Hipotēka Vācijā: nekustamā īpašuma izvēle, nosacījumi hipotēkas saņemšanai, nepieciešamie dokumenti, līguma slēgšana ar banku, hipotēkas likme, samaksas nosacījumi un atmaksas note

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Daudzi cilvēki domā par mājokļa iegādi ārzemēs. Kādam varētu šķist, ka tas ir nereāli, jo dzīvokļu un māju cenas ārzemēs pēc mūsu mērauklas ir pārāk augstas. Tas ir malds! Ņemiet, piemēram, hipotēku Vācijā. Šajā valstī ir vienas no zemākajām procentu likmēm visā Eiropā.

Tā kā tēma ir interesanta, to vajadzētu izskatīt sīkāk, kā arī detalizēti izpētīt mājokļa kredīta noformēšanas procesu.

Par nekustamā īpašuma tirgu

Pirms runāt par hipotēkām Vācijā, jāatzīmē, ka pieprasījums pēc mājokļiem šajā valstī pārsniedz piedāvājumu. Pabeigtos īpašumos ir ļoti grūti atrast jaunas ēkas. Bet ir daudz piedāvājumu iegādāties dzīvokli ēkās, kuras tikai sāk būvēt.

Kā ir ar cenām? Ir gan augsti, gan zemi. Var teikt vienu lietuTieši tā: cenas ceļas virzienā no austrumiem uz rietumiem. Dārgākais mājoklis Bavārijas galvaspilsētā - Minhenē. Tur 1 m2 maksā sākot no 4000 eiro. Berlīnē daudz lētāk - 2500 eiro.

Jebkurā gadījumā, pat ja cilvēks vēlas vienistabas dzīvokli vai studiju, būs nepieciešama solīda summa aptuveni 150-200 tūkstošu eiro apmērā. Par laimi, Vācijas bankas piedāvā hipotekāros kredītus gan saviem pilsoņiem, gan citu valstu iedzīvotājiem. Ja plānojat iegādāties nepabeigtu mājokli, varat ņemt gan visu pirkuma summu, gan vairākas daļas.

Un tagad pats svarīgākais. Kāda ir hipotēkas likme Vācijā. Vāciešiem tas svārstās no 0,8 līdz 2%. Un ārzemniekiem tas svārstās no 3 līdz 5%.

Mājas pirkšana izīrēšanai

Daudzi cilvēki ņem hipotēku tieši šim nolūkam. Jūs varat saprast, kāpēc. Iegādājoties dzīvokli Minhenē vai Berlīnē, cilvēks var rēķināties ar aptuveni 4% ienesīgumu gadā. Izīrētais mājoklis Vupertālē dos 8%, Gelzenkirhenē - gandrīz 10%. Augsta atdeve var būt Dortmundē, Duisburgā, Esenē.

Ir vērts minēt piemēru. Teiksim, cilvēks Dortmundē nopirka māju 8 dzīvokļiem, par to atdodot 620 000 USD. Viens dzīvoklis viņam atnesīs aptuveni 6500 eiro gadā. Un viss kopā - aptuveni 52 000 USD. Tādējādi rentabilitāte būs 8%. Tas nozīmē, ka hipotēka ne tikai atmaksāsies, bet arī gūs peļņu.

Nosacījumu iezīmes

Ja vēlaties ņemt dzīvokli Vācijā pret hipotēku, labāk apskatiet iespējas, kas maksā vairāk nekā 100 000 eiro. Pēc pašreizējā valūtas kursa tas ir nedaudzvairāk nekā 8 000 000 rubļu. Par šo naudu cilvēks saņems nevis kasti, bet plašu dzīvokli ar apdari.

Kāpēc labāk skatīties dārgas iespējas? Jo bankas labprātāk uzņem šādus ārvalstu klientus.

Ja runājam par nosacījumiem, tad tiem ir īpašības individuāli katram cilvēkam. Sastādot līgumu, tiek ņemti vērā daudzi faktori, tostarp:

• Pirmās iemaksas summa.
• Maksātspēja.
• Kredītvēsture.
• Īpašuma atrašanās vieta un stāvoklis.

