Kas ir nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklis?

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanas un iekasēšanas kārtību deklarē attiecīgais kods. Likumi mainās no gada uz gadu. Vienlaikus mainās iedzīvotāju tiesības un pienākumi nodokļu jomā. Fakts, kas paliek nemainīgs, ir nepieciešamība maksāt nodokli.

Kas ir nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklis?

Nekustamo īpašumu var turēt privātpersona, privāts uzņēmums vai pašvaldības iestāde. Nekustamo īpašumu veidi ietver dažādas iespējas: dzīvojamās telpas, komerctelpas (tirdzniecības vai biroju ēkas), ražošanas telpas, zeme un lauksaimniecības zeme. Īpašniekam var būt viena īpašuma tiesības vai kā daļa no akcijas. Visos gadījumos, ja darījums atbilst apliekamā aprakstam, nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklis paliek obligāts.

Kontroles sistēmu veic nodokļu iestādes un to teritoriālās nodaļas. Faktsnodokļu nomaksa vai nemaksāšana tiek atspoguļota iedzīvotāju iesniegtajā gada deklarācijā.

Vispārīgie principi

Saskaņā ar Krievijas tiesību aktiem jebkura veida oficiāli saņemtā peļņa tiek aplikta ar nodokli. No šī viedokļa nekustamā īpašuma atsavināšana ir uzskatāma par labu īpašniekam. Tāpēc nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu ir jāmaksā pārdevējam.

Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 224. pants nosaka, ka no nekustamā īpašuma atsavināšanas gūto ieņēmumu summa ir jāapliek ar 13% nodokli. Tomēr šis likums nav piemērojams visos gadījumos. Sīkāka informācija tiks apspriesta šajā rakstā.

Cits likums, uz kuru jāatsaucas, ir Federālā likuma numurs 382. Tas ir aktuāls kopš 2016. gada sākuma. Saskaņā ar šī likuma noteikumiem nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu juridiskajā jomā ir balstīts uz īpašuma noteikumiem. Šajā dokumentā ir aplūkoti divi pilnvaru veidi pēc ilguma:

• Īpašuma īpašumtiesību nodošana līdz 2016. gadam.
• Īpašuma īpašnieki, kuru tiesības ir fiksētas pēc 01.01.2016.

Pirmā pilsoņu kategorija, atsavinot nekustamo īpašumu, vadās pēc līdz 2016. gada sākumam spēkā esošā likuma noteikumiem. Saskaņā ar šo likumu nodoklis ir obligāts visiem īpašniekiem, kuri atsavina nekustamo īpašumu pirmo 3 gadu laikā pēc īpašumtiesību nodošanas. Otrajai kategorijai piemēro jaunu kārtību, saskaņā ar kuru īpašumtiesību pārskata periods ir 5 gadi.

Kurš nevar samaksāt?

Ja ņemam vērā vispārējo nodokļu iekasēšanas kārtību, likums paredzapstākļi, kādos nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu fiziskām personām kļūst nebūtisks neatkarīgi no īpašumtiesību perioda. Jo īpaši tiek apsvērts veids, kā nodot īpašumu. Šie ir šādi gadījumi:

1. Kad īpašums tiek nodots īpašniekam ar nosacījumu, ka bijušais īpašnieks ir mūža apgādībā.
2. Mantotais īpašums.
3. Nekustamā īpašuma objektu atsavināšana, uz kuru tiesības radušās privatizācijas rezultātā.
4. Īpašumtiesību pamats ir dāvinājuma līgums.

Ja īpašumtiesību dokuments ietilpst kādā no šīm kategorijām, tad darījums nav klasificējams kā papildu ienākums un attiecīgi apliekams ar nodokli.

Ir arī līdzekļi pēc reģiona. Kā zināms, iekšzemes likumi ir sadalīti federālajos un teritoriālajos. Vietējām iestādēm ir tiesības pielāgot dažus federālos likumus bez būtiskām pretrunām. Praksē šādi apstākļi parasti tiek atviegloti noteiktai pilsoņu kategorijai. Nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklis nav izņēmums.

