Kā ieguldīt nekustamajā īpašumā: investīciju veidi, stratēģijas, riski, padomi

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Viens no uzticamākajiem un ienesīgākajiem veidiem, kā ietaupīt kapitālu, ir ieguldījumi nekustamajā īpašumā. Tam piekrīt gan finanšu analītiķi, gan ierindas pilsoņi, kuri vēlas pasargāt savus līdzekļus no ekonomikas uzplūdiem un finanšu krīzēm. Turklāt, izmantojot šo rīku, lai aizsargātu personīgos ietaupījumus, jūs varat tos vienlaikus ievērojami palielināt.

Kas vēl padara šo tirgus mehānismu pievilcīgu?

Ieguvumi no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

1. Investējot nekustamajā īpašumā, investors rada pastāvīgu pasīvo ienākumu avotu, kas nozīmē regulāras peļņas saņemšanu bez papildu piepūles un laika.

2. Brīvo līdzekļu saglabāšana, to aizsardzība pret inflāciju un citām negatīvām ekonomikas parādībām.

3. Ģeogrāfisko robežu trūkums kapitālieguldījumiem. Citiem vārdiem sakot, lemjot, kā rīkotiesinvestējot nekustamajā īpašumā, varat apsvērt iespējas iegādāties objektus gan Krievijā, gan ārzemēs.

4. Spēja īstenot liela mēroga ilgtermiņa projektus.

5. Kontroles un vadības ērtība, kas sastāv no skaidras naudas trūkuma vai bankas konta, kas prasa pastāvīgu pašreizējās tirgus situācijas uzraudzību.

Kā ieguldīt nekustamajā īpašumā?

Finanšu krīzes periods, ko raksturo straujš nekustamā īpašuma cenu kritums, ir ideāls šāda veida investīcijām. Ja ņemam vērā, ka, pēc statistikas datiem, dažus gadus pēc ekonomiskās lejupslīdes sākas intensīva ekonomikas izaugsme un no tās izrietošais nekustamā īpašuma objektu vērtības pieaugums, tad šāds ieguldījums ilgtermiņā kļūs ļoti uzticams un ienesīgs.

Pirms pirmo investīciju plānu īstenošanas vispirms jāiepazīstas ar visām šī tirgus dalībnieku uzvedības īpatnībām, pārbaudītām taktikām un pieredzējušu investoru stratēģijām. Jums vajadzētu arī veikt rūpīgu pašreizējās situācijas analīzi nekustamā īpašuma tirgū, iespējams, ar profesionāļa palīdzību.

Labākos veidus, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, mēs apsvērsim tālāk.

Veiksmes faktori

Nr. Bet sabiedrības viedoklis par šo investīciju virzienu kātikmēr vienkāršākais un pieejamākais veids, kā ietaupīt kapitālu, nav mainījies.

Lielākie spēlētāji šajā tirgū visbiežāk strādā ar starpniekiem, kas ir nekustamo īpašumu profesionāļi. Viņu uzdevums ir rūpīgi izpētīt uzdoto jautājumu, savācot un analizējot maksimālu informāciju par interesējošo objektu.

Runājot par nelielām investīciju operācijām, investors iztiek bez nekustamo īpašumu pakalpojumiem un speciālistu palīdzības, vēloties samazināt izmaksas. Noskaidrosim galvenos punktus, kas jāzina ikvienam iesācējam investoram, lai izdevīgi ieguldītu nekustamajā īpašumā.

Vispārējā tirgus situācija

Pirmais posms ir pašreizējās situācijas izpēte un izpēte pašā nekustamā īpašuma tirgū: cenu politikas izmaiņu tendences un galveno procesu dinamika. Varat uzklausīt pasaulē atzītu investīciju profesionāļu viedokļus vai sazināties ar sev zināmu speciālistu, lai saņemtu individuālu konsultāciju.

Atmaksas periodi

Kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, maksimāli pasargājot sevi no finanšu riskiem?

Iesākumam der atcerēties, ka ilgtermiņa projektos tiek ieguldīta tikai brīvā nauda. Pašreizējās tendences nekustamā īpašuma tirgus attīstībā nesola ātrus ienākumus šajā jomā. Tāpēc parastā spekulatīvā metode "pērc un pārdod" šeit nedarbosies.

Turklāt ir jāņem vērā vairāki citi svarīgi punkti.

Piemēram, ja mēs investējam nekustamā īpašuma attīstībā, mēs automātiski piekrītam iespējamai atlikšanaiobjekta piegādi, jo šādi precedenti diemžēl mūsdienās nav nekas neparasts. Turklāt topošajiem klientiem tapušais objekts kļūs pievilcīgs tikai pēc remontdarbu pabeigšanas kaimiņu dzīvokļos. Šis fakts atliks ienākumu saņemšanu no šāda veida ieguldījumiem uz nenoteiktu laiku.

