Pasūtītājs būvniecībā ir Definīcija, pienākumi un funkcijas

2024 Autors: Howard Calhoun | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2023-12-17 10:35

Pasūtītāja kā noteikta veida figūras pašreizējo lomu būvniecībā regulē normatīvie dokumenti. Pasūtītājs būvniecībā ir persona, kas vada procesu. Pēc darbības un funkciju raksturīgajām iezīmēm to var pielīdzināt attīstītājam, bet veikto darbu apjoma ziņā - investoram vai ģenerāluzņēmējam. Civilkodeksā ir īpašs noteikums par pasūtītāju būvniecības laikā, kas detalizēti nosaka pilnvarotās personas mērķa uzdevumus, kā arī sodus, kas paredzēti, pārkāpjot likumu.

Termins un tā definīcija

Pasūtītājs var būt gan juridiska, gan fiziska persona, kurai investori ir devuši pilnvaras projekta īstenošanai. Pasūtītājs būvniecībā ir subjekts, kas pārvalda viņam uzticēto būvniecību.

Uzņēmēju darbību un attiecības starp visām ieinteresētajām pusēm organizē pasūtītājs. Viņš var darboties gan investora, gan izstrādātāja vārdā. Darbs ir vērsts uz visu projekta dokumentācijas punktu izpildi, regulējot būvniecības gaitu, kā arī inženiersodus.

Investoru un klientu attiecības

Pasūtītāja funkcijas būvniecībā var veikt tas, kurš investē būvniecībā, un tas, kurš darbojas kā pasūtītājs. Šīs divas definīcijas var identificēt vai atdalīt. Investori ir cilvēki, kas projektam piesaista savu vai citu naudu. Tieši šis faktors ir galvenā atšķirība starp klienta un investora jēdzieniem. Tiem, kas darbojas kā algota persona un projekta gaitā tiek dotas tiesības vadīt būvniecību. Tajā pašā laikā viņiem tiek piešķirtas tiesības uz pašu kapitālieguldījumiem un to izmantošanu līgumā noteiktajā pilnvaru laikā. Ja līguma noteikumus pārkāpj investors, klientam ir tiesības apturēt uzdoto saistību izpildi.

Izstrādātāja pilnvaras

Būvprojekta īstenošanas gaitā attīstītājam ir zināma atbildība no pasūtītāja puses. Visas saistības ir noteiktas līgumā. Pasūtītāja un izstrādātāja lomu var veikt viens cilvēks. Lai pasūtītāja apvienotās funkcijas būvniecībā būtu dokumentētas, pasūtītājam ir jābūt juridiskai personai, ar īpašumtiesībām vai zemes gabala nomniekam. Un arī ir pilnvaras pieņemt lēmumus par būvniecības programmas īstenošanu. Šis ir vienīgais veids, kā iegūt atļauju:

• būvniecība;
• ēkas nodošana ekspluatācijā;
• īpašumtiesību reģistrācija.

Saskaņā ar Civilkodeksu viena no galvenajām prasībām pasūtītājiem objektu būvniecībai ir savlaicīga zemes gabala nodrošināšana.

Biznesa attiecības ar dizaineru

Pasūtītājs ir persona, kura paredzējusi veikt konkrēta arhitektūras objekta būvniecības vai restaurācijas darbus. Šajā gadījumā viņam ir nepieciešams licencēta arhitekta projekts, kas izstrādāts saskaņā ar arhitektūras un plānošanas uzdevumu. Pasūtītājs var sazināties ar konkrētu speciālistu vai izsludināt projektētāju atlasi ar tehnisko specifikāciju definīciju. Viņam jānoslēdz līgums ar ģenerālprojektētāju, kura uzdevums ir pēc tam piesaistīt apakšuzņēmējus. Zīmīgi, ka jautājumi par saskaņojumu un citu saistīto atļauju saņemšanu apsekojumu un projektēšanas darbiem ir pasūtītāja pārziņā.

Pasūtītājs un darbuzņēmējs būvniecībā

Līguma slēgšana ar ģenerāluzņēmēju par būvdarbu veikšanu nav reta pasūtītāja plānota darbība, kas viņam liek kontrolēt apakšuzņēmējus. Šāda vispārpieņemta shēma ne vienmēr pasūtītāju apmierina tāpēc, ka viņam sākotnēji nav vajadzīgās informācijas par to, kurš rezultātā tiks iesaistīts būvniecībā - apakšuzņēmēju var būt daudz. Lai samazinātu šādas neziņas iespējamību,līgums ar ģenerāluzņēmēju atsevišķā punktā nosaka, ka viņam personīgi jāveic atslēgas un elementārākais darbs (norāda nodošana). Tādējādi ģenerāluzņēmējam nav tiesību būtisku būvdarbu daļu nodot apakšuzņēmējam.