Pirmo hipotēku saņemt ir grūtāk nekā otro vai trešo, ko ne visi plāno ņemt. Piesakoties debijas mājokļa kredītam, iespējams, būs jāiemaksā 40-50% no īpašuma kopējās vērtības.

Tas ir gan pluss, gan mīnuss. No vienas puses, parādu būs mazāk, un līdz ar to tie varēs ātrāk atmaksāt. Bet, no otras puses, ne visi var ietaupīt un uzreiz atdot 4-5 miljonus rubļu.

Bet daudzas bankas piekrīt palielināt summu, vienlaikus samazinot procentu likmi. Starp citu, ja vēlāk pilsonis nolemj izsniegt otro hipotēku, tad, ja ar pirmo nebūs problēmu, viņam pat nebūs jāveic iemaksa. Vai arī tas būs ne vairāk kā 20% no mājokļa izmaksām.

Klienta prasības

Ja plānojat ņemt hipotēku Vācijā, jums jāzina, kas tam ir nepieciešams. Klientiem ir:

• Jābūt kontam atvērtam Vācijas bankā vismaz 2 gadus. Ir svarīgi, lai tas nebūtu tukšs. Uz viņulīdzekļi ir jāsaņem regulāri.
• Jābūt vecumā no 21 līdz 65 gadiem.
• Jums ir jābūt ienākumu apliecinājumam Vācijā. Darbiniekiem jāuzrāda izraksts par pēdējiem 6 mēnešiem, bet uzņēmējiem – par 2 gadiem. Taču runa nav tikai par darbu. Saimnieka darbība ir arī ienākumu avots.
• Jums jāiesniedz pierādījums par aizdevumu vai alimentu esamību vai neesamību. Saskaņā ar Vācijas tiesību aktiem personai nevajadzētu tērēt vairāk par 35% no ikmēneša ienākumiem hipotēkas atmaksai.

Nepieciešamie dokumenti

Lai pieteiktos hipotēkai Vācijā, jāierodas bankā ar dokumentu paketi, kurā ietilpst:

• Pases oriģināls un kopija.
• Aptauja ar personas datiem.
• Ārzemju pase un tās kopija.
• Ienākuma apliecinājums: fiziskai personai - iedzīvotāju ienākuma nodokļa izziņa. Uzņēmējam - sava uzņēmuma atskaites.
• Dokumenti par īpašumu, ko klients vēlas iegādāties: objekta apraksts, tā fotogrāfijas, mājokļa harta un izraksts no zemesgrāmatas (jāizveido ne ilgāk kā pirms 6 nedēļām).
• Mājas vērtēšanas rezultāti.
• Ja īpašums tiek izīrēts, nepieciešams nomas līgums.
• Apstiprinājums par pirmās iemaksai nepieciešamās summas pieejamību.

Noteikti tulkojiet visus dokumentus vācu valodā un aplieciniet tos pie notāra.

Kas ir aptauja?

Faktiski šī ir veidlapas, kas parasti tiek aizpildīta, analogsKrievijas bankas. Pretendenta personas datu anketa ir dokuments, kurā ir īsa informācija par personu, kura plāno ņemt kredītu.

Tajā jābūt informācijai par viņa īpašumu, ikmēneša ienākumiem un izdevumiem, kas ietver citus kredītus, īri, alimentus, komunālos maksājumus un apdrošināšanu. Jo mazāk klientam ir finansiālu problēmu, jo skaidrāka ir kredītvēsture, jo lielāka iespēja, ka viņš tiks apstiprināts hipotēkas ņemšanai Vācijā.

Par likmēm un maksājumiem

Pēdējā laikā Vācijas bankas izsniedz aizdevumus ar fiksētu likmi. Tas ir ērti, jo tas paliks nemainīgs līdz aizdevuma perioda beigām – valūtas kurss to nekādā veidā neietekmēs.

Viņi atmaksā savu hipotēku Vācijā ar mūža rentes ikmēneša maksājumiem: ik pēc 30 dienām klientam kontā ir jāiemaksā tāda pati summa. Tas ietver gan hipotēkas procentus Vācijā, gan galvenā aizdevuma summu.

