Kas jāņem vērā, pieņemot dzīvokli: speciālistu padoms

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Tā kā vienam no pieciem dzīvokļiem jaunbūvēs vai nu ir pretenzijas vai netiek pieņemts vispār, pircējam un īrniekam ir labi jāzina, kam pievērst uzmanību, pieņemot dzīvokli. Mājokļu tirgū tiek piedāvāti arvien interesantāki projekti, taču nevajadzētu ļaut kopējam iespaidam dominēt pār uzmanību detaļām. Gandrīz vienmēr pircēji paliek vieni ar savām pretenzijām uz būvniecības kvalitāti. Tās ir plaisas sienās un dažādi nelīdzenumi, un slikti pieguļošie logu rāmji, un gadās pat tā, ka cilvēki, kuri gaida laimi māju ierīkošanā, nepamana skaitītāju neesamību. Tāpēc nepieciešama informācija par to, kam pievērst uzmanību, pieņemot dzīvokli.

Padomi akciju turētājiem

Kad tiek saņemta atļauja nodošanai ekspluatācijā (un attīstītājam ir pienākums par to paziņot kapitāla turētājiem vismaz mēnesi iepriekš), nākamie jauni kolonisti dodas atņemt savus dzīvokļus. Viņu rokās ir ierakstīta vēstule ar obligātu pielikumu sarakstuun katram koplietošanas būvniecības dalībniekam adresēts paziņojums. Tagad būtu jādomā, kam pievērst uzmanību, pieņemot dzīvokli, bet notikumi tik priecīgi, tik aizraujoši! Izstrādātājs zvanīja ar apsveikumiem, visi radinieki jau ir izlasījuši attiecīgās ziņas, ko viņš publicējis vietnē. Un tagad jau ir zināma īpašumtiesību nodošanas diena, kurā tika fiksēts laimīgais jaunā dzīvokļa īpašnieks. Un kas bija svarīgākais, kam jāpievērš uzmanība, pieņemot dzīvokli akcionāram? Ak, skati pa guļamistabas logu!

Bet labāk nesmiesimies par cilvēkiem, kuru cerības, šķiet, piepildās. Šo brīdi viņi ir gaidījuši jau ilgu laiku. Bet, visticamāk, gadīsies, ka būs jāpagaida vēl nedaudz. Ja vien viņi, protams, nesaņems savlaicīgu palīdzību dzīvokļa pieņemšanā jaunbūvē no īstiem speciālistiem ar asām acīm un aukstu prātu. Un, protams, ir tādi speciālisti. Iespējams, jums būs jāgaida, un tas ir labi, lai gan tas ir diezgan nogurdinoši.

Papildus būvniecības procesa uzraudzībai kapitāla turētāji gaidīja rindā uz dzīvokļu nodošanu. Tas parasti aizņem vairākus mēnešus. Šobrīd tiek būvēti vērienīgi, dažkārt tiek izīrētas pat vairākas ēkas vienlaikus, un tāpēc kāds tiek aicināts pieņemt agrāk, kāds saņem atslēgas vēlāk, parasti tā notiek. Un pats galvenais - nezaudējiet galvu no prieka, bet tieši otrādi - parūpējieties, lai atrastu speciālistus, kuri varētu sniegt efektīvu palīdzību dzīvokļa pieņemšanā jaunbūvē.

Neaizmirstiet savus dokumentus

Lai pieņemtu, jums ir jāņem līdzi vienošanās parlīdzdalība kapitālā un pase. Gadījumos, kad pircēja intereses aizsargā cita persona, būs nepieciešama notariāli apliecināta pilnvara. Ja pārvaldības sabiedrība plāno saņemt avansa maksājumu par komunālajiem pakalpojumiem uzreiz pēc pieņemšanas, topošais īrnieks par to tiek informēts iepriekš. Ir likums, saskaņā ar kuru pirmo iemaksu ņem uzreiz pirmos četrus mēnešus, tas ir nepieciešams pasākums, lai pārvaldības sabiedrībai sākotnēji būtu ar ko strādāt.

