Tālākpārdevēji - kas tas ir?

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Šodien viens no galvenajiem ierindas pilsoņa labklājības rādītājiem ir nekustamā īpašuma pieejamība. Un tas viss ir saistīts ar to, ka mājokļu cenas ir sasniegušas debesis un neapstājas pie sasniegtā līmeņa. Nav nekā pārsteidzoša faktā, ka daudzi mājokļa izvēlei pieiet ar vislielāko atbildību – galu galā daudziem šis ir teju vai galvenais dzīves pirkums, kas var nebūt jāatkārto.

Kad nākamajiem pircējiem nākas saskarties ar primārā un sekundārā mājokļa jēdzieniem, sākas šaubas un strīdi. Dažiem jaunbūve šķiet izdevīgāka zemās tirgus cenas dēļ, turklāt neiztrūkst arī citas priekšrocības. Taču tas nenozīmē, ka primāro tirgu var uzskatīt par ideālu, un īpašumā esošais dzīvoklis ir apaudzis ar trūkumiem. Izdomāsim, kas ir sekundārais mājoklis, kādi ir tā plusi un mīnusi.

Tālākpārdevēji - kas tas ir?

Vispirms sapratīsim pašu jēdzienu. Daudziem otrreizējo mājokļu tirgu var pārstāvēt tikai veci akciju dzīvokļi. Respektīvi, par kaut kādu jaunu plānojumu un mūsdienīgiem dzīves apstākļiem nebūs runasnevar. Turklāt ir veci lifti, skaitītāji, elektroinstalācijas un caurules. Un kaimiņi atstāj daudz ko vēlēties, kamēr apšaubāmas personības neapmetas jaunbūvēs.

Neapšaubāmi, šajos apgalvojumos ir daļa patiesības. Bet pat otrreizējā tirgū dzīvokļi ir atšķirīgi. Sekundārais mājoklis - tas nozīmē, ka īpašumam jau ir izsniegtas īpašumtiesības. Tas ir, galvenā atšķirība, kas atdala primāro tirgu no sekundārā tirgus, ir īpašuma piešķiršanas ieraksta klātbūtne vienotajā valsts reģistrā.

Lietots dzīvoklis vienmēr ir vecs?

Kāpēc mums nevajadzētu pieņemt, ka sekundārais mājoklis noteikti ir veca, nolietota māja? Jo dzīvoklis jaunbūvē var būt arī lietots - vai tad kāds pārvākšanās vai citu apstākļu dēļ nepārdod pilnīgi jaunu dzīvokli jaunuzceltā mājā? Turklāt, ja pēc jaunas mājas nodošanas ekspluatācijā netiek pārdoti visi dzīvokļi, attīstītājs reģistrē īpašumu sev, un neapdzīvots mājoklis automātiski kļūst sekundārs.

Kādi ir dzīvokļi otrreizējā tirgū?

Sessary mājokļi ir bagātīga dažādu kategoriju un raksturlielumu dzīvokļu izvēle. Nekustamo īpašumu speciālisti šajā tirgū izšķir vairākus nekustamo īpašumu veidus, kas klasificēti pēc fiziskajām īpašībām un vērtības līmeņa:

• Zemas kvalitātes mājokļi - dzīvokļi vecā būvniecības gada mājās, ar augstumu 2-3 stāvi. Šādās telpās bieži vien navgalvenās komunikācijas ir kanalizācija un ūdensvads. Mājas bieži apsilda ar krāsns apkuri.
• Standarta telpas - parastie sekundārie mājokļi, vienistabas vai divistabu dzīvokļi tipiskās ēkās ar augstumu 5-16 stāvi.
• Superior apartamenti - izmitināšana modernās un tipiskās mājās, ko raksturo paaugstināts komforts. To raksturo saimniecības telpas, piemēram, pieliekamie un ģērbtuves, kā arī lielāks vannas istabu skaits nekā parastās telpās.
• Luksusa mājoklis - A klases nekustamais īpašums, kura īpašība ir augstvērtīgas mājas teritorijas klātbūtne, autostāvvieta, konsjeržs un apsardze. Luksusa namos, kā likums, ne vairāk kā 30 dzīvokļi.

Citi faktori, kas ietekmē cenu noteikšanu

Jāņem vērā, ka dzīvokļa cena var svārstīties atkarībā no mājas atrašanās vietas un attīstītās infrastruktūras pieejamības dzīvojamajā rajonā. Tātad ērts un labiekārtots uzlabota tipa vienistabas dzīvoklis, kas atrodas pilsētas nomalē, var maksāt daudz lētāk nekā pieticīgs vienistabas dzīvoklis vecā plānojuma mājā centrā. Cenu noteikšanu ietekmē arī telpu fiziskais stāvoklis un to platība.

Kādi ir dzīvokļa mīnusi otrreizējā tirgū?

