Nedzīvojamais fonds: juridiskā definīcija, telpu veidi, to mērķis, normatīvie dokumenti reģistrācijas laikā un dzīvojamās telpas pārcelšanas uz nedzīvojamo telpu iezīmes

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Nekustamajam īpašumam var būt dzīvojamās vai nedzīvojamās ēkas statuss. Nedzīvojamais fonds - tās ir atsevišķas telpas, kas nav paredzētas dzīvošanai.

Lai saprastu, kas ir šīs kategorijas priekšnoteikums, jums jāapsver tās juridiskā definīcija. Tas ir ietverts federālajā likumā Nr.122, saskaņā ar kuru objekts, kas ir daļa no ēkām un būvēm, tika atzīts par telpu. Turklāt ēka var sastāvēt no vienas telpas. Ir arī paplašinājumi struktūrām, kurām ir sava ekonomiskā vērtība.

Nedzīvojamo telpu raksturojums

Galvenā īpašība ir nespēja tajā dzīvot, šādā telpā reģistrēties nevarēs ne pastāvīgi, ne īslaicīgi. Nejauciet dzīvojamo ēku kopīpašumu: kāpņu, pagrabu un bēniņu stāvus ar nedzīvojamiem līdzekļiem. Pēdējo raksturo reāls piešķīrums natūrā, kā arī tas, ka šāds objekts tiek izsniegtsīpašumtiesības. Piešķiršana natūrā nozīmē sava numura un adreses piešķiršanu Valsts īpašuma komitejā.

Popularitātes iemesls

Nedzīvojamām telpām ir liels komerciāls pieprasījums. Bieži vien uzņēmēji pērk dzīvokļus pirmajā stāvā, lai tos ieskaitītu nedzīvojamā fondā. Šādi pasākumi ļauj organizēt frizētavu, veikalu vai darbnīcu aizņemtā vietā ar garantētu lielu satiksmi, neizmantojot atsevišķas telpas celtniecību.

Galamērķis

Gandrīz jebkuru biznesu var vadīt nedzīvojamā dzīvoklī. Vienīgie izņēmumi ir darbības, kas pārkāpj Sanitārās un epidemioloģiskās stacijas ugunsdrošības prasības un standartus. Dzīvojamā ēkā aizliegts organizēt rūpniecisko ražošanu.

Svarīgi atzīmēt, ka individuālie uzņēmēji var veikt savu darbību, nemainot dzīvojamās telpas statusu. Tas ir pieļaujams, ja nav diskomforta vai kaimiņu tiesību aizskāruma, kā arī, ja dzīvoklī dzīvo vai ir reģistrēti pilsoņi, kas veic darbības. Svarīgi ir arī tas, lai telpa netiktu atzīta par nolietotu vai tai būtu avārijas statuss. Izņēmums ir viesnīcas, dzīvokļi un hosteļi, kuru organizēšanā telpas paliek dzīvojamā fonda sastāvā.

Ja tiek mainīts statuss dzīvoklim, kas atrodas otrajā stāvā, arī apakšējā stāva telpām jābūt nedzīvojamām.

Dzīvojamo telpu pārcelšanas uz nedzīvojamo telpu pazīmes

Tulkošana, tāpat kā jebkura administratīvā procedūra, ir deklaratīva. Adresejums jādodas uz daudzfunkcionālo centru, paņemiet līdzi:

1. Pieteikums pārskaitīšanai.
2. Tiesību uz īpašumu apstiprinājums.
3. Tehniskais stāva plāns.
4. Ja nepieciešams, projekta pārbūve.
5. Mājas stāva plāns (ja dzīvoklis tiek nodots).

Pieteikums ir uzrakstīts brīvā formā. MFC piedāvās klientam veidlapu ar noteiktiem laukiem, kas jāaizpilda.

Kad būs nepieciešams pārbūves projekts?

