Salīdzinošā pieeja. Nekustamā īpašuma vērtības noteikšanas metodes

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Pasaules praksē nekustamā īpašuma vērtēšanas jomā tiek izmantotas trīs pieejas:

• salīdzinošs vai tirgus;
• dārgi;
• izdevīgi.

Metodikas izvēle lielā mērā ir atkarīga no vērtējuma objekta un reālās situācijas, kas izveidojusies ap konkrēto nekustamo īpašumu veidu. Tomēr salīdzinošā pieeja aplēstās vērtības noteikšanai joprojām tiek uzskatīta par visuzticamāko veidu.

Salīdzinošās novērtēšanas pamatprincipi

Salīdzinošā pieeja ir metožu kopums īpašuma tirgus vērtības noteikšanai. Novērtētais īpašums tiek salīdzināts ar līdzīgiem īpašumiem.

Novērtēšana balstās uz šādiem principiem:

• Pieprasījums un piedāvājums. Šie divi rādītāji ir nesaraujami saistīti, ierobežots piedāvājumu skaits rada noteiktu pieprasījumu, un otrādi, jo vairāk piedāvājumu, jo mazāks pieprasījums.
• Aizvietošana. Neviens pircējs nemaksās vairāk, ja īpašums ar līdzīgām īpašībām maksā mazāk.

Tirgus vērtības jēdziens ir gandrīz identisks līdzsvara cenas jēdzienam. Līdzsvara cena ir kvantitatīvo raksturlielumu kopums uncenu noteikšanas faktori, kas nosaka piedāvājumu un pieprasījumu pēc salīdzināmās preces.

Galvenie kritēriji salīdzināmu īpašumu atlasei nekustamā īpašuma vērtēšanai

Ir ļoti daudz elementu, kas tiek ņemti vērā salīdzinošajā analīzē, un to kombinācija ir gandrīz bezgalīga. Tāpēc analīze aprobežojas ar noteiktu faktoru skaitu, kas tieši ietekmē cenu noteikšanu.

Salīdzinājuma elementi. Tiesību kvalitāte

Jebkurš apgrūtinājums vai servitūts noved pie novērtējamā īpašuma vērtības samazināšanās. Tas ir, jebkurš īpašumtiesību ierobežojums ir cenas samazinājums. Ja vērtējamajam objektam nav šādu trūkumu, salīdzinot ar salīdzināmiem objektiem, tad cena, gluži pretēji, palielinās.

Zemes gabaliem servitūtu pieejamība nav vienīgais samazinošais faktors. Novērtējot vērtību ir ļoti svarīga, nodod īpašumā zemi vai tiesības uz nomu, pastāvīgu lietošanu. Pēdējās divas tiesības tiek sauktas par samazinošiem faktoriem. Ir ļoti svarīgi, vai zemei ir noteikti ierobežojumi turpmākiem darījumiem ar to.

Pārdošanas noteikumi

Šādi nosacījumi tiek ņemti vērā, ja vērtētajam objektam, pārdodot, patiešām ir raksturīgas pazīmes.

Bankrots ir samazinošs faktors, tas ir, pārdevējs steidzas veikt pirkšanas un pārdošanas darījumu, jo nekustamā īpašuma tirgus objekta ekspozīcijas laiks ir acīmredzami samazināts, salīdzinot ar līdzīgiem objektiem.

Vērtējumu būtiski ietekmē arī ģimenes saites, partnerattiecībasattiecības, lai gan ir grūti novērtēt šos riskus.

Ja pārdevēju un pircēju saista nomas attiecības, un starp viņiem plānots noslēgt pirkuma līgumu, tad, lai ietaupītu uz nodokļu maksājumiem, protams, tiks novērtētas aptuvenās izmaksas. Šajā gadījumā ir tikai viena motivācija - tā kā darījuma puses saista citas ārpustirgus attiecības, līdz ar to pārdevējs faktiski kreditē pircēju. Līdzīga situācija veidojas, ja darījums notiek uz opcijas nosacījumiem.

Izredzes saņemt valsts subsīdijas infrastruktūras attīstībai var izraisīt dzīvojamo nekustamo īpašumu paredzamās vērtības pieaugumu. Paredzamā koncesijas aizdevuma summa tiek noteikta no starpības starp koncesiju un tirgus aizdevumu.

Tirgus nosacījumi

Ja ir būtiska atšķirība starp līdzīga īpašuma un eksperta īpašuma tirgus vērtību, var tikt piemērota korekcija.

Novērtējumā var ņemt vērā arī funkcionalitātes izmaiņas, jo tās ietekmē piedāvājuma un pieprasījuma līdzsvaru.

Īpašuma atrašanās vieta

Vērtības draiveri	Izmaksu samazinoši faktori
Apkaimes prestižs Citu dzīvojamo īpašumu īpašnieku statuss Rezerves zona Autostāvvietas pieejamība Pieejamība automaģistrālēm Arhitektūras pieminekļu un citu atrakciju klātbūtne Atpūtas zona pie nekustamā īpašuma Ēkas unikālas arhitektūras iezīmes	Attālums no pilsētas centra Pastaigas attālumā nav pārtikas preču veikalu Attālums no skolas un pirmsskolas iestādēm Slikta vides situācija reģionā Ražotņu un noliktavu uzņēmumu klātbūtne īpašuma, poligonu tuvumā

Fiziskie faktori (zemei)

Salīdzinošā pieeja zemes gabala novērtēšanā ietver īpašību apkopošanu par īpašumu:

• izmērs;
• forma;
• ģeoloģija;
• topogrāfija;
• gatavības līmenis, tas ir, vai zeme ir atbrīvota no veģetācijas, vai ir novērsti nelīdzenumi;
• augsnes seguma kvalitatīvie rādītāji.

