Kā droši pārdot dzīvokli: instrukcijas un ieteikumi

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Dzīvokļa pārdošana ir diezgan sarežģīts un ilgstošs process, ko var veikt patstāvīgi vai ar aģentūras palīdzību. Procedūrā tiek pieņemts, ka pārdevējs saņem diezgan lielu līdzekļu apjomu, tāpēc svarīgi izdomāt, kā droši pārdot dzīvokli, lai pircējs nevarētu izmantot dažādas krāpnieciskas shēmas. Tas ļaus jums saņemt nepieciešamo līdzekļu apjomu mājokļa iegādei, neriskējot zaudēt naudu un nekustamo īpašumu.

Izpārdošanas noteikumi

Katrs cilvēks, kurš plāno pārdot mājokli, domā, kā pareizi un droši pārdot dzīvokli. Lai to izdarītu, ieteicams ievērot šādus noteikumus:

• var pabeigt procesu pats vai ar pieaicināta nekustamo īpašumu palīdzību;
• ja izmantojat nekustamo īpašumu aģentūras pakalpojumus, jums ir jāsagatavojas nepieciešamībai maksāt par tās pakalpojumiem, un palīdzības izmaksas tiek uzskatītas par augstām;
• ja procedūru veic tiešais objekta īpašnieks, tad liela uzmanība tiek pievērsta pareizam reklāmas sastāvam, jo tai jābūt gaišai,pievilcīgs un efektīvs;
• droša darījuma pamats ir kompetenta mājokļa izmaksu norāde līgumā, un nav iespējams apzināti samazināt cenu, lai samazinātu nodokli, jo pircējs var izmantot šo situāciju, tāpēc viņš samaksās līgumā norādīto summu;
• pirms objekta pārdošanas ieteicams lielu uzmanību pievērst tā pirmspārdošanas sagatavošanai, kam tiek veikts kosmētiskais remonts, un tiek novērsti dažādi santehnikas vai citu svarīgu telpu daļu trūkumi;
• inženierkomunikāciju stāvoklim ir izšķiroša loma, tāpēc bieži vien ir nepieciešams tās atjaunot un uzlabot;
• Lai darījums būtu juridiski tīrs un drošs, liela uzmanība tiek pievērsta tā dokumentācijai, tāpēc tiek sastādīts un parakstīts pārdošanas līgums un objekts tiek pārreģistrēts pircējam Rosreestr.

Pārdot var tikai privatizētus mājokļus. Ja izdomājat, kā droši pārdot dzīvokli pats, jūs varat ietaupīt ievērojamu naudas summu, kas nepieciešama, lai samaksātu par nekustamo īpašumu pakalpojumiem. Tajā pašā laikā varat būt drošs, ka pircējs nevarēs izmantot dažādas krāpnieciskas shēmas, lai maldinātu.

Akciju pārdošanas nianses

Bieži vien pārdevējam pieder tikai noteikta dzīvokļa daļa. Šajā gadījumā jūsu īpašuma pārdošana atšķiras ar šādām pazīmēm:

• citiem īpašumu īpašniekiem irpirmpirkuma tiesības iegādāties pārdevēja daļu, tāpēc sākotnēji ir nepieciešams piedāvāt šo daļu viņiem;
• tikai ar rakstisku pārējo īpašnieku atteikumu daļu var pārdot trešajām personām, bet par cenu, kas nepārsniedz citiem īpašniekiem piedāvāto;
• nekustamā īpašuma kopīpašnieku lēmumi jāsagaida 1 mēneša laikā;
• ja ir visu pārējo īpašnieku atteikumi, tad daļas pārdošana notiek ierastajā kārtībā.

Paziņojumus vēlams noformēt un pārsūtīt pie notāra, lai tiesvedības gadījumā būtu pierādījumi par pareizas objekta pārdošanas procedūras ievērošanu.

Par maternitātes kapitāla līdzekļiem iegādātā mājokļa pārdošanas specifika

Maternitātes kapitāls tiek izsniegts pilsoņiem, kuru ģimenē ir otrs bērns. Tos var izmantot, lai iegādātos māju. Tāpēc nereti rodas jautājums, kā droši pārdot dzīvokli otrreizējā tirgū, ja tas pirkts par valsts līdzekļiem. Lai to izdarītu, tiek ņemtas vērā nianses:

• obligāts, izmantojot mātes kapitālu, nepieciešams, lai iegādātais mājoklis būtu reģistrēts ne tikai vecākiem, bet arī bērniem, tāpēc nepilngadīgie darbojas kā nekustamā īpašuma līdzīpašnieki;
• lai pārdotu šādu objektu, jāsaņem aizbildnības iestāžu atļauja, kam svarīgi bērniem nodrošināt citu mājokli, kas nebūs sliktāks par iepriekšējo objektu;
• nav pieļauts, ka pēc darījuma noslēgšanas tika pasliktināti bērnu dzīves apstākļi;
• atkal pērkot jaunu objektukatram nepilngadīgajam ir jānodrošina mājokļa daļa, un var vienkārši atvērt kontu bērniem, kur tiks pārskaitīta viņu daļa no dzīvokļa pārdošanas ieņēmumiem.