No brīža, kad māja tiks nodota ekspluatācijā, laiks ritēs ātri, un ir noteikti termiņi, kad dzīvokli var un vajag pieņemt. Ja pēc paziņojuma saņemšanas pagājuši vairāk nekā divi mēneši un akcionārs nav ieradies parakstīt dzīvokļa pieņemšanas aktu, attīstītājam ir tiesības šo dokumentu sastādīt vienam, un pieņemšana un nodošana tiks uzskatīta par pabeigtu, neskatoties uz šī pasākuma vienpusēja procedūra. Tas ir sliktākais, jo šajā gadījumā īrnieks visus esošos trūkumus novērsīs par saviem līdzekļiem.

Pieņemšanas noteikumi

Īrniekam ir tiesības apskatīt un izpētīt būvdefektus nedaudz ilgāk par nedēļu - septiņas darba dienas, pēc tam dzīvoklis jāpieņem vai jāizsaka konkrēti iebildumi. Ja jums ir jāpieņem dzīvoklis bez apdares, visa procedūra reti aizņem vairāk nekā pusstundu. Jāpārbauda elektrības, ūdens un apkures pieslēgums, durvju un logu uzstādīšanas kvalitāte. Ja ir nodrošināta apdare, tad ir ko pētīt, pieņemot dzīvokli. Bet pat šajā gadījumā maz ticams, ka visa neprofesionālā pārbaude prasīs vairāk nekā divas stundas. Slikti, ja septiņu dienu laikāakcionārs nekādu aktivitāti neizrādīs un neieradīsies. Attīstītājs pats sastāda dzīvokļa pārdošanas līgumu un pieņemšanas un nodošanas aktu. Un likums uzskatīs viņa paša saistības par izpildītām. Nedrīkst aizmirst, ka attīstītājs savam klientam izsniedz ne tikai atslēgas, bet arī visus skaitītāju dokumentus, šī dzīvokļa lietošanas instrukciju un elektroinstalācijas plānu.

Parasti klients pats apseko jauno mājokli, neko daudz nepamana un mierīgi paraksta pieņemšanas un nodošanas aktu, pēc kā saņem kārotās atslēgas. Un būtu pareizi rīkoties citādi. Noteikti nepieciešams speciālists dzīvokļu pieņemšanā jaunbūvē. Tur būs pat divi šādi profesionāļi, taču tie ir interesenti - gan attīstītāja pārstāvis, gan apsaimniekošanas uzņēmuma pārstāvis. Pat ja viņi zina par kādām problēmām, viņi diez vai par to brīdinās nezinošu klientu. Papildus būvniecības kvalitātes trūkumu konstatēšanai speciālists var palīdzēt arī savstarpējos norēķinos, kas arī būs jāparaksta ar īpašu aktu. BTI uz šo brīdi jau ir veikusi visus mērījumus, un, ja platība izrādījusies lielāka, klientam ir pienākums piemaksāt, un, ja tā ir mazāka, tad viņam pienākošos naudas līdzekļus atgriež norēķinu kontā.

Uzmanību katrai detaļai

Vispirms ir jāpārbauda visas betona konstrukcijas un visa sienu platība. Uzmanību grīdas segumam, montāžas savienojumiem un šuvēm. Uz virsmām nedrīkst būt plaisas vai nelīdzenumi. Griestu augstums dažkārt neatbilst projektā deklarētajam rādītājam, un tas arī ir jāpārbauda. labāk,ja ir profesionāla dzīvokļa pieņemšana. Lai gan gandrīz ikviens var pārbaudīt durvju un logu konstrukciju integritāti un uzstādīšanas kvalitāti: eņģes un rokturu slēdzenes jādarbojas brīvi. Var būt plaisas uz balkoniem un logiem, bojājumi stikliem, mehānismi atverot un aizverot, bieži vien starp sienām un logiem ir būvnieku atstātas spraugas.