Piemēram, Hantimansijskas apgabalam ir likums, saskaņā ar kuru ienākumi no nekustamā īpašuma pārdošanas netiek aplikti ar nodokli pat pirmajos 3 īpašumtiesību gados. Līdzīgi noteikumi ir spēkā Stavropoles teritorijā: šeit ar nodokli apliekamo darījumu termiņš ir samazināts no 5 uz 3 gadiem. Lai noskaidrotu, kāds nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu jāmaksā konkrētajā reģionā, jāseko līdzi izmaiņām teritoriālajālikumi.

Kā aprēķināt?

Citizen S. A. pārdeva māju, kas pirkta pirms 1,5 gada, par 6 300 000 rubļu. Viņa lieta visos aspektos atbilst likuma definīcijai. Viņš ir oficiāli nodarbināts, un viņa darba pieredze ir vairāk nekā 10 gadi. Kāda būs nodokļa summa par nekustamā īpašuma pārdošanu S. A. pilsonim

Lai sagatavotu deklarāciju par gadu, jāņem šāda informācija:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 - nodokļa bāzes summa

Nodokļa summa: (6 300 000–1 000 000) x 13%=689 000 rubļu

Bet ilgi pirms deklarācijas iesniegšanas termiņa beigām S. A. savāca dokumentus atskaitīšanai un saņēma apstiprinājumu no nodokļu dienesta. Ieturējuma summa bija maksimālā. Tagad aprēķini izskatās citādi:

(6 300 000–5 300 000) x 13%=130 000 rubļu faktiskā maksājuma summa.

Ja S. A. pilsonis noslēgtu darījumu 5 gadus pēc pirkuma, viņš tiktu iekļauts atbrīvoto kategorijā.

Privātpersonām

Nodokli par nekustamā īpašuma pārdošanu fiziskām personām, tā īpašībām un maksāšanas kārtību deklarē Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 23. nodaļa. Tādējādi tiesību subjekti, kuriem ir tiesības saņemt ienākumus Krievijas Federācijas teritorijā, tiek iedalīti trīs kategorijās:

1. Valsts iedzīvotājs ir pilsonis, kurš pēdējā gada laikā nodzīvojis Krievijā vismaz 183 dienas.
2. Nerezidenti - personas, kuras neietilpst iepriekšējā kategorijā.
3. Nosacītā definīcija - valūtas rezidenti ir Krievijas Federācijas pilsoņi, kuri pēdējo gadu dzīvo citā valstī, bet vismaz reizi gadā apmeklē Krieviju.

Pārdodot nekustamo īpašumu nerezidentam, nodokļus un to aprēķināšanas kārtību reglamentē Nodokļu kodeksa 209. pants. Tātad viņiem tiek piemērota atsevišķa iedzīvotāju ienākuma nodokļa iekasēšanas kopa.

Juridiskām personām

Juridiskai personai atsavinot nekustamo īpašumu savā bilancē, nodokļu aprēķināšanas kārtību lielā mērā nosaka izvēlētā nodokļu sistēma. Taču skaidrs ir fakts, ka, pārdodot nekustamo īpašumu, juridiska persona gūst ienākumus. Attiecīgi šie ienākumi būtu jāatspoguļo uzņēmuma bilancē. Turpinām izskatīt nodokli par nekustamā īpašuma pārdošanu. No kādas summas un kādā kārtībā juridiskai personai tas būtu jāmaksā? Jāņem vērā piederība vienam no šiem nodokļu režīmiem:

1. UTII.
2. Vienkāršota sistēma.
3. Patentu sistēma.

Tiek ņemts vērā arī īpašuma veids. Tā var būt dzīvojama, komerciāla, zeme vai grunts.

Būtiska ir arī faktiskā informācija un īpašumtiesību forma: vai uzņēmums faktiski veic komercdarbību, vai dibinātāji ir Krievijas Federācijas rezidenti vai nerezidenti? Lai atbildētu uz visiem šiem jautājumiem, jāvadās pēc Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 23. panta.