Nebūs iespējams ignorēt likuma prasības, jo nav iespējams reģistrēt darījumu Rosreestr bez aizbildnības iestāžu piekrišanas.

Kā pašam veikt šo procesu?

Daudzi cilvēki dod priekšroku nekustamo īpašumu pārdošanai saviem spēkiem. Tāpēc viņiem rodas jautājums, kā droši pārdot dzīvokli bez starpniekiem. Procedūrai ir šādas funkcijas:

• Sākotnēji kosmētiskais remonts tiek veikts nekustamajā īpašumā, ļaujot noteikt optimālo cenu objektam;
• tiek noteikta dzīvokļa cena;
• pareizi sastādīta reklāma, kuru vēlams ievietot dažādos drukātajos medijos un specializētās vietnēs internetā;
• potenciālie pircēji ieradīsies dzīvoklī apskatīt telpas;
• ja pircējam objekts patīk, tad tiek sastādīts pirkuma līgums;
• pārdevējam tiek izsniegts avanss, par kuru var nodrošināt skaidru naudu vai izmantot naudas pārvedumus, bet jebkurā gadījumā jāsastāda kvīts;
• ja tika sastādīta priekšlīgums, tad pamatlīgums tiek noslēgts viena gada laikā;
• visu dzīvoklim nepieciešamo dokumentu vākšana;
• galvenā pārdošanas līguma sastādīšana un parakstīšana;
• tiesību pāreja uznekustamais īpašums pircējam Rosreestr, kam nepieciešama abu darījuma pušu klātbūtne;
• pārējie naudas līdzekļi tiek pārskaitīti pārdevējam jebkurā līgumā noteiktajā veidā;
• dzīvokļa atslēgas, dokumentus par nekustamo īpašumu un citas lietas nepieciešamības gadījumā izsniedz pircējam.

Vēl viena lieta. Ja izdomājat, kā patstāvīgi droši pārdot dzīvokli, jums nebūs jātērē nauda, lai samaksātu par starpnieku pakalpojumiem. Taču, liekot lietā savus spēkus, pircēja atrašana var aizņemt ilgu laiku. Tāpēc ir svarīgi pārlūkot sludinājumus “Pērku dzīvokli”, jo bieži vien šādā veidā ir iespējams ātri atrast pircēju.

Aģentūras pakalpojumu izmantošanas nianses

Daudzi cilvēki nevēlas paši nodarboties ar objekta pārdošanu. Tas ir saistīts ar faktu, ka šim procesam ir jātērē daudz laika un pūļu. Tāpēc viņi domā, kā droši pārdot dzīvokli caur aģentūru. Process tiek uzskatīts par vienkāršotu, jo galvenās darbības nekustamā īpašuma pārdošanai veic nolīgts speciālists. Procedūras iezīmes:

• Vispirms jāatrod piemērota aģentūra, kurai ir jābūt pārbaudītai un jau sen strādājot, jo pastāv liela iespējamība sastapties ar krāpniekiem;
• pēc uzņēmuma izvēles mākleram tiek dota pieeja dzīvoklim, līdz ar to viņam tiek izsniegtas īpašuma atslēgas, kā arī dokumentu kopijas;
• citas objekta pārdošanai nepieciešamās darbības veic algots speciālists, tātad īpašnieksmājoklis, jums nebūs patstāvīgi jāmeklē pircējs vai jāpabeidz darījums, jo pietiek tikai būt klāt pie līguma parakstīšanas.

Nekustamo īpašumu izmantošanas priekšrocības ietver ievērojamu laika un pūļu ietaupījumu.

Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai pārdotu objektu?

