Ienākumu pieeja nekustamā īpašuma un biznesa vērtēšanā. Ienākumu pieejas piemērošana

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Ienākumu pieeja ir vesela metožu kombinācija nekustamā īpašuma, organizācijas īpašuma, paša uzņēmuma vērtības novērtēšanai, kurā vērtības noteikšana tiek veikta, pārvēršot nākotnē sagaidāmos ekonomiskos ieguvumus. Šādas pieejas teorētiskie pamati ir diezgan pārliecinoši. Ieguldījuma vērtība ir līdzšinējo nākotnes ieguvumu vērtība, kas diskontēta ar atdeves likmi, kas atspoguļo ieguldījuma riskantumu.

Tas ir saprātīgi un piemērots jebkuram strādājošam uzņēmumam, kas tiek izmantots īpašuma ražošanas un pārdošanas jomā, kā arī tā uzņēmējdarbībai, kas ir pakļauta pozitīvas peļņas gūšanai. Ieguldījumu risku vērtība novērtētajā biznesā tiek parādīta ar diskonta likmi. Ekonomiskā izpratnē tagad tā ir atdeves likme, ko investori pieprasa no ieguldītā kapitāla salīdzināmos ieguldījumu objektos pēc riska līmeņa, vai arī tā ir atdeves likme no alternatīvām ieguldījumu iespējām ar salīdzināmiem riskiem novērtējuma brīdī.

Funkcijas

Ienākumu piemērošanapieeja praksē izrādās diezgan sarežģīts uzdevums, jo ir jāizvērtē katrs būtisks izmaksu noteicējs – atdeves un peļņas norma. Ja šīs metodes tiek izmantotas uzņēmuma novērtēšanai, tad obligāti jāveic rūpīga visu to galveno elementu analīze, ieskaitot izmaksas, uzņēmuma apgrozījumu, kas tieši ietekmē peļņu, izmaksas un riskus, ko rada katrs atsevišķais elements.

Ienākuma pieeja uzņēmumu vērtēšanā tiek izmantota diezgan bieži. Piemēram, ja mēs runājam par pārņemšanu vai apvienošanos, tad šī metode tiek izmantota daudz biežāk nekā dārgā vai tirgus metode. Pircēja kapitālieguldījums šobrīd tiek veikts ar cerībām, ka nākotnē tiks saņemtas neto naudas plūsmas, ko nevar saukt par garantētu, jo tām ir raksturīgi noteikti riski. Ienākumu pieeja aptver šos galvenos vērtību noteicošos faktorus, savukārt tirgus pieejas izmantošanai parasti ir nepieciešama cenas un peļņas attiecība vai kāds cits līdzīgs peļņas reizinājums retrospektīvi, neņemot vērā nākotni.

Tirgus daudzkārtēji pēc būtības ir neuzticami un nenodrošina tādu pašu pamatīguma līmeni, kādu var sasniegt, izmantojot ienākumu pieeju ar nākotnes atdeves un diskonta likmju prognozēm. Piemēram, cenas un peļņas attiecība, kas tiek piemērota katru gadu, adekvāti neatspoguļo gaidāmās izmaiņas nākamajos gados. pareizikoeficientu izmantošana sniedz iespēju parādīt vispārējās investoru vēlmes, un tos bieži citē pārdevēji vai nozares avoti.

Izmantot

Arī informācija par uzņēmuma budžetu ir jāanalizē un jāaizsargā, kas liek veikt izmaiņas un izstrādāt izveidotā plāna, prognožu un pamatpriekšlikumu finansiālās sekas. Ienākumu pieeja uzņēmējdarbības vērtēšanai mēra visus pieņēmumus, kas attiecas uz to, vai noteikti iegādes ieguvumi rodas no ieņēmumu pieauguma, izmaksu samazinājuma, procesu uzlabojumiem vai kapitāla izmaksu samazinājuma. Ar šādas pieejas palīdzību to visu var izmērīt un apspriest. Turklāt to var izmantot, lai noteiktu sagaidāmo labumu gūšanas laiku, kā arī lai demonstrētu uzņēmuma vērtības samazināšanos, pabalstiem pārejot tālākā nākotnē.