Juridiskai personai pārdodot mājokli, ienākumi nav apliekami ar PVN, bet ienākuma nodoklis ir obligāts. Ienākuma nodokļa likme ir atkarīga arī no dibinātāju (rezidenta) civilstāvokļavai nerezidents). Ja runājam par uzņēmuma bilancē esošo nedzīvojamo telpu atsavināšanu, tad ienākuma summa ir apliekama gan ar ienākuma nodokli, gan ar PVN. Tajā pašā laikā ienākuma nodoklis tiek aplikts nevis no darījuma summas, bet gan no tīrā ienākuma summas.

Svarīga nianse: komerciālā nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklī netiek ņemts vērā īpašumtiesību gadu skaits. Vēl viena nianse no nodokļu optimizācijas jomas saka, ka uzņēmumam ir tiesības samazināt ienākumu summu par objekta atlikušo cenu. Ja pēc grāmatvedības aprēķiniem starpība starp darījuma summu un gala summu izrādās negatīva, tad skaitlis tiek klasificēts kā uzņēmuma zaudējumi.

Vai pensionāriem būtu jāmaksā?

Vai tiek piemērots nodoklis par fizisko personu - pensionāru un citu īpašu pilsoņu kategoriju - nekustamā īpašuma pārdošanu? Saskaņā ar spēkā esošajiem likumiem nodokļu atvieglojumi vai atvieglojumi, kas saistīti ar pilsoņu sociālo statusu, netiek nodrošināti. Pensionāriem ir jāmaksā nodoklis, ja viņi ietilpst vispārējā nodokļa maksātāju kategorijā.

Ir svarīgi atšķirt īpašuma nodokli un iedzīvotāju ienākuma nodokli. Īpašuma nodoklis kopš 2014. gada pensionāriem nav aktuāls. Izņēmums ir gadījumi, kad pensionārs nekustamo īpašumu izmanto peļņas gūšanai. Pretējā gadījumā uz tiem attiecas vispārējā kārtība: nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu uz 3 gadiem viņiem būs obligāts.

Bet pensionāriem ir iespēja būtiski samazināt nodokli vai pat tikt atbrīvotiem. Lai to izdarītu, viņiem ir jāizmanto īpašuma atskaitījums. Līdz 2012.gadam atskaitījums neattiecas uz pensionāriem. Federālā likuma Nr.330 pieņemšana nodrošināja viņiemtādas tiesības.

Izmantojot šo likumu, pensionāri pēc nekustamā īpašuma pārdošanas var saņemt kādu no šīm nodokļu atskaitīšanas iespējām:

• Ja īpašumtiesības tika noteiktas pirms vairāk nekā 3 gadiem, tās tiek pilnībā atbrīvotas, pamatojoties uz vispārīgiem noteikumiem.
• Ja turēšanas periods ir īsāks un objekta vērtība nepārsniedz 1 miljonu rubļu, viņi var saņemt nodokļa bāzes samazinājumu līdz summai, kas tika iztērēta, iegādājoties objektu.

Atskaitījumi

Nodokļu subjektiem ir tiesības uz īpašuma nodokļa atskaitījumu. Tas attiecas uz tiem pilsoņiem, kuri ir oficiāli nodarbināti un no saviem ienākumiem ietur ienākuma nodokli vai iedzīvotāju ienākuma nodokli 13% apmērā. Ir trīs atskaitīšanas iespējas:

• Kopā izlaidums.
• Daļēji.
• Nodokļa iekasēšana no visas ieņēmumu summas.

Tajā pašā laikā maksimālā summa, par kādu var samazināt nodokļa summu, ir 1 miljons rubļu.

Piemērs: pilsonis pārdod dzīvokli, kas pirkts pirms 2,5 gadiem, par 4 500 000 rubļu. Līdz deklarācijas iesniegšanai pilsonis bija sagatavojis arī dokumentus atskaitījuma veikšanai. Viņam bija tiesības uz maksimālo atskaitījumu. Rezultātā nodokļu bāzes summa viņam bija 3 500 000 rubļu, bet nodokļi - 455 000 rubļu.