Ja labi izpēti instrukciju, kā dzīvokli pārdot, tad procesu vari pabeigt pats. Pēc pircēja atrašanas ar viņu tiek sastādīts pārdošanas līgums. Pircējiem vispirms ir jāpieprasa noteikta dokumentācija, kas ļauj viņiem pārbaudīt darījuma likumību. Turklāt šie papīri būs nepieciešami, reģistrējot darījumu ar Rosreestr. Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai reģistrētu dzīvokļa pārdošanu? Šim procesam tiek sagatavota dokumentācija:

• izraksts no USRN, kas norāda, kurš ir īpašuma īpašnieks;
• izraksts no mājas grāmatas, kurā ir informācija par visām reģistrētajām personām;
• pārdevēja pases kopija;
• ja pārdevējs ir oficiāli precējies, tad sievai vai vīram ir jāsaņem rakstiska atļauja pārdot, jo laulības laikā iegūtais īpašums tiek uzskatīts par kopīgi iegādātu;
• ja daļa no mājokļa pieder bērniem, tad papildus nepieciešamas viņu dzimšanas apliecības, kā arī aizbildnības iestāžu atļauja pārdot;
• izziņa, kas apliecina komunālo maksājumu parādu neesamību;
• tehniskie papīri dzīvoklim, kuros iekļauta reģistrācijas apliecība un tehniskais plāns un ar šo dokumentu palīdzību potenciālie pircēji var pārliecināties, ka navnelikumīga pārbūve.

Ja izdomā, kādi dokumenti ir nepieciešami dzīvokļa pārdošanas noformēšanai, tad vari tos sagatavot iepriekš. Tas ļaus jums ātri noslēgt darījumu.

Vai varu pārdot uz nomaksu?

Bieži vien pircējiem nepietiek līdzekļu mājokļa iegādei. Šajā gadījumā pārdevējs var piekāpties un nodrošināt iespēju dzīvokli iegādāties uz nomaksu. Taču jums būs jāsagatavojas šādām funkcijām:

• darījums tiek izpildīts nekavējoties, kas ir neapšaubāms pluss, izmantojot nomaksu;
• pārdevēji saskaras ar risku, ka pircējs dažādu iemeslu dēļ pārtrauks naudas pārskaitījumu;
• līgumu vēlams noformēt notāra klātbūtnē, kas palielinās garantijas pārdevējam.

Objekta īpašniekam ir jābūt labai izpratnei, kā droši pārdot dzīvokli. Naudas pārskaitījums jāfiksē rakstiskās kvītīs. Ja pircējs noteiktā brīdī pārtrauks iemaksāt līdzekļus mājokļa iegādei, darījums būs jāapstrīd tiesā.

Kā droši pārdot dzīvokli uz nomaksu?

Jebkura īpašuma pārdošanas procedūra tiek uzskatīta par sarežģītu un ilgstošu. Bieži vien pārdevējiem nākas saskarties ar dažādiem krāpniekiem, kuri vēlas objektu piesavināties bez maksas. Tāpēc, izmantojot nomaksas plānus, ir svarīgi zināt, kā pasargāt sevi no daudzām nelegālām shēmām. Kā droši pārdot dzīvokli? Šim nolūkam tas ņem vērāinformācija:

• iemaksas periods ir jānosaka trīs līdz sešu mēnešu laikā;
• pirmā iemaksa ir jāpārsniedz puse no īpašuma vērtības;
• pārdevējs izlemj, vai procenti tiks iekasēti vai ne.

Ja pircējam dažādu iemeslu dēļ neizdosies noslēgt darījumu, viņam ar viņu būs jātiek galā ar tiesu, kas rada papildu izdevumus un problēmas.

Kā pārdot hipotēku dzīvokli?

Bieži vien, lai iegādātos nekustamo īpašumu, iedzīvotāji labprātāk vēršas bankā, lai saņemtu hipotēku. Bet ne vienmēr viņi var tikt galā ar kredītu slogu. Tāpēc viņiem rodas jautājums, kā droši pārdot dzīvokli uz hipotēkas. Process tiek veikts, ņemot vērā prasības:

• banka noteikti tiek informēta par lēmumu, un, ja pārdošanas iemesls ir liels kredītslogs, iestāde var tikt galā pusceļā, tāpēc bieži piedāvā parādu restrukturizāciju;
• mājokļu pārdošana atļauta tikai ar bankas atļauju šim procesam;
• aizņēmējs procedūru var veikt pats, taču bieži vien pašas bankas dod priekšroku objektu pārdošanai izsolēs;
• nogulda nepieciešamo līdzekļu summu parāda dzēšanai, un, ja pēc tam paliek nauda, tad tie paliek aizņēmējam;
• sazinoties ar potenciālajiem pircējiem, viņiem jāsniedz informācija, ka īpašums ir ieķīlāts bankā;
• naudu pircējs iemaksā kontābanka, pēc kuras nepieciešamā daļa tiek izlietota hipotekārā kredīta atmaksai;
• tikai pēc tam darījums tiek reģistrēts Rosreestr.

Banka var atrast pircēju, kas iegādāsies nekustamo īpašumu, izmantojot hipotēku. Šajā gadījumā aizdevums tiek atkārtoti izsniegts jaunam aizņēmējam. Bankai šāds risinājums ir izdevīgs, taču jaunajam kredītņēmējam jābūt maksātspējīgam, oficiāli nodarbinātam un ar pozitīvu kredītvēsturi.