Kā mazāk problemātisku alternatīvu varat izvēlēties sekundāro mājokli, kuru ātrāk un ērtāk izīrēt. Tomēr tā augstā cena veicinās būtisku tā rezultātā saņemto ienākumu apjoma samazināšanos.

Tāpēc, pieņemot lēmumu par investīcijām nekustamajā īpašumā, ir svarīgi paturēt prātā šī projekta ilgtermiņa raksturu un tā lēno atmaksāšanos. Šajā sakarā lēmums pirkt dzīvokli jaunbūvē uz pēdējiem ietaupījumiem būs acīmredzami kļūdains.

Ieņēmumi no īpašuma ieguldījumiem

Viens no svarīgākajiem faktoriem, izvēloties ieguldījumu instrumentu, ir aptuvenais paredzamo ienākumu apjoms.

Jāatceras, ka ieguldījumu darbībās, kas vērstas uz nekustamā īpašuma pārvaldīšanu, tāpat kā jebkurā citā finanšu stratēģijā, ienesīguma līmenis ir tieši saistīts ar notikuma riskantumu. Piemēram, iegādājoties dzīvokli jaunbūvē, investoram ir tiesības sagaidīt taustāmu atdevi no šāda projekta. Tomēr iespēja palikt bez ieguldītajiem līdzekļiem un gatavā objekta ir ļoti liela.

Laiks un izmaksas

Cik daudz laika jums ir? Pēc cik daudz jums var būt nepieciešami ieguldītie līdzekļi? Cik daudz naudas jūs šobrīd esat gatavs ieguldīt? Šie trīs jautājumi ir jāprecizēpirmkārt, iesaistoties investīciju aktivitātēs.

Noderēs arī precīzi aprēķināt stundu skaitu, ko varat regulāri veltīt kādam nākotnes finanšu projektam. Faktori, kas nosaka investīcijām nepieciešamo līdzekļu apjomu, ir: tirgus segments, izvēlētā objekta atrašanās vieta un vispārējā pašreizējā situācija gan interešu jomā, gan ekonomikā kopumā.

Nosakot, kā sākt investēt nekustamajā īpašumā, ir svarīgi izvairīties no izplatītām kļūdām, ar kurām saskaras daudzi jaunpienācēji. Lai to izdarītu, ir jāvēršas pie ienesīgākajiem kapitāla saglabāšanas instrumentiem.

Tātad, kurā īpašumā vislabāk ieguldīt? Noskaidrosim.

Komerciālais nekustamais īpašums

Šim ieguldījumu veidam raksturīgs diezgan augsts atdeves līmenis.

Visi eksperti vienbalsīgi atzīst lēmumu investēt komerciālajos nekustamajos īpašumos, kas atrodas lielajās pilsētās, kā optimālāko stratēģisko soli. Šis vienprātīgais viedoklis ir pilnībā pamatots. Tā kā tieši šis rīks ir vispieprasītākais plaši īstenotu liela mēroga un mazo uzņēmumu projektu kontekstā. Šajā sakarā varat būt pārliecināti, ka neviena iegādāta noliktava, ražošanas vai tirdzniecības telpa nepaliks dīkstāvē. Taču nelolojiet ilūzijas par šādu ienākumu vieglumu. Lai darbnīca vai noliktava sāktu nest noteiktu peļņu, būs nepieciešams laiks un finansiāli ieguldījumi tehnikas iegādē, remontos un vispārobjekta izdaiļošana. Lai piesaistītu potenciālos klientus, iespējams, jums pat būs jāveic reklāmas kampaņa vai prezentācija.

Vērtīgs padoms: pirms investēt nekustamajā īpašumā konkrētajā reģionā, ir prātīgi konsultēties ar ekspertiem par tirgus stāvokli šī brīža situācijā. Šis solis pasargās no neparedzētām cenu svārstībām, kas var radīt ievērojamus finansiālus zaudējumus.

Ieguldījumi mājokļos

Neskatoties uz ekspertu ieteikumiem, šobrīd vispopulārākais investīciju ziņā joprojām ir dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus. Šajā segmentā labākā izvēle būtu vidējai cenu kategorijai piederošs objekts. Šo iespēju ir vieglāk iznomāt, gūstot ātru peļņu.