Atbildot uz jautājumu, kāds nodoklis jāmaksā par nekustamā īpašuma pārdošanu, svarīgi minēt kopīpašuma iespēju. Ja īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu attiecas uz vairākām personām, tad arī nodokļa maksāšanas pienākums tiek sadalīts atkarībā no katras daļasno viņiem. Vai arī kopīpašnieki var vienoties savā starpā un uzņemties nodokļu saistības citā secībā.

Iedzīvotāji var izmantot atskaitījumu vairāk nekā vienu reizi, jo tas attiecas uz katru darījuma vienību. Bet 1 gada laikā ir atļauts tikai viens atskaitījums. Pateicoties šim atvieglojumam, var ievērojami samazināt nodokļa summu par nekustamā īpašuma pārdošanu.

Ir trīs atskaitīšanas metodes:

• Pienākošo naudas līdzekļu izmaksa skaidrā naudā.
• Pārskaitījums uz saņēmēja bankas kontu.
• Izsniegt paziņojumu darba devējam, norādot pilsoņa atbrīvošanu no iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas par periodu, kurā ir uzkrāta maksājamā summa.

Kā pieteikties atskaitījumam?

Pieteikums par atskaitījumu tiek veikts pārskata periodā, kurā tika veikti darījumi. Atskaitījumu var saņemt divos veidos: fiksēta summa vai summa, kas vienāda ar izmaksām. Izvēle ir atkarīga tikai no pretendenta: viņš vispirms var aprēķināt, kurš variants viņam ir izdevīgāks, un pieteikties konkrētajam veidam.

Atskaitījums ir piemērots, ja pilsonim ir jāpierāda izmaksas par iepriekšējo pārskata periodā pārdoto nekustamo īpašumu. Tāpēc šie izdevumi būs jānodrošina ar dokumentu kopijām par tiem. Šim nolūkam nodokļu iestādei tiek iesniegtas šādu dokumentu kopijas:

• Līgums par nekustamā īpašuma iegādi (pirkšanu un pārdošanu).
• Dokuments, kas apliecina nekustamā īpašuma kompāniju pakalpojumu izmantošanu.
• Pieņemšanas un nodošanas akts laikāīpašums.
• Dokumenti no pārdevēja par naudas saņemšanu: kvīts (ja nauda saņemta skaidrā naudā) un bankas izraksts (ja nauda ieskaitīta kontā).
• Maksājuma uzdevumi.
• Citi dokumenti, kas izveidoti darījumu gaitā un atspoguļo finansiālo vērtību.

Pēc tam, kad nodokļu iestāde ir apstiprinājusi pieteikumu par atskaitījumu, jums vēlreiz jāatgriežas pie jautājuma par nekustamā īpašuma pārdošanas nodokli. Cik būtu jāmaksā? Nodokļa bāze tiks ievērojami samazināta. Ir svarīgi ņemt vērā, ka pašriskamos izdevumos nav iekļauti apdrošināšanas maksājumi un hipotēkas atmaksa.

Tiesību un prakses mērķi

Kad pilsoņi uzzina par nodokļiem par īstermiņa īpašumu pārdošanu un noskaidro nodokļu likmes, viņi var negribot interesēties par likumīgām ietaupījumu iespējām. Lai atbildētu, jums vajadzētu pievērst uzmanību šī nodokļa ieviešanas sākotnējam mērķim.

Tika uzskatīts, ka ātrās pārdošanas motīvs pēc pirkuma īpašniekiem ir vēlme gūt peļņu no starpības. Ikviens atceras pirmskrīzes laikus, kad nekustamā īpašuma cenas dinamiski auga, un valstij nebija tiešu sviru. No šī viedokļa šis nodoklis pilda netieša nekustamā īpašuma tirgus kontroles instrumenta lomu. Un tā ir taisnība, jo pie pārāk augstām nekustamo īpašumu cenām, kā likums, tikai kāds sociālais slānis vienmēr gūs labumu uz citu rēķina.

