Primārais mājokļu tirgus ir Funkcijas, plusi un mīnusi

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Primārais mājokļu tirgus – tās ir telpas, kas pirmo reizi darbojas kā prece. Proti, tās ir privātmājas un dzīvokļi, kuriem īpašumtiesības nekad nav nodibinātas. Pārdevēji primārajā mājokļu tirgū ir valsts un dažādi būvniecības uzņēmumi.

Pamatjēdzieni

Primārais mājoklis ir mājoklis, kas pirmo reizi ir iekļauts preču sarakstā. Primārais mājoklis tiek iegūts, vai nu piedaloties celtniecībā mājas celtniecības laikā, vai arī gatavās jaunbūvēs ar dzīvokļiem, kas nav reģistrēti valsts īpašumtiesību reģistrā.

Runājot par šādu mājokļu kvadrātmetru cenām, pirmajās būvniecības stadijās izmaksas ir minimālas un pieaug proporcionāli konkrētās mājas būvniecības gaitai. Nekustamā īpašuma iegādes lietderība primārajā tirgū ir tieši atkarīga no būvniecības laika, turpmākiem naudas ieguldījumiem šī mājokļa uzlabošanā un pakāpes.risks, piedaloties koplietošanas būvniecībā. Analizēsim primāro mājokļu tirgu.

Vai ir jēga pirkt šādu mājokli?

Primārā tipa mājokļa iegādei ir jēga tikai tad, ja uzturēšanās atļaujas un dzīvesvietas iegūšana nav primārās problēmas un to var atlikt uz noteiktu laiku līdz mājas būvniecības pabeigšanai. Pretējā gadījumā šādu iespēju var droši izmest. Jāpatur prātā, ka, saņemot šādu mājokli, jūs nevarēsit tajā nekavējoties iekļūt. Dzīvoklis būs jāremontē, un darīt to, kā saka, "no nulles".

Tomēr mājokļa iegādei primārajā tirgū ir dažas priekšrocības: nekas nebūs jāpārtaisa no iepriekšējiem īpašniekiem, jo nav problēmu ar remontu. Tomēr maz ticams, ka tas var segt mīnusu ievērojamu papildu laika un naudas izmaksu veidā.

Riski

Kopumā kapitāla līdzdalība būvniecībā ir process, kas, neskatoties uz visiem pievilcīgajiem aspektiem un juridisko "tīrību", ir saistīts ar vairākiem riskiem. Galvenās no tām ir lielās grūtības prognozēt mājas būvniecības pabeigšanas datumu, attīstītāja bankrota iespējamība, sociālo un ekonomisko pārmaiņu rašanās valsts iekšienē.

Tajā pašā laikā piesaista tikai viens punkts: ja būvniecība norit bez problēmām, var tikt pie dārga un juridiski "tīra" īpašuma.

Prusi un mīnusi

Primārā mājokļa jautājumam ir daži aspekti:

1. Naudas aspekts. Šeit ir likumsakarība, ko apstiprina laiks un prakse: jo agrāk jūs parakstāt līgumu par piekrišanu koplietošanai, jo zemāka būs 1 kv.m. primārais mājoklis.
2. Laiks. Ja līgums noslēgts laikā, kad māja vēl ir rakšanas stadijā, tad nodošanas ekspluatācijā un īpašumtiesību iegūšanas termiņi var aizkavēties uz diezgan ilgu laiku (dažkārt līdz 2 gadiem). Šajā situācijā mājoklis otrreizējā tirgū izskatās pievilcīgāks, jo tajā var ievākties gandrīz uzreiz pēc darījuma noslēgšanas.
3. Papildu maksa.



