Izdevīga māja ir Izdevīgas mājas Maskavā

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Daudzās korekcijas, ko globālā krīze ir ieviesusi daudzu valstu ekonomikā, nemaina ieguldījumu nozīmi nekustamajā īpašumā. Vienkāršs cilvēks uz ielas, ieguldot savus ietaupījumus dzīvojamo ēku celtniecībā, prasmīgi krāj savus ietaupījumus. Mainoties tendencēm, nekustamo īpašumu tālākpārdošana ir pārstājusi nest taustāmus ienākumus, kā rezultātā lielajiem investoriem ir radušies pilnīgi jauni peļņas avoti. Daudzdzīvokļu māja ir pieprasīta alternatīva nekustamā īpašuma iegādei. Šo dzīvojamo ēku celtniecība tika veikta agrāk un oficiāli tika ierobežota 1917. gadā.

Paskatīsimies pagātnē

Ienesošā māja ir objekts no atsevišķa nekustamā īpašuma segmenta, ko tā īpašnieks izmanto kā ilgtermiņa investīciju projektu. Pirmās šāda veida ēkas Eiropā tika uzceltas 17. gadsimta sākumā. Tieši Anglijā, Vācijā un Francijā viņi pirmo reizi sāka popularizēt ideju par sava mājokļa nodrošināšanu pagaidu lietošanai trešajām personām. Agrāk nebija iespējas ātri pārdot mājokli, tāpēc bija tendence celt greznas savrupmājas. Būvniecības procesātika iesaistīti slavenākie arhitekti, un konstrukcijas atradās gleznainākajās vietās. Gatavās ēkas tika nodalītas atsevišķā nekustamā īpašuma veidā, kas tika uzskatīts par pasaules lielāko pilsētu rotu.

Kā agrāk izskatījās īres mājas?

Pirmā daudzdzīvokļu māja bija daudzdzīvokļu ēka, kuras vienā no stāviem dzīvoja īpašuma īpašnieks ar ģimeni. Stāvā varētu atrasties mājas īpašnieka birojs, veikals vai noliktava. Raksturīga konstrukciju iezīme bija apmetuma fasādes apdare, skaistas statujas, bareljefi un kolonnas. Ārpuse varētu būt apzeltīta. Rotājumi bija tikai tajā ēkas daļā, kas bija vērsta uz ielām. Fasādes, kas vērstas uz iekšpagalma daļu, tika veidotas ļoti vienkārši, un tajās nebija nekādu volānu. Dzīvokļiem, kas bija daļa no īres mājām Maskavā un citās pilsētās, bija identisks plānojums. Viņi gandrīz vienmēr pulcējās ap galerijām, koridoriem un kāpņu telpām. Ēka aizņēma gandrīz visu objekta teritoriju, kas tai tika atvēlēta. Vienīgā brīvā vieta ir terase, kas tika izmantota nelielām pastaigām īrniekiem ar bērniem un drēbju žāvēšanai.

Kā veidojās māju vēsture Krievijas impērijā?

Pirmā daudzdzīvokļu ēka ir pagātnes arhitektūrai absolūti netipiska būve. Šāda struktūra impērijas lielāko pilsētu teritorijā parādījās tikai 17. gadsimtā. Pagāja tikai 50 gadi, līdz ēkas kļuva ļoti populāras unpieprasīts. Agrāk bija tradīcija: katram tirgotājam, uzņēmējam vai jebkuram citam sevi cienošam turīgam cilvēkam ir jābūt uzcēlušam vismaz vienu šādu būvi, uz kuras izkārtnes būs norādīts tās īpašnieka vārds. Līdz revolūcijas sākumam Krievijā bija vismaz 600 šāda veida ēku. Viņi rotāja Maskavas un Odesas, Kijevas un Gomeļas ielas.

Īres māju attīstība, pamatojoties uz izmaiņām likumdošanā

19. gadsimtā būtisku izmaiņu rezultātā Krievijas impērijas likumdošanā būvju pirmos stāvus varēja iznomāt kā darbnīcu, fotostudiju, veikalus un konditorejas. Otrais stāvs bija paredzēts biroja telpām. Ēkas trešajā stāvā atradās muižnieku, rūpnieku un tirgotāju īrēti dzīvokļi. Bēniņu stāvos dzīvoja aktrises un mākslinieki, atvaļināti militāristi un studenti. Neliela istabiņa īrniekam maksāja 15-30 rubļus mēnesī, daudzistabu dzīvokļi maksā no 500 līdz 1000 rubļiem. Piekļuve šīs kategorijas mājokļu īrei bija pieejama pilnīgi ikvienam.

