Tirgus vērtības aplēse: metodes, pārskata sastādīšanas kārtība, veikšanas mērķi

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Daudzos gadījumos var būt nepieciešama dzīvokļa vai mājas novērtēšana. Jā, un ir ļoti svarīgi zināt, cik lielus ienākumus varat gūt no nekustamā īpašuma pārdošanas. Galu galā šī ir vērtība, kas jāizmanto saprātīgi, kas nozīmē, ka jums par to ir jāzina viss. Vairāk par dzīvokļa tirgus vērtības novērtēšanu varat lasīt šajā rakstā.

Kāda ir tirgus vērtība?

Tagad visā pasaulē dominē tirgus ekonomikas modelis, kas paredz dažādu preču pirkšanu un pārdošanu par naudu, par kādu cilvēki ir gatavi tās iegādāties. Piemēram, ja jūs ražojat lētas vienreizējās lietošanas plāksnes, tad to cena, visticamāk, nebūs ļoti augsta. Pretējā gadījumā jums vienkārši nebūs pircēju. To pašu principu var attiecināt uz nekustamo īpašumu: uz dzīvokļiem un mājām. Bet šajā gadījumā ir daudz grūtāk noteikt objektīvu cenu, kas nesamazinātu īpašnieku ieguldījumus un tajā pašā laikā nebūtu pārspīlēta. Situāciju nereti sarežģī fakts, ka īpašumu pārdošanas laikā īpašnieki reti ir objektīvi. Ja labas atmiņas saistās ar māju, vaijūs tajā pavadījāt savu bērnību, var būt grūti pareizi noteikt cenu, pamatojoties uz tirgus apstākļiem.

Tāpēc tik populāri ir vērtētāju pakalpojumi, kas palīdz saprātīgi piešķirt pareizo vērtību. Dzīvokļa tirgus vērtības aplēse var būt sarežģīta, ja dzīvokļa īpašniekiem steidzami nepieciešams īpašumu ātri pārdot vai īpašums atrodas nelabvēlīgā rajonā.

Pēc veida tie atšķir pašreizējo, pagātnes un nākotnes tirgus vērtību. Kā jūs varētu nojaust, tas ir atkarīgs no laika, kuram tas tiek aprēķināts. Visbiežāk tiek veikta kārtējā vērtēšana, bet, ja plānojat investēt dzīvoklī kā ieguldījumu, tad mājokļa vērtība nākotnē var noderēt.

Vai man ir jāzina cena?

Kāpēc jautāt par īpašuma vērtību? Īpašuma tirgus vērtības noteikšanas mērķi var būt dažādi. Bet visbiežāk objekts tiek novērtēts šādos gadījumos:

• Ja viņi vēlas ieķīlāt vai izīrēt nekustamo īpašumu. Pirmajā gadījumā izmaksas ir nepieciešamas, lai aprēķinātu piešķirto līdzekļu apjomu (piemēram, hipotēkai vai aizdevumam).
• Ja īpašums ir dāvināts un jums ir nepieciešams noteikt tā patieso vērtību.
• Bankrotē.
• Lai apstrīdētu kadastrālo vērtību. Pārdodot īpašumu, valsts iekasē kasē nodokli, kas tiek uzlikts par tirgus un kadastrālo vērtību starpību. Jums bieži var būt nepieciešama vērtētāja palīdzība, lai apstrīdētu tā vērtību.
• Pārdodot vai pērkot.
• Jebkurās citās situācijās, kad jānoskaidro kāda objekta īstā cena.

Novērtēšanas metodes

Tirgus vērtības noteikšanai ir trīs metodes.

Vispopulārākais ir dārgākais. Tiek ņemts vērā, cik daudz no savas naudas esat ieguldījis pirkumā un mājokļa labiekārtošanā. Šīs metodes kritēriji ir diezgan labi definēti. Lai veiktu aprēķinus, ir jāzina, cik pašreizējā brīdī izmaksās tieši tādas pašas mājas vai dzīvokļa uzcelšana. Tajā pašā laikā tiek ņemtas vērā pilnīgi visas mazās lietas: no durvju izmaksām līdz uzstādīšanas pakalpojumu cenai. Protams, tiek aprēķināts arī mājokļa nolietojums un trūkumi, kā rezultātā ātri var iegūt precīzu īpašuma cenu. Vēl viena definīcija, kas jāzina izmaksu pieejā, ir aizstāšanas izmaksas. Cik maksās dzīvoklis ar tādu pašu platību un aptuveni vienādu atrašanās vietu, bet būvēts no dažādiem materiāliem? Rezultātā īpašnieks var iegūt skaidru priekšstatu par to, cik viņa īpašums patiesībā ir vērts. Galu galā maz ticams, ka pircējs maksās par objektu, kas neatbilst noteiktajām prasībām.