Priekšrocību ziņā ir vērts pievērst uzmanību objektiem būvniecības stadijā un gatavām jaunbūvēm. Investējot šāda veida mājokļos, var rēķināties ar ienākumiem 10% apmērā no dzīvokļa tirgus vērtības. Augsts finansiālās atdeves līmenis ir saistīts ar to, ka šo dzīvojamo īpašumu cenas parasti ir zemākas nekā otrreizējā tirgū.

Īpašums ārzemēs

Investīcijas ārvalstu nekustamajos īpašumos ir atsevišķa diskusijas tēma. Šajā jomā investīcijas viesnīcu sektorā tiek uzskatītas par ienesīgāko variantu sakarā ar straujo cenu pieaugumu Eiropas viesnīcu biznesā.

Ieguldītājiem, kuri nebaidās no paaugstināta riska, jāpievērš uzmanība iespējai iegādāties mājokli jaunattīstības valstīs. Pateicotieszemas pašreizējās cenas, šāda veida investīcijas var būt ļoti ienesīgs veids, kā ietaupīt kapitālu.

Kā ar nelielu kapitālu ieguldīt nekustamajā īpašumā?

Ieguldīšana kopfondos

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi mūsdienās ir ļoti populāri visā pasaulē. Krievijā tie darbojas slēgtā formātā. To darbības būtība ir investoru līdzekļu uzkrāšanā un tālākā virzībā uz līdzdalības kapitāla tiesību iegūšanu pašreizējā daudzstāvu ēku būvniecībā. Jāņem vērā, ka šādu ieguldījumu var veikt tikai būvatļaujas izsniegšanas stadijā.

Šai metodei ir vairākas priekšrocības:

• salīdzinoši zema akciju cena (no 100 līdz 1000 dolāriem);
• izvairīšanās no riskiem, kas raksturīgi faktiskā nekustamā īpašuma pārvaldīšanai;
• maksājums no mūža rentes ienākumiem, ko veic lielākā daļa fondu;
• iespēja investēt vairākos perspektīvos objektos vienlaikus;
• teritoriālo ierobežojumu trūkums, kas ļauj, atrodoties Krievijā, investēt nekustamajā īpašumā ārvalstīs;
• ļoti augsts likviditātes līmenis.

Šīs ieguldījumu metodes daži trūkumi ietver:

• augsts nepastāvības līmenis - biežas akcijas vērtības izmaiņas uz augšu un uz leju;
• noteiktu nosacījumu kopuma esamība, veicot ieguldījumus ārvalstu fondos - personas ienākumu likumības apliecinājuma nodrošināšana un teicamas angļu valodas zināšanas.

Uzņēmuma akcijas - īpašuma īpašnieks

Šī metode ietver konkrēta uzņēmuma akciju iegādi ar turpmāku iespēju palielināt iegādāto vērtspapīru vērtību.

Vai ir izdevīgi šādi investēt nekustamajā īpašumā? Spriediet paši, pamatojoties uz šādām priekšrocībām:

• iespēja ieguldīt ar nelielu kapitālu zemā ienākšanas sliekšņa dēļ;
• fiziska nekustamā īpašuma trūkums un saistītie riski.

Ir vērts atzīmēt negatīvos aspektus:

• salīdzinoši zema likviditāte;
• maza diversifikācija (zems slieksnis iespējai investēt vairākos projektos vienlaikus);
• augsta riska klātbūtne.

Zemes iegāde Krievijā

Nr.

Pirmkārt, pastāv liela cenu pieauguma iespējamība zemesgabaliem pie pilsētām, kas sastāda aptuveni 20%. To veicina kotedžu būvniecības paātrinātā attīstība piepilsētas rajonā.

Otrkārt, šī iespēja būs lieliska atbilde uz jautājumu, kā investēt nekustamajā īpašumā ar nelielu kapitālu. Pašas vietas izmaksas ir salīdzinoši zemas, un objekta uzturēšana neprasīs lielus finanšu līdzekļus, atšķirībā no iespaidīgajām remonta izmaksām.un komunālie maksājumi dzīvokļa iegādes gadījumā.

Zemes iegāde ārzemēs

Šādu ieguldījumu apakšējā robeža ir aptuveni 15 000 USD. Ieguvums no šīs iespējas ir augsts rezerves līmenis (apmēram 25%) pēc lēmuma pieņemšanas par būvniecības uzsākšanu iegādātajā zemē. Tomēr šāds ieguldījums ir diezgan riskants, jo ASV un Eiropā ir zems pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem.