Dzīvokļu pieņemšanas ekspertu var pieaicināt no jebkuras aģentūras, var kvalitatīvi pārbaudīt visas inženierkomunikācijas, ar kurām parasts cilvēks visbiežāk netiek galā. Neko nedrīkst atstāt bez ievērības: jāpārbauda kontaktligzdu stiprinājumi, to darbība, pat zvana darbība. Turklāt tiek mērīts tīklam piegādātās elektriskās strāvas spriegums un stiprums. Dzīvokļa pieņemšanas akts no attīstītāja tiek parakstīts tikai pēc tam, kad ir pārbaudīta visu skaitītāju un noslēgkrānu darbība, ir konstatēta siltumizolācijas esamība uz caurulēm un pareiza kanalizācijas tēju atrašanās vieta virtuvē, vannas istabā., un tualete. Īpaši rūpīgi tiek pārbaudīta apkures sistēma, ventilācija, kā arī ieeja, viss uzstādītais kāpņu telpā un telpā, ieskaitot ugunsdzēsības signalizācijas ierīces.

Ja dzīvoklis ir pabeigts

Šīs zināšanas ir nepieciešamas gan pašu kapitāla turētājiem, gan tiem, kas kārto dzīvokļu īri no īpašnieka. Ja dzīvoklis ir pabeigts, ir daudz vairāk objektu, kas rūpīgi jāpārbauda. Tie ir sienu un grīdas segumi, tapetes, santehnika un tamlīdzīgi, vārdu sakot - viss, kas atrodas telpā. Jauna dzīvokļa pieņemšanair vērts veltīt laiku, lai to pārbaudītu. Objekta tehniskajā aprakstā (DDU) ir pilnīgi precīzi norādīts, no kāda materiāla jābūt izgatavotam. Piemēram, tērauda vai koka durvis, kādas klases grīdas segums, kā arī daudzas citas detaļas. Jums viss ir jāpārbauda, atsaucoties uz šo sarakstu, jebkura neatbilstība ir jākonstatē, kamēr nav par vēlu, jo tikai tagad jūs varat iegūt iemeslu neparakstīt aktu.

Ja nepilnības nekādā gadījumā nav novēršamas (piemēram, nesakrīt griestu augstums), pamatkapitāla līdzdalības līgumu var lauzt arī ar prasību atdot ne tikai iemaksāto naudu, bet arī procentus. Tādas nelabojamas lietas gadās reti, lai gan valsts komisijai rupju pārkāpumu dēļ ēka apsekošanas stadijā ir jānoraida. Un pircējs šādu trūkumu var arī neredzēt, ja atļauja ēkas nodošanai ekspluatācijā tomēr tiek saņemta. Piemēram, gadās, ka klients pieņemšanas laikā konstatē pietūkušu, nelīdzenu grīdu. Acīmredzot lamināts nav uzlikts atbilstoši noteikumiem. Šo defektu var ātri novērst. Bet ar griestiem tas nedarbosies. Dažreiz pat ar nepareizi uzstādītām kanalizācijas caurulēm problēmu novēršana nav pilnībā iespējama.

Kāpēc vajadzīgs eksperts

Pieņemtajam dzīvoklim jāatbilst SNiP un līgumam. Atbilstība ir jāpārbauda, zinot visus noteikumus un noteikumus, jābūt ne tikai īpašām iemaņām, bet arī atbilstošam aprīkojumam, un nav tik svarīgi, vai tā ir dzīvokļa pirkšana vai īrēšana no īpašnieka. Kā normālsakcionārs pārbaudīs, piemēram, sienu izliekumu? Vai griesti? Tikai "ar aci" vai ar jebkādiem improvizētiem līdzekļiem. Starp citu, topošie īrnieki pārsvarā ir vieglprātīgi pret dzīvokļa nelīdzenajām sienām bez apdares, cerot remonta laikā tās nolīdzināt. Taču speciālisti ar profesionālu mērierīci var konstatēt taisna leņķa neesamību, kas ir ļoti, ļoti svarīgi, taču tas notiek ne tik reti. Ar tādām sienām nemontējiet ne virtuvi, ne normāli ieklājiet grīdu, ne grīdlīstes. To labot ir dārgi, vienā telpā remonts var beigties ar simts tūkstošiem. Un, ja pieņemšanas brīdī tiks konstatēts šāds defekts, izstrādātājs to novērsīs, līdz ar to - milzīgs ietaupījums.