Bet apsveriet citu gadījumu: pilsonim M. S. ir jāpaplašina mājoklis, viņš arī nebaidās pārvietoties tuvāk pilsētas centrālajai daļai,bet nepieder līdzekļi. Viņš atrod kompromisu: pārdod vienīgo mājokli, uz laiku dzīvo kopā ar ģimeni pie vecvecākiem un paņem hipotēku par piemērotāku mājokli. Viss noritēja pēc plāna, taču tad pēdējo gadu krīze ieviesa savas korekcijas. Īpašnieks bija starp tiem 20%, kas nespēja atdot līdzekļus. Neskatoties uz aizņēmēja pūlēm, refinansēšana citā bankā nenotika.

Vienīgais pareizais lēmums bija pārdot īpašumu, pirms banka to pārdod atklātā izsolē. Tā rezultātā pilsonis zaudē līdzekļus hipotēkas procentu likmju veidā un maksā pārdošanas nodokli. Ja mājokļa izmaksas ir mainījušās, tad varbūt viņš vairs nevarēs nopirkt dzīvokli. Un tas nav atsevišķs gadījums.

Likumprojekta apspriešanas stadijā tika apspriesta iespēja atbrīvot tās personas, kurām pārdodams īpašums ir vienīgais. Taču likumdevējiem bija bažas, ka spekulanti varētu izmantot šo noteikumu, uzzinot, ar kādu nodokli tiek aplikta nekustamā īpašuma pārdošana.

Vai es varu nemaksāt?

Ir iespējams optimizēt nodokļa summu papildus atskaitījumam. Papildus likumā aplūkotajiem gadījumiem ir arī citas iespējas:

Radīto izdevumu dokumentācijas nodrošināšana. Arī šī pozīcija ir oficiāli atļauta. Piemēram, pat ja persona iegādājās īpašumu tālākas pārdošanas nolūkā, tad viņa ienākumu summa nav vienāda ar visām darījuma izmaksām. Ieņēmumos tiek atzīta tikai starpība starp pirkto un pārdoto summu.vērtība

Izdevumi ir: objekta izmaksas, paplašināšanas izmaksas, esošo parādu atmaksa par komunālajiem pakalpojumiem, tīklu ierīkošana un atļautie pārbūves veidi, teritorijas labiekārtošana un citi remontdarbi.

• Divkāršā atskaitījuma piemērošana. Uzdodot jautājumu, cik tiek aplikts ar nodokli, pārdodot nekustamo īpašumu, jāņem vērā arī nodokļu maksātāja juridiskais statuss: šāda veida nodokļu ietvaros viņš ir gan pārdevējs, gan pircējs. Vēl viens svarīgs nosacījums ir divu darījumu (pirkšanas un pārdošanas) pabeigšana viena kalendārā gada laikā. Un visbeidzot trešais nosacījums ir, ja pirkums ir veikts agrāk nekā pārdošana. Tas ir, optimizācijas iespējas ir tikai tiem, kam šis nav vienīgais mājoklis. Ja, pērkot pirmo dzīvokli, atskaitījums netika pieprasīts, tagad saistības var norakstīt uz tā rēķina neatkarīgi no tā, kāds nodoklis par nekustamā īpašuma pārdošanu ir jāiemaksā budžetā.
• Samazināšanās koeficienta piemērošana. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 217. panta noteikumiem par ienākumiem tiek uzskatīta summa, kas vienāda ar samazinājuma koeficienta reizināšanu ar kadastrālo vērtību. Šādā gadījumā ir iespējams pat samazināt nodokļa bāzi līdz nullei.

Ja statuss ir pašnodarbinātais?