Telpas pārplānošana ir tās konstruktīva maiņa, ko raksturo tās izmēru maiņa. Atbilstoši projektam var mainīties telpu tehniskie parametri: vairāku telpu integrācija vienā, mainot to platību. Iespējama kvalitātes parametru maiņa: telpas apšuvums ar skaņas, siltuma vai hidroizolācijas materiāliem, iekšējo velvju ierīkošana vai nomaiņa. Dzīvojamā fonda nedzīvojamo telpu pārbūves projektā ir iekļauta informācija par inženierkomunikāciju nomaiņu vai nodošanu: sanitārās telpas, elektrības vadi, radiatori un akumulatori.

Nepieciešama atsevišķa ieeja

Atsevišķas ieejas esamība ir obligāta prasība, pārceļot dzīvokli uz nedzīvojamo fondu. Turklāt, ja telpu kopējā platība ir lielāka vai vienāda ar 100 kv. m., tad prasība pēc citas izejas aprīkojuma ir iekļauta pārbūves projektā.

Atļauju iekārtot atsevišķu ieeju izsniedz vietējā administrācija. Pirms šāda pieteikuma iesniegšanas ir jāvienojas par projektupārbūve ar tādiem pakalpojumiem kā SES, ugunsdrošības inspekcija. Speciālisti pārbaudīs atbilstību ugunsdrošības un būvnormatīviem un atzīmēs apstiprinājumu attiecīgajā projekta daļā.

Jums ir jāiesniedz vietējai administrācijai:

1. Pieteikums atļaujas saņemšanai atsevišķai ieejai.
2. Īpašumtiesību apliecinājums.
3. Tehniskais stāva plāns.
4. Telpu pārbūves projekts ar ugunsdrošības inspekcijas un VVD saskaņojumu.
5. Mājas iedzīvotāju kopsapulces protokols ar tajā atspoguļotu pozitīvu lēmumu.

Pārvaldes arhitektūras nodaļa izskata saņemtos dokumentus un vietējo normatīvo aktu noteiktajā termiņā (kas parasti ir 30 dienas) dod pretendentam piekrišanu atsevišķai ieejai vai pamatotam atteikumam.

Atteikuma gadījumā pretendentam ir tiesības labot komentārus un pieteikties atkārtoti ar līdzīgu pieteikumu. Pozitīvas vienošanās iegūšanas gadījumā viņš veic būvniecības un montāžas darbus un vēršas administrācijā par pārbūves aktu. Akts tiek sastādīts, piedaloties Pašvaldības īpašumu apsaimniekošanas komitejas, Arhitektūras, būvniecības departamenta un Dzīvokļu un komunālās saimniecības komitejas pārstāvjiem.

Pēc pārbūves akta saņemšanas jāsazinās ar BTI vai citu specializētu organizāciju, lai veiktu izmaiņas tehniskajā plānā, pēc tam veikt izmaiņas Valsts īpašuma komitejā un mainīt informāciju īpašumtiesību apliecībā.

Vai ir jāsaskaņodzīvokļa nodošana ar kaimiņiem?

Atteikumam no dzīvojamās telpas pārcelšanas uz nedzīvojamo telpu, pamatojoties uz kaimiņu domstarpībām, likumā nav pamata. Taču, ja pārbūves projekts skars daudzdzīvokļu mājas īpašnieku kopīpašumu, piemēram, daļu no kāpņu posma vai zemi, uz kuras atrodas māja, šāda piekrišana tomēr būs nepieciešama.

Pirms pieteikšanās nodošanai vēlams organizēt dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Tikšanās laikā jums jābūt gatavam tikt galā ar iebildumiem. Iespējamais iemesls kaimiņu neapmierinātībai var būt viņu dzīvokļu tirgus vērtības samazināšanās pārdošanas gadījumā - veikala tuvums patiks retajam. Ūdensvada noplūdes gadījumā juridiskai personai nodarītie zaudējumi būs daudz lielāki – un tas arī ir svarīgi.