Saka, ka ir reāli individuāli vienoties par kredīta pirmstermiņa atmaksas iespēju. Bet tas bankai nav īpaši ērti, un tāpēc likme būs augstāka.

Un, ja netika nodrošināta pirmstermiņa atmaksas iespēja, tad personai būs jāmaksā arī soda nauda. Nekavējoties par to jādomā un jāņem kredīts ar iespēju paātrinātā veidā atmaksāt pamatparādu. Ērts risinājums: 1 gada laikā varat atmaksāt aptuveni 10% no aizdevuma.

Piemērs

Tātad, pieņemsim, ka cilvēks nolemj ņemt hipotēku Vācijā, lai iegādātos 39 m2 lielu studiju Minhenes centrā2 ar Eiropas stila remontu. Tā izmaksas ir 290 000 eiro. Tas ir aptuveni 23 000 000rubļi.

Sākotnējais maksājums būs 9 200 000 rubļu. Protams, cilvēkam būs nepieciešami 13 800 000 kredīti, kas ir 171 735 eiro. Vācu banka šādu summu nodrošinās, jo to minimums ir 50 000 USD. e.

Hipotēku Vācijā var izsniegt uz laiku no 5 līdz 40 gadiem. Bet, kā likums, katrs ņem 10. Teiksim, klientam viņi nosaka procentu likmi 4%. Lūk, kas šajā gadījumā notiek rubļos:

• Ikmēneša iemaksa: 46 016.
• Procentu summa vienam gadam: 552 000.
• Visi maksājumi pēc kredīta perioda beigām: 19 322 000.
• Pārmaksa par visiem 10 gadiem: 5 520 000.

Svarīgi ņemt vērā, ka līdz brīdim, kad persona Vācijā samaksās parādus ar hipotēkas procentu likmi, mājoklis būs bankas īpašums.

Izdevumi

Jāatceras arī to esamība. Runājot par hipotekāro kredītu procentu likmēm Vācijā, jāstāsta par izmaksām. Iegādājoties mājokli, ir daudz papildu izmaksu, tostarp:

• Īpašuma nodoklis. Likme mainās atkarībā no īpašuma atrašanās vietas. Parasti tas svārstās no 3,5% līdz 6%.
• Maksa par mājokļa pārreģistrācijas pakalpojumu jaunam īpašniekam. Tas sastādīs 0,5-1% no kopējās darījuma summas.
• Notāra honorāri (1,5–3%).
• Komisija starpniekiem (3-6%). Bez brokeriem un mākleriem darījumi Vācijā nenotiek. Īpaši ar ārzemniekiem. Turklāt viņi veic galveno darbu un ievērojami atvieglo klienta dzīvi.
• Maksa par jauna īpašnieka iekļaušanas kadastrā pakalpojumu (0,5%).
• Komisija iekasēta par hipotēkas iegūšanu Vācijā krieviem un citiem ārzemniekiem (1%).
• Maksājums par īpašuma novērtējumu, kas jāiemaksā kā nodrošinājums (apmēram 1500 ASV dolāri).
• Nekustamā īpašuma audits (0,5-1,5%).
• Izziņu un izrakstu izsniegšana, bankas konta uzturēšana (līdz 150 USD gadā).

Kopā, ja cilvēks plāno iegādāties mājokli par 100 000 c.u. Tas ir, viņam ir jābūt papildus 10-15 tūkstošiem eiro papildu izdevumiem. Iespējams, ka izmaksas būs mazākas, taču labāk ir rīkoties droši.

Kur sākt?

Iepriekš ir daudz runāts par prasībām, nosacījumiem un to, kādas procentu likmes tiek piemērotas hipotēkām Vācijā. Mums arī jārunā par pirmo soli.

Neierobežojiet sevi ar divām vai trim bankām. Ir ļoti ieteicams apmeklēt 10-15 organizācijas, lai nākotnē ietaupītu. Jo vairāk banku piedāvājums cilvēkam studē, jo lielāka iespēja atrast izdevīgāko variantu.

Turklāt, sazinoties ar citu institūciju pārstāvjiem, klients var izdarīt atrunu, ka iepriekšējā vietā viņam tika piedāvāta zemāka likme. Daudzas bankas, nevēloties zaudēt potenciālo aizņēmēju, sāk interesēties par papildu bonusiem.