Praksē noteikto termiņu neievērošana pat šķietami nenozīmīgu darbu veikšanai var izjaukt grafiku. Bieži vien, lai pārliecinātos par ģenerāluzņēmēju, māju būvniecības pasūtītājs saskaņo apakšuzņēmēju sarakstus. Ar šādu pieeju viņš sākotnēji rakstiski apstiprina apakšuzņēmēju kandidātus.

Tas var notikt:

1. Integrēts: solot solīšanu, ģenerāluzņēmējs sniedz sarakstu ar apakšuzņēmējiem, kuri strādās pie projekta. Tādējādi pasūtītājs sākotnēji apzinās, kas veiks darbu, un izdara apzinātu izvēli.
2. Lokalizēts: darba gaitā tiek saskaņoti potenciālie kandidāti apakšuzņēmēja amatam.

Izvēloties otro variantu, pirms līguma parakstīšanas ieteicams nodarboties ar apakšuzņēmēja saskaņošanu. Ja tas nav izdarīts, pasūtītājs nav atbildīgs par ģenerāluzņēmēja vienpusēju atteikšanos strādāt ar apakšuzņēmēju, un visa atbildība gulstas uz galveno darbuzņēmēju.

Tieši uzaicināt apakšuzņēmēju

Pasūtītājs būvniecībā ir persona, kurai ir tiesības piesaistīt apakšuzņēmēju, apejot ģenerāluzņēmēju. Līgumus var slēgt par konkrētu darbu veikšanu. Ar šādu attiecību attīstību puses panesatbildību vienam pret otru par visu līguma punktu, tostarp tiešo maksājumu, ievērošanu. Bet ne katra būvniecība var notikt šādā veidā. Dažiem projektiem ir sava specifika, kas neļauj atkāpties no vispārpieņemtā "klasiskā" attiecību formāta starp pasūtītāju, ģenerāluzņēmēju un apakšuzņēmēju.

Klienta loma aprīkojuma piegādē

Pasūtītāja darbs būvniecībā nozīmē pareizu un abpusēji izdevīgu attiecību veidošanu ar piegādātājiem. Iepriekš viņi izmantoja standarta attiecību modeļus, tagad, attīstoties tehnoloģijām, pieaugot noteiktām vajadzībām un prasību līmenim, ir izplatīti 2 modeļi:

1. Šaura, kurā klients tiek saistīts tikai ar iekārtu piegādātājiem. Tie, kas piegādā inventāra preces, konstrukcijas un izejmateriālus, slēdz līgumu ar darbuzņēmējiem tieši.
2. Paplašināts - apzīmē attiecības, kad klients var daļēji izlemt par izejvielu un materiālu iegādi būvniecībai. Šādos gadījumos piegādātāji strādā tieši ar pasūtītāju, apakšuzņēmējiem un ģenerāluzņēmēju.

Abās situācijās Civilkodekss dod tiesības privātajam un valsts būvniecības pasūtītājam kontrolēt būvuzņēmēja iegādāto materiālu kvalitāti. Šāds process prasa sarežģītu darbību saskaņošanu, bet rezultātā pastāvīga uzraudzība un noslēgti pārdošanas līgumi ar piegādātājiem, kuros ir izklāstītas visas iespējamās attiecību nianses,veicināt būvdarbu pabeigšanu laikā.

Klientu pienākumi

Lai visi būvniecības procesa posmi noritētu bez kļūmēm, ir nepieciešams priekšstats par tehniskā pasūtītāja funkcijām būvniecībā, kas veidojas atkarībā no veicamajiem darbu posmiem out:

1. Provizoriskā projekta sagatavošana. Tas ietver biznesa plāna izstrādi, visu nepieciešamo atļauju saskaņošanu un saņemšanu, pieejamo datu apstrādi projekta dokumentācijas sagatavošanai, konkursu rīkošanu, līgumu parakstīšanu ar apakšuzņēmējiem, jautājumu risināšanu ar investoriem, risku analīzi un apdrošināšanas kompānijas izvēli.