Idejas rašanās

Daudzdzīvokļu ēka ir pēdējā laikā diezgan bieži apspriesta tēma, kas ir tieši saistīta ar vietējā nekustamā īpašuma tirgus aktīvu attīstību. Konstrukcijas faktiski ir daudzdzīvokļu ēkas, kurās visi dzīvokļi ir orientēti uz īres maksu. Pirmo reizi ideja par šīs kategorijas konstrukciju celtniecību parādījās Sanktpēterburgas valstsvīru vidū, kuri tādā veidā tiecas mūžīgi.atrisināt mājokļa problēmu. Pēc viņu domām, valsts maznodrošinātie iedzīvotāji, kuri nevarēs iegādāties savu māju, varēs ne tikai īrēt dzīvokļus, ko piedāvā Ņevskas rajona īres nami. Viņi tur varēs dzīvot laimīgi un ērti. Šī ideja neietilpst inovāciju kategorijā, kas ir diezgan acīmredzams no iepriekš aprakstītā stāsta.

Projektu aktualitāte 2015. gadā

Projektu aktualitāti un rentabilitāti attaisno fakts, ka Krievijas 20. gadsimta dzīvojamais fonds būtiski atšķiras no mūsdienu. Agrāk lielas pilsētas veidojās no lielām mājsaimniecībām un cēlu savrupmājām, kas bija vērstas tikai uz vienu ģimeni. Parastie darbinieki, kuri aktīvi migrēja uz lielajām pilsētām, nevarēja ne pirkt, ne īrēt sev mājokli, jo priekšlikumi lielākoties aprobežojās ar pilīm ar pusotru tūkstoti kvadrātu. Daudzdzīvokļu ēka nav tikai risinājums steidzamām mājokļa problēmām, tā ir arī reakcija uz pieprasījumu tirgū un vienkārši ļoti ienesīgs bizness.

Vai Krievijā ir pieprasījums pēc īres mājokļiem?

Pēdējo dažu gadu laikā Krievijā ir ievērojami pieaudzis pieprasījums pēc īres mājokļiem. Liels skaits cilvēku meklē mājokli par pieņemamu cenu. Daudzi, cenšoties gūt peļņu, apmierinot pieprasījumu, izīrē telpas savos dzīvokļos vai veselos dzīvokļos, ko viņi ir mantojuši. Ir arī nopietnāka investoru grupa, kas speciāli remontē dzīvokļus, lai nodrošinātu tos īrēšanai. Tādaspieeja un stabili ienākumi nodrošina, un līdzekļi palīdz ietaupīt ekonomikas nestabilitātes brīžos. Analītiķi atzīmē, ka cilvēkus daudz vairāk interesē īres mājas Sanktpēterburgā nekā privāto tirgotāju piedāvājumi. To nodrošina partnerības stabilitāte. Situācija, kad īpašnieks var lūgt atbrīvot mājokli viņa dzīves apstākļu dēļ, ir pilnībā izslēgta. Var runāt par vienkāršu un pārskatāmu partnerības shēmu un pārliecību par nākotni. Daudzdzīvokļu ēka (apskatā ir šādu ēku foto) gūst labumu ne tikai tās īpašnieki, bet arī valsts, kas iegūst iespēju legalizēt nekustamā īpašuma tirgu.

Būvniecības skatīšana kā bizness

Šodien daudzdzīvokļu mājas Maskavā saviem īpašniekiem maksā tikpat, cik parastās mājas, dzīvokļi, kurus plānots vienkārši pārdot. Tipiskas mājas celtniecībā tās īpašnieks būvniecībā ieguldītos līdzekļus atgūst tikai 5 gadu laikā. Tāpat peļņa tiek iegūta identiskā laika posmā. Vienlaikus kredīts būves celtniecībai tiek atmaksāts maksimāli ātri, investējot topošo iedzīvotāju ēku būvniecības procesā. Runājot par daudzdzīvokļu mājām, to atmaksāšanās ir 13 gadi un vairāk, kas automātiski noved pie aizdevuma procentu pieauguma procentu īstenošanas laikā. Galu galā projekts nodrošinās stabilus liela apjoma pasīvos ienākumus, taču tikai daži mūsdienu uzņēmēji ir gatavi strādāt tik tālas nākotnes labā.