Ja privātuzņēmējs pārdeva nekustamo īpašumu pirms oficiāli reģistrējās kā individuālais komersants, tad darījums notiek nodokļu iestādēs kārtējās iedzīvotāju ienākuma nodokļa deklarācijas veidā. Ja darījuma brīdī pārdevējam bija uzņēmēja statuss, tad rodas loģisks jautājums: cik nodokļus būs jāmaksā par pārdošanunekustamā īpašuma IP?

Šeit ir svarīgi apsvērt, vai īpašums ir norādīts OKVED kodā kā galvenais komercaktīvu līdzeklis, kas rada ienākumus vai nē. Otrs noteicošais faktors ir IĪ nodokļu sistēma. Ir divi veidi: STS - vienkāršota sistēma un metode “ienākumi mīnus izdevumi”.

Pirmajā gadījumā darījuma summa tiek pieskaitīta vispārējai nodokļu aprēķina bāzei. Maksājamā nodokļa likme ir 6%. Sistēmā “ienākumi mīnus izdevumi” darījuma summa palielina peļņas apjomu. Bet izdevumu ziņā ir svarīgi ņemt vērā objekta iegādes izmaksas un tā uzturēšanai un apstākļu uzlabošanai iztērētos līdzekļus. Lai pierādītu pirkumu, iepriekš jāsagatavo īpašumtiesību dokumentu kopijas un pēc tam jāiesniedz nodokļu iestādei.

IP likvidācijas gadījumā

Aplūkosim gadījumu, kad saimnieciskā vienība pārtrauc savu darbību un likvidē IP statusu. Kādi nodokļi tiek maksāti, pārdodot nekustamo īpašumu šajā gadījumā? Uzņēmējam 3 gadu noteikums neattiecas, un viņam kā privātpersonai, kas guvusi papildu ienākumus, ir pienākums maksāt budžetā ienākuma nodokli. Speciālisti iesaka jau laikus sagatavoties likvidācijas procesam, vispirms pārejot uz vienkāršotu nodokļu sistēmu. Šī metode ievērojami samazina izmaksas. No nodokļu optimizācijas viedokļa nekustamo īpašumu vēlams pārdot fiziskās personas, nevis individuālā uzņēmēja statusā.

Izpildes datums

Katra gada beigās ierēdniecībā strādājošās saimnieciskās vienības un privātpersonaspamata, jāsniedz informācija par to rīcībā esošo finanšu līdzekļu apriti. Šajā sakarā aktuāls kļūst jautājums: pārdodot nekustamo īpašumu, kāds nodoklis jāmaksā, lai vēlāk nebūtu pretenziju no nodokļu iestādēm.

Fiziskās personas iesniedz pārskatu 3 iedzīvotāju ienākuma nodokļa veidā līdz pārskata periodam sekojošā gada 30. aprīlim. Iesniegšanas iestāde ir IFTS iestādes vietējā nodaļa. Ja dokumentā ir tehniska rakstura kļūdas vai saistītas ar kļūdainiem aprēķiniem, nodokļu iestāde ziņojumu nepieņems. Esošu dokumentu nevar rediģēt. Labotais ziņojums tiek izsniegts uz jaunas veidlapas, kuras titullapā būs informācija par pārtveršanu. Dokuments tiek ģenerēts divos identiskos eksemplāros. Pēc pārskata saņemšanas tiek atvēlēts termiņš nodokļa summas samaksai. Šis periods parasti ilgst līdz pārskata iesniegšanas gada 15. jūlijam.

Par izvairīšanos no neveiksmēm un novēlotu ziņojumu iesniegšanu tiek sodīts:

• Par nulles rādītāju nesniegšanu - no 1000 rubļiem.
• Pārējos gadījumos - līdz 30% no uzkrātās nodokļa summas.
• Ja nodoklis netiek samaksāts laikā, tiek iekasēta nodokļa summa plus 20-40% no tās summas kā līgumsods.
• Papildus galvenajām sankcijām par katru nokavēto dienu tiek iekasēta soda nauda.

Tādēļ svarīgi ir atbildīgi izturēties pret nodokļu un juridiskajām saistībām. Valsts mērogā visas valsts dzīve ir atkarīga no nodokļiem.