Izmantojot ienākumu pieeju, pircēji un pārdevēji var aprēķināt uzņēmuma patieso tirgus vērtību, kā arī tā ieguldījumu vērtību vienam vai vairākiem stratēģiskiem pircējiem. Ja šī atšķirība ir pietiekami skaidri parādīta, pārdevēji un pircēji var viegli noteikt sinerģijas priekšrocības un pieņemt apzinātus lēmumus.

Izmantojot ienākumu pieeju uzņēmējdarbības vērtēšanā, jāņem vērā, ka aprēķināto vērtību veido visa īpašuma vērtība, kas tiek izmantota tiešās darbības ietvaros. ATIzmantotās pieejas ietvaros ir vairākas novērtēšanas metodes, kas rada vislielāko interesi. Jo īpaši ir piemērojamas šādas ienākumu pieejas metodes: naudas plūsmu kapitalizācija un diskontēšana. Varat tos apsvērt sīkāk.

Metodes

Izmantojot naudas plūsmas kapitalizācijas metodi, uzņēmuma kopējā vērtība tiek noteikta atkarībā no naudas plūsmām, ko rada uzņēmuma īpašuma potenciāls. Uzņēmuma vai uzņēmuma naudas plūsmas kopumā ir starpība starp visām finanšu resursu ieplūdēm un izejām noteiktā norēķinu periodā. Parasti aprēķiniem tiek izmantots viena gada periods. Šī metode ir paredzamās naudas plūsmas reprezentatīva līmeņa konvertēšana pašreizējā vērtībā, kopējo naudas plūsmas summu dalot ar pieņemto kapitalizācijas likmi. Šajā gadījumā ir piemērota ienākumu plūsma ar noteiktiem pielāgojumiem.

Lai izmantotu parasto naudas plūsmas metodi, bezskaidrās naudas izdevumu neto ienākumu (aprēķināts pēc nodokļu nomaksas) pieskaitīšana tiek izmantota, lai noteiktu absolūtās naudas plūsmas apjomu kapitalizācijai. Šo aprēķina metodi var uzskatīt par vienkāršāku nekā brīvās naudas plūsmas aprēķinu, kurā kā papildinājums tiek ņemts vērā nepieciešamais kapitālieguldījums un nepieciešamība papildināt apgrozāmos līdzekļus.

Naudas plūsmu diskontēšana

Šīs metodes pamatā ir tikai paredzamās naudas plūsmas, ko ģenerē pats uzņēmums. Tā raksturīgā atšķirība ir tāizmaksu aplēse ir nepieciešama, lai aprēķinātu reprezentatīvā naudas plūsmas līmeņa definīciju. Šī metode attīstītajās valstīs tiek izmantota visplašāk, jo ar to var ņemt vērā visas attīstības perspektīvas. Naudas plūsma kopumā ir vienāda ar tīro ienākumu un nolietojuma summu, ja tiek atņemts neto apgrozāmā kapitāla un kapitālieguldījumu pieaugums.

Lai izmantotu diskontētās naudas plūsmas metodi, ir šādi nosacījumi:

• ir pamats domāt, ka turpmākie finanšu plūsmu līmeņi atšķirsies no esošajiem, tas ir, runa ir par attīstošu uzņēmumu;
• ir iespējas saprātīgi novērtēt nākotnes naudas plūsmas, izmantojot uzņēmumu vai komerciālo īpašumu;
• objekts ir būvniecības stadijā, pilns vai daļējs;
• uzņēmums ir liela daudzfunkcionāla komerciāla nozīme.

Ienākuma pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanai, izmantojot diskontētās naudas plūsmas metodi, ir vislabākā, taču tās izmantošana ir ļoti darbietilpīga. Ir aprēķini, kurus nevar veikt, neizmantojot šo metodi. To vidū ir investīciju projekta izstrāde ar tā turpmāko izvērtēšanu.