Kas var palīdzētvaldība?

Tā kā daudzdzīvokļu māju segments Krievijā nav īpaši attīstīts, tas tiek uzskatīts par nepievilcīgu uzņēmējiem un investoriem. Valdība no savas puses nevar veikt nekādus efektīvus pasākumus, jo būvniecības stimulu vai subsīdiju nodrošināšana, nodokļu atvieglojumi vai atvieglotas cenas zemei galu galā neatrisina valsts problēmu. Īres maksa, pat ar zemākām izmaksām mājokļa celtniecībai, paliek nemainīga. Neskatoties uz aktīvo diskusiju valdības līmenī par šo tēmu, aktīva rīcība praktiski netiek veikta. Alternatīva uzņēmējdarbībai ar paralēlu mājokļa jautājuma risināšanu valsts līmenī kļūs pieejama tikai tad, kad tirgus šim nekustamo īpašumu segmentam augs un piedāvājuma pārpilnības dēļ kļūs pieejamāks iedzīvotājiem ar zemiem ienākumiem. Kā variants, daudzdzīvokļu māja, dzīves līmeņa apskati, kurā tikai lūdzu, var pilnībā finansēt no budžeta, bet līdzekļi šiem projektiem vēl nav paredzēti.

Kad īres nami pārvērtīsies?

Tirgus attiecību struktūra saka, ka piedāvājums veidosies, līdz pieprasījums būs pilnībā izsmelts. Sāksim ar to, ka Krievijas nekustamā īpašuma tirgus aktīva attīstība ir vērojama tikai pēdējo desmit gadu laikā. Laikā, kad īres mājokļi ieņem cienīgu segmentu attīstīto valstu tirgos, Krievijā tie tikai sāk parādīties sakārtotu ēku veidā. Mūsdienās attīstītāji sliecas uz parastu mājokļu celtniecību, kas atmaksājas ātrāk un ienākumusnākamajos gados. Kamēr būs pieprasījums, šī tendence nemainīsies. Īres māja, par kuras darbinieku atsauksmēm pievērš uzmanību projekta pozitīvajiem aspektiem, būs pieprasīta, kad īpašumu pircēji sevi izsmēs, un tirgū dominēs iedzīvotāju ar zemiem ienākumiem pieprasījums pēc īres ziņā pieņemamām mājokļiem. Vienlaikus samazināsies interese par dzīvokļu iegādi, kas radīs sīvu konkurenci starp šī segmenta attīstītājiem un palielinās riskus. Tas būs pagrieziena punkts, kad attīstītāji sāks dot priekšroku tādiem projektiem kā, piemēram, īres mājas Ņevskas rajonā.

2015. gada būvniecības vadlīnijas

Maskavas īres mājokļu būvniecības un attīstības pamatprincipiem bija jāparādās pilsētas ģenerālplānā, kura apstiprināšana bija paredzēta 2015. gadā. Daudzdzīvokļu māja, kas vienmēr saņem pozitīvas atsauksmes no darbiniekiem, nākotnē var kļūt par ļoti ienesīgu projektu. Nākotnē plānots mainīt būvniecības specifiku. Problēmas apspriešanā tika izskatīti un noraidīti šādi jautājumi: apgaismojuma standartu samazināšana, sanitāro un epidemioloģisko standartu izmaiņas, drošības standarti. Saskaņā ar provizoriskiem plāniem tieši uz reorganizētajām industriālajām zonām parādīsies pirmā daudzdzīvokļu māja. Puškino nekļūs par tās atrašanās vietu, bet Jaunās Maskavas, Zeļenogradas un Ziemeļu administratīvā rajona teritorija ir pilnīgi iespējama. Kas attiecas uz pašiem izstrādātājiem, viņi nav īpaši apmierinātivaldības vēlme attīstīt īres mājokļu tirgu. Viņuprāt, daudzdzīvokļu māja (Puškino) šobrīd peļņas ziņā nešķiet daudzsološa. Tas ir saistīts ne tikai ar augstajām kredītu procentu likmēm, bet arī ar projekta ilgo atmaksāšanās laiku. Lielu lomu spēlē ienesīgāku segmentu klātbūtne Krievijas nekustamo īpašumu tirgū.