Mājokļa sertifikāts

Vēl viens veids, kā ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā, ir iegādāties dokumentu, kas apliecina tiesības uz konkrētu dzīvojamo platību būvniecības stadijā esošajā mājā. Pēc objekta nodošanas ekspluatācijā šo mājokļa sertifikātu varat apmainīt pret dzīvokli, samaksājot trūkstošo summu, vai arī saņemt pienākošos naudu, pamatojoties uz objekta cenu būvdarbu pabeigšanas brīdī. Šīs metodes priekšrocība ir ietaupīt uz primārā un sekundārā mājokļa cenu starpību.

Tomēr, plānojot dzīvot šādā veidā iegūtā dzīvoklī, der atcerēties šī notikuma augsto iespējamo risku. Tas ir saistīts ar to, ka uzceltajā mājā var nebūt dzīvojamās platības, kas ir piemērota sertifikāta raksturojumā norādītajai platībai. Turklāt, ņemot vērā paša būvniecības procesa ilglaicīgo raksturu, ir svarīgi atcerēties par nekustamā īpašuma cenu krituma risku, kas, pēc neskaitāmiem ekspertu atzinumiem, mūsu valstī būs novērojams jau tuvākajā laikā.

Prognozesspeciālisti šogad

Šā gada I un II ceturksnī, saskaņā ar daudzu finanšu analītiķu autoritatīviem paziņojumiem, būtisks dzīvojamo nekustamo īpašumu cenu kritums nebija gaidāms. Kopumā šīs prognozes pilnībā attaisnojās. Taču gada otrajā pusē tendences krasi mainās, sliecoties uz diezgan intensīvu cenu samazinājumu. Vadošie eksperti saskata vienu no galvenajiem hipotēku likmju pieauguma iemesliem. Šāds savstarpēji atkarīgs process izraisīs sekojošu banku procentu pieaugumu, pamatojoties uz gaidāmajām vidējās tirgus cenas izmaiņām. Kā nelielu grozījumu eksperti pieļauj šīs situācijas īslaicīgumu.

Balstoties uz iepriekš minētajām prognozēm, varam secināt, ka 2018. gadā nekustamā īpašuma tirgus piedzīvo intensīvu dinamiku un atveseļošanos. Iespējams, šī parādība ir saistīta ar zināmu stabilizāciju Krievijas ekonomikā.

Pašreizējā tirgus situācija un ekspertu prognozes skaidri norāda uz īpašuma iegādes iespējamību šajā vai nākamgad. Pēc dažiem gadiem šāds ieguldījums varēs nest ievērojamu peļņu no turpmākās tālākpārdošanas.

Investoru bailes un to iemesli

2015. gads iezīmējās ar jauna īpašuma nodokļa veida ieviešanu, kas aizstāja iepriekš pastāvošo obligāto īpašuma nodokli.

Šis jauninājums joprojām satrauc daudzus investorus. Šādas iekasēšanas nodokļa bāze ir objekta kadastrālā vērtība. Jaunajā norēķinu sistēmā netiek piemēroti dažādi atskaitījumi, kas saistīti ar to, ka personai ir cits nekustamais īpašums.

Finanšu analītiķi nomierina satrauktos investorus, sakot, ka pašreizējā procedūra pašlaik ir spēkā tikai federālajām pilsētām.

Tikai līdz 2020. gadam ir plānots paplašināt šāda veida kolekciju visā Krievijas teritorijā. No tā izriet, ka tuvāko divu gadu laikā ir izdevīgi iegādāties dzīvojamo nekustamo īpašumu vai komercīpašumus mazpilsētās un mazpilsētās, lai tuvāk izmaiņu ieviešanas laikam tos pārdotu par ļoti izdevīgu cenu.

Secinājumi

Neaizmirstiet, ka ekonomiskās lejupslīdes laikā ārvalstu valūtas fondu un citu finanšu institūciju stabilitāte un uzticamība krasi samazinās, atšķirībā no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.

Šis fakts liek secināt, ka ieguldījumi dzīvojamos un komerciālos īpašumos šobrīd ir visuzticamākais, ienesīgākais un drošākais veids, kā ietaupīt savu kapitālu.

Ekonomiskā situācija Krievijā un tās ģeopolitikas nestabilitāte šo faktoru būtiski neietekmē. Turklāt, pēc ekspertu domām, pašreizējā sarežģītā situācija pasaules arēnā drīzumā tiks veiksmīgi atrisināta. Un tas nozīmē, ka pienāks vispiemērotākais brīdis esošo īpašumu pārdot ar ļoti izdevīgiem nosacījumiem.

Tāpēc, ja jūsu rīcībā ir brīvi līdzekļi, pasteidzieties veikt ienesīgu ieguldījumu, izmantojot kādu no mūsu piedāvātajām shēmām.