4. Dzīvoklis primārajā mājokļu tirgū tiek nodots īpašniekam ne tikai juridiskā nozīmē "tīrs", bet arī tiešā nozīmē. Tas ir, apdare tur būs raupja, kas nozīmē ievērojamus izdevumus remontam. Sekundārā mājokļa gadījumā situācija ir daudz vienkāršāka. Bet primārā mājokļa priekšrocība šajā ziņā ir iespēja veikt remontu tā, kā īpašnieks vēlas. Tas ir, aprīkot dzīvokli atbilstoši personīgajām vēlmēm stila, krāsu, būvmateriālu izmaksu un to kvalitātes īpašību ziņā. Kas ir svarīgāk - ietaupījumi uz remontu vai primāro mājokli, protams, ir katra individuāla pircēja ziņā.
5. Hipotēka primārajā mājokļu tirgū. Praksē tas bieži vien ir grūti. Ne katra finanšu iestāde aizdos kopīgu celtniecību. Pat ja kāda banka tam piekrīt, tadprocentu likmes būs diezgan augstas. Tas ir saistīts ar to, ka bankas nevēlas riskēt, jo attīstītāja bankrota gadījumā tās pārvēršas par nelikvīdu objektu īpašniekiem.
6. Risks tikt apkrāptam no attīstītājiem ir augsts tikai tad, ja cilvēks savus līdzekļus ir uzticējis būvfirmai ar zemu autoritāti un sliktu reputāciju. Celtnieks ar stabilu tēlu nekad neuzņemtos šādu risku. Tāpēc darījumi ar šādiem uzņēmumiem ir ļoti izdevīga procedūra ar zemu strīdu iespējamību.

Tātad primārā mājokļu tirgus galvenās priekšrocības ir:

• īpašnieka psiholoģiskais komforts, pateicoties "pirmā īpašnieka ietekmei";
• juridiskā "tīrība";
• Iespēja līdz 30% virs tirgus peļņas, ja investē būvniecības sākumposmā.

Otrreizējais tirgus

Ne visi zina, kas ir primārais un sekundārais mājokļu tirgus. Izdomāsim. Sekundārais mājokļu tirgus attiecas uz dzīvojamo nekustamo īpašumu, kas reģistrēts kā pašvaldības vai privātpersonu īpašums. Šādu objektu pārdošana pāriet no īpašnieka, īpašumtiesības darījuma laikā pāriet pircējam no pārdevēja. Pati koncepcija norāda, ka otrās mājas ir īpašumā esošie objekti.

Labās un sliktās puses

Otrreizējā tirgus priekšrocības ir:

• pieejama cena;
• ātrā noformēšanapiedāvājumi;
• attīstīta infrastruktūra;
• papildu atlaides.

Mīnusi, kā likums, ir:

• priekšmetu nodilums;
• slikta kvalitāte;
• remonta un uzturēšanas izmaksas;
• iespējamas juridiskas problēmas.

Sekundāro objektu izmaksas ir atkarīgas no:

• gads uzbūvēts;
• telpas un izkārtojuma līdzekļi;
• kvalitatīva apdare un komunikācijas.

Ja krītas pieprasījums pēc sekundārajiem mājokļiem, tirgus diezgan elastīgi reaģē uz izmaiņām un objektu vidējā cena krītas. Pārdošanas izmaksas būs atkarīgas no tā, cik steidzami īpašnieks vēlēsies pārdot mājokli un kā viņš plāno tērēt saņemtos līdzekļus.

Piemēram, ja īpašnieks pārdod dzīvokli, lai uzlabotu savus dzīves apstākļus, viņš paturēs cenu, cerot saņemt labāku piedāvājumu. Ja pārdošana saistīta ar pārvākšanos, īpašnieks ir ieinteresēts pārdot īpašumu īsā laikā un var dot atlaidi. Cenu samazinājumu vai piedāvājumu klāsts var būt diezgan plašs.

Primārais mājokļu tirgus Maskavā

Šodien Maskavas primārajā nekustamā īpašuma tirgū ir redzams nepieredzēti liels piedāvājumu apjoms. Tas ir aptuveni 2,2 miljoni m2, un, salīdzinot ar pagājušā gada martu, šis skaitlis palielinājās pat par 69,2%.

Šobrīd Maskavas primārajā tirgū ir aptuveni 35 000 dzīvokļu un apartamentu. 28 683 tiek īstenotidzīvokļi, no kuriem 53% pieder masu segmentam, 42% - biznesa klasei, un aptuveni 5% dzīvokļu jaunbūvēs pieder elitāro mājokļu kategorijai. Mēs uzskatījām, ka šis ir primārais mājokļu tirgus.