Jums arī jāzina, ka zemākā likme tiek piedāvāta, ja mājoklis atbilst šādām prasībām:

• Tā garantija ir 100 gadi.
• Tas atrodas vietā ar labu ekoloģiju, loģistiku un tuvu centram.
• To var paņemtīrē.

Kā meklēt nekustamo īpašumu? Šim nolūkam ir pieejami nekustamo īpašumu uzņēmumi, specializēti tiešsaistes resursi, kā arī brokeri un privāti sludinājumi.

Kā atvērt kontu?

Jau tika atzīmēts, ka apmaksu par nekustamo īpašumu var veikt tikai ar bankas starpniecību. Un šeit ir nepieciešams precizēt vienu niansi. Lieta tāda, ka caur Krievijas "Sberbanku" arī to var izdarīt! Tāpēc ir pieejams bezskaidras naudas maksājums.

Bet jums joprojām ir jāatver konts Vācijas bankā. Protams, lai to izdarītu, jums ir jābūt personīgi klāt. Tā sauktā "pasta leģitimācija" ir pieejama tikai Vācijas pilsoņiem.

No dokumentiem būs nepieciešami pasu oriģināli un kopijas (civilās un ārvalstu), aizpildītās veidlapas un reģistrācija. Dažas bankas lūdz uzrādīt atsauci-rekomendāciju. Vācijā viņi dod priekšroku darījumiem tikai ar tīru kapitālu.

Konts tiks atvērts eiro, pēc tam tiks noslēgts līgums. Naudu var iemaksāt tajā pašā dienā.

Līguma noslēgšana

Šo niansi ir vērts ņemt vērā arī runājot par to, kāda veida hipotēka Vācijā. Kad klients un banka vienojas par visiem nosacījumiem, pienāk līguma noslēgšanas brīdis, kas ir pamats kredīta izsniegšanai turpmāk.

Juridiskais pamats šajā lietā ir Vācijas Civilkodekss, kā arī likums par hipotēku bankām (attiecīgi 601.-610. un 14.-16., 19. punkts).

Līgumā ir šāda informācija:

• Aizdevuma summa: summa + procenti + izmaksas.
• Hipotēkas nosacījumi.
• Informācija par nepieciešamajiem maksājumiem (to lielums, kredīta atmaksas uzsākšanas datums, procentu likmju aprēķins u.c.).
• Parāda atmaksas metodes.
• Informācija par aizņēmēju.
• Nosacījumi, saskaņā ar kuriem līgumu var lauzt.

Kopumā nav nekā sarežģīta. Jā, hipotēkas iegūšana Vācijā ir nedaudz sarežģītāks un laikietilpīgāks process, taču tas ir saprotams, jo ārzemnieks iegādājas nekustamo īpašumu. Bet citādi viss tāpat kā Krievijā.

Kompetenti izvēloties banku un mājokli, jūs pat varat daudz ietaupīt. Galu galā Vācija ir Eiropas valstu TOP-3, kas nodrošina zemākās hipotēkas likmes. Un tie 3-5% ir patiešām mazi, salīdzinot ar Krievijā piedāvātajiem 10-12%.

Laiks

Cik ilgs laiks nepieciešams, lai saņemtu hipotēku Vācijā? Parasti tas aizņem 1 mēnesi, bet dažreiz tas aizņem ilgāku laiku.

Pirmajā posmā tiek gatavoti dokumenti, un tas aizņem apmēram divas nedēļas. Paralēli ieteicams iepazīties ar piedāvājumu tirgu. Tad - apmeklējiet bankas, piesakieties. Tas aizņem 2–4 dienas vai vairāk.

Cik ilgs laiks nepieciešams, lai saņemtu lēmumu par mājokļa kredītu? Ne ilgāk kā četras nedēļas pēc intervijas ar bankas darbinieku. Kad cilvēks saņems apstiprinājumu, viņam atliks tikai izvēlēties izdevīgāko piedāvājumu, atvērt kontu un veikt iemaksu. Pēc tam jūs varat iegādāties nekustamo īpašumu.