2. Visu nepieciešamo būvlaukuma komponentu sagatavošana. Tas var ietvert teritorijas izvēli ēkas celtniecībai, atļaujas saņemšanu no attiecīgajām iestādēm, dokumentācijas noformēšanu, resursu un komunikāciju saskaņošanu, atbildīgo personu atlasi, ģeodēziskās bāzes izveidi, ēku sadalīšanu. maršruti, speciālas vietas organizēšana grunts izvešanai un importam, sarunas par esošās pussabrukušas ēkas nojaukšanu attiecīgajā vietā, atlikušās vērtības aprēķināšana, potenciālās būves tuvumā esošo ēku stāvokļa kontrole.
3. Būvniecības procesa kontrole. Tas ir atbildīgo personu un pilnvaroto organizāciju saskaņojums pasūtītāja vārdā, kas veiks iekārtu, konstrukciju, materiālu kvalitātes kontroli. Pārtraukt būvniecību, veikt darbus drīkst tikai apstiprinātas un reģistrētas personasaugsta riska, uzņemties ēkas līdzsvaru, materiālus, apstiprināt darba grafikus, konservēt objektu, nodarboties ar objekta nodošanas ekspluatācijā dokumentāciju, kontrolēt darbuzņēmēju licenču un sertifikātu pieejamību.

Pasūtītājs būvniecībā ir pilnvarota persona, kas ir atbildīga investora priekšā ne tikai par visas dokumentācijas ievērošanu, bet arī par objekta savlaicīgu nodošanu ekspluatācijā.

Finanšu grāmatvedība

Būvniecības procesā nedrīkst aizmirst par grāmatvedības pusi, kas ir bankas konta atvēršana, ieguldīto līdzekļu analīze, maksājumu termiņu kontrole (starpposma, kompensācijas, bonusa, avansa un citi aprēķinu veidi), operatīvā un statistiskā uzskaite, ieguldīto līdzekļu un izmaksu salīdzināšana, audita organizēšana un atskaitīšanās investoriem.

Šajā procesā klienta kapitāla pārvaldības pienākumi ir specifiski projektam un dokumentēti līgumos.

Pasūtītāja darbā svarīgi nodalīt izpildītāja un kontroliera lomas, kā arī ievērot visas publiskās un neizteiktās tiesības un funkcijas.

Pilnvaru saraksts

Klientam ir tiesības:

• investora interešu aizstāvēšana valsts aģentūrās un privātajos, kā arī citos uzraudzības pakalpojumos;
• uzstāšanās tiesā kā prasītājs vai atbildētājs investora vārdā;
• secinājuma iegūšana par būvnormatīvu ievērošanu;
• būvpasūtījuma pieņemšanavaldības un komerciālās vajadzības;
• uzņēmēju un apakšuzņēmēju atlase, līguma slēgšana ar tiem;
• atsavināšana no investora piešķirtajām finansēm un resursiem;
• darba dokumentācijas apstiprināšana;
• tāmes apstiprināšana, ņemot vērā pašizmaksu;
• nolietoto iekārtu, materiālu, konstrukciju kvalitātes kontroles uzraudzība;
• lēmuma pieņemšana par gatavās būves atbilstību visām normām un prasībām;
• objekta pieņemšana un nodošana ekspluatācijā;
• pabeigtā objekta nodošana investoram;
• lēmuma pieņemšana par būves konservāciju;
• būvdarbu procesa kontrole, būvuzņēmēja un piegādātāja darbības.

Kvalitātes kontrole

Pasūtītājs būvniecībā ir cilvēks, kurš savā darbā veic 2 uzdevumus:

1. TIP izpilde, pamatojoties uz viņu tehnisko dokumentāciju.
2. Novēršot topošās būves kvalificēšanu kā neatļautu būvniecību.

Pasūtītājam jāuzrauga iespējamās izpildītāja kļūdas un jānorāda viņam uz konstatētajām nepilnībām. Pretējā gadījumā turpmāk viņam tiek liegtas tiesības atsaukties uz šiem trūkumiem strīdīgos jautājumos.

Pasūtītājs ir būvniecības procesa vadītājs. Viņš var darboties gan kā investors, gan arī kā darbuzņēmējs. Lai nerastos jautājumi par visu tiesību un pienākumu ievērošanu, ieteicams visu dokumentēt līgumos un līgumos.