Atlaižu metodes priekšrocības

Ja praktizējat ienākumu pieeju, novērtējot nekustamo īpašumu vai uzņēmumu, izmantojot atlaides metodi, varat noteikt dažas būtiskas priekšrocības. Pirmkārt, runaTas nozīmē, ka nākotnes biznesa peļņā tieši tiek ņemtas vērā tikai paredzamās kārtējās produkcijas ražošanas un pēc tam tās pārdošanas izmaksas, un nākotnes kapitālieguldījumi, kas saistīti ar ražošanas vai tirdzniecības telpu uzturēšanu un paplašināšanu, peļņas prognozē tiek atspoguļoti tikai netieši caur to pašreizējo nolietojumu.

Svarīgi punkti

Objekta novērtējums pēc ienākumu pieejas ar peļņas vai zaudējumu trūkumu kā ieguldījumu aprēķinu rādītājs tiek veikts koriģēts ar to, ka peļņa kalpo kā grāmatvedības atskaites rādītājs, tāpēc pakļauta būtiskām manipulācijām darba gaita.

Diskontētās naudas plūsmas metode ietver trīs modeļu grupas:

• diskontētas dividendes;
• atlikušais ienākums;
• atlaides naudas plūsmas.

Ja tiek praktizēta ienākumu pieeja saskaņā ar dividenžu diskonta modeli kā naudas plūsmas pierādījums, tiek izmantota akciju izmaksas. Neskatoties uz to, ka ārvalstu praksē uzņēmuma aktīvu vērtības noteikšanas un novērtēšanas modelis ir ievērojami izplatīts, tam ir daudz trūkumu. Modeļos ar nesadalīto peļņu nav uzskaites pakāpes. Dividenžu politika atšķiras ne tikai atsevišķiem uzņēmumiem, bet arī valstīm kopumā. Šo metodi nevar izmantot uzņēmumos, kuriem nav peļņas. Šis modelis ir vislabāk piemērots mazākuma akciju vērtības aprēķināšanai.

Atlikušā ienākuma modelis

Ienākuma pieeja vērtēšanai, izmantojot atlikuma pieejas modeli, pieņem, ka atlikušā ienākuma summa, tas ir, starpība starp faktisko peļņu un peļņu, ko akcionāri prognozēja paša uzņēmuma iegādes brīdī vai tās akcijas, tiks izmantota kā naudas plūsmas rādītājs. Ja uzņēmuma vērtība tika aprēķināta, pamatojoties uz pieņēmumiem, kas atbilst šim modelim, tad tā būs vienāda ar uzskaites vērtības summu ar sagaidāmās ienākumu summas pašreizējo vērtību, kas paliek pēc tam. Šis modelis demonstrē būtisku jutīgumu pret finanšu pārskatos sniegto datu kvalitāti. Krievijas apstākļos šādas informācijas atbilstība ir pakļauta būtiskām šaubām.

Pabalsts akcionāriem

Protams, tāda uzņēmuma akcionāri vai akcionāri, kuram ir noteikta vēsture, kā arī dividenžu izmaksas fakti, sava uzņēmuma vērtības aprēķināšanai var izmantot diskonta modeli. Situācija ir tāda, ka šīs nozares uzņēmumu akcionāri reti ir mazākumā, tāpēc viņiem vispiemērotākais veids būtu nekustamā īpašuma un biznesa vērtēšanā izmantot ienākumu pieeju, izmantojot diskontētās brīvās naudas plūsmas modeli. Šajā sistēmā galvenās ir brīvās naudas plūsmas ar diskonta likmēm vai paredzamā ieguldītā kapitāla atdeve. Lielākā problēma, izmantojot šo modeli, ir brīvās naudas plūsmas prognozes precizitāte, kā arī adekvāta diskonta likmes noteikšana.