Dzīvokļa pārveidošanu par biroju pavada troksnis un celtniecības putekļi. Palielināsies arī slodze uz inženiertīkliem, un parasti daudzdzīvokļu ēkās ir liels fiziskā nolietojuma procents. Ir grūti pārvietot nedzīvojamo ēku krājumu atpakaļ uz dzīvojamo ēku, praksē tas notiek reti.

Mājas īpašnieku kopsapulcē īrniekiem ir tiesības izvirzīt vairākus nosacījumus, ar kuru obligātu izpildi viņi dod piekrišanu nodošanai. Attiecīgi šie nosacījumi ir jāatspoguļo protokolā un pēc tam jāievēro, pretējā gadījumā īrniekiem ir tiesības vērsties Namu valsts inspekcijā vai tiesā par savu tiesību aizsardzību.

Ja iedzīvotāju sapulcē būtu klāt vairāk nekā 50% iedzīvotāju un viņi sniegtupiekrišana telpu remontam, šāds protokols ir juridiski saistošs un apliecina vienošanos par veiktajām izmaiņām ar dzīvojamo māju telpu īpašniekiem.

Tulkotāju nevar atstāt kā dzīvojamo vietni

Daudziem šķiet, ka pērkot dzīvokli, piešķirot tam neapdzīvojamās telpas statusu un to izīrējot, saņemot stabilus ienākumus, ir vienkāršs un lēts veids, kā gūt peļņu. Vai tas tiešām ir tik vienkārši?

Kļūstot par daudzdzīvokļu mājas telpas īpašnieku, jābūt gatavam dalīt ar šīs ēkas dzīvokļu īpašniekiem visus pienākumus par nedzīvojamā fonda pārvaldīšanu. Piemēram, komunālo maksājumu apmaksa, piedalīšanās balsstiesīgo īpašnieku sapulcēs par kopīpašuma uzturēšanu. Tajā pašā laikā īrnieka atrašana var aizņemt laiku, un jums visu laiku būs jāmaksā par komunālajiem pakalpojumiem. Šādu pakalpojumu izmaksas nedzīvojamo telpu īpašniekiem ir vairākas reizes augstākas. Ir reāli saņemt ienākumus no nedzīvojamo telpu nomas. Taču klienta atrašana aizņem kādu laiku.

Kad ieguldījums nedzīvojamo fondu fondā nenes vēlamos ienākumus

Pēdējo gadu laikā daudzi, kas vēlas gūt ienākumus no nedzīvojamo telpu īres, ir bankrotējuši, nosakot augstu cenu vietām ar mazu satiksmi. Turklāt īrniekiem daudz lielākā mērā ir pievilcīgi iepirkšanās un biroju centri, kas parādījušies pārpilnībā. Pateicoties attīstītajai infrastruktūrai, kafejnīcu un bērnu istabu klātbūtnei, uzņēmējam ir nodrošināta krosa spēja.

Daudzi domā, ka nedzīvojamās telpas ir pievilcīgas tīkla biznesam, bet pārtikas veikalu ķēdes interesē lielas platības ar atsevišķu izeju, kas aprīkotas ar rampām un stāvvietām kravas automašīnām. Šī iespēja izmantot nedzīvojamo fondu mazām telpām nav piemērota.

Pirms mainīt iegādātā dzīvokļa statusu, jāizrēķina visas iespējas un riski.

Peļņa no nedzīvojamā fonda izmantošanas dzīvojamās ēkās ir tieši atkarīga no teritorijas, kurā tas atrodas.

Svarīga ir transporta pieejamība, vislielākais pieprasījums ir veikaliem un birojiem, kuriem garām gājēji dodas uz metro staciju vai autobusu pieturu. Nomaļās vietās ieguldījumi šādos objektos ne vienmēr atmaksājas. Piemēram, jaunbūvēs, kur pirmie stāvi ir rezervēti nedzīvojamām telpām un telpu pārcelšana uz nedzīvojamo fondu nav nepieciešama, pusē gadījumu tās paliek nepieprasītas.