Visvairāk ievērības cienīgs ir pauguru vai nogāžu, klinšu veidojumu vai grāvju esamība vai neesamība. Svarīgi arī kāda ir zemes nestspēja, tās stiprums, gruntsūdeņu klātbūtne. Ļoti svarīgi, vai ir informācija par iespējamu derīgo izrakteņu rašanos. Ja informācija apstiprināsies, tad zemei noteikti turpmāk būs apgrūtinājums.

Vērtējamā objekta vispārīgie raksturojumi

Tirgus salīdzināšanas pieeja ir tādu īpašību izpēte, kas palielina objektu vērtību. Tie ietver:

• ēkas vai telpas lielums;
• ēkas augstums;
• palīgtelpu pieejamība un platība;
• griestu augstums.

Nozīme ir arī materiālam, no kura ēka celta, jo modernāka un uzticamāka, jo augstāka ir īpašuma vērtība. Pēdējais, bet ne mazāk svarīgais ir visas ēkas kopējais izskats, remonta pieejamība un ērta ieeja. Ja ieeja ir no pagalma, tad tas būs samazinošs faktors.

Remonta trūkums ir iemesls, lai grozītu novērtējuma ziņojumu. Šāds aprēķins tiek veikts, pamatojoties uz remonta vai restaurācijas darbu izmaksām, ņemot vērā peļņu, ko uzņēmējs saņems, investējot būvniecībā vai remontā.

Ekonomikas faktori

Salīdzinošā pieeja nekustamajā īpašumā paredz iespējamo energoresursu ietaupījumu ekspluatācijas laikā. Pastāvīgais komunālo pakalpojumu izmaksu pieaugums liek cilvēkiem pastāvīgi domāt par taupīšanu un alternatīvu enerģijas avotu izmantošanu.

Šis faktors ir īpaši svarīgs, ja objekts tiek iegādāts tālākai līzingam. Jo lielāka ienākumu attiecība pret izmaksām, kas tiks novirzīta ēkas vai telpu ekspluatācijai, jo mazāks ir atdodamā kapitāla apjoms nekustamā īpašuma tīrajos nomas ienākumos.

Šajā kategorijā ietilpst arī skaitītāju esamības vai neesamības indikators, vai ir veikti pasākumi siltuma zudumu samazināšanai.

Citi rādītāji

Novērtēšana ietver pakalpojuma elementu esamības vai neesamības ievērošanu. Vienkāršākais piemērs ir, vai mājā ir lifts vai nav. Visu sakaru esamība vai pilnīga vai daļēja neesamībavairāk savienots ar vietējo sistēmu. Ja ir pārāk daudz trūkumu, tiek veikta lejupejoša korekcija. Nekustamā īpašuma vērtēšana tiek veikta pēc dažādiem rādītājiem.

Aprēķinu soļi

Visi salīdzinošie aprēķini ir balstīti uz informāciju no atklātajiem avotiem par nesenajiem darījumiem ar līdzīgiem nekustamajiem īpašumiem.

Novērtēšanas soļi:

1. Pētīt līdzīgus piedāvājumus noteiktā īpašuma segmentā, identificējot salīdzināmus īpašumus, kas nesen pārdoti.
2. Apkopotā informācija tiek analizēta un katrs piedāvājums tiek individuāli salīdzināts ar vērtējamo īpašumu.
3. Cenu noteikšanas raksturlielumu apzināšana, grozījumi novērtējuma ziņojumā.

Piekrītot koriģētajai cenai un galīgo izmaksu noteikšanai, izmantojot salīdzinošu pieeju.

Salīdzinošās pieejas priekšrocības

Pirmkārt, metode ļauj atspoguļot tikai tipisku pircēju un pārdevēju viedokli.

Novērtējums tiek atspoguļots pašreizējās cenās, ņemot vērā finanšu apstākļu izmaiņas un pat inflācijas procesus. Tāme vienmēr ir statiski pamatota.

Lai novērtētu konkrētu īpašumu, nav jāizpēta viss nekustamā īpašuma tirgus, bet tikai līdzīgi īpašumi. Paņēmiens ir ļoti vienkāršs, ar uzticamiem rezultātiem.

… un trūkumi

• Diezgan grūti izdomāt faktiskās cenas.
• Pilnīga atkarība no nekustamā īpašuma tirgus aktivitātes un stabilitātes.
• Grūtībasdatu saskaņošana, ja līdzīgi objekti būtiski atšķiras pārdošanas ziņā.

Noslēgumā

Salīdzinošās pieejas būtība nekustamā īpašuma vērtēšanā ir skaidra gan pircējam, gan pārdevējam. Tehnika ļauj pusēm izpētīt nekustamā īpašuma tirgu un pārliecināties, ka tās nav zaudējušas. Novērtēšanu var veikt, pamatojoties uz jau pabeigtiem darījumiem vai citu pārdevēju piedāvājumiem. Jebkurā gadījumā salīdzinošā tehnika ir datu sistematizācija un salīdzināšana par līdzīgiem nekustamajiem īpašumiem. Galvenais, lai, izvēloties līdzīgus objektus salīdzināšanai, būtu jāņem vērā īpaši vai neparasti faktori, piemēram, ķīlas apķīlāšanas draudi, normatīvo aktu izmaiņas vietējā līmenī vai aizdevuma līguma nosacījumu neievērošana, piespiedu elementu klātbūtne.