Ja tiek piemērota iepriekš definētā ienākumu pieeja, tad, izmantojot diskontētās naudas plūsmas metodi, no uzņēmējdarbības sagaidāmajos ienākumos tiek ņemtas vērā prognozētās naudas plūsmas, kuras var izņemt no apgrozības pēc nepieciešamās daļas no apgrozības reinvestēšanas. naudas peļņa. Kā rādītājs naudas plūsmas nav atkarīgas no uzņēmuma izmantotās grāmatvedības sistēmas un nolietojuma politikas. Tajā pašā laikā ir jāņem vērā jebkādas naudas plūsmas - ienākošās un izejošās naudas plūsmas. Skaidras naudas diskontēšanas finansiālās jēgas novērtējums izrādās tāds, ka šo procesu rezultātā tās tiek samazinātas par summām, kas būtu bijušas ieguldītājam līdz noteiktās naudas plūsmas saņemšanas brīdim, ja viņš būtu ieguldījis savu naudu. līdzekļi nevis šobrīd šajā biznesā, bet dažos - kādos citos publiska rakstura ieguldījumu aktīvos, piemēram, likvīdā vērtspapīrā vai bankas depozītā.

Papildu metodes

Ienākumu pieeja, kuras piemērs tika aprakstīts iepriekš, pēdējā laikā tiek izmantota arvien retāk, un tagad vērtēšanas metode ir kļuvusi par visizplatītāko. To izmanto, lai novērtētu visu veidu aktīvus, un tā pamatā ir ideja, ka jebkuru aktīvu, kam ir kopīgas iespējas līgumu pamatīpašības, var novērtēt kā šo iespēju. Šobrīd no ienākumu pieejas visbiežāk tiek atteikties par labu opciju cenu noteikšanas modelim (respektīvi, Black-Scholes modelim).

Šāda sistēma, ja to izmanto, ļauj novērtēt uzņēmuma vai uzņēmuma kopējās pašu kapitāla izmaksas gadījumā, ja tas strādā ar lieliem zaudējumiem. Šis modelis ir paredzēts, lai sīkāk izskaidrotu, kāpēc uzņēmuma pašu kapitāla izmaksas nav nulle, pat ja visa uzņēmuma vērtība samazinās zem parāda nominālvērtības. Bet, pat ņemot vērā šo priekšrocību, var atzīmēt, ka Bleka-Skola modelis Krievijas uzņēmumu vērtības novērtēšanai šobrīd kļūst arvien teorētiskāks. Galvenā problēma, kuras dēļ šo modeli nevar piemērot vietējiem uzņēmumiem, ir dažu pierādījumu trūkums par modeļa parametriem, kas ir būtiski.

Secinājumi

Ienākuma pieeja uzņēmējdarbībai un nekustamā īpašuma vērtēšanai ir kļuvusi daudz retāka, un tas notiek daudzu iemeslu dēļ. Jo īpaši tas attiecas uz trūkumiem, kuru dēļ ir grūtības to izmantot patēriņa tirgū. Pirmkārt, jāatzīmē, cik grūti ir prognozēt pakalpojumu un produktu, materiālu un izejvielu nākotnes izmaksas, kā arī citu izmaksu rādītāju kopumu. Tajā pašā laikā var runāt par zināmu ekspertu vērtējumu subjektivitāti. Turklāt problēma ir zemā informācijas izpaušanā par Krievijas uzņēmumiem, un patiesībā tā ir nepieciešama kompetentu aprēķinu veikšanai un Black-Scholes modeļa sastādīšanai. Tas lielā mērā ir saistīts ar šādu uzņēmumu zemo korporatīvo kultūruuzņēmumiem.

Lielais vairākums akciju, tajā skaitā lielās, ir koncentrētas neliela cilvēku skaita rokās, un mazākuma akcionāru un mazo īpašnieku, kuru daļa ir ļoti maza, daļa pamatkapitālā ir niecīga. Izrādās, ka daudzi uzņēmumi vienkārši nav ieinteresēti izpaust informāciju. Tāpēc aprēķins pēc ienākumu pieejas ir ievērojami sarežģītāks attiecībā uz lielāko daļu nozaru un uzņēmumu Krievijā. Citos apstākļos tas darbojas vislabāk, parādot visas tā priekšrocības un uzticamību.