Ir daudzi uzņēmumi, kas sniedz ekspertu pakalpojumus. Tādi speciālisti ir dažās lielākajās nekustamo īpašumu aģentūrās. Pārbaude nav pārāk lēta, taču turpmākais remonts prasīs daudz vairāk. Tāpēc pieņemšanā labāk piesaistīt ekspertus ar atbilstošu aprīkojumu. Viņi pārbaudīs visa dzīvokļa platības precizitāti, novērtēs būvniecības kvalitāti un atklās visus defektus. Var pat izmērīt radiācijas fonu, gaisa mitrumu, ar termovizoru pārbaudīt caurvēju un to vietu neesamību, kuras ziemā var aizs alt, tiek pārbaudīta arī ventilācijas kanālu iegrime, pētītas šuves. Speciālists to visu var paveikt ar lāzera un ultraskaņas tālmēru, speciālu svērteni, līmeņu, anemometru un tamlīdzīgu palīdzību. Pēc ekspertu pārbaudes tiek sagatavots dokumentārs ziņojums, kas apstiprināts ar fotogrāfijām.

Kontrolsarakstsdzīvokļa pieņemšana

Cilvēki vienmēr ar prieku pārvācas uz jaunu ēku, aizmirstot daudzus noteikumus, kas jāievēro, pieņemot jaunu mājokli. Visi šajā kontrolsaraksta vienumi ir jāaizpilda. Pirmkārt, pārbaude ir jāveic tikai dienas laikā, gaišajā diennakts laikā, jo krēslā vienkārši nav iespējams redzēt daudzas detaļas, to ir grūti izdarīt arī ar elektrisko gaismu.

Otrkārt, jums ir jāizvērtē sava ieeja no visām pusēm: plaisājušiem pārklājumiem, saplīsušām flīzēm nekavējoties jābrīdina klients, jo tā ir pirmā pazīme, ka izstrādātājs nav pietiekami uzmanīgs pret kvalitāti. Pārbaude ir jāuztic neatkarīgam ekspertam, kas aprīkots ar aprīkojumu. Viņam ir tiesības sastādīt oficiālu slēdzienu, kurā uzskaitīti konstatētie trūkumi, iesniegt pamatotas pretenzijas, atsaucoties uz šobrīd spēkā esošajiem standartiem un būvnormatīviem.

Rūpīga kontrolsaraksta pārbaude

Īpaši rūpīgi jāpārbauda durvis un logi, tiem bez piepūles cieši jāaizveras un jāatveras. Rūpīgi jāpārbauda arī iekšdurvis un logi – rodas nepamanītas šķembas un skrāpējumi, un caurumus un spraugas, kas nav labi noslēgtas ar hermētiķi, pēc tam var ietekmēt sēne un pelējums. Griestu augstumu mēra ar mērlenti visos stūros, un sienu un griestu līdzenumu mēra ar ēkas līmeni vai svērteni. Tādā pašā veidā tiek pārbaudīta grīda. Visas kontaktligzdas un slēdži tiek pārbaudīti, ja izstrādātājs ir paziņojis par to klātbūtni. Viņiem jābūt vienādilīmenī, neizkrist un nečakarēties. Elektrības padeve tiek pārbaudīta visiem turpmākajiem avotiem. Ventilācijai nepieciešama īpaša uzmanība. Ja ar viņu kaut kas nav kārtībā, jebkura problēma tiek atrisināta ļoti grūti. Labāk, ja izstrādātājs novērš trūkumus pirms pieņemšanas akta parakstīšanas.