Cita metode ir salīdzinoša. Tas sastāv no līdzīgu darījumu izpētes veikšanas. Piemēram, pagājušajā mēnesī viņi no Vasilija nopirka 1-istabas dzīvokli aptuveni tajā pašā rajonā ar tādām pašām sociālajām ērtībām. Cik viņš par to saņēma? Apkopojot noteiktu statistiku no vairākiem šādiem gadījumiem, varam izdarīt secinājumus par īpašuma vidējo cenu šajā segmentā. Šobrīd, lai veiktu salīdzinošu novērtējumu, jums pat nav jāmeklē palīdzībaspeciālisti: daudzas vietnes apkopo informāciju un parāda rezultātu.

Īpašuma novērtēšanas ienākumu metode ņem vērā, cik daudz jūs varat saņemt pēc īpašuma iegādes. Šo metodi izmanto, piemēram, pērkot dzīvokli, lai vēlāk to izīrētu. Patiešām, šajā gadījumā svarīgi ir pavisam citi faktori: metro tuvums, dizains, teritorija utt. Ienākumu metode ļauj ar lielu varbūtības pakāpi pieņemt, cik ienesīgs vai nerentabls būs ieguldījums nākotnē.

Kritēriji

Katrā pieejā tiek izmantoti dažādi kritēriji, lai novērtētu telpu tirgus vērtību. Taču kopumā tie visi ir balstīti uz šādiem faktoriem:

• Transporta pieejamība (metro, pieturas, lielceļi).
• Dzīvojamā platība.
• Izkārtojums.
• Dažādu sociālo objektu pieejamība: tirdzniecības centri, skolas, bērnudārzi.
• Gaisa kvalitāte.
• Tuvumā esošu parku un citu dabas objektu klātbūtne.
• Grīda.
• Materiāls, no kura tiek būvēts korpuss.
• Apdares un remonta pieejamība.

Novērtējums

Biežākie vērtēšanas objekti parasti ir dzīvokļi. Klientam tikai jāatbild uz jautājumu, kāpēc viņam bija nepieciešams novērtējums. Pamatojoties uz atbildi, izpildītājs izvēlas atbilstošo metodi. Taču visbiežāk dzīvokļa tirgus vērtības novērtēšanā tiek ņemtas vērā visas trīs pieejas. Ja tiek piemēroti visi, tad tirgus vērtība tiek uzskatīta par saprātīgu. Katrai pieejai ir arī koeficients, kas to atspoguļo.autentiskums. Piemēram, salīdzinošajai metodei ir diezgan zems ticamības koeficients, jo daudzi darījumi Krievijas tirgū nav caurskatāmi, un objektiem bieži vien nav pietiekami daudz analogu. Kā notiek īpašuma novērtēšanas process?

1. Vērtētājs izvēlas konkrētajam dzīvoklim vai mājai piemērotāko vērtēšanas metodi.
2. Klients var izvēlēties sava pasūtījuma laiku. Viņam arī jānorāda pētījuma mērķis un atlīdzības summa.
3. Ja abas puses vienojas, tad starp tām tiek sastādīts līgums. Bieži vien vērtētāja pakalpojumi nav lēti, tāpēc līgums ir papildu garantija saistību izpildei.
4. Jo vairāk metožu pētījumā tiks izmantots, jo dārgāks tas būs. Tāpēc vērtētājs var paziņot katra atsevišķi cenu, lai saprastu, cik tā ir.
5. Pēc tam izpildītājs pats veic novērtējumu, aprēķina ticamības koeficientus un sniedz galīgo vērtību.
6. Atskaite par objekta pašreizējo tirgus vērtību tiek aizpildīta pēdējā.

Mājas novērtējums

Mājas tirgus vērtības noteikšana daudz neatšķiras no līdzīgas kārtības dzīvoklim. Sākumā vērtētājs nosaka nevis pašas kotedžas, bet gan vietas izmaksas. Šai summai speciālists pieskaita darbu un materiālu izmaksas, kas nepieciešami vienas un tās pašas mājas celtniecībai. Visbiežāk vietas tirgus vērtības novērtējums tiek veikts pēc izmaksu metodes. Ja pasūtītājs ir izvēlējies salīdzināšanas metodi, tad darbuzņēmējs meklēs līdzīgus objektuskaimiņos, lai aprēķinātu zemes gabala ar māju vidējās izmaksas. Rezultātā tiek iegūta vidējā svērtā cena, uz kuru varat paļauties izpārdošanas laikā.

Nekustamā īpašuma pirkšana vai pārdošana ir ļoti svarīgs solis. Nepareizi novērtējot vērtību, īpašnieks var ļoti nožēlot, ka nav izmantojis profesionāla vērtētāja pakalpojumus. Galu galā rezultātā jūs varat zaudēt daudz lielāku summu.

