsadarbojas ar arhitektiem, darbuzņēmējiem, ainavu veidotājiem, politiķiem, nekustamā īpašuma aģentiem un daudziem citiem profesionāļiem, lai vadītu projektu no sākuma līdz beigām. Izstrādātājiem ir jāizvēlas labas komandas, tās efektīvi jāorganizē un jāpārvalda, lai apmierinātu projekta un komandas locekļu vajadzības, vienlaikus saglabājot kontroli pār vispārējo attīstību.

Daudzi attīstītāji izvēlas konkrētu specializācijas jomu, piemēram, augstas klases dzīvojamo nekustamo īpašumu, komerciālo nekustamo īpašumu, vidējas klases nekustamo īpašumu, mājokļus ar zemiem ienākumiem un tā tālāk.

Izstrādātāji var arī paplašināt savu projektu ģeogrāfiskās robežas. Piemēram, attīstība, kas ir saistīta ar augstākās klases dzīvojamo māju tirgu Ņujorkā, ne vienmēr būs tik veiksmīga Mineapolē.

Projekta posmi

Dzīvojamā īpašuma attīstības projektu var iedalīt trīs posmos:

1. Agrīnais posms: sākotnējā posmā projekts ir vērsts uz ekspertīzi, izpēti un atļaujām. Parasti šī ir nekonsekventākā ilguma daļa. Investēšana šajā posmā ir saistīta ar vislielākajiem un visdažādākajiem riskiem, jo ir daudz nezināmu faktoru. Daži no galvenajiem soļiem šajā posmā ietver šādas procedūras:

• vides novērtējums;
• eksāmeni;
• tirgus analīze un priekšizpēte;
• zemes iegāde vai zemes iegādes tiesību nodrošināšana;
• objektu plāni, attīstības plāni un būvniecības plāni;
• būvniecības finansēšanas organizēšana;
• infrastruktūras uzlabojumi.

2. Vidējais posms (celtniecības posms): ietver ēku celtniecību un labiekārtošanu. Tā kā pirmsprojekta darbi jau ir pabeigti, projekta riski šajā posmā ir būtiski samazināti, bet ne pilnībā novērsti. Daži no galvenajiem soļiem šajā posmā ietver šādas procedūras:

• būvniecības finansējuma piesaiste;
• projekta mārketings;
• priekšlīzings;
• īpašuma pārvaldības organizācija (ja vien tas nav izdarīts pirmsizstrādes laikā).

3. Pēdējais posms (ekspluatācija): ir pirmais ēkas dzīves cikla posms. Lai gan ar pirmsizstrādi un būvniecību saistītie riski līdz šim brīdim var tikt novērsti, īrnieku stāvoklis joprojām ir apdraudēts. Dažas darbības beigu posmā ietver šādas procedūras:

• meklējiet pircēju, ja tas vēl nav izdarīts;
• pastāvīgais mārketings un līzings;
• noteiktu saglabāšanas stratēģiju;
• stiprināt īpašumu pārvaldību;
• panākt stabilizāciju.

Un ja mēs nodarbojamies ar komerciālo nekustamo īpašumu?

Lai ieguldījums nestusagaidāmo peļņu, jums jāuztraucas par tā atbilstošu izvietošanu un virzīšanu tirgū. Šobrīd Krievijā uzdevumu sarežģī fakts, ka konkurence šajā tirgū ir ārkārtīgi augsta. Šī iemesla dēļ komerciālā nekustamā īpašuma attīstība ir aktuālāka nekā jebkad agrāk.

Komerciālā nekustamā īpašuma attīstība finansistam sniedz daudz priekšrocību. Galvenie ir:

• pakāpenisks tirdzniecības platību cenu pieaugums, kas ļauj viņiem drīzumā pārdot platību tālāk par augstāku cenu;
• iespēja gūt pasīvos īres ienākumus;
• drošs ieguldījums ar vismazāko risku.

Jebkurā gadījumā pašam objektam ir zināma vērtība, jo pēc vajadzības, jebkurā laikā no tā realizācijas var iegūt līdzekļus.

Attīstības pielietojums tirdzniecībā

Ņemot vērā mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu attīstības attīstību, varam izcelt galvenos uzdevumus, kas šajā gadījumā tiek izvirzīti investoram.

Tie ietver:

• Mārketinga tirgus izpēte, lai identificētu konkurentus un atrastu labākās iespējas klientu piesaistīšanai iepirkšanās un izklaides kompleksam;
• meklējiet optimālo vietu iepirkšanās vai biznesa centra atrašanās vietai, ņemot vērā cilvēku plūsmu;
• tirdzniecības telpu izvietojuma piedāvātā plāna izstrāde (sadalījums zonās).

Tirdzniecības centriem nomas cena ir atkarīga ne tikai no telpu platības, bet arī no tās atrašanās vietas - tiem punktiem, kas atrodas tuvāk ieejai vai vietās, kur ir milzīgs cilvēku pūlis gribumaksā vairāk.

Ik pa laikam var būt nepieciešams piesaistīt arī papildu investīcijas būvniecībā.

Noliktavas īpašums

Noliktavu nekustamais īpašums šodien ir viens no pievilcīgākajiem Krievijas attīstības tirgus segmentiem. Tirgus joprojām ir tālu no piesātinājuma. Kvalitatīvu objektu piedāvājumi ir niecīgi. Pieprasījums ir ievērojams. Ieguldījumu atdeve ir aptuveni 15-17%, un atmaksāšanās laiks ir 4-5 gadu laikā. Projektu realizāciju noliktavu nekustamo īpašumu attīstībā veic gan lielie attīstītāji, gan vidējie.

Secinājums

Tādējādi attīstība ir ekonomisko, organizatorisko, juridisko un fizisko attiecību sistēma nekustamā īpašuma tirgū. Īstenojot projektu šajā jomā, ir iespēja pielietot inovācijas un iegūt rentabilitāti, pamatojoties uz savu ieguldījumu.