Kā pasargāt sevi?

Daudzi cilvēki domā par to, kā pārdot dzīvokli par skaidru naudu. Darījumam ir jābūt drošam un uzticamam, tāpēc ir jāņem vērā daži punkti, lai aizsargātos pret krāpšanu. Tajos ietilpst:

• līgumā ir norādīta objekta pārdošanas cena, tāpēc to nevajadzētu novērtēt par zemu;
• maksājums saskaņā ar līgumu jāveic tikai īpašuma īpašniekam, nevis starpniekam;
• naudas līdzekļu pārskaitījums tiek veikts pēc pareiza mehānisma, kas norādīts pirkuma līgumā, par ko starp pusēm tiek sastādīta kvīts;
• ja pircējs līgumā iekļauj savus punktus, ir svarīgi pārliecināties, ka tie ir likumīgi;
• bieži nākas saskarties ar aizdomīgiem pircējiem, kuri var būt zagļu padomi, tāpēc vēlams pieprasīt pilsoņiem parakstīt mājokļa apskates un personas datu sniegšanas aktu;
• ja viens cilvēks vēlas slēgt darījumu, tad vēlams ņemtdepozīts, kas netiek atgriezts pat tad, ja pilsonis atsakās parakstīt līgumu;
• visbiežāk naudas pārskaitīšanas brīdī nākas saskarties ar krāpniecību, tāpēc vēlams šim nolūkam izmantot bezskaidras naudas maksājumu, lai pasargātu sevi no viltotas naudas saņemšanas;
• Ieteicams iesniegt noformētu pārdošanas līguma projektu, lai to pārbaudītu pieredzējuši juristi, lai pārliecinātos, ka tajā nav nekādu pretlikumīgu punktu, kuru dēļ dokuments var viegli tikt atzīts par nederīgu.

Tikai tad, ja ņem vērā augstāk minētos punktus, vari izpētīt sludinājumus "iegādāties dzīvokli" vai patstāvīgi sastādīt tekstu par mājokļa pārdošanu.

Seifa lietošanas nianses

Ir pat dažādas krāpšanas metodes, kas saistītas ar seifa izmantošanu. Bieži vien krāpnieki kavē līguma reģistrāciju ar Rosreestr. Tas liek pārdevējam nokavēt laika periodu, kurā viņam ir piekļuve šūnai. Tāpēc pircējs noformē dzīvokli un paņem naudu no kameras.

Kā pašam droši pārdot dzīvokli caur seifu? Lai būtu drošībā, ieteicams sekot līdzi nomas noteikumiem. Tāpat nav vēlams slēgt līgumu, saskaņā ar kuru piekļuvi kamerai var iegūt tikai ar pircēja piedalīšanos, jo viņš var vienkārši neierasties uz sanāksmēm.

Svarīgi ir izmantot nevis seifu bankā, bet akreditīvu, kurā tiek izmantots bezskaidras naudas maksājums, tāpēc, ja darījums faktiski nenotiks, pircējs nevarēs atgūt viņalīdzekļi.

Nodokļu maksāšanas nianses

Ja dzīvoklis pieder pilsonim mazāk nekā trīs gadus pēc tā saņemšanas mantojuma vai dāvinājuma līguma rezultātā un mazāk nekā piecus gadus pēc iegādes, tad jums būs jāmaksā nodoklis no pārdošanas rezultātā saņemtajiem līdzekļiem. To var samazināt ar dažādām metodēm:

• ja ir oriģināls līgums par mājokļa iegādi, tad nodoklis tiek maksāts tikai par starpību starp pārdošanas un pirkuma cenu;
• lai samazinātu nodokļa bāzi, varat izmantot atskaitījumu 1 miljona rubļu apmērā.

Bieži cilvēki līgumā apzināti pazemina cenu, lai izvairītos no nodokļu nomaksas. Tāpēc valsts ieviesa izmaiņas likumdošanā, uz kuru pamata pārdošanas cena tiek salīdzināta ar objekta kadastrālo vērtību. Nodoklis tiek aprēķināts no augstākās likmes.

Secinājums

Nekustamā īpašuma pārdošana tiek uzskatīta par sarežģītu procesu, kura īstenošanas laikā var saskarties ar dažādām krāpnieciskām shēmām. Tāpēc ir svarīgi saprast, kā jūs varat pasargāt sevi no daudzām krāpniecībām.

Objekta pārdošanas procedūru var veikt patstāvīgi vai ar nekustamo īpašumu aģentūras palīdzību. Pirmajā gadījumā liela uzmanība tiek pievērsta kompetentai pārdošanas līguma sastādīšanai un naudas pārskaitīšanas kārtībai.