Vērtības dokumenta sastādīšanas procedūra

Atskaite ir nekustamā īpašuma novērtējuma rezultāts, kurā iekļauta visa nepieciešamā informācija. Tas satur metodes, kas izmantotas novērtēšanai, raksturlielumu analīzei, tirgus situācijas aprakstam un daudz ko citu. Vienkārši sakot, pārskats kalpo kā oficiāls piešķirtās tirgus vērtības apstiprinājums un var tikt izmantots darījumos vai kredītu saņemšanai. Lai pārskats būtu derīgs, tajā ir jābūt šādām sadaļām:

• Titullapa (numurs, informācija par darbuzņēmēju un īpašuma īpašnieku).
• Satura rādītājs. Lai gan pārskats nav īpaši garš, satura rādītājs ļauj ātri saprast esošās sadaļas.
• Pavadvēstule, kurā ir visa pamatinformācija brīvā formātā. Tas parasti attiecas uz izmantotajām pieejām.
• Atklājumi norāda uz novērtējuma rezultātiem.

Pateicoties ērtajam tirgus vērtības pārskata formātam, katrs cilvēks var viegli atrast sev nepieciešamo informāciju, un procedūras rezultātu var uzzināt, vienkārši apskatot pēdējo lapu.

Atšķirība starptirgus un kadastrālā vērtība

Nekustamā īpašuma pārdošanas vai pirkšanas laikā, iespējams, nāksies saskarties ar tādu lietu kā kadastrālā vērtība. Tā ir mājokļa cena, ko valsts nosaka ar savu vērtējumu. Kadastrālā vērtība ne vienmēr ir pareiza, tāpēc starp to un tirgus cenu var rasties vairāku simtu tūkstošu rubļu atstarpe. Kādi pasākumi būtu jāveic šajā gadījumā?

• Pasūtiet trešās puses īpašuma novērtējumu.
• Ja atšķirība izrādījās patiešām būtiska, tad nepieciešams iesniegt Rosreestr iesniegumu ar lūgumu pārskatīt kadastrālās vērtības vērtību, pamatojoties uz pieejamajiem dokumentiem. Šajā gadījumā liela nozīme var būt labi uzrakstītam ziņojumam.
• Ja atsakāties, lēmumu varat apstrīdēt tiesā. Galvenais, lai būtu laiks to izdarīt 6 mēnešu laikā no novērtējuma datuma.

Ekspertu padomi

Dzīvojamā īpašuma tirgus vērtības noteikšana ir ļoti sarežģīta procedūra, kurai ir daudz nianšu:

• Ja kadastrālā vērtība ir zemāka par tirgus vērtību, tas var būtiski samazināt nodokļus. Bet, ja grasāties pārdot nekustamo īpašumu, tad labāk būtu pārdomāt.
• Izmantojiet bezmaksas konsultācijas. Daži uzņēmumi tos nodrošina bez maksas reklāmas nolūkos. Arī internetā varat saņemt ekspertu padomus strīdīgos jautājumos.
• Novērtējiet agri. Process var ilgt ilgu laiku. Pašnovērtējumspats netiek izdarīts ātri, un ceļā var rasties neparedzētas grūtības.
• Izvēlieties uzņēmumus, kas atrodas tajā pašā rajonā, kur objekts. Šajā gadījumā Jums nebūs jāmaksā papildus transporta izmaksas un speciālistu laiks.

Ar ko man sazināties?

Ja nolemjat izmantot vērtētāja pakalpojumus, tad jums būs nepieciešams speciālists, kas nodarbojas tieši ar jūsu nekustamā īpašuma segmentu. Lielajās pilsētās parasti ir daudz iespēju. Izvēloties pareizo uzņēmumu, tiek ņemtas vērā draugu atsauksmes vai ieteikumi. Ja neviens no jūsu vides nevar kopīgot verificētas personas kontaktus, tad, izvēloties izpildītāju, jāvadās pēc šādiem kritērijiem:

• Uzņēmumam ir jābūt tirgū vairākus gadus un tam ir laba reputācija.
• Tīmekļa vietnei ir jāuzrāda licences un sertifikāti, kas apstiprinās tiesības vadīt uzņēmumu.
• Pozitīvas atsauksmes internetā var kalpot arī par sadarbības faktoru.

Vērtētāja pakalpojumu izmaksas

Daudzi domā, ka vērtētāja pakalpojumi maksā neprātīgu naudu, jo viņam ir jādodas uz objektu un daudz jāstrādā. Bet patiesībā par dzīvokļa novērtējumu jums būs jāmaksā no 3500 līdz 5000 rubļiem. Izmaksas ir atkarīgas no uzņēmuma, dzīvokļa lieluma un attāluma no pilsētas. Parasti braucienus uz reģionu apmaksā atsevišķi. Steidzamiem pasūtījumiem ir arī cenas piemaksa, parasti cena pieaug par 20%.

Rezultāti

Ja esi sapratis, kas ir tirgus vērtības novērtējums, kādas metodes pastāv, tad esi kļuvis kompetentāks nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas jautājumos. Pēc objekta izvērtēšanas un atskaites sastādīšanas Jūs precīzi zināsiet, cik maksā Jūsu dzīvoklis, māja vai zeme.