Akcionārs - kas tas ir? Kā nekļūt par krāpnieku

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Būvniecības uzņēmumu bankrotu vilnis smagi skāra akcionārus, kuri sapņoja par savu jaunu mājokli. Katrs akcionārs ir visvairāk cietušā puse, kas ne tikai zaudēja savu naudu, bet arī ilgu laiku šķīrās no vēlmes ievākties jaunā dzīvoklī. Kā neiekrist izstrādātāju viltus solījumu slazdā? Mēģināsim formulēt galvenos noteikumus darbam ar būvfirmu pārstāvjiem.

Kas ir akciju turētāji

Vispirms tiksim galā ar terminoloģiju. Attīstītāji ir būvniecības organizācijas un to pārstāvji, kas piedāvā iegādāties dzīvokli nepabeigtā dzīvojamā mājā. Parasti dzīvokļi šajā posmā ir salīdzinoši lēti, taču jūs nevarat pārvietoties uz šādu mājokli. Attīstītājiem ir tiesības piedāvāt dzīvokļus pārdošanai jebkurā būvniecības stadijā.

Akcionārs ir persona, kurai ir tiesības uz daļu (daļu) no būvniecības stadijā esošās mājas, kas parasti attiecas tikai uz dzīvojamo platību, kurā viņš gatavojas ievākties pēc ēkas nodošanas ekspluatācijā. Abas puses - gan attīstītājs, gan kapitāldaļu turētājs - ir ieinteresētas dzīvojamās ēkas celtniecībā. Tad pēdējais var pārceltiesdzīvoklis, un attīstītājs - lai saņemtu naudu.

Akcionāra galvenais dokuments

Vispirms jāpārliecinās, vai būvfirma strādā 214-FZ ietvaros. Tieši šis federālais likums veido attiecības "akcionārs-attīstītājs" un izskaidro pareizo procedūru to cilvēku mijiedarbībai, kuri vēlas iegādāties dzīvokli, un tiem, kuriem tas ir jābūvē.

Līgums par dalību koplietošanas būvniecībā (DDU) ir dokuments, kas jāparaksta gan izstrādātājam, gan akcionāram. Šis noteikums ir ietverts likumā un ir jāievēro. Tieši DDU ļauj topošajam dzīvokļa pircējam rēķināties ar naudas atmaksu būvniecības organizācijas bankrota gadījumā. Akcionāram ir skaidri jāatceras, ka tikai DDU ir galvotājs un tiek pieņemts tiesā. Kāpēc izstrādātāji nesteidzas ar DDU noformēšanu, bet piedāvā parakstīšanai pavisam citus dokumentus?

Iepriekšējais līgums: krāpšanās akcionāra labā

Vienkāršs un uzticams veids, kā apmānīt topošo īrnieku, ir piedāvāt viņam parakstīšanai nevis līgumu par dalību dalītā būvniecībā, bet gan “gandrīz to pašu” dokumentu, kas it kā garantē visas topošā īrnieka tiesības. Šim dokumentam var būt atšķirīgs nosaukums. Visizplatītākais nosaukums ir "priekšlīgums". Šāda dokumenta būtība ir šāda.

Priekšlīgumu piedāvāts slēgt uz būvniecības laiku, pretī solot pilnu partnerību. Saprotams, ka pārdošanas līgums ar akcionāru tiks slēgts tikai pēc tam, kad būs pabeigta jaunas mājas celtniecība un šis dzīvojamais īpašums tiks nodots ekspluatācijā š.g.darbība.

Bet, kā likums, juristi provizoriskajos līgumos neatrod nekādu mājienu par līdzinvestora aizsardzību. Šie dokumenti nekur nav reģistrēti un var vienpusēji saplēst. Priekšlīgums vispār neparedz nekādus naudas darījumus - visus savstarpējos norēķinus regulē kapitāla līdzdalības līgums. Rezultātā apkrāptais kapitāla turētājs nesaņem pašu svarīgāko - garantijas, kas pieejamas dalītās būvniecības likumā. Līdzstrādnieks:

nav apdrošināts pret vienas un tās pašas dzīvojamās platības dubultu pārdošanu;
nav iespēju izteikt pretenzijas par būvniecības kvalitāti un laiku;
nav juridisku paņēmienu spiediena izdarīšanai uz izstrādātāju.

Turklāt juristi brīdina, ka provizoriskās vienošanās var tikt uzskatītas par fiktīvu darījumu.

Vekseļa shēma

Vekseļu shēmas gadījumā investoram-klientam ir jānoslēdz divi līgumi - priekšlīgums un pirkuma vekselis. No pirmā acu uzmetiena tieši vekselis kalpo kā uzticamu attiecību garants, un šis maksājuma dokuments tiks izmantots savstarpējai norēķinu veikšanai saskaņā ar galveno līgumu. Bet vekseli tiesa arī nepieņems kā galvojuma pienākumu: attīstītājam ir visas tiesības atteikties parakstīt dzīvojamā kompleksa kapitāla turētājam pamatlīgumu, atdot veksē norādīto naudu un pārdot dzīvokli. citai personai.

Kas jāņem vērā, gatavojot dokumentus?

Pirms iegādājaties dzīvokli jaunbūvē, jums par to jāpārliecināsattīstītājs ir saņēmis būvatļauju un ir derīga civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas polise. Šāda polise var būt bankas garantija vai pilnvērtīgs līgums ar apdrošinātāju.

Ja izstrādātājs ierosina noslēgt DDU, jums jāpārliecinās, vai plašsaziņas līdzekļiem vai internetam ir detalizēta projekta dokumentācija turpmākai attīstībai. Attīstītāja pienākums ir publiskot būvniecības ieceres 14 dienas pirms pirmā DDU līguma parakstīšanas. Par būvniecības likumību var pārliecināties tikai jurists. Tāpēc būtu lietderīgi pieprasīt līguma veidlapu, likumā noteiktos, atļaujas dokumentus, projekta dokumentāciju un pārbaudīt šos dokumentus pie kvalificēta jurista.

Nākamais solis izstrādātāja uzticamības analīzē ir sabiedriskās domas izpēte. Vislabāk būvniecības uzņēmuma darbības novērtējumu saprast no tīklā ievietotajiem akcionāru atsauksmēm. Attīstītājam jābūt ar stabilu reputāciju, atbilstošu pieredzi būvdarbos un jau pabeigtām jaunbūvēm, par kuru būvniecības kvalitāti var spriest.

Izpētiet jaunu māju būvniecības vēsturi no atļaujas izsniegšanas brīža līdz mūsdienām. Iespējams, krīze ekonomikā piespieda būvkompāniju apturēt jaunās ēkas celtniecību. Un īpašums, kas tiek pārdots, jau pieder kādam akcionāram, kurš tikai cenšas ietaupīt savu naudu.

Apmeklējiet vietni

Noteikti jāapmeklē būvlaukums, kur top jaunbūve. Blakus būvlaukumam uz žoga ir informācija par attīstītāju, pasūtītāju, aptuvenie termiņiobjekta piegāde dzīvojamai lietošanai. Nepieciešams pārbaudīt informācijas stenda datus ar DDU uzrādīto informāciju. Mazākā neatbilstība var kalpot par pamatu, lai akcionārs lauztu līgumu - tā ir tieša sūdzība tiesā par naudas atmaksu un kompensāciju. Pārrunājiet visus šaubīgos jautājumus ar savu juristu vai sazinieties ar vietējo iestāžu uzticības tālruni.