Obligacijas (hipotēkas) Krievijā: kur bankas ņem naudu hipotēkām?

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Obligacijas (hipotēkas) veido vairāk nekā 80% no visiem darījumiem ar nekustamo īpašumu ASV, Krievijā - mazāk nekā 10%. Vērtspapīru izredzes ir acīmredzamas. Tomēr daudzi cilvēki zina ne tikai to, kas ir ar hipotēku nodrošinātās obligācijas, bet arī pamatjēdzienus.

Pamatinformācija

Obligacijas ir vērtspapīri, kas dod tiesības saņemt fiksētu garantētu peļņu.

Tie ir divu veidu:

1. Prezentācijā - pirka lētāk, pārdod dārgāk.
2. Fiksētie procenti - uzņemas ienākumu (kuponu) investoram pēc noteikta laika.

Obligacijas ir parāda vērtspapīri. Atdevi garantē uzņēmuma reitings. Jo stabilāks ir uzņēmums, jo lielāka iespēja, ka tas saņems solītos ienākumus.

Kas ir obligācijas (hipotēka)?

Hipotekārā ķīla ir parāda vērtspapīrs, kas pārfinansē ieguldījumus nekustamā īpašuma aizdevumos.

Piemēram, banka AAA izsniedz aizdevumus mājokļa iegādei. Viņam ir kapitālsdabiski ierobežots. Ar 1 miljardu rubļu banka var izsniegt, piemēram, 1000 kredītus. Likumsakarīgi, ka nekustamā īpašuma tirgus apstāsies, kad kredītiestādei beigsies līdzekļi.

Kas gūst labumu?

Hipotekāro ķīlu zīmju emisija ir izdevīga visiem tirgus dalībniekiem:

• Bankai - palielina izsniegto hipotekāro kredītu apjomu.
• Investors - iegulda naudu aktīvā, kam atkarībā no mājokļu cenām vajadzētu augt.
• Aizņēmējam - hipotēku likmes tiek samazinātas par 1,5-2%. Protams, skaitļi ir nelieli, bet lielas aizdevuma summas ziņā ieguvums ir acīmredzams.
• Būvnieki - būvfirmas "neiesaldē" savas telpas, bet turpina strādāt.
• Valdība - nodokļi no izstrādes un pārdošanas.
• Strādnieki - viņus neatlaiž darba trūkuma dēļ.

Kā tiek nodrošinātas parādsaistības?

Tagad par to, kā darbojas šis tirgus. Banka AAA izsniedz aizdevumu īpašuma iegādei 5 miljonu rubļu apmērā. Uz tiem viņš emitē obligācijas (hipotēku) un pārdod tās biržā. Investoru nauda tiek novirzīta jauniem aizdevumiem. Vērtspapīri ir nodrošināti ar iedzīvotāju hipotēkas maksājumiem.

Alternatīvas

Obligacijas (hipotēkas) nav vienīgais instruments investoriem šajā tirgū. Ir alternatīvas:

• Hipotēkas apliecība par dalību - daļa no aizdevuma summas aktīva iegādei. Investoram ir tiesības uz nekustamā īpašuma peļņu.
• Hipotēka – nodrošinājums, kas apliecina tiesības saņemt naudu noaizņēmējs. Atšķirība no obligācijas (ķīlas zīme) ir tāda, ka hipotēkas nodrošinājums ir iegādāts īpašums.

Vērtspapīru īpašības Krievijā

Protams, ideja, kas nāk no ASV, var sniegt pozitīvas lietas mūsu tirgū. Tomēr hipotekārās ķīlu zīmes Krievijā rada daudz jautājumu gan investoru, gan speciālistu vidū. Jēdziens "stabilitāte" nav attiecināms uz mūsu valsts ekonomikas attīstību, īpaši nekustamā īpašuma tirgu. Pēdējo 1,5-2 gadu laikā tas ne tikai pārtrauca augt, bet arī ievērojami samazinājās. Obligācijas (hipotēkas) nevar gūt ienākumus no nekustamā īpašuma tirgus, ja tas neaug.

Otra problēma ir vērtspapīru augstās izmaksas. Privātās komercsabiedrības un parastie pilsoņi šī iemesla dēļ nevarēs kļūt par investoriem. Visas cerības tiek liktas uz nevalstiskajiem pensiju fondiem, bankām, kurām ir brīvi līdzekļi, kuras it kā nezina, kur tos ieguldīt.

Trešā problēma ir pārdomāta tiesiskā regulējuma trūkums.

Varam rezumēt: vērtspapīru augstās izmaksas, hipotekāro kredītu tirgus nestabilitāte, kā arī nepārdomātais tiesiskais regulējums, visticamāk, neļaus šāda veida vērtspapīriem attīstīties Krievijā.

Kāpēc hipotekārās ķīlu zīmes 2008. gadā izraisīja sistēmas avāriju?

2008. gada krīze sākās tieši ar hipotēku nodrošinātajām obligācijām (CDO). Fakts ir tāds, ka daudzi investori sāka iegādāties vērtspapīrus, zinot, ka nekustamā īpašuma tirgus nepārtraukti aug. Tas ietekmēja banku stratēģiju, kuras bija vienaldzīgas pret savu klientu maksātspēju. Galvenais, lai tie būtu. Ir bijuši gadījumi, kad hipotēkas par 500 000 USD tika izsniegtas cilvēkiem, kuriem nebija regulāru ienākumu. Bankai riski minimāli - viņi šo naudu saņēma biržās no ķīlu zīmju pārdošanas.

Arī bankas izsniedza kredīta mijmaiņas līgumus, tas ir, apdrošināšanu, ja parāds netika samaksāts.

Bet piramīda sagriezās tik ļoti, ka zem tām sāka emitēt obligācijas (sintētiskos CDO). Tā kā analītiskās kompānijas nezināja, kas tas ir, viņi paļāvās uz to ieguldījumu sabiedrību datiem, kas tos izdeva. Daži zināja, bet baidījās zaudēt lielos klientus. Viņi izveidoja vēl problemātiskāku aktīvu no riskantā līmeņa BBB obligācijām, taču tā apdraudējuma pakāpe jau bija līdzvērtīga AAA (kā ASV valdības obligācijām), tas ir, absolūti droša. Tas ļāva investoriem, kuru turējumā bija miljoniem dolāru, ieguldīt nenodrošinātos vērtspapīros, kā arī piesaistīt līdzekļus no pensiju fondiem, kuriem ir aizliegts ieguldīt aktīvos, kas ir mazāki par šo reitingu. Dabiski, ka šādai piramīdai agri vai vēlu nācās sabrukt, kad mājokļu cenas sāka kristies. Tā tas notika. Lielas investīciju kompānijas, investori un apdrošināšanas aģenti bankrotēja.

Investori to guva, veicot derības uz hipotēku mijmaiņas darījumiem, tas ir, ar hipotēku nodrošināto nekustamā īpašuma apdrošināšanu, kas tika pārdota par zemām cenām. Tas ir, toreiz tajos investējot miljonu dolāru, bija iespējams iegūt vairākus simtus miljonu, jo neviens vienkārši neticēja saistību nepildīšanai.