Jāpārbauda santehnika un kanalizācija. Nekur nedrīkst būt mitruma vai rūsas, un slēgregulatoriem un vārstiem ir jādarbojas nevainojami, viegli jāgriežas un droši jānoslēdzas. Apsildāmajam dvieļu žāvētājam jābūt stabilam, nevis svārstam. Īpaša uzmanība tiek pievērsta apdares materiāliem, ja tādi ir. Visam jāatbilst līgumam. Identificētie defekti tiek ierakstīti pārbaudes lapā (citādi to sauc par pretenziju lapu vai defektīvo lapu). Tagad izstrādātājs novērsīs trūkumus, un viņam tas jādara apmēram pusotra mēneša laikā. Ja nav nepilnību, pieņemšanas aktu var parakstīt.

Ja tiek konstatēti defekti

Kā atsauksmēs raksta nekustamo īpašumu tirgotāji, astoņdesmit procenti gadījumu jaunbūvju kapitāldaļu turētāju pārbaudēs norit raiti, akti tiek parakstīti bez pretenzijām, jo daudzi nesaprot, kam pievērst uzmanību, pieņemot dzīvokli. Taču tas nenozīmē, ka mājokļa tiešās ekspluatācijas laikā netiks atklāti vēlāki defekti, kad jau tā ir grūti kaut ko pierādīt un ir gandrīz neiespējami cīnīties, lai attīstītājs izlabotu defektus vai neprecizitātes. Ja nepilnības tiek konstatētas pirms nodošanas akta parakstīšanas, akcionārs var pieprasīt vai nu kļūdu novēršanu no attīstītāja, vai līgumcenas samazināšanu, vai to izmaksu atlīdzināšanu, kuras akcionārsjāmaksā par pašremontu.

Par konstatētajiem trūkumiem tiek aizpildīts defektīvs akts, akcionārs uzraksta paziņojumu ar pretenziju sarakstu, pēc kura pārvaldības sabiedrība sāk darbu pie trūkumu novēršanas. Tās var būt šķības sienas, izsisti logi, spraugas svešā dzīvoklī, grīdas, durvju defekti, saplīsuši skaitītāji, piegružots dzīvoklis un tamlīdzīgi. Tās visas ir diezgan izplatītas piezīmes. Nākotnē pat šādus trūkumus būs ļoti grūti novērst, lai gan akcionāram joprojām ir tiesības izvirzīt pretenzijas. Viņš to var darīt jebkurā laikā visus trīs gadus, kamēr viņš apsaimnieko dzīvokli. Ir izstrādātāja dota garantija: pašas ēkas celtniecībai - pieci gadi, inženiertehniskajam aprīkojumam - trīs gadi.

Lietošanas instrukcija

Dokumentu paketē, ko akcionārs saņem, nododot dzīvokli no attīstītāja, ir instrukcija ar šī objekta ekspluatācijas nosacījumiem un noteikumiem, ar kalpošanas laiku un garantijas punktu sarakstu. Tas attiecas ne tikai uz dzīvokli, bet arī uz visu tajā iekļauto tehniku, pat apkures radiatori un logi ir garantijas preces. Šis ir ļoti svarīgs dokuments, kas nosaka pienākumus. Ja dzīvoklis vai aprīkojums ir izmantots ļaunprātīgi, īrniekam garantijas remonts tiks liegts.

Piemēram, nesošajām konstrukcijām un fasādēm, jumta segumam, sienām, stikla pakešu logiem un tamlīdzīgām lietām ir piecu gadu garantija. Un apkures, ventilācijas, gāzes, ūdens un elektrības apgādes sistēmas, lifti un atkritumu teknes - tikaitrīs. Izstrādātājs var noteikt ilgāku vai īsāku periodu, taču tas notiek reti. Garantijas laika atskaite sākas pēc nodošanas akta parakstīšanas, tāpēc visiem īrniekiem termiņš beidzas dažādos veidos. Ja attīstītājs nepilda savus pienākumus, nepieciešams atsaukties uz tiesību aktiem. Tiesā visbiežāk uzvar kapitāla daļu turētāju puse, tāpēc attīstītāji neriskē nodot lietu tiesai un pienācīgi reaģē uz iedzīvotāju izvirzītajām prasībām.