Lai gan sekundārais mājoklis ne vienmēr ir "otrās šķiras" mājoklis, šāds nekustamais īpašums nav bez dažiem trūkumiem. Mēs neņemsim vērā problēmas ar komunikācijām patiešām vecās mājās. Piemēram, apsveriet ērtu dzīvokli svaigi projektētā mājā. Pat šeitjaunie īpašnieki var sagaidīt nepilnības:

• Netīra dzīvokļa "tiesiskā vēsture". Jau sen ir zināmi stāsti par īpašumu īpašniekiem, kas apkalpo laiku ne tik nomaļās vietās, vai psihiatriskajā klīnikā. No šī viedokļa otrās mājas ir kā cūka kulā.
• Nenomaksāti komunālo vai citu maksājumu parādi, dzīvokļa arests no tiesu izpildītāju puses par parādu nemaksāšanu.
• Nepareizi noformēti dokumenti dzīvoklim. Ja šāds fakts tiek noskaidrots pēc pirkuma jaunajiem īpašniekiem, pārdošanas līgums tiek atzīts par spēkā neesošu un darījums tiek atcelts.
• Nelabvēlīgi kaimiņi. Dažiem šī problēma var šķist nenozīmīga. Taču, kā liecina iedzīvotāju aptaujas, trokšņainie un skandalozie kaimiņi nereti provocē dažus pilsoņus mainīt dzīvesvietu.
• Cena. Patīk vai nē, bet lēts sekundārais korpuss var būt tikai Staļina vai Hruščovā ar vecām un sarūsējušām caurulēm. Citos gadījumos dzīvokļa izmaksas otrreizējā tirgū jaunbūvēs ievērojami pārsniedz to dzīvokļu izmaksas, kuri nav nodoti ekspluatācijā.
• Vēl viens ne patīkamākais sīkums, kas neļauj ietaupīt, pērkot dzīvokli: mūsdienās bez starpniekiem ir gandrīz neiespējami iegādāties otrreizējo mājokli. Māju īpašnieki labprātāk vēršas pie speciālistiem, lai ātri pārdotu savu īpašumu. Un viņi pašizmaksā pieskaita savu komisiju - galu galā kādam ir jāmaksā par nekustamā īpašuma aģentu darbu.

Otrreizējā mājokļu tirgus priekšrocības

Neskatoties uz vairākiem trūkumiem, nekustamā īpašuma eksperti aktīvi aizstāv otrreizējo tirgu. Tam ir diezgan loģiski iemesli:

• Tirgū ir daudz piedāvājumu. Tas ļauj pircējam izvēlēties platību, kategoriju un mājokļa veidu, kas atbildīs viņa prasībām.
• Hipotēkas otrreizējai mājoklim tiek sniegtas labprātāk un par zemākām likmēm. Tas saistīts ar mazākiem riskiem bankai, slēdzot darījumu ar nekustamo īpašumu.
• Dzīvoklis darbojas "pērc un dzīvo" režīmā. Atšķirībā no jaunbūves, kad māja nav gatava, pēc dokumentiem dzīvoklis vēl neeksistē, un pēc nodošanas ekspluatācijā visbiežāk ir nepieciešami ilgstoši apdares darbi.
• Sekundārā mājokļa izmaksas, protams, pārsniedz dzīvokļa cenu jaunbūvē, taču to vairāk nekā kompensē remonta un apdares nepieciešamības trūkums.

Kā bankas jūtas par otrreizējo tirgu?

Kā jau minēts, hipotēkas sekundārajiem mājokļiem kredītiestādes izsniedz daudz biežāk nekā jaunbūvēm. Tas ir saistīts ar vairākiem iemesliem. Pirmkārt, jauno mājokļu tirgus tiek atjaunināts lēnā tempā, savukārt otrreizējais tirgus piedāvā bagātīgu dažādu cenu kategoriju izvēli.

Otrkārt, mājoklis, kas pastāv tikai projektā, tāpat kā jaunbūvju gadījumā, rada zināmu risku bankai. Kredītiestādes rūpīgi izvēlas attīstītājus sadarbībai, taču neviens nav pasargāts no neparedzētiem apstākļiem.

Prasībasbankas uz otrreizējo tirgu

Bet kredītorganizācijas izvirza savas prasības pret dzīvokli, kas ir bijis īpašumā. Galu galā nekustamais īpašums kļūst par bankas ķīlu uz visu aizdevuma periodu. Gadījumā, ja aizņēmējs kļūs finansiāli maksātnespējīgs, bankai būs pienākums pārdot ķīlu, lai neciestu zaudējumus. Tāpēc dzīvoklim jāatbilst noteiktām fiziskajām īpašībām, lai nekas netraucētu to tālāk pārdot.

• Mājai, kurā aizņēmējs plāno iegādāties mājokli, jābūt uzceltai ne agrāk kā 1957. gadā.
• Obligāts nosacījums ir visu mūsdienu komunikāciju pieejamība. Banka neņems ķīlā māju, kurai nav karstā un aukstā ūdens apgādes, apkures un kanalizācijas.
• Līdz brīdim, kad hipotēka ir pilnībā samaksāta, māja, kurā atrodas dzīvoklis, nedrīkst būt fiziski nolietojusies vairāk kā par 70%.

Kā ir ar mājokļa juridisko tīrību?

Bankas izvirza prasības arī dzīvokļa juridiskajai vēsturei - nekādi apgrūtinājumi nav pieļaujami. Nav atļauts reģistrēties trešo personu telpās, kā arī aresta vai ķīlas līgumu klātbūtne ar citām kredītorganizācijām. Turklāt banka pieprasīs visus īpašumtiesību dokumentus un pārbaudīs, vai tajos nav kļūdu un neprecizitātes. Tas ir izdevīgi arī nākamajiem īpašniekiem - viņi saņems labi pārbaudītu dzīvokli, kurā laika gaitā nepatīkami brīži netiks atrasti.